RESIDENCES DE TOURISME : PLUS D’INFO PREALABLE POUR LES CLIENTS
Publié : janvier 3, 2016 Classé dans : Immobilier, Parlement, Placements | Tags: bail commercial, Bouygues, Cerenissimo, DGCCRF, DGE, FEDARS, FNAPRT, Goëlia, loi Hamon, Odalys, SNRT 7 CommentairesPREMIER COMPTE RENDU DES DISCUSSIONS ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS, LES PROFESSIONNELS DES RESIDENCES DE TOURISME ET LES INVESTISSEURS.
La première réunion d’un groupe de travail organisé par la direction générale des entreprises (DGE), avec la sous-direction du tourisme du ministère de l’économie et des finances, de la DGCCRF (concurrence, consommation et répression des fraudes), le syndicat des gestionnaires (SNRT), certains gestionnaires de résidences de tourisme (Odalys et Goëlia), un constructeur-promoteur (Bouygues), un commercialisateur (Cerenissimo), les fédérations de propriétaires (la FEDARS et la FNAPRT ), s’est déroulée le 1er décembre 2015 à la direction générale des entreprises (DGE). Le thème : les informations à fournir aux investisseurs avant l’achat d’un logement dans une résidence de tourisme.
Le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire
Dans son intervention, Pierre Margeridon, président du SNRT, a décrit les mécanismes de vente tout en apportant des précisions sur le trinôme constructeur-promoteur-gestionnaire dont le fonctionnement a été remis en cause par la suite. A son sens, le gestionnaire ne peut pas garantir le paiement des loyers sur toute la durée du bail, en raison de l’environnement instable et de la conjoncture difficile. Résultat : le système mis en place présente des carences. En théorie, un bail commercial conclu entre l’exploitant et l’investisseur est assorti de loyers fixes et garantis. Dans la pratique, cet engagement de l’exploitant n’est pas toujours respecté, comme l’illustrent les billets de mon blog.
Les informations préalables à fournir aux acquéreurs
De son coté, la FNAPRT a exposé ses propositions visant à améliorer l’information préalable des investisseurs. Elles portent notamment sur les neuf points suivants : la description de l’ensemble contractuel, les fonds de concours, la valeur du bien, la valeur locative du bien, les baux commerciaux et le mandat, les obligations fiscales, le coût de sortie anticipé, les parties de service, les possibilités de sortie du dispositif.
« Nous avons insisté sur la présentation lisible et compréhensible des documents pré contractuels, ce qui n’est pas le cas à ce jour. Alors que les argumentaires de vente prévoient que tous des loyers garantis, le SNRT évoque le contraire. En outre, nous exigeons que des études d’impact soient réalisées en amont, avant le lancement d’une résidence gérée » me confie Thienan Hoang, secrétaire générale de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme).
Sans être trop technique, je vous précise que la DGCCRF a confirmé que les vendeurs de biens situés dans des résidences de tourisme sont soumis à la loi Hamon sur la consommation. Comme ces logements entrent bel et bien dans le champ d’application des dispositions de cette loi, tout manquement doit entraîner des sanctions.
Réaction édifiante d’un professionnel « Si les commerciaux devaient fournir une information exacte aux consommateurs, plus aucun produit de résidence gérée ne serait vendu ».
Pas de doute, les « vendeurs » doivent fournir aux acquéreurs potentiels des informations préalables réalistes, en particulier sur les baux commerciaux, comme signalé dans un précédent billet. La prochaine réunion à la DGE est prévue le 29 janvier 2016.
Dans l’intervalle, je vous invite à réagir ci-dessous, en bas de commentaires de la rubrique (leave a reply).
FIN D’ANNEE EN COLOMBIE
Publié : décembre 31, 2015 Classé dans : Immobilier, voyages | Tags: Bogota, Botéro, Carthagène, Colombie, Escobar, métrocable, Medellin, Miami, Sergio Fajardo Commentaires fermés sur FIN D’ANNEE EN COLOMBIEAu fil des décennies, le conflit colombien qui a impliqué guérillas d’extrême-gauche, paramilitaires d’extrême-droite, forces armées et narco-trafiquants, a fait au moins 220.000 morts, des dizaines de milliers de disparus et six millions de déplacés. Aujourd’hui, le pays renoue avec une vie presque normale. Coup de projecteur sur trois villes : Medellin, Bogota et Carthagène.
