RESIDENCES URBAINES : APPART’CITY SUR LA SELLETTE
Publié : janvier 8, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Appart'City, Park & Suites, résidences urbaines 91 CommentairesTRIMESTRE DECISIF POUR LES INVESTISSEURS D’APPART’CITY : UNE BAISSE DE LOYER AVEC EFFET RETROACTIF AU 1ER JANVIER 2016 LEUR EST PROPOSEE
Le début de l’année 2017 s’annonce délicat pour les quelques 10.000 investisseurs dans des résidences urbaines Appart’ City. Dans un récent billet, je vous ai signalé que Park Suites, la maison mère a l’intention de recapitaliser la filiale Appart’ City à hauteur de 20 millions et de réaliser 5 millions de travaux. Moyennant quoi, d’ici le 31 mars 2017, les investisseurs sont incités à signer des nouveaux baux commerciaux sérieusement revus à la baisse, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2016 ! Du jamais vu dans le petit monde des résidences gérées.
A cette disposition rétroactive, s’en ajoutent d’autres plutôt problématiques. Ainsi par exemple la clause recettes du nouveau bail.
ATTENTION A LA CLAUSE RECETTES DU BAIL PROPOSE
« Le système de loyer proposé relève clairement d’un loyer avec une cause recette, c’est-à- dire indexé sur le chiffre d’affaires. Cette règle vise à adapter la charge correspondant au montant des loyers dans les comptes d’exploitation d’Appart’ city en fonction du chiffre d’affaire effectivement constaté par le gestionnaire au titre de l’exercice de son activité commerciale » commente un fin connaisseur du dossier. Or la clause recette échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux.
Sur le plan fiscal, un loyer assorti d’une clause recette associe le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur (l’exploitant). En étant intéressé au résultat, l’investisseur court donc le risque de voir l’administration requalifier ses revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et remettre en cause sa réduction d’impôt.
Selon le code général des impôts (CGI), la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue les prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété…relève du régime fiscal de la location meublée lorsque « …la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation » (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats… »(BOI-BIC- CHAMP-40- 10-20120912)
REMISE EN CAUSE DU STATUT DU LMP
« Par ailleurs, avec la baisse de loyer des nouveaux baux allant jusqu’à 30%, certains investisseurs risquent de perdre leur régime de loueur en meublé professionnel nécessitant de percevoir au moins 23.000 euros de loyers par an » poursuit cet observateur.
Selon les trois cabinets d’avocats ayant négocié ce protocole d’accord avec Appart’city cette opération relève du « donnant donnant ». Appart City fait pression pour que 75% des investisseurs dans 80% de ses résidences signent avant le 1er avril prochain ces nouvelles conditions. Ce qui représenterait quelques 6.000 copropriétaires répartis dans environ 112 résidences.
Plus qu’une sévère baisse de loyers pénalisant les propriétaires ayant financé leur bien à crédit, le redressement d’Appart City ne passe-t-il pas par un changement du mode d’exploitation des résidences ?
DONNEZ VOTRE AVIS
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonsoir,
Après recherche, j’ai trouvé la société de Thierry Rochet qui se nomme Ného France. Le site internet du groupe se trouve à l’adresse http://www.neho-group.com où vous apprendrez que l’entreprise veut augmenter ses nuitées de 315000 en 2016 pour les porter à 810 000 en 2019, soit + 150% en 3 ans….C’est ambitieux, tout en s’occupant d’Appartcity, c’est génial.
Comment ce dirigeant pourra-t-il être suffisamment disponible pour développer sa propre entreprise et relancer la « moribonde » et de plus concurrente?
Un propriétaire d’Annecy, de Cannes ou d’une autre résidence pourrait peut-être témoigner de son expérience?
serait il futur repreneur ? d’un nombre de lot de chez nous
Oui, Thierry ROCHET est actionnaire majoritaire de NÊHO Group, mais il laisse les rennes de son entreprise à Patrick BOERO, directeur général. Il compte se consacrer entièrement au redressement de Appart’City, avec une partie de ses équipes qui oeuvraient chez NÊHO Group. Je ne sais pas comment les actionnaires de Appart’City ont réussi à le motiver (probablement un gros chèque et un intéressement aux bénéfices), mais tout ce que je lui souhaite, c’est qu’il réussisse à redresser la société.
