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LES LOYERS DES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS

VIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME, RESIDENCES POUR SENIORS,  D’EPHAD OU D’ APPARTHOTELS.

 

Mon dernier billet sur la suspension du versement des loyers par des plusieurs exploitants de résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Au préalable, voici trois informations :

° L’état d’urgence sanitaire est prolongé de 2 mois en France, soit jusqu’au 24 juillet 2020.

° « Il n’y a pas de raison juridique à une suspension des loyers, sauf absence de trésorerie avérée et postérieure à la crise. De plus, les avis du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme ou des apparthotels qui est le défenseur des exploitants, n’a pas force de loi ou décret » comme me le rappelle un avocat parisien spécialiste des baux commerciaux.  Pas question que les exploitants de résidences de tourisme mettent en avant l’ordonnance n°2020-316 du 25 Mars 2020 : ne visant que les petites entreprises,  elle ne s’applique donc pas pour 99% de ces exploitants.

° Les litiges entre investisseurs privés dans les résidences gérées et les exploitants ne peuvent pas être portés devant la médiatrice désignée fin avril par le ministère des finances, pour résoudre le problème des loyers des commerçants.  Bercy m’a confirmé que le champ de sa mission ne comprenait pas les résidences gérées.

Dans ce contexte compliqué, voici donc une sélection de vos dernières réactions.

VOS GALERES

«  Le Directeur de Lagrange Soderev a déclaré publiquement, en Assemblée Générale, qu’il refuse de fournir les documents, pourtant prévus par la loi, concernant les comptes de gestion de Soderev concernant notre résidence ! Alors comment faire confiance à un gestionnaire qui refuse la transparence ».

Autre constat : « Comme les 177 Co propriétaires de « ma » Résidence qui fonctionne l’hiver et l’été, je suis concerné par cette mesure d’une iniquité sans égale!

Nous avons investi 160 000 € en 2006 pour un achat qui devait nous permettre un complément de retraite ! Certes, nous avons récupéré la TVA sur l’achat, mais nous devons la reverser sur les loyers que nous verse la Gestionnaire! Cette « rente » ne couvre pas, loin s’en faut, le montant des mensualités à verser à la Banque!
Actuellement, l’appartement est estimé à…. 60 000 €!  Pourquoi devrait-on faire encore les frais de cette baisse voulue par les Gestionnaires? Contrairement à nous, ils n’ont pris aucun risque
 ».

Un autre témoignage : « ADICAC : Association de Défense des Intérêts des propriétaires au Domaine de l’Arselle à Chamrousse ( Isère ). Nous sommes en galère depuis juillet 2016 avec la société Docte Gestion et sa filiale Popinn’s qui règlent les loyers lorsque ça les arrange !
Pour autant ils ne cessent de racheter des résidences de Tourisme ou Médicales  à tour de bras.

Il n’y a pas de raison de faire cadeaux des loyers dus par contrat ( bail ). Les propriétaires bailleurs ont eux aussi des charges et des crédits ».

LE REPORT DU CREDIT ?

« En cas de suspension de loyer, comment faites- vous alors avec votre banque?….Au mieux, vous pourrez obtenir le report des mensualités, au pire non….Quoi qu’il arrive, les intérêts et les assurances restent à régler à la banque…
Et les retraités qui ont investi pour avoir un complément de retraite pour faire face à leur baisse de revenu? Ils s’assoient sur une partie de ce revenu dont ils ont besoin pour vivre?
Mais pourquoi agir ainsi? Rappelons que les entreprises peuvent bénéficier de prêts et aides, mais pas les bailleurs
 ».

SE REGROUPER POUR REAGIR ?

« Copropriétaire dans une résidence de tourisme. Je suis aussi président d’une association de défense des copropriétaires que nous avons créée. Pour ma part, je considère que les loyers doivent être payés par les gestionnaires.

Le report des échéances bancaires n’est pas une solution car à terme les propriétaires devront régler leurs échéances. Rien ne dit que le report des crédits bancaires sera gratuit, que toutes les banques seront d’accord ; par ailleurs, ce n’est pas le gestionnaire qui donne cette soit disant « contrepartie », mais notre crédit que nous devons rembourser, avec les frais. En définitive, nous payons une nouvelle fois cette « contrepartie » . Je pense qu’il faut regrouper les propriétaires et agir résidence par résidence, et refuser d’appliquer la position que semble vouloir imposer le SNRT.

