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APPART CITY : VOUS AVEZ DIT TRANSPARENCE ?

VOICI LA REACTION DES INVESTISSEURS SUITE A LA VISIOCONFERENCE DE DEBUT JUILLET REUNISSANT APPART CITY, UN AVOCAT ET CERENICIMO.

 

Petit journal daté des réactions :

Le 5.07

« La visioconférence CERENICIMO du mercredi 5 juillet 2017 fut un grand numéro d’autosatisfaction d’acteurs complices et responsables de la mauvaise situation financière dont sont victimes des milliers d’investisseurs Park & Suite et Appart’city.
° Un marchand de produits financiers qui nous noie dans  son discours commercial.

° Un président d’Appart City, Monsieur Thierry ROCHET, précisant qu’il a découvert une situation catastrophique il y a un an quand il a « repris » cette société, en nous expliquant que tous les problèmes ont surgit lorsque Park & Suite a racheté Appart City qui était au bord du dépôt de bilan. Il oublie, de préciser que Park & Suite allait déjà très mal au moment de se rachat. En 2009, Park & Suite ne payait pas une partie des loyers. Il tente d’associer à la marque Appart’city, les mots : transparence, engagements tenus, partenariat, dont le sens et les valeurs sont à l’opposé de ce que représente aujourd’hui Appart’city.

° Un avocat complice qui s’autorise à faire des démonstrations économiques pour justifier la position contestable qu’il a tenue avec quelques-uns de ses confrères, mais heureusement pas tous.
Cette conférence a sans doute pu satisfaire ceux qui ont accepté de signer le nouveau bail proposé par Appart’city. Le problème c’est qu’ils sont moins nombreux que ceux qui n’ont pas signé ce nouveau bail et ceux-là ne pouvaient être que très agacés par cette autosatisfaction destinée à essayer de rassurer des Conseils en Gestion de Patrimoine ayant des difficultés aujourd’hui à vendre un produit géré par cet exploitant ».

 

LA REVENTE DE LOTS ANCIENS

Le 6.07, réaction d’un professionnel du patrimoine

« B2S recommence à nouveau à prendre des mandats pour des lots de seconde main chez Appartcity, pour les bailleurs ayant signé le nouveau bail.
Il est intéressant de constater que lors de leur visio conférence, ils se justifient en disant que le futur acheteur part avec un bail ferme de 9/10/11 ans….Or la qualité d’un produit s’estime sur plusieurs critères, dont notamment:
1- les chiffres économiques de la résidence (résidence bénéficiaire, à l’équilibre, déficitaire)

2- la qualité du bail (contenu) et la durée restant à courir…rien à dire de ce côté là

3 – la qualité du gestionnaire : que ce soit ancien ou nouveau bail, le gestionnaire reste le même, c’est à dire avec une réputation sulfureuse, une attitude indigne vis- à- vis de ses bailleurs (apparemment chantage, intimidation,…).
les propriétaires qui ont signé ont subi une baisse, donc leur bien qui est basé sur une rentabilité à la revente subit mécaniquement la même baisse…La valeur de leur bien s’est donc bien dégradé avec leur nouveau bail, sauf que maintenant ce bien devient « vendable » vis à vis de cette plate forme….Mais nombreux CGP scrupuleux ne proposent toujours pas les biens de ce gestionnaire à la revente: la société est trop fragile ….Il faudra donc attendre encore 1 an ou 2 pour voir si effectivement Appartcity respecte ses bailleurs comme  le prétend la direction.

Etonnant aussi que lors de cette visio conférence, les autres « petits » gestionnaires ont été systématiquement et ouvertement dénigrés : c’est « petit » comme procédé, mais au delà, ça n’est pas respectueux, ni très fair play… ».

 

Le 7.07, je contacte Benjamin Nicaise, président fondateur de Cérénicimo. Il me fait part de sa satisfaction pour cette visio conférence qui a réuni environ 120 conseillers en gestion de patrimoine. Effectivement B2S ne s’intéresse qu’aux biens ayant fait l’objet d’un nouveau bail avec Appart City.

