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ALERTE SUR LES RESIDENCES GEREES

INCERTITUDE SUR LE REGIME FISCAL L’AN PROCHAIN DES RESIDENCES DE TOURISME. DES PARTICULIERS FLOUES DESTINENT AU GOUVERNEMENT UNE PETITION CONTRE LES INVESTISSEMENTS TOXIQUES.

 

 

Le ministère du logement et les promoteurs le confirment : la bonne santé du secteur de l’immobilier neuf se confirme.  « Face à la baisse du rendement des fonds en euros dans l’assurance vie et à la volatilité des actions, la pierre redevient un support important » me rappelle Alexandra François-Cuxac Présidente de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers).

Au cours du premier semestre 2016, les ventes totales de logements neufs ont progressé de 22,7% en se chiffrant à 71.064. Ce score comprend les ventes au détail aux investisseurs privés et aux accédants à la propriété, les ventes en bloc à des institutionnels (notamment des compagnies d’assurance) et les résidences services. Justement, ce dernier poste s’élève à seulement 2.900 logements dans le secteur de l’immobilier géré. Selon les promoteurs, ce score comprend essentiellement des biens dans des résidences destinées à des étudiants ou à des seniors.

 

RESIDENCES SENIORS OU ETUDIANTES

Les promoteurs ont pris bonne note de la reconduction du dispositif Censi-Bouvard pour les résidences étudiantes ou seniors. « Afin d’accompagner dans la durée la dynamique du secteur et de procurer la visibilité nécessaire à ses acteurs, le Gouvernement poursuivra son action de soutien à la construction et au logement. Les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard en faveur des résidences pour les étudiants et les seniors, et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) seront ainsi reconduits en 2017» précise le communiqué de presse du Ministère du logement du 28 juillet 2016. Et bien sûr, ils regrettent qu’aucune décision ne soit prise pour l’instant sur une nouvelle prolongation du régime Censi-Bouvard, pour les résidences de tourisme.

Faut-il rappeler que des réunions entre professionnels de l’immobilier, de l’exploitation touristique et des investisseurs privés se sont déroulés sous l’égide du ministère des finances pour étudier les contours du dispositif appelé à succéder au régime Censi Bouvard, à compter du 1er janvier 2016. J’en ai fait état régulièrement dans mon blog.

UNE PETITION POUR MORALISER LE MARCHE

Les déconvenues des investisseurs réunis au sein de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme) sont tellement fortes, qu’une pétition contre les investissements toxiques en résidences gérées et résidences de tourisme. Je vous recommande vivement d’en prendre connaissance. En  signant cette pétition destinée au gouvernement, on peut espérer que ce marché se moralise.

DONNEZ VOTRE AVIS ICI


IMMOBILIER LOCATIF : BON DEPART POUR LE PINEL

 

AVEC LE REGIME PINEL, LES INVESTISSEURS SEMBLENT REDECOUVRIR LES ATTRAITS DU PLACEMENT PIERRE.

 

ALEXANDRA FRANCOIS CUXAX

La Présidente de la Fédération des Promoteurs retrouve le sourire

 

L’investissement locatif dans le neuf revient de loin. Alors que la loi ALUR concoctée par Cécile Duflot décourageait les investisseurs, le sérieux lifting apporté à ce dispositif par Sylvie Pinel est plus attractif. Sur les 24. 749 ventes enregistrées par les promoteurs au 1er semestre 2015, la commercialisation aux investisseurs connaît une forte hausse (+66,2%) et représente 51% du total des transactions au détail du semestre (40% au 1er semestre 2014).

 

UN PLACEMENT FAMILIAL

« Profitant des faibles taux d’intérêt, le dispositif Pinel renforce l’intérêt du placement pierre. Surtout les particuliers apprécient de pouvoir donner leur bien en location à ses descendants ou ascendants » me confie Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). D’ailleurs la FPI table sur environ 8.000 ventes par an, dans le cadre familial. En attendant, le volume des ventes dans une optique d’investissement retrouve un niveau comparable à celui de 2011.

