RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?
Publié : mai 28, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel, Soderev 11 Commentaires
A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?
Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : « prenons l’exemple d’un appartement dans une Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .
En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.
Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.
Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.
Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.
« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur. Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).
Montée en puissance de l’exploitation
Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ». Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.
Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.
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La montée en puissance évoquée est en effet loin d’être fallacieuse, mais la montée en puissance des charges de fonctionnement (flux, frais RH, etc…) l’est aussi ! En conséquence, et même si le positionnement commercial d’une résidence de tourisme nécessite en effet un peu de temps (en aucun cas 5 ans…) le point mort est inférieur durant la période de montée en charge…
Le positionnement commercial d’une résidence de tourisme nécessite en effet un peu de temps: combien de temps à votre avis?
Il est difficile de répondre précisément à cette question dans la mesure où chaque établissement se doit de cibler sa propre clientèle principale, dépendante par exemple de la situation géographique ou des prestations proposées par l’établissement, <mais si l’établissement n’a pas trouvé ‘’sa clientèle de fond’’ au bout de 24 à 36 mois, il y a sans doute un problème lié au positionnement commercial, ou lié au gestionnaire…
Pour imager, il est facile de comprendre qu’un établissement situé au centre d’une grande capitale régionale aura besoin de moins de temps pour développer un modèle économique sain et durable qu’un établissement sans aucun service perdu dans une région peu touristique.
Bonjour,
Réflexion sur l’un des aspects du fonds de concours .
Afin d’éviter les catastrophes en série, le cas des exploitants qui ne peuvent faire face au loyer contractuel 2 ans après la livraison et des bailleurs furieux et démunis, je propose un plaidoyer pour labelliser dans l’avenir les produits gérés qui sont commercialisés.
Précisément le fonds de concours tant controversé par nature et le bilan prévisionnel de l’exploitant sont 2 éléments clés qui doivent faire l’objet d’une transparence pour vérifier si le modèle économique est viable.Ceci devrait également conforter les CGP dans le conseil avisé pour tel ou tel investissement pour leurs clients dans le cadre de leur responsabilité civile professionnelle et de leur déontologie.
En général,le fonds de concours résulte de négociations financières et techniques serrées entre le promoteur et le preneur à bail, très en amont de l’opération d’investissement, qui sont enfermées dans un contrat dit « de prise à bail », assez complexe pour les néophytes , mais dont je pense qu’il devrait être porté spontanément à la connaissance des copropriétaires investisseurs, avant toute signature d’un acte réitératif en VEFA par ex..
Le législateur a 2009 ( articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Il n’y a qu’un pas pour élargir l’esprit de cette mesure aux conventions qui ont pu être prises en amont entre les professionnels que sont le promoteur et l’exploitant, comme le fonds de concours et le bilan prévisionnel de l’exploitant.
Le label devrait être accordée par un groupe /ou une entité indépendante et compétente et non un partenaire ou associés d’un CGP dans lequel celui-ci aurait des intérêts comme on l’a vu dans une jurisprudence récente qui a condamné cette pratique dolosive, de façon tout à fait justifiée.
c’est juste une idée à creuser.
Christopher Boinet
avocat
.
Bonsoir
Merci pour votre contribution.
Vous précisez : Le législateur a 2009 ( articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Pensez-vous que cette disposition soit respectée par les gestionnaires?
La transparence est un mot inconnu dans le domaine des résidences de loisirs. Propriétaires d’un appartement dans une résidence Soderev/Lagrange , il est clair que nous aurions réfléchi un peu plus si nous avions su tout ce que l’on apprend aujourd’hui grâce à la mutualisation des échanges entre copropriétaires qui arrivent à se regrouper et à des blogs comme le vôtre.
Cependant le business continue en tout impunité et laisse les investisseurs bien démunis avec des questions, des loyers impayés, des avenants à bail proposés comme le seul recours par l’exploitant,des emprunts à rembourser( bien sûr) et maintenant les charges de l’exploitant à avancer qui ne nous seront peut-être jamais remboursées…
Il faut témoigner encore et encore et avertir les futurs investisseurs pour qu’ils achètent en « toute transparence! »
Le fonds de concours est une subvention camouflée, est payée par l’investisseur en augmentant le prix du m2.
