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RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU

 

LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .

 

Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.

« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.

S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.

« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .

Des loyers en recul

Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.

Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.

Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.

QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI


FIN D’ANNEE A BERLIN

 Voici quelques bons plans pour visiter Berlin. Une ville à (re)découvrir pour bien comprendre la partition de l’Allemagne. Cette capitale constitue également une destination pour les mélomanes.

 Un des graffitis de l’East Side Gallery à Berlin


Avec le 25 ème anniversaire de la chute du mur de Berlin intervenue le 9 novembre 2014, Berlin revient sur le devant de la scène. Connaissant déjà cette capitale, je viens d’y passer quelques jours.

De Paris, elle est facilement accessible par avion, notamment avec Air Berlin, au départ d’Orly Sud. Cette compagnie indépendante, elle traite bien ses passagers en leur offrant un snack durant le vol. Mais comme toute compagnie, elle pratique le yield management qui consiste à calculer le prix des billets en fonction du remplissage de ses avions. Situé à seulement 10 km du centre ville, l’aéroport de Tegel se relie facilement en taxi (20 euros la course) ou par bus (2,60 euros le ticket).

Bien sûr, je ne vais ni vous énumérer toutes les richesses touristiques de Berlin, ni vous recommander un hôtel. Et pour cause, ai choisi la sympathique solution d’y louer un appartement. Une manière de vivre à la berlinoise et de profiter des commerces alimentaires tenus essentiellement par des résidents d’origine turque.

 

Quelques incontournables

 

Parcourir l’avenue Under den Linden jusqu’à la célèbre porte de Brandebourg. C’est aussi le quartier des ambassades : la Russie, la France, La Grande Bretagne et surtout les Etats-Unis y sont présentes. Pour profiter un beau panorama sur la ville, je vous conseille de visiter la coupole du Reichstag (Parlement allemand), signée par l’architecte Norman Foster. Attention, il faut au préalable s’inscrire en ligne pour cette visite gratuite.

 

Berlin regorge de mémoriaux. Parmi les plus célèbres, citons d’une part, le monument à la mémoire des juifs d’Europe assassinés, de l’architecte américain Peter Eisenman (2003-2004). Implanté comme un « champ » de 19 073 m2, couvert de 2 711 stèles de béton disposées en maillage et édifiées sur les terrains libérés suite aux démolitions des installations frontalières est-allemandes en 1989-1990 .

D’autre part, le Mémorial du Mur de Berlin aménagé sur l’ancienne zone frontalière. Ce centre principal de commémoration de la division de l’Allemagne se situe sur la Bernauer Strasse. Vous y verrez le dernier tronçon du Mur de Berlin encore conservé dans son intégralité, c’est-à-dire dans sa largeur, avec le mur intérieur, le chemin de ronde, les pylônes d’éclairage, le no man’s land, la clôture de signalisation et le mur extérieur. Pour bien comprendre l’histoire de la partition de l’Allemagne, j’ai découvert cet ancien quartier de Berlin Est lors d’une visite pédestre menée par un guide francophone (Vive Berlin).

 

Rendez-vous des mélomanes

 

Après ces rappels dramatiques, un peu de détente. Aux mélomanes je recommande l’Opéra de Berlin ou Deutsche Oper Berlin situé sur la Richard Wagner Strasse. Sur leur site, il est possible de réserver directement des billets. Autre bonne adresse, la Konzerthaus implantée sur la place du Gendarmenmarkt. Ce temple néoclassique est signé par Karl Friedrich Schinkel. Sans oublier la célèbre Philarmonie et le Staatoper Unter den Linden ou théâtre d’Etat de Berlin où office Daniel Barenboïm. Actuellement en travaux, les représentations se donnent au théâtre Schiller.

Bon à savoir : à Berlin, une heure avec le spectacle, les billets sont vendus avec une réduction de 25%.

 

Enfin si vous souhaitez cerner l’Allemagne, complétez votre visite par d’autres villes comme Francfort ou Munich. « Capitale administrative, Berlin avec son fort taux de chômage n’est pas vraiment l’Allemagne » aiment signaler les Berlinois.


SUISSE : LE SECRET BANCAIRE FINALEMENT PRESERVE ?

Vers la fin du secret bancaire suisse? Officiellement sans doute. En pratique, pas sûr comme vous le découvrirez ci dessous.

La Suisse renonce au secret bancaire.

 

 

Depuis le 1er juillet 2014, les banques suisses doivent transmettre à l’administration fiscale américaine, les données bancaires concernant tous leurs clients américains. Cette obligation résulte de la ratification par le Parlement de Berne le 30 juin dernier, de l’accord sur la loi Fatca (Foreign Account Tax Compliance). Toujours pour identifier certains clients non déclarés, la Suisse est prête à introduire cet échange automatique d’information au niveau de l’OCDE (Organisation pour la coopération et le développement économique).

Les sommes en jeu sont considérables. A l’automne 2013, les fortunes étrangères détenues en Suisse s’élevaient à environ 1800 milliards d’euros, selon les calculs de l’économiste Gabriel Zueman. Les trois pays frontaliers de la Confédération arrivent en tête : l’Allemagne avec environ 200 milliards d’euros, la France avec 180 et l’Italie avec 120. Quelques 90 milliards d’euros appartiendraient à des Américains.

