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L’IMMOBILIER DE LUXE EN SUPER FORME

FORTE HAUSSE DES VOLUMES DES TRANSACTIONS DES BIENS DE LUXE, BAISSE DES DELAIS DE VENTE ET RELATIVE STABILITE DES PRIX.

Sur fond de Brexit, la France devient une destination attirante pour les entreprises étrangères. Traditionnellement en raison de la langue anglaise, la Grande Bretagne était la porte d’entrée des grands groupes américains sur le continent européen. Aujourd’hui certains se tournent donc vers la France. D’autant que son image s’améliore hors des frontières. En particulier pour les Français qui étaient devenus non résidents. Pas étonnant dans ces conditions que le marché immobilier des appartements familiaux et des biens de luxe, à Paris et dans l’ouest parisien se trouve en superforme.

D’après les dernières statistiques du Groupe Féau s’appuyant sur un vaste réseau à l’international, de janvier à mai 2018, les volumes de ventes ont progressé de 32% par rapport à la même période de l’année précédente.

Autre constat : sur ce marché tonique, les délais de vente se réduisent de manière inédite. « En particulier, pour les appartements familiaux de 5 pièces, de 150 m², le délai de vente moyen est tombé de 62 jours au premier semestre 2017 à 23 jours sur les 5 premiers mois 2018 » me signale Charles-Marie Jottras, Président de Daniel Féau. Pour ce type de biens, les acquéreurs font souvent une offre au prix, dans les quelques jours suivant la mise en vente !

Cette diminution significative du délai de vente s’observe également pour les grands appartements, c’est-à-dire au-delà de 250 m².

 

DES PRIX ASSEZ STABLES

Mais cette accélération du marché parisien n’entraine pas une envolée des prix au m². Voici les évolutions par segments de prix de vente, de janvier à mai, entre 2017 et 2018 :

 

  • Entre 1 et 2 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 12. 214 € à 12. 661 €, soit 3,7 % de hausse en un an.
  • Entre 2 et 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 13.955 € à 14. 113 €, soit une hausse de 1,1 % en un an.
  • Au-delà de 4 millions d’Euros, le prix moyen au m² est passé de 19. 724 € à 20. 836 €, soit une hausse de 5,6 % en un an.

 

QUI SONT LES ACHETEURS ?

En 2018, chez Féau pour les ventes entre 2 et 4 millions d’Euros, 31 % de  acquéreurs sont non-résidents. Parmi eux, 59 % sont de nationalité française. Ce chiffre inédit confirme le mouvement de retour des français de l’étranger, notamment de Grande-Bretagne. Pour les ventes supérieures à 4 millions d’Euros, la part des acquéreurs non-résidents monte à 61 %, un record. Parmi eux, 42 % sont de nationalité française ; il s’agit sans doute du retour des investisseurs et des entrepreneurs.

 

LA PLACE DE PARIS DANS LE MONDE

 Paris intègre cette année le top 10 des marchés de résidences principales les plus dynamiques au monde. L’embellie se poursuit donc pour la capitale française.

Sur le podium, Hong-Kong garde la première place pour la deuxième année consécutive. Cette cité-État domine les palmarès datant pour les ventes records (deux ventes récentes au-delà de 100 millions de Dollars) que pour la pression de la demande pour les biens de grand luxe. Explication : de riches chinois « mainland »  cherchent à sécuriser une partie de leur patrimoine en dehors de leur pays.

Enfin Londres vient d’être détrônée par New-York pour la deuxième place des grands marchés mondiaux de biens résidentiels de luxe. La capitale britannique a souffert à la fois des incertitudes liées au Brexit et du durcissement des dispositions fiscales, en particulier du régime des « Non-Dom ».


IMMOBILIER : LA SURCHAUFFE ?

L’ANNEE 2017 CONFIRME QUE LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER RESIDENTIEL SE COMPOSE DE MICRO-MARCHES. REVUE DE DETAIL.

