APPART’ CITY : QUELQUES REACTIONS
Publié : janvier 17, 2017 Classé dans : Immobilier | Tags: Appart'City, résidences urbaines 5 CommentairesFORT COMPLEXE, LE NOUVEAU BAIL PROPOSE PAR LE GESTIONNAIRE DE RESIDENCES URBAINES APPART’CITY A SUSCITE DE NOMBREUSES REACTIONS.
Plus de cinquante réactions plus ou moins sympathiques suite à mon dernier billet. Impossible de les republier en totalité ici. Vous les retrouverez ici.
En attendant, l’un des avocats prétendant servir la cause des investisseurs aurait écrit tout récemment à ses clients copropriétaires :
« Appart City s’est engagé à régulariser l’intégralité de l’arriéré des clients nous ayant donné mandat et qui auront renvoyé leur bail, dans les 15 jours qui suivront l’atteinte du seuil de 75% de signature des baux, mais de leur seule résidence . Ils n’auront pas à attendre l’adhésion à l’accord des autres résidences, ni la recapitalisation effective. Il est en effet plus que légitime que vous ne soyez pas traités comme tous les bailleurs restés jusqu’à présent les spectateurs attentistes des efforts que nous faisons depuis des mois pour mener cette négociation ».
UN ACCORD A DEUX VITESSES ?
D’où la réaction de cet internaute « Plusieurs remarques sur cette prose :
– Cependant, cette illusion de bonheur risque vite de tourner au cauchemar ….en effet, en absence de recapitalisation, on ira droit au dépôt de bilan d’ Appart City … cela signifie que ces paiements « privilégiés » pourraient être annulés par le juge ou le mandataire en considérant qu’ils ont été faits pendant la période suspecte, donc obligation de restituer les sommes perçues à la procédure collective ….
– Par ailleurs il n’est jamais plaisant de se faire traiter de « spectateurs attentistes » par ceux qui sont censés représenter l’intérêt général des copropriétaires contre Appart City.
-En outre, cela créé de facto, une inégalité entre les créanciers et discrimine ceux qui, par malheur, n’auraient pas choisi les 4 avocats … les autres bénéficieront du paiement de leur arriéré de loyer. Et ce, même si l’une des conditions suspensives du bail n’est pas réalisé !
GROS PLAN SUR LE NOUVEAU BAIL
Mon dernier billet a suscité de virulentes réactions d’investisseurs sur l’existence ou non d’une clause recettes. L’un deux précise : « clause recettes ou pas clause recettes”, ce n’est pas le débat.
Le nouveau bail proposé par Appart City validé par 4 avocats repose sur les 2 conditions mentionnées à l’article 10.6.2. Concernant le “retour au loyer contractuel”, elles sont quasiment impossibles à atteindre.
Pour rappel ;
– ratio d’exploitation à au moins 12%
– somme annuelle des loyers n’excédant pas 32% du chiffre d’affaires
J’invite les propriétaires à vérifier eux- mêmes à partir des comptes résultats transmis par Appart City et à faire des simulations » …
TOUT N’EST PAS ROSE !
L’un d’eux évoque les promesses de rentabilité en ces termes « Le calcul EBITDA proposé a pour base le Chiffre d’Affaires. Il est vrai que le fisc n’a jamais relevé ce genre de procédé mais… il peut éventuellement le faire ; d’ailleurs dans le bail proposé, il est bien prévu que le bailleur puisse renoncer à cette clause.
Attention, le taux de l’EBITDA relève du rêve surtout si Appart City continue d’augmenter ses frais payés par le siège qui “basculent” vers les charges des résidences…
Si 20 millions doivent être versés en 2017, pourquoi avoir attendu si longtemps pour réagir ? 2014 à 2017, les problèmes ne pouvaient que se multiplier…
Et ne serait-il pas plus logique, si Appart City est certain de redresser la situation, de verser immédiatement ces 20 millions, de payer les dettes ? Il suffisait de faire un avenant aux baux, avec une baisse de loyer en contrepartie d’une clause résolutoire. Pourquoi attendre ? »
Vous pouvez réagir ici.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour, Je suis propriétaire dans une résidence appart’city; aprés avoir lu les commentaires:
J’ai quelques questions qui me viennnent à l’esprit :
Je me demande pourquoi un accord « gagnant-gagnant » doit être « secret », si cela est dans l’intérêt de tous, gestionnaire compris;
pourquoi ce manque de transparence et pourquoi diviser les propriétaires entre « les bons » ceux qui ont un avocat et « les mauvais » ceux qui doutent de tout cela après les « accord » 2014″….