S’il n’y avait pas ces fonds de concours, aucun exploitant digne de ce nom s’engagerait sur des montants de loyer intenables dans le temps, sans parler des commercialisateurs qui attirés par les commissions, vendent à tour de bras sans mettre en garde les investisseurs. Car ne l’oublions pas ils se présentent chez vous comme conseiller en patrimoine !!!! le clou du spectacle c’est le notaire lui qui dans ses devoirs, doit vous mettre en garde sur le risque que vous prenez et le cout du M2
résumons : subvention camouflée + prix au M2 gonflé + défaut de conseil + commission
Bonjour,
Concernant l’article articles L321 – 2 du code du tourisme, il n’est pas toujours simple d’obtenir les comptes. Mais le propriétaire peut avoir recours à une ordonnance d’injonction de faire sous astreinte financière (à demander auprès du Tribunal d’Instance) pour obtenir les comptes si l’exploitant s’y refusait. (cf : http://creation-developpement-patrimoine.com/+Proprietaires-comment-obtenir-les-comptes-d-exploitation-d-une-residence-de-tourisme+.html)
Avec cette procédure, pas très honéreuse, les comptes arrivent. Restent à savoir s’ils sont fiables…
Trouvez vous normal que l’on reçoive dans nos messagerie ce type de publicité bien précisé aucun souci de gestion ?
que fait la DGCCRF ?
http://ms2.ptitefouine.com/nl/jsp/m.jsp?c=15498b5da22e94354c
Lors de l’achat, l’acquéreur dispose obligatoirement une garantie de parfait achèvement en cas de défaillance du promoteur avant le fin de la construction. Le législateur a introduit cette obligation car trop d’acquéreurs s’étaient retrouvés piégés. Dans le cas présent le bail est également inscrit dans l’acte notarié. Le législateur devrait imposer une garantie bancaire couvrant les loyers en cas de défaillance du gestionnaire avant la fin de bail ferme et garanti. Le jour ou ceux qui financent les emprunts se porteront garant du bon paiement des loyers, en tant que profesionnels, ils feront l’étude de marché que les particuliers n’ont ni les capacités, ni les moyens de faire. Une telle loi garantirait la réalité économique du projet. Elle permettrait que ne se construisent que des biens adaptés au marché et éviterait la création d’une bulle immobilière qui flouent particuliers, collectivités et Etat.
La « transparence » quel joli mot à la mode.
Cessons d’en parler, exigeons là sans concession.
La transparence est la seule garantie qui puisse être donnée dans ce type d’investissement. Mais attention je ne parle pas d’une garantie de voir tous les loyers d’un bail couverts même en cas de défaillance de l’exploitant, car celle-ci est impossible à mettre en place. Non il s’agit de garantir la bonne compréhension de l’investissement qui est fait avec ses contraintes, ses aléas, ses avantages, mais aussi ses inconvénients.
Seule une vraie transparence « cristalline » permet de contrôler que les résultats obtenus par la gestion de la résidence correspondent à la présentation qui en avait été faite avant l’acquisition par le vendeur, le promoteur, le banquier, l’exploitant, et le notaire.
Cette transparence doit être exigée en deux phases.
La première commence avec l’analyse du dossier et va jusqu’à la signature chez le notaire.
Le promoteur/vendeur doit démontrer de façon probante que le prix de vente correspond à celui du marché pour un bien de même nature et au même endroit.
Le banquier doit confirmer qu’il a validé le réalisme économique de ce dossier.
L’exploitant doit présenter des comptes d’exploitation prévisionnels précisant les résultats envisagés les premières années permettant de régler les loyers qui ont été prévus.
Le notaire doit préciser s’il connaît ou non les opérateurs du bien vendu le promoteur mais aussi l’exploitant puis que ce bien est vendu avec un bail commercial. S’il est également le prescripteur sa responsabilité est très importante.
La deuxième phase commence à la signature du bail et de l’exploitation de la résidence.
C’est l’exploitant seul qui est concerné et il doit permettre à l’acquéreur – bailleur de suivre en temps réel comme il le fait lui même, toute l’activité de la résidence.
L’exploitant doit donner un accès à tous les chiffres de l’exploitation : chiffre d’affaires, résultats, taux d’occupation, prix moyen des séjours etc….
Cet accès doit être en continu, mois par mois, et non une fois par an.
On va, là, bien au-delà de l’exigence du législateur en 2009 (articles L321 – 2 du code du tourisme).
C’est à cette condition qu’il nous semble être envisageable d’investir dans un bien immobilier commercial de ce type. Bien souvent seule la notoriété du promoteur ou de l’exploitant a été l’élément déterminant du choix de l’acquéreur.
De nombreux dossiers en difficulté démontrent malheureusement que la notoriété ne fait rien à l’affaire.
Que les futurs copropriétaires soient exigeants avec eux mêmes dans la compréhension du produit qu’ils achètent avec toutes les spécificités commerciales, juridiques et fiscales qui y sont attachées.
Ces conseils sont évidemment valables pour un propriétaire- bailleur contraint de choisir à nouveau un nouvel exploitant à la suite de la défaillance du premier.
Le bon sens est une vertu dont nous sommes tous dotés. N’ayons pas peur de nous en servir.