En ce début d’année, les grands réseaux immobiliers dressent un bilan des douze derniers mois. Après Meilleursagents.com, et avant Century 21, c’est au tour du réseau Laforêt immobilier de faire le point. « En 2017, les prix des logements anciens ont continué à progresser de façon sensible avec une hausse de 3,5% au national » me signale le dirigeant de ce réseau. En moyenne nationale, le prix moyen d’un appartement s’établit ainsi en 2017 à 218.323 euros. Et celui d’une maison grimpe à 227. 476 euros, soit + 2,9% par rapport à 2016.

Cette inflation immobilière masque une réalité plus hétérogène. Si les prix affichent une hausse en régions, c’est principalement dans les métropoles et les villes de plus de 30 000 habitants : + 6% à Lyon, + 3% à Marseille, + 3,2% à Toulouse, + 4% à Nice et + 5,4% à Nantes. Comme l’illustre la carte ci-dessus, les Français ne sont pas logés à la même enseigne. Plus le prix du mètre carré est abordable, plus ils peuvent acheter grand dans l’ancien.

Toujours en 2017, les prix des logements anciens ont flambé à Bordeaux, avec un bond de 12,7% en un an. A Paris, le prix moyen s’élève à 8.952 euros/m², soit une hausse de 7% par rapport à 2016. Mais dans sept arrondissements Parisiens, il est désormais nécessaire de débourser plus de 10.000 euros/m² pour acquérir un logement. A ce tarif là, les primo-accédants peinent à devenir propriétaires dans la capitale. Faut-il le rappeler : on entre sur le marché de l’immobilier résidentiel par « la petite porte ». Puis on revend en profitant de l’exonération des plus-values de la résidence principale, pour s’agrandir.

En Ile-de-France, les investisseurs s’intéressent aux communes  où les loyers n’ont pas été encadrés. Et à celles dopées par l’effet Grand Paris, en particulier autour des lieux de desserte du futur Grand Paris Express, comme Saint-Ouen, Villejuif ou Cachan.

En revanche, dans les environnements ruraux et les petites villes, les prix fluctuent, à la hausse comme à la baisse, au gré des indicateurs locaux. En particulier de l’activité économique plus ou moins forte.

Quoiqu’il en soit, je pense qu’avec le nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière) Macron continue de matraquer fiscalement  l’immobilier pour freiner la hausse des prix.

DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR L’EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER

 

 


IMMOBILIER : LE CASSE TETE DES LOYERS

LA FNAIM VIENT DE PRECISER LES NOUVELLES REGLES DE FIXATION DES LOYERS, SUITE A L’ANNULATION DE LEUR ENCADREMENT A PARIS ET A LILLE. REVUE DE DETAIL.

BLOG FEAU

 

 

 

Dans un récent billet, j’ai évoqué le jugement rendu par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, qui annule les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017 fixant des loyers de référence à Paris.

Comme ce fut le cas pour le jugement rendu par le tribunal administratif de Lille. Fondement de cette décision : les loyers de référence auraient dû être fixés pour toute la zone dite « tendue » dans laquelle se situe la commune de Paris et, non pour cette seule commune.

 

« Le Gouvernement a fait part de sa volonté de faire appel de ce jugement mais cet appel n’est pas suspensif. De ce fait l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat » souligne Jean-François Buet, Président sortant de la FNAIM. A moins qu’on demande à la cour administrative d’appel d’ordonner qu’il soit sursis à l’exécution du jugement.

 

Les loyers de référence qui avaient été fixés par arrêté préfectoral ne sont donc plus applicables. Par conséquent, les loyers peuvent être fixés sans avoir à s’y conformer.  Mais attention, ceci ne veut pas dire que ces loyers peuvent être fixés en totale liberté. Situées dans des zones dites « tendues », les communes de Paris et de Lille restent donc soumises aux dispositions du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

QUELLES CONSEQUENCES SUR LES BAUX EN COURS ?

 

Les loyers prévus dans les baux en cours continuent de s’appliquer (contractualisation des loyers) et l’annulation est sans effet rétroactif. Par conséquent, les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence.

Toutefois, les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’Etat en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de 4 ans à compter de la date du jugement du tribunal administratif.