MUTUALISATION DES RISQUES OU NON ?

Le 8.07, un autre commentaire. « Lors de la visioconférence, j’ai été très surpris d’entendre M T.Rochet (Président du Directoire d’Appart-City) se faire l’ardent défenseur de tous ceux qui ont toujours refuser d’entendre parler de mutualisation alors que cette mutualisation était prônée depuis des années par la précédente équipe dirigeante.

Cette mutualisation était et est toujours aussi revendiquée par Maître Pechayre qui continue d’argumenter pour cet accord en précisant que même les résidences bénéficiaires doivent contribuer pour éviter de trop pénaliser les résidences déficitaires.

Il y a là une belle contradiction entre les parties cosignataires de cet accord. Comment Maître Pechayre et M T.Rochet peuvent ils continuer à forcer les résidences non signataires à signer cet accord alors que M Thierry Rochet lui même reconnaît que la mutualisation est un non sens et que les résidences bénéficiaires ne devraient pas être concernées?

C’est un argument de poids pour toutes les résidences bénéficiaires qui refusent de se voir imposer une baisse de loyer et qui portent leurs dossiers devant les tribunaux. Les juges apprécieront.

A noter aussi que M T. Rochet reconnaît que les frais de sièges devront être ramenés à 10% alors qu’ils sont aujourd’hui de l’ordre de 20 %. Un autre argument à mettre au dossier des résidences déjà bénéficiaires malgré ces frais de sièges exorbitants ».

Le 10.07, une nouvelle réaction

« Il est surprenant aussi de constater lors de cette visio conférence que B Nicaise mentionne Suite Etudes comme hors sujet, alors que c’est une société qui siège au 125 rue Gilles Martinet (dans les mêmes locaux qu’Appartcity) et dirigée par F Manna, ex pdg de Park & Suites….Puis de dire qu’il accompagne ce gestionnaire depuis le début, que Suite Etude gagne beaucoup d’argent, alors que ce gestionnaire (sorte de filiale de Park & Suites) paye mal ses bailleurs….Plus aucun doute sur cette ‘entente’ AC et Cerenissimo, & Co (LB2S)
D’ailleurs, Suites Etudes ont préféré eux aussi changer de nom (maintenant Global Exploitation), l’ancien commençait à peser « lourd ».
Il suffit de taper sur internet « suite études mauvais payeurs » pour s’en rendre compte ».

QUELQUES PHRASES CHOC

Le 13.07, un compte rendu détaillé

« Apparemment Appartcity et Cerenissimo choisissent les personnes qui pouvaient écouter la conférence….En omettant tout simplement de communiquer le mot de passe.
Heureusement qu’un enregistrement a pu être effectué!
Alors pour celles et ceux qui n’ont pas vu ou pas pu voir:

– un M Rochet regardant un peu partout, et peu à l’aise avec ces « exercices »….alors pourquoi l’avoir fait? Parce qu’ il fallait trouver d’autres « partenaires » pour booster les signatures en panne sèche.
– Des interlocuteurs qui se tutoient, puis se vous voient, qui s’appellent par Mr puis par leur prénom….mauvaise organisation! Mauvaise préparation!

– quelques phrases croustillantes: « nous avons vécu l’augmentation de la TVA »… »booking.com est responsable de la baisse des marges

« j’ai rencontré 5000 propriétaires »: traduisez: j’ai rencontré des résidences représentant 5000 propriétaires; et quid des 5000 autres???

