Recherche

RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?

A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?

Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : «  prenons l’exemple d’un appartement dans une  Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif  peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .

En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.

Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.

Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.

 

camembert

Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.

« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur.  Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de  subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).

Montée en puissance de l’exploitation

Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ».  Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.

Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.

Pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).


RESIDENCES DE TOURISME : BRAS DE FER SUR LES CHARGES

L’audience au Tribunal de commerce pour régler le sort de Soderev est reportée au 27 mai. Dans l’intervalle, les investisseurs sont confrontés à une envolée des charges de copropriété.

Le suspense continue pour les propriétaires de biens gérés par Soderev. Prévue initialement le 13 mai, l’audience du  tribunal de commerce de Paris, qui devrait fixer le sort de cette filiale de gestion des résidences de tourisme du groupe Lagrange, est finalement reportée au 27 mai.

J’apprends que sur les trente deux résidences gérées par Soderev, seulement seize font l’objet d’une procédure de sauvegarde. Et sur ces seize, trois dont celle des Coches risquent de cesser leur activité.

Autre découverte : dans des nombreuses résidences gérées par Soderev ou par Résitel, une autre filiale du groupe Lagrange, les investisseurs privés se sont séparés de la société de syndic, également filiale du groupe Lagrange.

Quand les investisseurs payent deux fois

Bien que la résidence de tourisme de Vignec ait fait l’objet d’une cessation d’activité et soit reprise en autogestion depuis quelques mois, un litige subsiste avec Résitel, le gestionnaire, au niveau des charges de copropriété.« Résitel a retiré des loyers versés aux propriétaires, les charges de copropriété, ce qui est anormal.  Mais comme ces charges n’ont pas été réglées au syndic, c’est aux copropriétaires de les honorer. Résultat : nous payons deux fois les charges . C’est un comble, contractuellement, c’est à Résitel d’acquitter ces charges » me signale un investisseur.

Le poids des factures de fonctionnement

Des difficultés existent aussi chez Soderev.  Comme me l’explique un investisseur aux Coches, station rattachée au domaine skiable de la Plagne : «  À l’origine, les contrats notamment avec l’EDF ont été souscrits par le syndic LSI (Lagrange Syndic Immobilier)  au nom des copropriétés. Le règlement des factures était donc effectué par le syndic. En raison de leur montant important, elles étaient  avancées  par Soderev. En toute logique les contrats auraient du être souscrits par Soderev l’exploitant (comme cela se passe ailleurs).
Depuis que les copropriétaires ont changé de syndic, ils doivent s’acquitter des factures de fonctionnement que Soderev ne veut pas rembourser dans l’immédiat. D’ailleurs Soderev donne une fin de non recevoir aux appels de charges émis par notre nouveau syndic
 » m’explique un autre investisseur. Toujours aux Coches, la facture globale d’électricité depuis le 1er décembre 2012 se chiffre à 150.000 euros ». Rapportée à 150 copropriétaires, elle s’élève à 1.000 euros !

Pour les investisseurs la note est salée et leur placement a tendance à tourner au cauchemar, comme dans cette vidéo.

N’hésitez pas à témoigner sur mon blog. Par ailleurs pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).



RESIDENCE DE TOURISME : QUEL SORT POUR SODEREV?

Nouvel épisode pour Soderev, qui gére des résidences de tourisme. Une cessation partielle d’activité guette cette filiale du groupe Lagrange

biathlon ok

L’issue approche pour Soderev, une filiale du groupe Lagrange gérant 35 résidences. Le sort de cette société actuellement placée sous le régime de la sauvegarde, devrait être examiné lors de l’audience du tribunal de commerce de Paris, fixée au lundi 13 mai.

L’administrateur judiciaire a procédé à un appel d’offres pour la reprise de l’exploitation de 3 résidences, dont celle des Coches (Les Chalets de Wengen). Les Coches font partie de la station renommée de la Plagne.

87152308_viaferrata

Une proposition globale

Dans son courrier aux investisseurs, il précise « une seule proposition a été reçue, qui ne reprend pas les baux conclus avec les propriétaires, ni aucune proposition de bail, et ne permet pas de solution différenciée pour chacune des résidences, s’agissant d’une proposition globale et indivisible ».