 

ET AU RENOUVELLEMENT DES BAUX ?

 

Au renouvellement des baux en cours, du fait de l’annulation des arrêtés d’encadrement des loyers, le bailleur est soumis à l’application du décret annuel dit de blocage des loyers (pris en application de l’article 18 de la loi de 1989).  Ainsi, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

Un conseil : dans ce domaine devenu aussi complexe, je vous recommande de déléguer à un administrateur de biens traditionnel ou en ligne, la fixation de vos loyers. Cela évitera bien des erreurs.


IMMOBILIER DE LUXE : LA BAISSE DE PRIX REDYNAMISE LE MARCHE

LE MARCHE IMMOBILIER DE PRESTIGE A RETROUVE SA SANTE EN 2015 ET S’AMELIORE EN PROVINCE.

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Après un période très difficile entre les élections présidentielles en mai 2012 et le début de 2015, les transactions sur l’immobilier de prestige ont repris en France, grâce aux ajustements de prix. Un constat dressé aussi par Sotheby’s que Barnes. Ainsi par exemple à

Paris, à la Muette dans le XVI° arrondissement, un hôtel particulier de 500 m2, avec une terrasse et un patio s’est finalement signé à 5,3 millions d’euros. En 2012, il s’affichait à 9 millions d’euros. L’ajustement des prix est encore plus sévère en province, notamment dans le Midi. Ainsi à St Tropez, une propriété présentée il y a 3 ans, au prix de 20 millions d’euros a finalement trouvé preneur l’an dernier à 3 millions d’euros. Dans le luxe, le stock des résidences principales ou secondaires ou encore les pieds-à-terre a donc tendance à se réduire sérieusement

 

PARIS SE REVEILLE 

 

« Les grandes fortunes de la planète ont une vision internationale, mais aussi patrimoniale de leurs investissements immobiliers. Elles visent à investir au bon endroit et au bon moment. Actuellement Paris retrouve leur faveur » me signale Thibault de Saint-Vincent, Président de Barnes. En 2015, la baisse de l’euro s’est traduite par une remontée de Paris au classement des dix villes les plus prisées. Dixième en 2014, la capitale française est remontée ainsi à la 7° place l’an dernier.

La clientèle internationale – Moyen-Orientaux, Proche-Orientaux, Américains, Asiatiques, Britanniques…- attirée par les prix beaucoup moins élevés que sur les autres grandes métropoles internationales, comme Hong Kong, New York, Londres ou Genève.

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Profitant de la quasi parité dollar-euro, les Américains y reviennent en force. N’ayant pas confiance entre leur économie, les Sud-Américains sont également présents. Sans oublier les acquéreurs de la péninsule arabique et quelques chinois. Actuellement Paris reste deux à trois fois moins cher que Londres ou New-York.

 

DES BIENS ENFIN ACCESSIBLES AUX FRANÇAIS

Les appartements parisiens ne dépassant pas 4 millions d’euros intéressent de nouveau la clientèle locale. «  Suite à la forte baisse des prix de l’ordre de 15 – 20 % qui a assaini le marché et l’a redynamisé, les acheteurs français reviennent afin de profiter des taux de crédit très bas et d’un grand choix de biens disponibles » me confie Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France.

 

Pas de doute, les transactions se concluent uniquement à une double condition : des prix réalistes et correspondant bien à la nouvelle réalité du marché. Une preuve que les vendeurs se montrent enfin de plus en plus flexibles dans leurs négociations de prix.

Cependant je ne comprends pas que les agents immobiliers et les notaires faisant de la négociation fassent rêver leurs clients en acceptant des mandats de vente surévalués.

 

REAGISSEZ ICI  VOUS AVEZ VENDU UN APPARTEMENT OU UNE MAISON EN ACCEPTANT UNE BAISSE DE PRIX PAR RAPPORT AU MANDAT SIGNE ?

EXPRIMEZ-VOUS EN BAS DE CE BILLET, SUR LE DELAI DE CETTE TRANSACTION, LA REMISE CONSENTIE A VOTRE ACQUEREUR…