« mes prédecesseurs ont laissé un manque de communication »: parce que lui a fait mieux en omettant de rencontrer 50% des propriétaires? et puis c’est M rochet qui était aux manettes de Park & Suites dans les années 2009; on connait bien le jeu des chaises tournantes chez certains gestionnaires, dont notamment Appartcity, consistant à changer régulièrement de dirigeant pour rejeter la responsabilité sur le prédécesseur….
« L’ensemble des arriérés a été réglé! » FAUX! le tribunal de Montpellier est à nouveau engorgé d’assignations qui ont repris de plus belle; il faut attendre début octobre aujourd’hui pour obtenir une audience! …

Erreur sur les chiffres: « 70% des résidences ont adhéré au projet de nouveau bail »….puis « 70% résidences vont adhérer…. ». Calmement  reprenons les chiffres : 112 résidences dont 45 signataires + 13 à 0%, soit 58…. au lieu des 80% prévu dans le protocole…..
« 15 millions prévus en fin pour les rénovation »: on y sera attentif
Désir de passer en 3 étoiles et de rehausser le niveau de la prestation : pour rappel, les travaux d’embellissement ou d’amélioration sont à charge du preneur. Ce qui souhaite AC en proposant 50%/50% de travaux, c’est de faire payer plein pot la rénovation aux bailleurs pour financer les travaux d’embellissement.
– « On adapte le loyer en fonction du niveau de participation des bailleurs »… c’est nouveau.

– « il n’y aura pas d’accord dérogatoire ».. Pourtant…

– « une baisse des frais de siège de 3 millions en 2018 »…comment vont ils faire?

Enfin une phrase censée: « la mutualisation n’a pas de sens »….Mais attention aussi: « les résidences déficitaires ne sont pas à l’abri à l’avenir »….ce qui signifie clairement que les résidences ayant signé et  ne sont pas à l’abri d’une nouvelle baisse de loyer dans un proche avenir »

Au lieu de cette communication peu cohérente, tous ces intervenants devraient enfin jouer la TRANSPARENCE, après cet « accord gagnant-gagnant« .

 

 


RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE

 TRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE

 

 

Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.

A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.

 

ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE

« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.

Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.

Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)

REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP

« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an »  poursuit cet observateur.

Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.

Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?

DONNEZ VOTRE AVIS

 


PARK SUITES EN VOIE DE RECAPITALISATION ?

NEGOCIATION EN COURS ENTRE CET EXPLOITANT DE L’ ENSEIGNE APPART CITY ET LES INVESTISSEURS

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Le nouvel appart city de Bordeaux Ravezies, sur la rive gauche de la Garonne

Dans mon précédent billet sur Appart City publié en juin dernier, j’indiquais que Park & Suites exploitant cette enseigne de résidences de tourisme urbaine, fixait des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….

Cinq mois après, la situation a évolué. En effet avec près 120 résidences,  le leader des appart-hôtels regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites,  assure être prêt à renforcer son capital de 20 millions d’euros. A cette recapitalisation s’ajouterait une somme minimale de 5 millions d’euros dédiée aux travaux d’urgence pour rénover des résidences.

Je vous rappelle que le groupe Park&Suites est contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone. Et à 60% par HPC Capital, « fonds entrepreneurial pour une croissance solide et durable ».

DES BAISSES DE LOYER DE 5 A 30%

En contrepartie de ce renforcement du capital,  l’exploitant demande aux investisseurs d’accepter des baisses de loyer de 5% à 30% sur toutes les résidences. Et ce, alors qu’ils continuent de subir des graves retards dans le paiement de leurs loyers. « Ces investisseurs doivent aussi faire face péniblement aux remboursements mensuels de leur prêt immobilier contracté pour financer ce placement » me rappelle Olivier Metay, Président de la FAPRAH ( Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Quarante huit résidences Appart City ont déjà adhéré à cette fédération.

Enfin le 15 octobre dernier, un troisième Appart City a été ouvert à Bordeaux. Les esprits chagrins se demandent si le groupe ne pratique pas la cavalerie en profitant des fonds récoltés auprès de nouveaux investisseurs pour payer en partie les loyers. Mais c’est un autre sujet.

