A QUAND LA RENOVATION DES RESIDENCES DE TOURISME ?
Publié : février 29, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, voyages | Tags: A Genevard, B Laclais, Censi-Bouvard, FNAPRT, lits froids, montagne, rapport sur l’Acte II de la loi Montagne, renovation des résidences de tourisme 7 CommentairesET SI LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD SERVAIT A DONNER UN COUP DE POUCE A LA RENOVATION DE L’ IMMOBILIER DE LOISIR AU LIEU D’ ENCOURAGER LA CONSTRUCTION DE NOUVELLES RESIDENCES DE TOURISME ?
S’achevant à la fin de cette année, le dispositif fiscal Censi Bouvard a surtout encouragé la construction de résidences de tourisme. Les Pouvoirs Publics souhaitent que son successeur soutienne la réhabilitation des « lits froids », comprenez les logements occupés moins de 4 semaines par an. Un problème crucial surtout dans les stations de montagne, où la saison d’hiver se raccourcit.
Aussi une première réunion de concertation sur ce dispositif est prévue le 2 mars 2016, avec la direction de la législation fiscale, celle des entreprises, de l’habitat et les professionnels du secteur. A noter que la FNAPRT y participera.
Le régime Censi Bouvard vous connaissez ? La plupart des lecteurs de mon blog, déçus par leur placement dans les résidences de tourisme, ont investi dans le cadre de ce dispositif procurant notamment une réduction d’impôt sur le revenu.
Pour les politiques, mieux vaut accorder désormais une carotte fiscale aux opérations de rénovation et de réhabilitation de l’immobilier de loisirs. C’est le crédo de Bernadette Laclais, députée de la Savoie, et Annie Genevard, députée du Doubs, dans leur rapport sur l’Acte II de la loi Montagne, remis au Premier ministre en septembre dernier. Une des recommandations de ces deux élus concerne le dispositif Censi Bouvard : « la fin de cet avantage fiscal concernant l’immobilier neuf doit être actée et la ressource correspondante, maintenue après 2016, mais réaffectée à la réhabilitation ».
Rien qu’en altitude, la moitié de l’hébergement touristique a plus de 30 ans. Sous l’effet conjugué de la médiocrité de la construction et du manque d’entretien, nombre de « meublés » ne répondent plus aux nouvelles exigences de la clientèle. Auriez vous envie de vous retrouvé entassé à 6 personnes dans à peine 30 mètres carrés, ces fameuses « cages à poule » construites par les promoteurs ? D’ailleurs lorsque je cherche une location à la montagne ou ailleurs, je ne raisonne jamais en nombre de lits, mais en mètres carrés.
Certes depuis plus de 20 ans, des tentatives d’ORIL (opérations de réhabilitation de l’immobilier loisirs) ont été lancées ici ou là. Mais sans grand succès.A noter qu’Atout France vient de consacrer un blog à la réhabilitation de l’immobilier de loisir en montagne.
Dans un prochain billet, je vous ferai part de l’orientation des réflexions de cette première réunion de concertation.
DONNEZ VOTRE AVIS ICI SUR LE REGIME CENSI BOUVARD. MERCI
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Oui une politique de rénovation des résidences de tourisme est nécessaire dans beaucoup de stations. A l’étranger ils y sont arrivés, je ne sais pas comment. Je rentre d’Italie, région des Dolomites (VAL GARDENA) Les prestations sont superbes et plutôt moins chères qu’en France. Au niveau de leur financement, je ne sais rien, mais ils m’ont assurée qu’ils gagnaient de l’argent ….
Le taux de remplissage est bien supérieur au nôtre, et ils visent une clientèle aisée, qu’ils chouchoutent. Moitié d’étrangers de TOUTE L’EUROPE. Cette offre hotelière moyenne et haut de gamme est couplée avec un réseau de remontées mécaniques excellent et dernier cri.
Il faudrait peut-être, une loi qui facilite le regroupement et la restructuration des petites surfaces. Cette remarque est valable pour tout le parc immobilier français, il faut une loi facilitant la rénovation des copropriétés vétustes, cela pourrait même aller jusqu’à la démolition pour les plus dégradées ou non conformes aux critères environnementaux.
Les propriétaires dans une copropriété pourraient décider d’une restructuration globale avec regroupement des surfaces pour créer des appartements plus adaptés. Il faut que la loi permette des majorités facilement atteignables dans les copropriétés. Les copropriétaires qui ne seraient pas d’accord pourraient vendre au prix du marché s’ils ne souhaitent pas participer à la rénovation. Les frais d’acquisition (taxes) des nouveaux acquéreurs pourraient être « gommés » contre l’engagement de louer pendant 12 ans. Pour les prêts il est indispensable qu’ils soient soutenus par un taux bonifié, genre ceux consentis dans l’hotellerie.
Il faut mettre fin à la situation souvent honteuse des saisonniers dans nos stations de sports d’hiver : il logent quelquefois dans des caravanes sur des parkings. Solution : obliger les communes de TOUTES les stations de sports d’hiver/été à construire des habitations à loyer modéré pour les saisonniers (5% des permis de construire est un minimum)
En Italie nous avons constaté que les saisonniers existent peu, ce sont des locaux qui ont deux emplois (été/hiver). Le maintien de l’agriculture de montagne (presque complétement disparue dans les stations que je connais en France est une solution). Le Bio un débouché pour eux.
