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RESIDENCE DE TOURISME : LA TRILOGIE DE FONT ROMEU

Trois vitesses : dans le dossier Résitel qui fera l’objet d’une audience au tribunal de commerce fin septembre, la situation ubuesque de la résidence de tourisme de Font Romeu sera évoquée.

Font Romeu, station des Pyrénées Orientales, durant l’été

« Le cocktail des champions »: les bienfaits reconnus de l’entraînement en altitude (1800m), des conditions climatiques exceptionnelles et bien sur des installations sportives et structures d’accueil complètes »  signale le site de l’office du tourisme de Font-Romeu.

Mais la plupart des particuliers ayant investi dans la résidence implantée dans cette station sportive et gérée par Résitel, une filiale du groupe Lagrange, gardent plutôt un mauvais souvenir de leur opération.

Au bout de quelques mois d’exploitation, Résitel leur faisait savoir que la résidence comptant cent appartements n’était pas rentable avec les loyers d’origine.  Pour la « sauver », seule une baisse de loyer de 60% pouvait déboucher sur un retour à l’équilibre.

Face à ces difficultés d’exploitation, les propriétaires se sont retrouvés dans trois camps.

° « Les privilégiés bénéficiant d’une caution spécifique de la société Lagrange gestion Luxembourg, qui les assure du bon paiement des loyers au niveau initial » me confie un proche du dossier. Par conséquent, Résitel n’a pas proposé d’avenant aux cautionnés. (18 propriétaires).

° Les « conciliants » ou propriétaires ayant accepté de signer assorti d’une baisse moyenne de 50% par rapport au loyer initial (34 propriétaires). Ils ont accepté ces nouvelles conditions pour préserver leurs avantages fiscaux. Toutefois 12 d’entre eux ont déjà signifié à Résitel, qu’ils ne renouvelleraient pas leur avenant au 1er avril 2014.

° Les « récalcitrants » ayant refusé de signer l’avenant (48 propriétaires). Une fois que les 12 avenantés ne renouvelant pas leur bail au 1er avril 2014 les auront rejoints, leur nombre atteindra 60. Ils ont emprunté le chemin de l’autogestion en traitant avec un mandataire extérieur.

Au-delà des relations avec l’exploitant, se profilent l’éventuelle remise en cause des avantages fiscaux des investisseurs. Aux yeux du fisc, le statut d’autogestion n’est accordé que lorsque 50% des copropriétaires (soit 50 particuliers) créent leur propre société de gestion. A ce jour ils ne sont que 48 et Résitel n’accepte de renoncer par anticipation à l’exploitation de ces 12 lots. Faisons les comptes : 48 + 12 = 60  propriétaires pourraient maintenir leurs avantages fiscaux. 

Le passif engendré par cette résidence

Pas de doute, si les contribuables venaient à perdre leurs avantages fiscaux liés à l’investissement dans cette résidence de tourisme, le passif de Résitel se verrait augmenté. « La reprise des avantages fiscaux des résiliés de Font Romeu se chiffrerait à près de 2,5 millions d’euros, soit près de 50.000 euros par investisseur » m’explique un propriétaire.

Un autre volet du passif lié à cette résidence reste à prendre en compte : celui correspondant aux loyers à échoir jusqu’au terme des baux résiliés soit un peu plus de  1,5 millions d’euros.

Les investisseurs sont loin d’être au bout de leurs peines.


6 commentaires on “RESIDENCE DE TOURISME : LA TRILOGIE DE FONT ROMEU”

  1. danton dit :

    Bonjour,
    Merci pour toutes ces infos. Mais question importante: Pouvez vous confirmer que, pour le fisc, la majorité de 50% se calcule sur la base des propriétaires et non sur la base des lots, ce qui change tout. Pour ma part je crois que le calcul doit se faire sur les lots.
    Bien cordialement

  2. Christophe dit :

    Madame DENOUNE,
    Investisseur dans une résidence dites  » étudiantes et d’affaire », avec un gestionnaire de petite taille , nous nous sommes vu proposé en fév 2012 sur une baisse de loyer de 50%, sans présentation du moindre document comptable justifiant.
    Vu la très mauvaise méthode de leur proposition, vu la nationalité étrangère (20%), vu la répartition géographique en france assez éloigné du bien (classique),
    vu l’absence de conseil syndical, le refus du syndic (de connivence avec le gestionnaire, même si pas du même groupe, car il s’agit là de petites structures, mais avec les mêmes méthodes), difficulté pour que les copropriétaires se regroupent;
    il n’y aurait eu qu’une dizaine d’avenants acceptant la baisse et donc le gestionnaire ayant une santé financière continue de payer les loyers au prix initial du bail et nous indique nous quitter à la prochaine échéance triennale soit 6ans après le début du bail. Voilà un petit topo de cette résidence.
    Donc mes recherches s’orientent sur les textes législatifs relatifs à ces investissements, pourriez-vous me communiquer la copie cette instruction relative à 50% des logements permettant l’autogestion. En outre, et il circule un chiffre de 70% des copropriétaires pour que la destination d’une résidence reste de tourisme et conserve ses avantages fiscaux, auriez-vous des documents sur ce chiffre de 70%?

    Cordialement.

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