 


PARK & SUITES : VOS AVIS

SUITE AUX BILLETS SUR DES RESIDENCES URBAINES, LES INTERNAUTES REAGISSENT SUR MON BLOG. LE POINT SUR  LEURS DERNIERS AVIS

 Quand la résidence mise sur le bien être de ses clients

Dans ce billet, je me limite à retranscrire des extraits des commentaires publiés par des clients de Park and Suites, sur mon blog. Si vous venez de percevoir vos loyers, je serai heureuse de l’apprendre ici.

 

« Propriétaire dans une Résidence P&S (Park and Suites) près de Saint Etienne, nous nous demandons comment une fusion de deux sociétés aussi, mal en point l’une que l’autre, peut nous assurer que les loyers vont être payés régulièrement…

Nous ne pouvons accepter comme « habituel et convenu » le retard du paiement des loyers, nous devons faire face à nos échéances sans bienveillance de la part de notre banque.

….le bail commercial que nous avons signé, avec une date de prise d’effet au 1er février 2010 pour dix ans ferme, ne comporte aucune clause mentionnant qu’en cas de «crise » les loyers seraient diminués ou impayés, bien au contraire puisque à l’article 7-1 dudit bail il est stipulé :

« Le montant du loyer du présent bail ne sera jamais dépendant ni directement, ni indirectement du niveau d’activité du PRENEUR.. »

Le loyer est payable trimestriellement, et fait l’objet d’une facture payable le 10 du mois suivant, selon les spécifications du bail commercial article 7-2 ».

La clause résolutoire du bail

Suggestion d’un avocat « Il faut réfléchir à l’exercice de la clause résolutoire du bail s’il y en a une, ce qui est presque toujours le cas.
L’objectif consiste d’abord de menacer l’exploitant pour négocier un versement et une garantie de paiement. Et ensuite si la négociation n’aboutit pas, d’envisager une reprise de l’exploitation.
Nous l’avons fait sur des résidences avec un pool d’investisseurs et un mandat de gestion avec un autre exploitant.
Il peut aussi être envisagé d’assigner l’exploitant en redressement judiciaire dans l’optique d’imposer un plan de reprise à la barre du tribunal 
».

RESIDENCES DE TOURISME : VOS AVIS

Réaction d’un investisseur

« Il y a bien le paragraphe concernant la clause résolutoire… Chaque propriétaire agit individuellement pour obtenir le paiement de ses loyers, en vertu de ladite clause ou par le biais de requête en injonction de payer…. ou autres procédures suivant sa protection juridique ou son Conseil.

L’astuce consiste à payer aléatoirement les loyers. Certains propriétaires sont réglés dans les temps, d’autres avec un ou deux mois de retard. Sans doute avant que les délais impartis par les commandements, ou autres procédures à leur encontre, soient échus. Et les plus malchanceux sont réglés avec plus d’un trimestre de retard….. Un propriétaire qui reçoit enfin son règlement et qui “passe en vert” au niveau de sa banque est moins virulent et a tendance à moins communiquer ! »

Conseil d’un juriste

« Il faut convoquer une AG de copropriété et coordonner une action commune. Le quorum est en principe rapidement atteint.
Après il faut exercer la clause résolutoire au référé après envoi d’un commandement de payer par huissier pour tous les propriétaires et voir si une assignation en redressement judiciaire est possible, car cela permet de reprendre l’exploitation soit en auto gestion soit au profit d’un tiers. Au moins vous n’êtes pas en EPAHD où c’est souvent plus compliqué
 ».

Le poids des frais

«  Il faut être 70 % et bientôt 50 % de copropriétaires qui feront résilier leur bail par voie judiciaire et le mettront en gestion chez un autre exploitant ou en auto gestion.
Je suis la présidente d’une association de copropriétaires de la résidence Eureka à Montpellier et nous connaissons les retards de loyers, le syndic “imposé” qui nous facture d’énormes frais »…

Un copropriétaire enregistre 9 mois de retard de paiement. La résidence en cause se situe en région parisienne, à Rosny-sous-Bois (équipé d’un sauna). Et il y en a certainement d’autres… ».