Demander aux instances Européennes la suppression des surfaces minimales d’installation pour l’agriculture de montagne, c’est une bonne activité complémentaire.
A Val d’Isère/Tignes où les prix sont déments, certains saisonniers sont quasi indigents et basculent dans la délinquance : vols de skis, de vêtements pour revendre etc…
Votre initiative de faire voter une loi sur la rénovation de la copropriété et des résidences de tourisme en particulier est une excellente initiative. Dans notre petite résidence de 49 logements nous avons pu parvenir à faire de la rénovation avec quelques traumatismes : la rénovation est étalée sur plusieurs années. 17 propriétaires qui ne voulaient ou ne pouvaient payer ont vendu à une société filiale de la COMPAGNIE DES ALPES (Etat français, Crédit agricole, Caisse des dépots et consignations) qui a joliment rénové les appartements. Nous faisons cette année la dernière tranche (lasure des boiseries de façade : 1500 euro par chalet mitoyen). Il pourrait être voté dans la loi que lorsque les propriétaires vendent à une société de rénovation il n’y ait pas de plus value à payer, ni de remboursement de la TVA : l’état encaissant de la tva sur la rénovation.
Nous avons pu obtenir ce résultat en restant toujours très proche de chaque propriétaire que j’ai contacté personnellement, essayant de connaître la situation financière de chacun et ses souhaits. Convaincu la plupart de faire bouger les choses. Certains étaient très endettés (1100 euro par mois rien que pour leur appartement en résidence de tourisme). Le prix des appartements qui s’était effondré (aucune vente en 13 ans !) commence à remonter.
Le peu d’enneigement de cette année n’a pas permis de faire progresser les rendements mais l’occupation a été bonne.
Lorsque vous aurez une première ébauche de votre projet de loi de rénovation des copropriétés, si vous voulez bien me l’envoyer, je pourrai la commenter si vous le voulez bien. Je suis clerc de notaire, diplomée notaire, à la retraite.
Bien cordialement M GALLICE
Rénover l’immobilier existant pour développer l’offre d’hébergement touristique nécessite dans bien des cas d’agrandir les locaux existants pour tenir compte des nouvelles normes, et d’apporter de nouveaux équipements pour atteindre le niveau de confort souhaité par les touristes aujourd’hui.
Malheureusement, suite aux abus du développement touristique intensif des années 70, de nombreuses communes, en particulier dans les Pyrénées, ont instauré des PLU ( Plans Locaux d’Urbanisme ) très restrictifs, dans les zones naturelles et agricoles ( qui représentent la majeure partie du territoire montagneux).
De nombreuses anciennes colonies de vacances ou résidences de vacances, situées dans ces zones et appartenant à des associations diverses sont à l’abandon depuis des années, et il est impossible de les rénover pour les mettre aux normes et aux goûts du jour.
Les mairies refusent toutes extensions et aménagements extérieurs au delà de 20% de l’existant, voire même le moindre m² d’extension, ce qui est souvent trop peu pour que l’opération soit rentable, les touristes souhaitant des locaux plus spacieux, et des équipements annexes ( parkings, piscine, salles de sport, etc … )
Pour justifier ces refus, elles opposent les règlements des PLUs, ou la protection de l’environnement et du patrimoine existant.
Or, laissé à l’abandon, le patrimoine existant se dégrade, tombe en ruine, et la végétation sauvage l’envahit en quelques années.
Les seules rénovations possibles sont en zones urbaines, là ou les règles d’urbanisme ne sont pas trop limitatives en extension de surface. Mais là, ce sont les Architectes des Bâtiments de France qui veillent au grain, car les centre-villes sont souvent des zones classées, et vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez.
Oubliez les énergies renouvelables, et préparez votre porte-monnaie ! Vous devrez utiliser des matériaux coûteux pour respecter le style architectural local !
Merci pour votre fine analyse.
Quel est votre avis sur la rénovation :
– des résidences de tourisme de la première génération? Vieillissantes elles ne répondent plus à la demande des vacanciers.
– des meublés situés en « diffus » dans une station de ski. De par leur état et leur surface réduite, ces biens eux aussi sont généralement fermés.
Avant de rénover les résidences de tourisme il faudrait déjà que les exploitants comme VACANCEOLE (nouvel adhérent SNRT) les entretiennent, ou surtout ne les massacrent pas en
louant à des groupes d’étudiants alcoolisés, je tiens à votre disposition un constat d’huissier avec photos à l’appui ! une honte
Bonjour,
J’aurai une question concernant les travaux de renovation. Etant donné que ces travaux sont assez importants (crepi de façade, garde-corps, toit … ) , le gestionnaire a demandé de faire un audit de l’etat de vetusté et des travaux à effectuer. Est-ce que le cout de cet audit est à payer par les copropriétaires ?
Merci pour toute réponse / expèrience sur le sujet.
L’audit sera sans doute à régler par les copropriétaires. Il faudrait voir le contrat signé avec le syndic.
Merci de votre fidélité.
il ne faut pas rever, jusqu’au bout il faut plumer les dindons trouver un seul exploitant qui investit dans une résidence de tourisme !!