Les créances de certains seraient-elles prioritaires ou plus légitimes sous prétexte qu’ils auraient un avocat…..?
Je me demande pourquoi les bailleurs (petits propriétaires) doivent systématiquement faire des efforts loyers ou èéglements de travaux (pour un gestionnaire qui ne fait probablement pas les réparations locatives obligatoires durant le bail ?
Pourquoi le gestionnaire attend pour régler les loyers, c’est-à-dire simplement assumer ses obligations ? S’il a la possibilité d’obtenir 20 millions d’euros ……
Je pense que nous sommes là face à une nouvelle manoeuvre ayant pour but de faire gagner du temps au gestionnaire, lui permettre à court terme d’optimiser sa trésorerie et à moyen-long terme, de valoriser son fonds de commerce (117 baux des résidences avec baisse des loyers donnent automatiquement un meilleur ratio CA / LOYERS pour le gestionnaire ). Ceci sans rien débourser, car ce ne sont que des promesses …. comme en 2014……
Ne pas oublier un point important: l’un des actionnaire (EQUISTONE) est un fonds d’investissement qui se désengagera dés que qu’il aura valoriser suffisamment sa mise de départ .….Et à chaque « accord et/ou rénégociation », il y a amélioration de la rentabilité ( de son capital investit )……
Aprés ce nouvel accord qui ne sera probablement pas respecté…. Il y en aura un autre et encore un autre …….Jusqu’à la vente de la société avec plus-value pour les actionnaires…
Voilà mon scénario…. Je sais, ce n’est pas très encourageant… Nous sommes petits investisseurs et non pas des actionnaires… Nous n’avons rien à voir avec la gestion … Nous ne voulons que percevoir notre loyer et rien d’autre… Nous n’avons pas à nous impliquer dans leurs « erreurs » de gestions ou de stratégies.
Qu’en pensez-vous ?
Il est essentiel que les copropriétaires de chaque résidence restent UNIS. Diviser pour mieux regner est une maxime qui s applique très bien parmi les gestionnaires. Des lors que les propriétaires sont divisés (ceux qui signent et ceux qui ne signent pas), les intérêts divisent et ceci ne peut pas aller dans l intérêt collectif des propriétaires. Sur ce point l existence d une association de copropriétaires active et transparente est fondamentale. Pour ce qui est de signer ou non, chaque résidence est un cas particulier.
Je ne suis pas propriétaire Appart City, mais dans une autre RT. Je suis cependant depuis quelques années maintenant les péripéties dans lesquelles, comme tant d’autres propriétaires de RT, vous êtes engagés.
Permettez-moi de vous rapporter ce que nous a dit notre second gestionnaire (avant de vendre à un troisième) : « Bienvenue dans le monde des affaires ». Il me semble en lisant ce blog que vous avez comme ailleurs quatre catégories d’acteurs : des gestionnaires voyous (qui utilisent tous les moyens pour gagner de l’argent), des copropriétaires lucides (qui ont compris à qui ils ont affaire et savent qu’ils perdront beaucoup), des copropriétaires perpétuellement crédules prêts à croire tout ce qui peut les rassurer (qui perdront tout autant mais risquent de faire augmenter l’addition), et enfin quelques copropriétaires complices défendant les propositions d’Appart City (qui ont sans doute lié leur sort à celui de votre gestionnaire). Bref, un grand classique de ce qui se passe ailleurs dans les autres RT.
Merci cher internaute pour votre analyse réaliste. Comment se passe la gestion dans votre RT?
Très bonne analyse.
Il faudrait, peut-être, ajouter les avocats complices prêts à faire signer n’importe quoi aux copropriétaires.