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RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE

 TRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE

 

 

Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.

A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.

 

ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE

« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.

Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.

Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)

REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP

« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an »  poursuit cet observateur.

Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.

Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?

DONNEZ VOTRE AVIS

 


PARK SUITES EN VOIE DE RECAPITALISATION ?

NEGOCIATION EN COURS ENTRE CET EXPLOITANT DE L’ ENSEIGNE APPART CITY ET LES INVESTISSEURS

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Le nouvel appart city de Bordeaux Ravezies, sur la rive gauche de la Garonne

Dans mon précédent billet sur Appart City publié en juin dernier, j’indiquais que Park & Suites exploitant cette enseigne de résidences de tourisme urbaine, fixait des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….

Cinq mois après, la situation a évolué. En effet avec près 120 résidences,  le leader des appart-hôtels regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites,  assure être prêt à renforcer son capital de 20 millions d’euros. A cette recapitalisation s’ajouterait une somme minimale de 5 millions d’euros dédiée aux travaux d’urgence pour rénover des résidences.

Je vous rappelle que le groupe Park&Suites est contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone. Et à 60% par HPC Capital, « fonds entrepreneurial pour une croissance solide et durable ».

DES BAISSES DE LOYER DE 5 A 30%

En contrepartie de ce renforcement du capital,  l’exploitant demande aux investisseurs d’accepter des baisses de loyer de 5% à 30% sur toutes les résidences. Et ce, alors qu’ils continuent de subir des graves retards dans le paiement de leurs loyers. « Ces investisseurs doivent aussi faire face péniblement aux remboursements mensuels de leur prêt immobilier contracté pour financer ce placement » me rappelle Olivier Metay, Président de la FAPRAH ( Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Quarante huit résidences Appart City ont déjà adhéré à cette fédération.

Enfin le 15 octobre dernier, un troisième Appart City a été ouvert à Bordeaux. Les esprits chagrins se demandent si le groupe ne pratique pas la cavalerie en profitant des fonds récoltés auprès de nouveaux investisseurs pour payer en partie les loyers. Mais c’est un autre sujet.

 


PARK & SUITES : VOS AVIS

SUITE AUX BILLETS SUR DES RESIDENCES URBAINES, LES INTERNAUTES REAGISSENT SUR MON BLOG. LE POINT SUR  LEURS DERNIERS AVIS

 Quand la résidence mise sur le bien être de ses clients

Dans ce billet, je me limite à retranscrire des extraits des commentaires publiés par des clients de Park and Suites, sur mon blog. Si vous venez de percevoir vos loyers, je serai heureuse de l’apprendre ici.

 

« Propriétaire dans une Résidence P&S (Park and Suites) près de Saint Etienne, nous nous demandons comment une fusion de deux sociétés aussi, mal en point l’une que l’autre, peut nous assurer que les loyers vont être payés régulièrement…

Nous ne pouvons accepter comme « habituel et convenu » le retard du paiement des loyers, nous devons faire face à nos échéances sans bienveillance de la part de notre banque.

….le bail commercial que nous avons signé, avec une date de prise d’effet au 1er février 2010 pour dix ans ferme, ne comporte aucune clause mentionnant qu’en cas de «crise » les loyers seraient diminués ou impayés, bien au contraire puisque à l’article 7-1 dudit bail il est stipulé :

« Le montant du loyer du présent bail ne sera jamais dépendant ni directement, ni indirectement du niveau d’activité du PRENEUR.. »

Le loyer est payable trimestriellement, et fait l’objet d’une facture payable le 10 du mois suivant, selon les spécifications du bail commercial article 7-2 ».

La clause résolutoire du bail

Suggestion d’un avocat « Il faut réfléchir à l’exercice de la clause résolutoire du bail s’il y en a une, ce qui est presque toujours le cas.
L’objectif consiste d’abord de menacer l’exploitant pour négocier un versement et une garantie de paiement. Et ensuite si la négociation n’aboutit pas, d’envisager une reprise de l’exploitation.
Nous l’avons fait sur des résidences avec un pool d’investisseurs et un mandat de gestion avec un autre exploitant.
Il peut aussi être envisagé d’assigner l’exploitant en redressement judiciaire dans l’optique d’imposer un plan de reprise à la barre du tribunal 
».

RESIDENCES DE TOURISME : VOS AVIS

Réaction d’un investisseur

« Il y a bien le paragraphe concernant la clause résolutoire… Chaque propriétaire agit individuellement pour obtenir le paiement de ses loyers, en vertu de ladite clause ou par le biais de requête en injonction de payer…. ou autres procédures suivant sa protection juridique ou son Conseil.

L’astuce consiste à payer aléatoirement les loyers. Certains propriétaires sont réglés dans les temps, d’autres avec un ou deux mois de retard. Sans doute avant que les délais impartis par les commandements, ou autres procédures à leur encontre, soient échus. Et les plus malchanceux sont réglés avec plus d’un trimestre de retard….. Un propriétaire qui reçoit enfin son règlement et qui “passe en vert” au niveau de sa banque est moins virulent et a tendance à moins communiquer ! »

Conseil d’un juriste

« Il faut convoquer une AG de copropriété et coordonner une action commune. Le quorum est en principe rapidement atteint.
Après il faut exercer la clause résolutoire au référé après envoi d’un commandement de payer par huissier pour tous les propriétaires et voir si une assignation en redressement judiciaire est possible, car cela permet de reprendre l’exploitation soit en auto gestion soit au profit d’un tiers. Au moins vous n’êtes pas en EPAHD où c’est souvent plus compliqué
 ».

Le poids des frais

«  Il faut être 70 % et bientôt 50 % de copropriétaires qui feront résilier leur bail par voie judiciaire et le mettront en gestion chez un autre exploitant ou en auto gestion.
Je suis la présidente d’une association de copropriétaires de la résidence Eureka à Montpellier et nous connaissons les retards de loyers, le syndic “imposé” qui nous facture d’énormes frais »…

Un copropriétaire enregistre 9 mois de retard de paiement. La résidence en cause se situe en région parisienne, à Rosny-sous-Bois (équipé d’un sauna). Et il y en a certainement d’autres… ».

 

 


IMMOBILIER DE LUXE, APOLLONIA : RAPPEL DE LA SEMAINE 11

A Londres comme à New-York, les ultra – riches se précipitent sur l’immobilier de luxe.  En France, les victimes d’Apollonia continuent de se battre contre les banques et tentent d’obtenir réparation de leurs préjudices

Semaine chargée avec au niveau international, l’élection du nouveau Pape.  En matières de finances personnelles, j’ai tenté de vous faire oublier la lourde fiscalité française en donnant un coup de projecteur sur les achats immobilier des ultra-riches.

Londres, New-York : destinations des ultra – riches

L’an dernier, le nombre de super riches dans le monde a progressé de 5%.  Pour diversifier leurs placements, ils investissent notamment dans l’immobilier de luxe, situé à Londres ou/et à New-York.

Propriété à vendre- Campden Hill Kensington, Londres (source Knight Frank)

Mais la chance ne sourit pas à tous les épargnants. Les clients d’Apollonia témoignent dans ma seconde chronique. Soyez vigilants pour vos placements.

Victimes d’Apollonia : vos réactions (2)

Des offres de prêts irrégulières, des baux commerciaux signés en blanc, des banques prêtent à saisir les biens des investisseurs : les clients d’Apollonia ont bel et bien été bernés.

Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com

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