 Trois résidences de tourisme

Si je me réfère au courrier de l’administrateur judiciaire, Soderev a déposé une demande de cessation d’activité de la résidence des Coches.  Si elle est prononcée, celle-ci entraînera l’arrêt de l’exploitation de cette résidence par Soderev. Et par conséquent, la notification de la résiliation des baux commerciaux conclus par les investisseurs français et britanniques.

Le scénario de l’arrêt d’activité de trois résidences  Lagrange (Soderev), liée à l’absence de repreneur  se profilerait donc à l’horizon : quelle image de marque pour la France !

La cessation partielle d’activité

Dans le cadre de la sauvegarde, il peut être procédé à une « cessation partielle d’activité ». Par exemple, Soderev cesse d’exploiter une résidence entière. Dans ce cas Soderev continue son activité sauf dans les résidences faisant l’objet d’une cessation partielle d’activité. Soderev reste sous le régime de la sauvegarde.

 » C’est ce qui s’est passé pour Résitel (cessation partielle d’activité concernant: Vignec, Valloire,clos des fontanelles aux Angles, Mimizan). Résitel est d’ailleurs toujours en sauvegarde  » me rappelle un investisseur.
Bien sûr dans un prochain billet, je vous informerai du sort de ces trois résidences Lagrange.


N’hésitez pas à témoigner sur mon blog. Par ailleurs pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).


RESIDENCES DE TOURISME : CA BOUGE ?

Du coté des exploitants de résidences de tourisme comme de celui des investisseurs dans ce produit de défiscalisation, l’organisation se peaufine.

 

En cette fête du muguet, je me penche de nouveau sur l’immobilier géré. « Nées il y a 30 ans, les résidences de tourisme ont eu le souci d’asseoir leur statut et de conquérir les territoires » me rappelle Pascale Jaillet, déléguée générale au SNRT (syndicat national des résidences de tourisme).  Regroupant les exploitants de ces structures d’hébergement, il compte à ce jour 87 adhérents exploitant 1.102 résidences de tourisme totalisant 470.800 lits.

Parmi les adhérents, figure toujours le groupe Lagrange. En revanche, des exploitants comme LVR et Quiétude en ont été exclus.

L’une de ses préoccupations actuelles consiste à mieux communiquer. Pour ce faire, ce syndicat donne un coup de neuf à sa lettre d’information et à son site internet : www.snrt.fr.

« Seul hic, les déboires des investisseurs privés dans les résidences de tourisme ne semble pas encore figurer dans ses priorités » me confie un observateur.

Bienvenue à la FNAPRT

Justement pour tenter de faire contrepoids, la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme) a vu le jour en mars 2013. Moins de deux mois après son lancement, elle compte une douzaine d’associations de défense des propriétaires. Parmi ses adhérents figurent :

Village de Cancale, Cap Green Fréhel, Village des Lapons Les Saisies,

Cimes Blanches La Rosiere – Montvalezan, Village de la Mer Talmont-St-Hilaire, Village de Vignec, Cristal Argentières, Bastide de Lascaud,

Port Marine Ste-Maxime, Le Belvédère Luchon, Les Hauts de Chavant

Les Houches, Les hauts de la Houle à Cancale.

« Une quinzaine d’associations sont en cours de constitution et sur le point d’adhérer » me signale Georges Guérin, à la tête de la FNAPRT.

Généralement, les difficultés avec le gestionnaire portent sur des retards, voire des impayés de loyers au cours du premier bail commercial, ou sur le renouvellement dudit bail à des conditions révisées sérieusement à la baisse.

Les ramasseuses d’huitres de Cancale (J S Sargent)

Depuis au moins cinq ans, les accidents se multiplient dans le monde feutré de la gestion des résidences de tourisme, avec notamment le groupe Guinot, LVR et Quiétude. Derniers en date, ceux de Résitel et de Soderev du groupe Lagrange.

Bientôt un rapport de la DGCCRF

La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) devrait rendre un rapport sur les résidences de tourisme. Nul doute que le SNRT et la FNAPRT seront consultés pour l’occasion.

En attendant, je vous donne rendez-vous à l’Ascension. Dans l’intervalle, n’hésitez pas à témoigner sur mon  blog.

Par ailleurs pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique  VOUS ABONNER (colonne de droite).