J’ai donc entamé une négociation avec mon gestionnaire accompagné du reste des copropriétaires de ma résidence. J’ai demandé les comptes d’exploitation, et mon gestionnaire ne les donne pas ! Je vais encore tenter, et si je n’obtiens rien, j’irai en procédure pour ces comptes et ces loyers et charges ».

NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES GEREES NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE.

CE BILLET MET L ACCENT SUR LES RESIDENCES DE TOURISME. MAIS SI VOUS AVEZ INVESTI DANS UNE RESIDENCE POUR SENIORS, UN EPHAD OU UN APPARTHOTEL, DONNEZ  AUSSI VOTRE AVIS ICI.


RESIDENCES GEREES : QUAND LES INVESTISSEURS S’ORGANISENT

CREER UNE ASSOCIATION DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCE GEREE PERMET DE DIALOGUER AVEC LE GESTIONNAIRE. A CE JOUR PLUS, ON COMPTE PLUS D’UNE CENTAINE D’ ASSOCIATIONS DE DEFENSE.

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Acheter dans une résidence gérée, c’est un peu prendre le risque de se retrouver à plus ou moins long terme dans un combat de pot de terre contre le pot de fer. Que vous ayez investi dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence hôtelière, EHPAD, résidence seniors), les mauvaises surprises sont courantes. «  La multiplication des difficultés a conduit à la création en 2013 de la FNAPRT, Fédération Nationale des Associations de Propriétaires de Résidence de Tourisme, étendue aujourd’hui à toutes les résidences gérées. Ayant pour but d’aider les associations de copropriétaires en résidences gérées, notre fédération compte désormais plus de 120 associations représentant plus de 11.000 propriétaires » calcule son secrétaire général Jean-Claude Virfeu.

 POURQUOI CREER UNE ASSOCIATION? 

Vous êtes nombreux à me demander comment et pourquoi créer une association. Parmi vos commentaires à ce sujet, en voici un parmi d’autres : « propriétaire d’un appartement dans une résidence étudiante, dont le gestionnaire rencontre de grosses difficultés financières. Nous souhaitons monter une association de co-propriétaires avant d’entamer des actions ».

Lorsque vous investissez dans un bien non géré, vous avez les mains libres pour le rentabiliser. En revanche, la situation diffère dans une résidence gérée. « L’existence d’un gestionnaire, gérant via un bail

commercial, une grande partie des lots et utilisant les parties communes, afin d’exercer son activité, place l’ensemble des copropriétaires en situation de « solidarité forcée ». Voici les questions à vous poser

Par exemple, si un gestionnaire demande aux bailleurs une baisse de loyer et que seule la moitié des investisseurs (bailleurs) accepte :

Qu’adviendra-t-il des parties communes: qui en paiera l’entretien? Les parties communes appartenant à tous les copropriétaires, que leur bien soit géré ou non par le gestionnaire, il doit y avoir un minimum de cohésion parmi les

copropriétaires.

Si la moitié de la résidence (représentant la moitié des propriétaires) n’est plus gérée et que la résidence perd son classement, pourrons-nous conserver nos avantages fiscaux?

Que se passera-t-il si un gestionnaire quitte la résidence, mais reste encore propriétaire du local d’accueil et/ou de la piscine ? » poursuit Jean-Claude Virfeu.

 Autre constat : les dérives en matière de gestion de la copropriété. « Comme le syndic de copropriété est souvent très lié au gestionnaire, des dépenses exagérées de copropriété payées par le gestionnaire sont à l’origine de ses prétendues difficultés qui justifient ainsi les baisses de loyer demandées » me signale un copropriétaire.

UNE SOLUTION A LA « SOLIDARITE FORCEE » ?

«  Les résidences sans association de copropriétaires sont les plus vulnérables face au gestionnaire ayant plus de facilité de diviser pour mieux régner. Une association permet aux copropriétaires de communiquer, de réfléchir ensemble, de prendre des décisions dans l’intérêt des copropriétaires » selon la FNAPRT.