Dans ce pays spécialisé dans la gestion de fortune internationale, environ 600 milliards des 1.800 milliards d’euros seraient placés dans des fonds d’investissement suisses domiciliés au Luxembourg où les dividendes échappent à l’imposition. Selon plusieurs estimations publiées par des quotidiens suisses, les Français détiendraient encore 80.000 comptes non déclarés, parfois depuis plusieurs générations.

 

 

Quant aux comptes numérotés interdits par la législation antiblanchiment, ils ont été remplacés par les trusts ou des fondations domiciliés dans une poignée de paradis fiscaux. De quoi continuer à abriter les avoirs détenus par les ultra-riches.

Par ailleurs je vous rappelle que la convention fiscale sur les successions a été rejetée par la France…. suite à la dénonciation par la Suisse du projet de convention fiscale donnant un sérieux tour de vis aux résidents suisses d’origine française! Nos compatriotes détenteurs  d’un gros patrimoine et en exil fiscal en Suisse  apprécieront le geste helvétique.

 

Merci à tous pour votre fidélité. Faites connaitre mon blog autour de vous, notamment par les réseaux sociaux. Et réagissez à mes billets.


HERITAGE : LA FRANCE DENONCE LA CONVENTION AVEC LA SUISSE

SUITE LA DENONCIATION PAR LA FRANCE DE LA CONVENTION FISCALE AVEC LA SUISSE, SUR LES SUCCESSIONS, LA SITUATION SE DEGRADE. A PARTIR DU 01.01.2015, LES DEUX PAYS APPLIQUERONT CHACUN LEUR DROIT INTERNE. UN RISQUE DE DOUBLE IMPOSITION EXISTE

 

Avec le déplacement de Michel Sapin en Suisse le 24 juin, la presse française met le coup de projecteur sur une modification importante visant à faciliter l’entraide, entre les deux pays en cas de soupçon d’évasion fiscale.

Mes confrères passent sous silence un événement important : la dénonciation par la France à la mi-juin 2014, de la convention franco-suisse sur les successions. Datant de 1953, ce texte prévoit une imposition sur la base du domicile du défunt uniquement. Par ex, un français devenu rèsident dans le canton de Genève où il n’y a pas d’impôt sur les successions, pouvait transmettre ses biens situés en Suisse ou en France, ou encore ailleurs à l’abri du fisc.

Face à ces largesses, la France a tenté d’instaurer une nouvelle convention destinée à imposer l’héritier, en fonction de son lieu de résidence. Ex : si le senior résident en Suisse avait un héritier résidant encore en France, celui-ci supporteraient les droits de succession tricolores. Au cours d’une « votation » du Parlement, les cantons suisses ont rejeté ce projet. En réaction, la France vient donc de dénoncer la convention fiscale de 1953.

DE LOURDES CONSEQUENCES

La résiliation entrera en vigueur dès le 31 décembre. Par conséquent, à partir du 1er janvier 2015, la France et la Suisse appliqueront chacune leur droit interne en matière de succession. « Avec ce nouveau régime, les résidents fiscaux suisses d’origine française seront tentés de vendre leurs biens immobiliers qu’ils détiennent encore dans l’Hexagone » me confie Me Arlette Darmon, à la tête du groupe Monassier. En effet ce sera la seule solution pour éviter les fourches caudines du fisc français. Déjà largement alimenté par le départ des exilés fiscaux, le marché immobilier des biens haut de gamme risque donc encore de s’étoffer.

Cette dénonciation pénalisera également les quelque 180.000 Suisses domiciliés dans l’Hexagone. Dès janvier 2015, ils seront entièrement livrés au développement du droit français et risqueront la double imposition.

 

LA FRANCE VUE DE SUISSE

 

A ce sujet, je viens de relever quelques commentaires truculents des lecteurs de la tribune de Genève. Jugez un peu et réagissez ici…

«  C’est pas grave, les suisses habitant en France pourront revendre leur villa de 200 m2 à 400000 euros et à la place, acheter un appartement de 50m2 à 1 million de francs suisses et comme ça, ils n’auront pas à craindre l’imposition sur la succession du méchant gouvernement français… »

« J’en ai gros sur la patate des sempiternelles dénonciations françaises sur ce qui concerne la Suisse. La France ferait mieux de dénoncer son propre enfer fiscal et tant d’autres choses mal ficelées chez elle ».

« Le seul résultat auquel les français vont arriver, c’est que les héritiers vont aussi se barrer. Ils auront tout perdu ».

« Qu’est-ce qu’on attend pour prendre des mesures contre ce voisin encombrant qui ne cesse de profiter de la Suisse, sans jamais rien lui apporter. En 2015, 10.000 permis de frontaliers en moins ! Quand le gouvernement français devra prendre soin de ces chômeurs, il réfléchira peut-être, s’il en est capable. Les candidats au travail étrangers ne manquent pas. Bienvenue aux Espagnols ! »

 

« La France est moribonde, quittez ce pays »..

 

« Attention tout de même à ne pas mettre dans le même panier : peuple Français et gouvernements de ce pays. Les Français subissent cette situation plus qu’autre chose et jalousent la Suisse; mais ils n’ont malheureusement pas d’autres moyens de se faire entendre que l’abstention… Qui bat des records d’années en années ! (Un franco-suisse)