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IMMOBILIER A PARIS : LES 10.000€/ M2 ATTEINTS

DANS L’ANCIEN, L’IMMOBILIER PARISIEN VOLE DE RECORDS EN RECORDS. POUR COMBIEN DE TEMPS ?

 

BLOG FEAU

 

Depuis 2009, le prix moyen au m² parisien ne cesse d’augmenter. En 10 ans, la hausse atteint 62,5%, selon le réseau d’agences immobilières Century 21, qui vient d’analyser ses transactions effectuées dans la capitale pendant le 1er trimestre 2019.

Pour la première fois, au 1er trimestre 2019, le prix au m² parisien dépasse les 10.000€ pour se situer à 10.005€ en moyenne contre 6.157€ le m² au 1er trimestre 2009. Sur un an, sa progression se chiffre à 8%.

 

FORTE DEMANDE D’OCCUPANTS ET D’INVESTISSEURS

A Paris, la pression de la demande étant extrêmement forte, les délais de vente se contractent pour se situer à 60 jours en moyenne contre 66 jours, un an auparavant. A plus de 51%, cette demande émane des cadres supérieurs et des professions libérales, ayant généralement déjà revendu un bien.

Dans ce contexte de surchauffe, la proportion d’employés et d’ouvriers ne représente plus que 3,4% de l’ensemble des acheteurs contre 16,5% il y a 10 ans.

 

« Comme la gentrification joue à plein, les catégories les plus modestes sont obligées de franchir le périphérique pour s’établir en dehors de Paris »  m’explique Laurent Vimont, Pt de Century 21 France.

 

Progressant de 17,1% en douze mois, la part des transactions destinées à l’investissement locatif dans la capitale représente désormais 29,4% des achats. On se rapproche des niveaux les plus hauts observés en 2011, avec à l’époque 30,1% d’achats d’investisseurs.

Le parc immobilier parisien est essentiellement constitué de petites surfaces. Pour pouvoir acheter, les Parisiens font des concessions en termes de surface et la superficie moyenne baisse (48,3m² en moyenne contre 49,6m² au 1er trimestre 2018). Malgré cette réduction de surface, le montant moyen d’une transaction n’a jamais été aussi élevé à Paris : 483.261€  soit près de 30.000€ de plus qu’il y a un an, toujours selon les transactions effectuées par ce réseau national d’agences immobilières.

Evidemment, ce haut niveau des prix impacte quelque peu le dynamisme du marché. Le nombre de ventes s’inscrit en recul de 2,6% par rapport au 1er trimestre 2018.

Sans jouer les Cassandre, n’oublions pas que même à Paris, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Où va le marché? A quand son retournement ? DONNEZ VOTRE AVIS ICI.


IMMOBILIER PARISIEN : OU VA LE MARCHE?

EN UN PEU MOINS DE 4 ANS, LES PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS ONT FLAMBE A PARIS. FACE A CETTE SURCHAUFFE, LES ACQUEREURS COMMENCENT A MARQUER LE PAS.

BLOG FEAU

 

En Bourse comme en immobilier, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Le dernier bilan de l’immobilier en Ile-de-France diffusé par les notaires fait de la poursuite dans la Capitale, la légère décélération de la hausse annuelle des prix, entamée depuis fin 2017. Le prix au m² des appartements a augmenté de 6,2% en un an pour atteindre 9.500 euros le m² au 3e trimestre 2018.

« Un arrondissement sur 2 affiche un prix au m² à plus de 10.000 euros. Restés un peu à l’écart du mouvement de reprise, Les 8e,

9e et 16e viennent de passer ce cap au 3e trimestre 2018. Seul le 19e arrondissement affiche encore un prix à moins de 8.000 euros le m² » me signale Me Thierry Delesalle, notaire à Paris.

Compte tenu des valeurs figurant dans les avant- contrats (promesses d’achat), le prix au m² devrait dépasser 9.600 euros en janvier 2019 à Paris et la hausse annuelle des prix approcherait 7%.

EN VOIE D’ ESSOUFFLEMENT

Dans Paris, les hausses des prix ne sont pas aussi brutales qu’en 2010. Avec près de quatre ans de hausse, le prix des appartements anciens à Paris a flambé : 23 % de hausse. En janvier prochain, le prix moyen devrait s’élever à 9.670 euros le m² , soit 1.790 euros de plus par m² par rapport aux 7.880 euros atteint à la mi 2015 .

Toujours en janvier 2019, la hausse annuelle des prix des appartements se chiffrerait à 4,5% en Petite Couronne et à 2,2% en Grande couronne.

Face à cette spirale à la hausse, de plus en plus de candidats à l’accession à la propriété sont désolvabilisés. Certes le niveau des transactions de logements anciens en Ile-de-France semble se maintenir, malgré la surchauffe. Au total, 133.150 logements anciens ont été vendus pendant les 9 premiers mois de 2018 soit un recul 5% comparé à la même période en 2017. Toujours d’après les notaires,  l’année 2018 pourrait se conclure sur un volume de ventes proche du plus haut historique de l’année 2017. Mais pour combien de temps ?

Dans un prochain billet, je reviendrai sur le prix de l’immobilier ancien en province.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR L’EVOLUTION DES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS EN 2019.

 

 


L’IMMOBILIER DE LUXE EN SUPER FORME

FORTE HAUSSE DES VOLUMES DES TRANSACTIONS DES BIENS DE LUXE, BAISSE DES DELAIS DE VENTE ET RELATIVE STABILITE DES PRIX.

