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RESIDENCES GEREES : QUAND LES INVESTISSEURS S’ORGANISENT

CREER UNE ASSOCIATION DE COPROPRIETAIRES DE RESIDENCE GEREE PERMET DE DIALOGUER AVEC LE GESTIONNAIRE. A CE JOUR PLUS, ON COMPTE PLUS D’UNE CENTAINE D’ ASSOCIATIONS DE DEFENSE.

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Acheter dans une résidence gérée, c’est un peu prendre le risque de se retrouver à plus ou moins long terme dans un combat de pot de terre contre le pot de fer. Que vous ayez investi dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence hôtelière, EHPAD, résidence seniors), les mauvaises surprises sont courantes. «  La multiplication des difficultés a conduit à la création en 2013 de la FNAPRT, Fédération Nationale des Associations de Propriétaires de Résidence de Tourisme, étendue aujourd’hui à toutes les résidences gérées. Ayant pour but d’aider les associations de copropriétaires en résidences gérées, notre fédération compte désormais plus de 120 associations représentant plus de 11.000 propriétaires » calcule son secrétaire général Jean-Claude Virfeu.

 POURQUOI CREER UNE ASSOCIATION? 

Vous êtes nombreux à me demander comment et pourquoi créer une association. Parmi vos commentaires à ce sujet, en voici un parmi d’autres : « propriétaire d’un appartement dans une résidence étudiante, dont le gestionnaire rencontre de grosses difficultés financières. Nous souhaitons monter une association de co-propriétaires avant d’entamer des actions ».

Lorsque vous investissez dans un bien non géré, vous avez les mains libres pour le rentabiliser. En revanche, la situation diffère dans une résidence gérée. « L’existence d’un gestionnaire, gérant via un bail

commercial, une grande partie des lots et utilisant les parties communes, afin d’exercer son activité, place l’ensemble des copropriétaires en situation de « solidarité forcée ». Voici les questions à vous poser

Par exemple, si un gestionnaire demande aux bailleurs une baisse de loyer et que seule la moitié des investisseurs (bailleurs) accepte :

Qu’adviendra-t-il des parties communes: qui en paiera l’entretien? Les parties communes appartenant à tous les copropriétaires, que leur bien soit géré ou non par le gestionnaire, il doit y avoir un minimum de cohésion parmi les

copropriétaires.

Si la moitié de la résidence (représentant la moitié des propriétaires) n’est plus gérée et que la résidence perd son classement, pourrons-nous conserver nos avantages fiscaux?

Que se passera-t-il si un gestionnaire quitte la résidence, mais reste encore propriétaire du local d’accueil et/ou de la piscine ? » poursuit Jean-Claude Virfeu.

 Autre constat : les dérives en matière de gestion de la copropriété. « Comme le syndic de copropriété est souvent très lié au gestionnaire, des dépenses exagérées de copropriété payées par le gestionnaire sont à l’origine de ses prétendues difficultés qui justifient ainsi les baisses de loyer demandées » me signale un copropriétaire.

UNE SOLUTION A LA « SOLIDARITE FORCEE » ?

«  Les résidences sans association de copropriétaires sont les plus vulnérables face au gestionnaire ayant plus de facilité de diviser pour mieux régner. Une association permet aux copropriétaires de communiquer, de réfléchir ensemble, de prendre des décisions dans l’intérêt des copropriétaires » selon la FNAPRT.

Pas de doute, les copropriétaires poursuivent des objectifs communs : préservation de la valeur de leur patrimoine, maintien des avantages fiscaux, obtention d’une bonne rentabilité. Quant au gestionnaire, il a intérêt à baisser les loyers de toute la résidence, s’il sent que la résidence vieillit. Il peut être tenté d’en lancer une autre neuve, à coté de la vôtre qu’il délaissera le moment venu.

En attendant que leur association soit créée, les propriétaires isolés peuvent adhérer à l’APRT, association de propriétaires en résidence de tourisme. Membre de la FNAPRT, l’APRT leur procure des conseils individualisés, notamment sur les modalités pratiques de constitution d’une association de défense.

 

REAGISSEZ ICI : vous êtes membre d’une association de défense, faites nous part de votre expérience

( conseils pour créer cette association et la faire vivre au mieux)