Même si je dois y perdre un peu au niveau loyers, au moins seront-ils payés régulièrement (dans la mesure ou l’exploitation redeviens bénéficiaire), et in fine, j’aurai un bien qui redevient vendable => aujourd’hui, celui-ci a perdu la moitié de sa valeur (par la faute d’Appart’City bien sûr parce qu’ils ne l’ont pas entretenu et n’ont pas su le valoriser, mais aussi par ma faute parce que j’ai acheté les yeux fermés un bien surévalué de 30%, avec une promesse de rendement intenable…)
Témoignage du mode de fonctionnement du nouveau dirigeant, si cette méthode vous agréée, cela peut être sans fin ( deuxième baisse drastique imposée à plusieurs résidences ).
Pour moi, c’est non.
Extrait du blogdeslmnp.fr:
NEHOGroup en grande difficulté
M. Rochet veut imposer une nouvelle baisse des loyers à ses propriétaires.
M. Rochet qui gère actuellement les négociations entre Appart’City et les propriétaires, se retrouve en difficulté de paiement dans ses propres résidences. Aujourd’hui le 25 octobre, M. Rochet n’a toujours pas versé le moindre acompte aux propriétaires. Peut-on avoir confiance…..
Voir ci-dessous, la lettre envoyée au début du mois d’octobre aux propriétaires de Seynod et de Port-Marly.
Chers Copropriétaires,
Voilà plus de 2 ans que nous avons démarré ensemble notre relation bailleur / locataire, dans un contexte pour le moins particulier, faisant apparaitre, un « état des lieux » de votre/notre résidence très préoccupant tant du point de vue financier que commercial, technique ou même réglementaire.
Ce constat, que nous vous faisions découvrir quelque peu brutalement pour une majorité d’entre vous, s’est imposé à vous et à nous comme une réalité objective incontournable nécessitant des actions correctives immédiates sous peine de voir péricliter l’exploitation de la résidence, et par la même, remettre en cause, financièrement et fiscalement, votre propre modèle d’acquisition initial.
C’est ainsi que, non sans difficulté et après plusieurs mois d’échanges et de concessions réciproques, nous avons bâti ensemble un accord avec la très grande majorité d’entre vous. Ce dernier a fixé la route à suivre, les grandes étapes à franchir et les engagements respectifs à assumer, ce que nous avons mis en œuvre depuis plus d’an.
Malheureusement, les évènements tragiques survenus depuis la fin 2015 ont bouleversé structurellement les grands équilibres commerciaux sur lesquels nous nous sommes appuyés au départ.
Nous avons dû faire face, pour ces 9 premiers mois de l’année 2016, à des séries d’annulations à répétition qui nous ont privé de plusieurs centaines de milliers d’euros de chiffre d’affaires.
Plus grave encore, nous subissons structurellement une baisse conjuguée de la demande et des prix de nuitées, alimentée par une concurrence féroce avec certains opérateurs prêts à tout pour ne pas mettre la clé sous la porte mais géographiquement mieux placés.
Cette situation, bien évidemment, nous impacte financièrement mais aussi qualitativement en nous imposant d’accepter une catégorie de clientèle, majoritairement en groupe, qui cohabite difficilement avec les nouveaux segments Corporate et individuels que nous avions réussi à conquérir, et met à mal l’état du bâtiment, les équipes et plus généralement la qualité perçue des prestations de la résidence.
Si nous avons, jusqu’ici, assumé économiquement cette situation, nous ne pourrons pas supporter bien longtemps seuls ce changement radical d’environnement commercial qui nous conduit à une perte prévisionnelle d’exploitation de plus de 500.000 € sur 2016, et à revoir en profondeur notre stratégie et nos objectifs pour le temps restant à courir du bail actuel.
Dans ce contexte, il nous semble primordial que nous puissions échanger en concertation sur la recherche de solutions.