MEDELLIN ENFIN PACIFIEE
Ville la plus violente du monde dans les années 1990, Médellin, l’ancien fief de Pablo Escobar est en pleine transformation. L’architecte de sa métamorphose s’appelle Sergio Fajardo. Dès notre arrivée, nous avons rencontré ce quinquagénaire aux allures d’étudiant, maire la deuxième ville de Colombie de 2003 à 2007, puis gouverneur de la région. « Professeur de mathématique à l’Université, nous avons lutté avec mon équipe contre les trois problèmes de cette ville : les inégalités, la violence et la corruption » me confie-t-il. Les résultats sont là : net ralentissement de la violence urbaine et du taux des homicides (seulement un millier d’homicides en 2015), démembrement des grands cartels de la drogue, liaison des quartiers défavorisés au centre par le métrocable .
Rencontre de Sergio Fajardo
À bord du Metrocable, je survole les toits de tôle et de tuile de Santo Domingo de ces maisons « informelles » bâties à flanc de colline et ses cubes noirs, la bibliothèque d’Espagne (fermée en ce moment pour travaux). Trop dangereux, personne n’osait s’aventurait dans ce quartier il y a encore dix ans. Pour certains habitants, le Metrocable a permis de passer d’une à deux heures de trajet à une vingtaine de minutes.
Le quartier de Santo Domingo et la Bibliothèque d’Espagne
UNE HALTE A BOGOTA
Située à 2.640 mètres d’Altitude, elle est la troisième capitale la plus haute du monde, après la Paz (Bolivie) où l’on attend les passagers avec des masques à oxygène et Quito (Equateur). Dans cette capitale sur fond de cordillère des Andes, les grandes familles locales et les expatriès continuent à se déplacer en véhicules blindés.
Cette relative tension ne doit pas vous empêcher de découvrir le fabuleux Muséo del Oro (musée de l’or), le plus grand d’Amérique Latine et la fondation Botéro. Cet artiste est natif de Médellin.
CARTHAGENE DEFIGUREE?
Dommage, lors de ce déplacement, je n’ai pas pu me rendre à Carthagène des Indes, située sur la côte septentrionale du pays, au bord de la mer des Caraïbes. Inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco, son centre historique compte des merveilles à restaurer.
Cartagène, version Miami d’Amérique latine.
En revanche, à proximité, des buildings défigurent la presqu’île de Bocagrande « C’est une vraie catastrophe, en termes de qualité de construction et d’architecture. Le résultat est encore pire que les cotes bétonnées d’ Espagne » regrette ma consoeur Frédérique de Gravelaine. Du fait des liens historiques, des promoteurs colombiens lancent des opérations en partenariat avec des confrères espagnols. Ce « petit Miami » version latino s’adresse surtout aux sud américains établis aux USA et au Canada, prêts à débourser un prix au mètre carré d’environ 9 millions de pesos colombiens, soit 3.600 dollars. A Bogota, une tour haut de gamme de 66 étages s’affiche à seulement 2.000 dollars/m2. Les mauvais esprits penseront même que certains achats permettent de blanchir des fonds. Cette vidéo vous donnera une idée de ces grattes ciels.
Pour plus d’infos sur ce pays attachant, je vous renvoie à l’excellent blog Regards Latinaux de mon confrère du Figaro Patrick Bèle, fin connaisseur de l’Amérique latine en poste à Bogota.
En attendant je vous souhaite une superbe année 2016 et vous remercie de votre fidélité.
EVASION : CUBA EN PLEINE MUTATION
Publié : décembre 4, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Vidéo, voyages | Tags: Canada, CNN, Cuba, Etats-Unis, La Havane, Vacances Transat Commentaires fermés sur EVASION : CUBA EN PLEINE MUTATIONAprès plus de cinquante ans de réel blocus, cet effet d’annonce du début de rapprochement entre les Etats-Unis et Cuba suscite un intérêt pour cette ile située à 166 km de la Floride ! Vidéo
Une boutique à la Havane
De retour de Cuba, voici des changements observés dans la plus grande île des Caraïbes, par rapport à mon précédent voyage effectué en 2011. Malgré les assouplissements accordés par Barack Obama, les Cubains attendent plus que jamais la levée de l’embargo. Contrairement à ce que l’on croit de ce coté-ci de l’Atlantique ce blocus subsiste encore. A dominante républicaine, le congrès Américain continue de s’opposer au rapprochement avec Cuba..