 

Dans la pratique cette embellie concerne surtout les logements « ordinaires », comprenez les biens banalisés. En toute logique, elle devrait profiter aux logements gérés comme les résidences étudiantes pour loger un enfant ou les résidences seniors pour héberger un parent âgé. C’est loin d’être le cas, les ventes de résidences avec services (étudiants, seniors tourisme) accusant un retrait (‐4,3% au 1er semestre),

 

Bas Infographie-anniversaire-pinel

TROIS DUREES DE PLACEMENT

Avec le dispositif Pinel, il est possible d’investir sur 6, 9 ou 12 ans. En fonction de la durée de l’engagement du propriétaire bailleur, la réduction d’impôt sur le revenu se chiffre à 12%, 18% ou 21%.

En résumé Dès septembre 2014, la mise en place du dispositif Pinel a modifié la donne : s’appuyant sur un zonage actualisé durant l’été 2014, il procure donc plus de souplesse aux particuliers avec le choix de la durée conditionnant l’avantage fiscal, et possibilité de location aux ascendants/descendants. Autre bonne nouvelle : la suppression de l’encadrement des loyers (sauf à Paris et à Lille) prévu initialement par la Loi ALUR. Encore faut-il ne pas investir les yeux fermés pour éviter les mauvaises surprises.

 


IMMOBILIER EN FRANCE : LE PLUS TAXE D’ EUROPE

EN FRANCE, DANS LE NEUF, LES TAXES PESENT 27% DU PRIX D ACHAT D UN LOGEMENT, SOIT 12% DE PLUS QUE LES AUTRES PAYS EUROPEENS. DANS L’ANCIEN, NOTRE PAYS EST AUSSI UN MAUVAIS ELEVE

IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT

 

TRISTE RECORD. En Europe, la France bat tous les records depuis de nombreuses années, en matière de fiscalité immobilière. Qu’il s’agisse des logements anciens ou neufs, la pression fiscale continue à progresser, avec une quarantaine d’impôts et taxes différents sur la propriété immobilière, son acquisition, sa détention, son entretien, ses revenus et sa transmission.

 

Le poids de la fiscalité dans le neuf

Avec le concours du cabinet international Fidal, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) vient de mesurer l’impact de la fiscalité sur le prix du logement neuf, mais aussi sur la détention du bien.

Ainsi, la fiscalité applicable à la phase de construction et d’acquisition d’un logement neuf estimé à 200 000 euros, représente, en France 27% du coût. Entre la France et les autres pays européens, l’écart se chiffre à 12.5 points. Il atteint même 17 points par rapport à l’Allemagne.

Le poids de la fiscalité est encore plus significatif en cas de détention, sur 10 ans, d’un logement de la même valeur (200.000 euros), et sa cession ultérieure. En France, la fiscalité représente 29% du prix d’acquisition contre seulement 16% du prix d’acquisition en Allemagne. Entre la France et les autres pays européens, l’écart se chiffre à 20 points.

 

Les raisons de cette explosion

 Pour le logement neuf, ce constat fait ressortir l’impact des hausses successives de la TVA, l’explosion des taxes locales liées à la construction.

Etude FIDAL - graphique3 - synthèse taxes et impositions grevant sur 10 ans acquisition appartement

Au vu des résultats de cette étude, inédite en France, François Payelle, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, veut attirer l’attention des pouvoirs publics sur le poids de l’impôt dans la construction : «La relance de la construction de logements passe nécessairement par la baisse de certains prélèvements et le maintien dans la durée des dispositifs facilitant l’accession et l’investissement locatif. Ils ne compensent que partiellement la hausse de la fiscalité. » me confie François Payelle, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers

 

Le poids de la fiscalité dans l’ancien

 Déjà en 2013, lors du congrès de l’UIPI (Union Internationale pour la propriété immobilière), une étude fiscale comparée des systèmes en vigueur en 2012/2013 dans 12 pays d’Europe (l) révélait que l’immobilier français était le plus taxé d’Europe.

A cette occasion, Jean Perrin, le Pt de l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière » me rappelle « l’excès d’impôt appliqué en France sur les propriétaires privés occupants ou bailleurs tue le logement privé ». Un mauvais calcul de nos politiques : cette forte pression fiscale accroît la demande de logement public financé par l’impôt !

VOUS QUI VENEZ DE RECEVOIR VOS TAXES FONCIERES POUR VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE ET/OU VOS BIENS LOCATIFS, REAGISSEZ ICI. QUID DE LA RENTABILITE LOCATIVE ?

 

(1) Allemagne, Angleterre, Autriche, Belgique, Espagne, France, Italie, Grèce, Irlande, Norvège, République Tchèque et Slovaquie.