Dans l’attente, nous sommes contraints d’adopter une position de sauvegarde des équilibres financiers de l’entreprise pour ne pas obérer les chances de redressement.
Nous allons régler 50% des loyers du 3 ème trimestre le temps que nous échangions avec vos représentants afin d’analyser la situation et de trouver une solution rapide.
J’ai rendez-vous avec les représentants des deux associations le vendredi 14 octobre 2016 pour exposer en toute transparence la situation financière de la résidence.
Je vous tiendrai informé le plus rapidement possible de la situation.
Bien cordialement,
Thierry ROCHET, Président
La différence, c’est que nous signons un nouveau bail plus protecteur (merci à la FAPRAH et aux avocats), et que si nous arrivons à cette même situation, nous pourrons en sortir plus facilement et dans de meilleures conditions qu’aujourd’hui.
Bon courage!
Bonjour
et si la question était tout simplement :
quel est le repreneur et sous quelles conditions veut il reprendre
Où comment Deniset a été missionné pour « habiller correctement la mariée
on plombe les compte on foire la stratégie on a des frais de siège en hyper inflation etc
EQUISTONR veut sortir et comme tout fond de pension avec quelques voire bcc de % de gains!
les Pigeons sont nommés : Nous qui avons cru a cette arnaque que m’a vendu VALORITY cautionné par le CFF et par Marignan BOWFONDS
un journaliste d’investigation serait le bienvenu!
NB pour ma part j’avais Maitre Ayoun et a la relecture du contrat il n’a jamais été mission pour que mon bail soit ampute de 20 à 25% Il était mission pour assigner !
nous avons déjà été raboté il y a 4 ans suite a la faillite d’ANTAEUS ( qui avait pignon sur rue d’après VALORITY)
lorsque P&S rachète pour peanuts A/C( qui est à une demi pris en faillite):
il n’y a pas révision des baux
l’équipe est reprise pour diriger l’entité
Denise va chercher a gérer comme du temps de Pierre et vacances
Imaginons que demain vous achetiez une maison à ROUBAIX pour 1 euro symbolique ( avec obligation de rénovation ) et qu’au bout d’un an le Maire vous demande où vous en êtes des travaux et que votre réponse est : j’attend la subvention de la municipalité pour tout rénover!
A/C a été reprise en coquille vide, ce qui nécessitait une Augmentation de capital conséquente et non un prêt in fine à 14% qui sert a mon avis a servir des dividendes déguisés !
20 millions injectés ce n’est même pas 4 mois de loyer… et nous en sommes à 7mois et demi!
NB A/C devait mourrir fin décembre et tout est reporté au 31 mars ?
certain propriétaire mieux et bien défendus sont à jour de leur loyer
les comptes sont plombés par des frais de justice , des frais de siège etc ….
La différence, c’est que le nouveau bail proposé est déja en notre possession. Notre premier bail comporte toutes les garanties que propose AC.
Bail notarié avec Clause résolutoire Engagement de Park &Suite du paiement des loyers en cas de cession de nos baux et malgré cela nous avons du payer avocats et huissiers plusieurs fois pour saisir les comptes de P;S ET AC pour recuperer nos loyers.
Avec 32 propriétaires nous avons intenté une action judiciaire depuis Mai 2016 pour faire jouer la clause résolutoire et récuperer nos biens AC avec ses avocats trouve toute les possibilités pour faire trainer cet affaire avec la justice qui est tellement longue chez nous.
Le dépôt de nos dires est prévue pour fin Janvier 2017 et après il faudra attendre les réponses de AC ce qui devrait bien nous amener au mois de Mai pour avoir peut être une réponse qui ne sera pas obligatoirement dans notre sens
Vous voyez qu il est difficile de faire confiance a ce nouveau bail.
Pourquoi les actionnaires souhaitent garder la totalité des résidences, même les moins rentables
Ne serait ce pas pour garder la taille de la société et pouvoir vendre l ensemble pour récupérer leur mise?
Pourrait- on savoir quels sont ces exploitants qui semblent se comporter en locataires honnêtes?