Le drapeau américain flotte à la Havane
Malgré cette opposition, l’ambassade américaine s’est installée sur le Malecom de la Havane, à proximité du célèbre « Hôtel Nacional« . Elle est dirigée par Jeffrey DeLaurentis, « ambassadeur par intérim ». Jouant un rôle de chargé d’affaires ce diplomate confiait à CNN, « there is a lot of work to do ». Voir la vidéo .
Des maisons à vendre
Depuis 2011, les Cubains sont autorisés à vendre ou à acquérir des biens immobiliers. Jusqu’alors les logements devaient être échangés entre familles selon un système de troc. Avec un salaire moyen de 20 dollars par mois, cette ouverture s’adresse surtout aux Cubains de la diaspora. Demain, Cuba pourrait devenir un eldorado. Surtout si les Américains sont un jour de nouveau autorisés à acheter des logements sur l’île. Dans les rues de la Havane, vous apercevez dans la capitale, les panneaux « se vende esta casa » sur des bâtisses fort délabrées, mais bien situées. Une nouvelle politique impensable il y a encore quatre ans.
La petite reine, en vedette
De nombreux touristes américains
Actuellement le tourisme se porte bien dans le pays des Castro. « Plus de 3 millions de touristes depuis le début de cette année, un chiffre atteint le 16 novembre, soit 45 jours plus tôt que l’année précédente » selon le journal d’Etat Gramma International Avec plus de 1.110.000 voyageurs, le Canada se positionne comme premier émetteur. Mais tous ne sont pas canadiens pour autant : passer par le voisin du Nord permet aux Américains de contourner les restrictions qui leur sont imposées s’ils veulent fouler le sol de l’île communiste. Le Mexique constitue une autre porte d’entrée. Ainsi au fil de mes déplacements, j’ai rencontré des Américains de Los Angeles venus par Mexico. En arrivant à l’aéroport de la Havane, tous prennent la précaution de ne faire tamponner qu’une feuille volante afin que leur entrée ne figure pas sur leur passeport. Sinon gare aux amendes.
Avec une croissance de 25%, les principaux marchés européens ne sont pas en reste. Prenons le cas du voyagiste canadien Vacances Transat l’un des leaders mondiaux sur Cuba, également très actif en France. « En 2015, plus de 25.000 Français sont partis à Cuba avec nos deux marques, Vacances Transat et Look Voyages. Et nous en attendons 35.000 en 2016 dans cette île conjuguant comme nulle autre, culture et balnéaire » me confie Patrice Caradec, PDG de Transat France.
Une chose est sûre : quelle que soit leur origine géographique, les touristes se pressent pour profiter d’une île authentique, avant qu’elle ne soit dénaturée par… les touristes américains.
Dans mon prochain billet, je vous communiquerai les bons plans pour découvrir cette île encore préservée du tourisme de masse.
IMMOBILIER GERE : ATTENTION A L’ INDEMNITE D’ EVICTION
Publié : novembre 29, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: EHPAD, exonération de la TVA, indemnité d'éviction, résidences d'étudiants, Résidences de tourisme, résidences seniors 4 CommentairesMAUVAISE SURPRISE POUR LES INVESTISSEURS SOUHAITANT RECUPERER LEUR BIEN GERE: L’INDEMNITE D’EVICTION VUE PAR LE FIGARO ECONOMIE;
Les vacances à la montagne approchent.
A moins de trois semaines des vacances de Noël, je tiens à vous signaler mon article consacré à l’indemnité d’éviction dans l’immobilier locatif, publié par le Figaro du 24 novembre.
Loin d’être indolore, l’indemnité d’éviction peut atteindre deux à trois mois de chiffre d’affaires. Si nous prenons l’exemple d’un logement géré procurant un loyer annuel de 5.000 euros. Si le loyer versé à l’investisseur représente 25% du chiffre d’affaires de l’exploitant, le chiffre d’affaires annuel ressort à 20.000 euros. Et l’indemnité à 40.000 euros, voire 60.000 euros. Avec un exploitant ouvert au dialogue, il est possible de négocier pour limiter la fameuse indemnité à un peu plus d’une année de loyer.
Enfin je vous renvoie à mon récent billet sur l’indemnité d’éviction et les réactions qu’il a suscitées en octobre dernier.
Merci pour votre fidélité. J’attends vos témoignages dans la rubrique ci dessous leave a reply.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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