Pas de doute, les copropriétaires poursuivent des objectifs communs : préservation de la valeur de leur patrimoine, maintien des avantages fiscaux, obtention d’une bonne rentabilité. Quant au gestionnaire, il a intérêt à baisser les loyers de toute la résidence, s’il sent que la résidence vieillit. Il peut être tenté d’en lancer une autre neuve, à coté de la vôtre qu’il délaissera le moment venu.

En attendant que leur association soit créée, les propriétaires isolés peuvent adhérer à l’APRT, association de propriétaires en résidence de tourisme. Membre de la FNAPRT, l’APRT leur procure des conseils individualisés, notamment sur les modalités pratiques de constitution d’une association de défense.

 

REAGISSEZ ICI : vous êtes membre d’une association de défense, faites nous part de votre expérience

( conseils pour créer cette association et la faire vivre au mieux)


MENACE SUR LES MEUBLES TOURISTIQUES DES GRANDES VILLES

A New-York comme à Paris, les mairies partent en guerre contre la location de meublés touristiques pour des durées inférieures à un mois. Le point sur les pratiques des deux côtés de l’Atlantique.

 

Des deux côtés de l’Atlantique, les « capitales » touristiques comme New-York et Paris semblent faire la chasse aux locations meublées de courtes durées (moins de 28 jours). J’en veux pour preuve la réponse que je viens de recevoir d’un manager d’immeubles à New-York où je cherchais une location pour quelques jours. « Mises en place depuis 2011, des restrictions légales sur ces locations de moins de 28 jours ont affecté le marché des propriétés  que vous aimeriez louer. New York Council tente d’éliminer les conflits entre les immeubles  de résidents permanents et les personnes louant leurs appartements aux touristes » Résultat : si des résidents permanents d’un immeuble se plaignent des gênes occasionnées (va et vient, bruit) par une location touristique dans leur immeuble, les autorités New Yorkaises mettront leur véto à cette pratique. Mon correspondant poursuit : « Nous vous garantissons de vous fournir un logement de même qualité, en cas d’interruption de l’utilisation de nos appartements une fois que votre location a débuté ». Réjouissant, s’il faut déménager au cours d’un séjour d’une petite semaine !

 

TOUR DE VIS A PARIS

Maintenant, je vous invite à étudier la situation à Paris où la mairie s’insurge contre la multiplication de locations de meublés. Quelques, 20.000 logements seraient soustraits du marché locatif du logement vide.

 

 L’ile aux Cygnes à Paris et sa statue de la liberté

Pour la mairie de Paris, les locaux d’habitation loués pour une durée inférieure à 9 mois doivent faire l’objet d’un changement d’usage, si l’on se réfère aux articles L. 631-7 et L. 632-1 du code de la construction. « Ces deux articles sont applicables à Paris, dans les communes de la première couronne et dans l’ensemble des villes de plus de 200.000 habitants », me précise un avocat. Toujours pour lutter contre les meublés touristiques qui font concurrence aux hôtels, une disposition du plan local d’urbanisme (PLU) de Paris, assimile les locations meublées de courte durée à des hébergements hôteliers. A ce titre, elle les soumet donc à une autorisation d’urbanisme préalable de changement de destination. Sans entrer dans les détails, cette obligation s’avère lourde et onéreuse pour le loueur désireux de respecter la loi.

Enfin compte tenu de ces deux articles du Code la construction, il est difficile pour un investisseur de profiter du régime fiscal du LMP (loueur en meublé professionnel) ou du LMNP (loueur en meublé non professionnel) en solo. Comprenez sans investir dans le cadre d’une résidence gérée par un exploitant. Résidence de tourisme en ville ou non, résidence étudiante, seniors, EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Bref autant des résidences où les rapports entre bailleur (investisseur) et locataire (exploitant) sont totalement inversés… en contrepartie d’avantages fiscaux. Généralement le locataire impose ses conditions au bailleur comme l’illustrent vos mésaventures.

Comme ce blog est un lieu d’échanges des investisseurs déçus, j’attends ici vos témoignages sur vos déconvenues. D’ici là, bonne rentrée à tous.