RESIDENCES DE TOURISME EN DIFFICULTE : LA GESTION ASSISTEE
Publié : avril 15, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: autogestion, Exhore, gestion assistee, mandat de gestion 4 CommentairesAU LIEU D ETRE LIES A UN EXPLOITANT PAR UN BAIL COMMERCIAL DE 9 OU 11 ANS, LES PROPRIETARES PEUVENT DONNER UN MANDAT DE GESTION DE 3 OU 5 ANS A UN PROFESSIONNEL POUR PILOTER LEUR RESIDENCE DE TOURISME
Dans mon précédent billet, j’ai insiste sur les affres de l’auto gestion en direct. Cependant si le gestionnaire rompt le bail commercial de sa propre initiative, les propriétaires ne lui doivent aucune indemnité d’éviction. En outre, ils peuvent faire retenir l’autogestion « assistée ». Entendez par là en donnant un mandat de gestion à un professionnel. Avec cette formule, les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause par l’administration fiscale.
C’est le choix fait par exemple par des propriétaires d’une ex résidence urbaine Park & Suites à Lannion (Cotes d’Armor). Désormais elle est pilotée par la société Exhore dont le dirigeant a fait ses preuves dans l’hôtellerie économique. Entre ce secteur et celui des résidences urbaines, il y a un pas vite franchi. A la suite d’un appel d’offres auprès de plusieurs gestionnaires « indépendants », ils peuvent accorder au professionnel retenu, un mandat de gestion sur 3 ou 5 ans, renouvelables.
« Le loyer proposé ne sera pas une promesse. En se basant sur le chiffre d’affaires de la résidence urbaine reprise, nous versons un loyer fixe majoré d’une partie variable. Cette dernière partie est autorisée par le résultat brut d’exploitation » m’expliqueYannick Aure, à la tête d’Exhore. Dans la pratique, les investisseurs reçoivent entre 25% et 35% du chiffre d’affaires sous forme de loyer (partie fixe et variable). Et cerise sur le gâteau : cette gestion s’opère en toute transparence. A tout instant, les investisseurs peuvent consulter sur leur intranet, le tableau de bord de leur résidence : le taux de remplissage, le prix pratiqué,le chiffre d’affaires réalisée et les résultats détaillés. Loin d’être du gadget, cette transparence dans l’accès aux données de leur résidence, est appréciée par de nombreux investisseurs privés.
Opérationnelle depuis 2007, la société Exhore a déjà refusé de reprendre la gestion d’une quinzaine de résidences. Il s’agit essentiellement de résidences de tourisme situées dans les Alpes, les Pyrénées et le Massif Central. Raison invoquée : le décalage entre le loyer d’origine et le loyer réel était trop important.
Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Mme Denoune, Je vous félicite pour votre blog que je suis avec intérêt.
Dans votre article concernant les résidences de tourisme en difficulté, vous mentionnez la société Exhore qui assiste les propriétaires dans la reprise et la gestion de leur résidence.
Dans un autre registre (loi Malraux, Monuments Historiques), notre société Altinum assiste également les investisseurs en difficulté (promoteur en faillite, chantier abandonné…) à reprendre eux-même et à gérer leur projet immobilier, tout en préservant leurs avantages fiscaux et en toute transparence.
Depuis 2011, nous avons accompagné la reprise et la réalisation de 12 chantiers Malraux et MH « plantés » représentant 138 logements.
Dear,
Do you have an English version for your Blog?
Regards,
Franz
Dear
Sorry, i don’t get an English version for my blog: lack of time.
But if you have anything question about your invest, don’t hesitate.
Regards
Martine
Bonsoir Madame Denoune,
Je reviens vous pour vous donner des nouvelles sur mon dossier de mon appartement en montagne avec la loi demessine. Vous avez publié un article sur mon investissement compliqué, où depuis 2008 date d’ouverture des deux résidences à la station des Orres, avec une succession d’exploitants crapuleux qui ont dégradé nos résidences et de nous diviser nos loyers par deux, puis de ne pas les verser quelques mois. Depuis la nouvelle année, notre association Apimmo a fait voter par la majorité des propriétaires une création de notre propre SAS, géré sur place par un prestataire des commerçants sur place qui s’occupe de la location commerciale, la SAS gère tout le reste.Nous pouvons tous contrôler, les entrées,l’argent,l’état des résidences etc…..
Nous avons opté sur cette décision car notre dernier exploitant nous a lâché avant la fin du bail en 2019, avec des loyers pas versés, nos résidences dans un état sale. Nous avons déclaré nos créances, nous n’espérons pas grand chose sur un règlement de nos créances. Le problème actuel, nous avons déboursé une somme de 650 euros au premier trimestre pour les frais sur les charges pour apporter de la trèsorie à notre SAS pour commencer.
Maintenant, notre prestataire qui travaille bien depuis début janvier 2016 d’après certains propriétaires, nous demande pour commercialiser nos résidences de rénover nos appartements, un rafraîchissement est nécessaire pour fidéliser la clientèle. Soit que l’on va sur place pour rénover soi-même avec l’achat du matériel ou laisser le prestataire faire les travaux avec un montant de 1800 euros environ. L’idée de remettre en état les appartements sont légitimes, par contre le montant des travaux sont encore à la charge des propriétaires une fois de plus.En sachant que le montant de mes loyers sont de 95 euros par mois au lieu de 594 euros en 2008, date de l’ouverture des résidences.
Je me demande une fois les appartements rénovés, les parties communes seront à faire, on s’arrêtera jamais avec ce calvaire. Je me méfie de plus en plus, même si notre association contrôle au maximum, avec autant de déboires . Il était bien précisé au bail initial en 2008, que l’entretien des appartements étaient à la charge des exploitants, les gros travaux extérieur sont à la charge des propriétaires. Je voulais connaître votre avis sur cette situation, je vous en remercie d’avance. Salutations. VERGNE Philippe.