Sur fond de Brexit, la France devient une destination attirante pour les entreprises étrangères. Traditionnellement en raison de la langue anglaise, la Grande Bretagne était la porte d’entrée des grands groupes américains sur le continent européen. Aujourd’hui certains se tournent donc vers la France. D’autant que son image s’améliore hors des frontières. En particulier pour les Français qui étaient devenus non résidents. Pas étonnant dans ces conditions que le marché immobilier des appartements familiaux et des biens de luxe, à Paris et dans l’ouest parisien se trouve en superforme.

D’après les dernières statistiques du Groupe Féau s’appuyant sur un vaste réseau à l’international, de janvier à mai 2018, les volumes de ventes ont progressé de 32% par rapport à la même période de l’année précédente.

Autre constat : sur ce marché tonique, les délais de vente se réduisent de manière inédite. « En particulier, pour les appartements familiaux de 5 pièces, de 150 m², le délai de vente moyen est tombé de 62 jours au premier semestre 2017 à 23 jours sur les 5 premiers mois 2018 » me signale Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau. Pour ce type de biens, les acquéreurs font souvent une offre au prix, dans les quelques jours suivant la mise en vente !

Cette diminution significative du délai de vente s’observe également pour les grands appartements, c’est-à-dire au-delà de 250 m².

 

DES PRIX ASSEZ STABLES

Mais cette accélération du marché parisien n’entraine pas une envolée des prix au m². Voici les évolutions par segments de prix de vente, de janvier à mai, entre 2017 et 2018 :

 

  • Entre 1 et 2 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 12. 214 € à 12. 661 €, soit 3,7 % de hausse en un an.
  • Entre 2 et 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 13.955 € à 14. 113 €, soit une hausse de 1,1 % en un an.
  • Au-delà de 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 19. 724 € à 20. 836 €, soit une hausse de 5,6 % en un an.

 

QUI SONT LES ACHETEURS ?

En 2018, chez Féau pour les ventes entre 2 et 4 millions d’Euros, 31 % de  acquéreurs sont non-résidents. Parmi eux, 59 % sont de nationalité française. Ce chiffre inédit confirme le mouvement de retour des français de l’étranger, notamment de Grande-Bretagne. Pour les ventes supérieures à 4 millions d’Euros, la part des acquéreurs non-résidents monte à 61 %, un record. Parmi eux, 42 % sont de nationalité française ; il s’agit sans doute du retour des investisseurs et des entrepreneurs.

 

LA PLACE DE PARIS DANS LE MONDE

 Paris intègre cette année le top 10 des marchés de résidences principales les plus dynamiques au monde. L’embellie se poursuit donc pour la capitale française.

Sur le podium, Hong-Kong garde la première place pour la deuxième année consécutive. Cette cité-État domine les palmarès datant pour les ventes records (deux ventes récentes au-delà de 100 millions de Dollars) que pour la pression de la demande pour les biens de grand luxe. Explication : de riches chinois « mainland »  cherchent à sécuriser une partie de leur patrimoine en dehors de leur pays.

Enfin Londres vient d’être détrônée par New-York pour la deuxième place des grands marchés mondiaux de biens résidentiels de luxe. La capitale britannique a souffert à la fois des incertitudes liées au Brexit et du durcissement des dispositions fiscales, en particulier du régime des « Non-Dom ».


IMMOBILIER : LA SURCHAUFFE ?

L’ANNEE 2017 CONFIRME QUE LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER RESIDENTIEL SE COMPOSE DE MICRO-MARCHES. REVUE DE DETAIL.

En ce début d’année, les grands réseaux immobiliers dressent un bilan des douze derniers mois. Après Meilleursagents.com, et avant Century 21, c’est au tour du réseau Laforêt immobilier de faire le point. « En 2017, les prix des logements anciens ont continué à progresser de façon sensible avec une hausse de 3,5% au national » me signale le dirigeant de ce réseau. En moyenne nationale, le prix moyen d’un appartement s’établit ainsi en 2017 à 218.323 euros. Et celui d’une maison grimpe à 227. 476 euros, soit + 2,9% par rapport à 2016.

Cette inflation immobilière masque une réalité plus hétérogène. Si les prix affichent une hausse en régions, c’est principalement dans les métropoles et les villes de plus de 30 000 habitants : + 6% à Lyon, + 3% à Marseille, + 3,2% à Toulouse, + 4% à Nice et + 5,4% à Nantes. Comme l’illustre la carte ci-dessus, les Français ne sont pas logés à la même enseigne. Plus le prix du mètre carré est abordable, plus ils peuvent acheter grand dans l’ancien.

Toujours en 2017, les prix des logements anciens ont flambé à Bordeaux, avec un bond de 12,7% en un an. A Paris, le prix moyen s’élève à 8.952 euros/m², soit une hausse de 7% par rapport à 2016. Mais dans sept arrondissements Parisiens, il est désormais nécessaire de débourser plus de 10.000 euros/m² pour acquérir un logement. A ce tarif là, les primo-accédants peinent à devenir propriétaires dans la capitale. Faut-il le rappeler : on entre sur le marché de l’immobilier résidentiel par « la petite porte ». Puis on revend en profitant de l’exonération des plus-values de la résidence principale, pour s’agrandir.

En Ile-de-France, les investisseurs s’intéressent aux communes  où les loyers n’ont pas été encadrés. Et à celles dopées par l’effet Grand Paris, en particulier autour des lieux de desserte du futur Grand Paris Express, comme Saint-Ouen, Villejuif ou Cachan.

En revanche, dans les environnements ruraux et les petites villes, les prix fluctuent, à la hausse comme à la baisse, au gré des indicateurs locaux. En particulier de l’activité économique plus ou moins forte.

Quoiqu’il en soit, je pense qu’avec le nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière) Macron continue de matraquer fiscalement  l’immobilier pour freiner la hausse des prix.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR L’EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER