LES LOYERS DES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS
Publié : mai 4, 2020 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: apparhotel, Ephad, résidence de tourisme, résidence seniors 13 CommentairesVIVE INQUIETUDE DES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME, RESIDENCES POUR SENIORS, D’EPHAD OU D’ APPARTHOTELS.
Mon dernier billet sur la suspension du versement des loyers par des plusieurs exploitants de résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Au préalable, voici trois informations :
° L’état d’urgence sanitaire est prolongé de 2 mois en France, soit jusqu’au 24 juillet 2020.
° « Il n’y a pas de raison juridique à une suspension des loyers, sauf absence de trésorerie avérée et postérieure à la crise. De plus, les avis du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme ou des apparthotels qui est le défenseur des exploitants, n’a pas force de loi ou décret » comme me le rappelle un avocat parisien spécialiste des baux commerciaux. Pas question que les exploitants de résidences de tourisme mettent en avant l’ordonnance n°2020-316 du 25 Mars 2020 : ne visant que les petites entreprises, elle ne s’applique donc pas pour 99% de ces exploitants.
° Les litiges entre investisseurs privés dans les résidences gérées et les exploitants ne peuvent pas être portés devant la médiatrice désignée fin avril par le ministère des finances, pour résoudre le problème des loyers des commerçants. Bercy m’a confirmé que le champ de sa mission ne comprenait pas les résidences gérées.
Dans ce contexte compliqué, voici donc une sélection de vos dernières réactions.
VOS GALERES
« Le Directeur de Lagrange Soderev a déclaré publiquement, en Assemblée Générale, qu’il refuse de fournir les documents, pourtant prévus par la loi, concernant les comptes de gestion de Soderev concernant notre résidence ! Alors comment faire confiance à un gestionnaire qui refuse la transparence ».
Autre constat : « Comme les 177 Co propriétaires de « ma » Résidence qui fonctionne l’hiver et l’été, je suis concerné par cette mesure d’une iniquité sans égale!
Nous avons investi 160 000 € en 2006 pour un achat qui devait nous permettre un complément de retraite ! Certes, nous avons récupéré la TVA sur l’achat, mais nous devons la reverser sur les loyers que nous verse la Gestionnaire! Cette « rente » ne couvre pas, loin s’en faut, le montant des mensualités à verser à la Banque!
Actuellement, l’appartement est estimé à…. 60 000 €! Pourquoi devrait-on faire encore les frais de cette baisse voulue par les Gestionnaires? Contrairement à nous, ils n’ont pris aucun risque ».
Un autre témoignage : « ADICAC : Association de Défense des Intérêts des propriétaires au Domaine de l’Arselle à Chamrousse ( Isère ). Nous sommes en galère depuis juillet 2016 avec la société Docte Gestion et sa filiale Popinn’s qui règlent les loyers lorsque ça les arrange !
Pour autant ils ne cessent de racheter des résidences de Tourisme ou Médicales à tour de bras.
Il n’y a pas de raison de faire cadeaux des loyers dus par contrat ( bail ). Les propriétaires bailleurs ont eux aussi des charges et des crédits ».
LE REPORT DU CREDIT ?
« En cas de suspension de loyer, comment faites- vous alors avec votre banque?….Au mieux, vous pourrez obtenir le report des mensualités, au pire non….Quoi qu’il arrive, les intérêts et les assurances restent à régler à la banque…
Et les retraités qui ont investi pour avoir un complément de retraite pour faire face à leur baisse de revenu? Ils s’assoient sur une partie de ce revenu dont ils ont besoin pour vivre?
Mais pourquoi agir ainsi? Rappelons que les entreprises peuvent bénéficier de prêts et aides, mais pas les bailleurs ».
SE REGROUPER POUR REAGIR ?
« Copropriétaire dans une résidence de tourisme. Je suis aussi président d’une association de défense des copropriétaires que nous avons créée. Pour ma part, je considère que les loyers doivent être payés par les gestionnaires.
Le report des échéances bancaires n’est pas une solution car à terme les propriétaires devront régler leurs échéances. Rien ne dit que le report des crédits bancaires sera gratuit, que toutes les banques seront d’accord ; par ailleurs, ce n’est pas le gestionnaire qui donne cette soit disant « contrepartie », mais notre crédit que nous devons rembourser, avec les frais. En définitive, nous payons une nouvelle fois cette « contrepartie » . Je pense qu’il faut regrouper les propriétaires et agir résidence par résidence, et refuser d’appliquer la position que semble vouloir imposer le SNRT.
J’ai donc entamé une négociation avec mon gestionnaire accompagné du reste des copropriétaires de ma résidence. J’ai demandé les comptes d’exploitation, et mon gestionnaire ne les donne pas ! Je vais encore tenter, et si je n’obtiens rien, j’irai en procédure pour ces comptes et ces loyers et charges ».
NON, LES PROPRIETAIRES DE RESIDENCES GEREES NE DOIVENT PAS ETRE MIS A CONTRIBUTION POUR CETTE CRISE SANITAIRE.
CE BILLET MET L ACCENT SUR LES RESIDENCES DE TOURISME. MAIS SI VOUS AVEZ INVESTI DANS UNE RESIDENCE POUR SENIORS, UN EPHAD OU UN APPARTHOTEL, DONNEZ AUSSI VOTRE AVIS ICI.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour,
Ce billet soulève une nouvelle fois 2 problèmes :
– les exploitants ne donnent pas les comptes d’exploitation de leur résidence alors que c’est une obligation.
– les propriétaires bailleur sont mis à contribution pour 7 mois de loyers, soit :
– Mars Avril Mai Juin et Juillet
– plus 2 mois après la fin de l’état d’urgence : Aout et Septembre (Art 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 Mars 2020).
Concernant la publication des comptes d’exploitation, il ne faut pas hésiter à brandir l’arrêt de la cour de cassation du 19 Oct 2017, N° pourvoi 16-21460 où Appart city a été condamné à payer.
Mais de toute façon ça ne sert pas à grand chose, car si la loi oblige les exploitant à tenir une comptabilité par résidence et à la publié à la demande des propriétaires bailleurs (art 18 loi 2009-888 du 22 Juillet 2009), rien ne les empêche de mutualiser leurs comptes, de se faire de gros salaires et ne pas pouvoir payer leur propriétaires bailleurs.
Concernant le non-paiement des loyers, il y a 2 écueils :
– Mes baux (AppartCity) prévoient spécifiquement à l’art 9 : « si au cours du bail le preneur est dans l’impossibilité d’exploiter la résidence service en raison ….. d’une cause de force majeure pendant une durée supérieure à quinze jours …..
Donc « définition de la « force majeure »
– L’art 4 de l’ordonnance n°2020-316 précise que sont concernées les personnes mentionnées à l’art 1 soit : « peuvent bénéficier des dispositions des art 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fond de solidarité ….. »
Qui est susceptible de bénéficier du fond de solidarité ? Suivant le décret 2020-371 du 30 Mars 2020 :
– Effectif inférieur à 10 salariés.
– CA inférieur à 1 M€/an ou 83 333€/mois
– dirigeant majoritaires pas titulaires de contrat de travail à temps complet
– bénéfices imposables ; 60 000€
– pas contrôlées par une sté commerciale. (holding ?)
– etc …
En conclusion, on n'est pas payé de suite et ça risque d'être long et cher pour prouver qu'on aurait dû l'être …
Merci pour vos commentaires mais SVP, en vous appuyant sur des textes, des contrats ou de la jurisprudence afin d'essayer d'illustrer au mieux les chances qu'on a d'aboutir pour avoir, un jour, le paiement de ces arriérés de loyer et accessoirement dommages et intérêts, car nous devons bien, nous, honorer nos échéances …
Cher Monsieur
Merci pour vos longs commentaires. J’ai bien conscience que vous devez honorer vos échéances.
Comme vous le savez je suis journaliste économiques. Et par conséquent suis dans l’impossibilité de vous fournir de la jurisprudence.
Des avocats spécialisés dans les baux commerciaux le font sur leur site internet.
Bon courage.
Pour ma part, j’ai vendu mes deux appartements en LMNP, j’avais affaire à RESID’Hotel qui est une entreprise d’escroqueries organisées et à Cardinal (ANTAEUS) de la même trempe.
Je pense que le législateur devrait faire cesser toutes ces arnaques en imposant une société civile de placement immobilier (SCPI) en face des exploitants pour que la relation soit équitable. Les particuliers seraient protégés par des professionnels face à ces exploitants qui ne prennent aucun risque et mettent en place un chantage à la baisse voire la suppression du versement des loyers. Ils profitent de la vulnérabilité des propriétaires créée par la multiplicité des propriétaires .
Ce système est une arnaque organisée par les commercialisateurs comme VALORITY, les promoteurs, qui s’entendent pour préméditer les arnaques dès la constitution du projet de la résidence. Il s’agit de tromperies pénalement punissables.
Bonjour
Bonjour
Merci pour votre commentaire. Vous avez vendu sans trop de casse?
Oui la SCPI peut être une solution sur ce marché semé d’embûches.
J’ai vendu sans perdre d’argent et sans en gagner après 14 ans de bataille et des menaces de mort, notamment à Digne les bains. Une ville complètement gangrénée.
La mairie s’est fait voler les taxes de séjour de plusieurs années sans rien dire, ce qui peut signifier un laxisme complice. En tout cas, je conseille de ne pas investir dans ces placements ou l’on se trouve seul devant des exploitants-escrocs dont l’activité principale est d’arnaquer les particuliers.
Pour les gens voulant à tout prix faire de l’immobilier, il y a les foncières côtées, sociétés surveillées par l’AMF ou les SCPI gérées par des professionnels qui n’hésiteront pas à engager des juristes compétents pour régler les litiges entre exploitants et propriétaires.
Attention aussi aux tribunaux de commerce souvent complices des arnaques; je pense à Lyon aussi.
Je l’ai souvent dit, le législateur ne fait toujours rien dans ce domaine, à croire qu’il y trouve son compte.
Bonjour, dans notre bail avec Soderev Tour, il y a l’article suivant : « Stipulations particulières. De convention expresse entre les parties, le Preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique ( tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens,…)ou d’évènements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du Preneur, notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le Preneur aurait le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes »
Cette clause peut-elle être qualifiée de clause abusive ?
Soderev n’a, bien sûr, pas prévu de clause résolutoire.
Le preneur peut-il donc décider seul ?
Bien cordialement,
Bonjour
Merci pour votre commentaire. N’étant pas avocate, je ne suis pas en mesure de vous répondre.
Bon courage.
Mr et Mm Michel Garcin
Bonjour ,merci de nous donner des informations sur nos droits ; nous avons acheté un appartement en 2012 (Appart City Montpellier ) et nous avons rencontré pas mal de soucis pour le règlement de loyers!!!!!!
Heureusement , Mm Zebrosky (présidente) , Mr et Mm Mazel se sont investis avec l’aide de Maître Phung pour récupérer nos arriérés non réglés pendant 2 ans ;nous sommes restés tous solidaires.
Appat City réglaient nos loyers de temps en temps et quand nous sommes arrivés presque à la résiliation du bail ; ils ont recommencé à régler sans augmentation du loyer!!!!!
De nouveau ils s’arrangent ; le 1er trimestre ils nous ont réglé que 2 mois alors que sur la facture , les 3 mois sont marqués?????
Cet achat est un complément pour notre retraite et l’année prochaine 2021 , nous le revendrons: financièrement ça nous apporte rien et trop de tracas.
Vendu par la Caisse d’Epargne comme un placement sûr !!!!!!!!
Cordialement
Bonjour à tous,
Merci à madame DENOUNE pour la qualité de son blog, et de la richesse de ses informations. Je suis propriétaire d’une résidence gérée par le groupe CERISE EXHORE, qui ne paie plus ses loyers et ne propose aucun aménagement. Ayant analysé la situation de ce groupe, je m’aperçois que ses difficultés remontent à plus de 5 ans, Certains de vos lecteurs ou vous même auriez des informations à me communiquer à ce sujet ?. Je pense qu’il faut que nous nous unissions entre propriétaires pour envisager une sortie de cette situation.
bien cordialement
Bonsoir Monsieur
Depuis quand avez vous des impayés de loyer avec votre exploitant? Où se situe votre résidence?
Avez vous pensé à monter une association de copropriétaires au sein de cette résidence de tourisme?
Bon courage.
d’abord « mise ne demeure avec LRAR » d’un maximum de propriétaires. Si votre bail est un bail authentique, alors demander la copie exécutoire au notaire. missionner un huissier. Courrier auprès du commissaire enquêteur du tribunal de commerce. dans un deuxième temps contacter un avocat. surtout ne pas tarder
bonjour à tous, bonjour Madame DENOUNE, merci de votre réponse, ma résidence est à NANTES et j’en suis le seul propriétaire, les difficultés de paiement sont récurrentes depuis un an, et nous avons déja été obligés de recourir à un huissier.
A ce jour j’en suis à deux mois d’impayés et je n’ai plus de réponse de la direction d’EXHORE CERISE, sinon des lettres circulaires envoyés à tous les copropriétaires des différentes résidences, stipulant un arrêt pur et dur des paiements. Et ce , alors que la résidence fonctionne encore avec une clientèle qui n’a rien de touristique ( logement d’urgence).
Aussi je souhaiterai me joindre à d’autres copropriétaires du Groupe CERISE, pour trouver une solution commune avant qu’il ne soit trop tard.
Vous remerciant encore. bien cordialement
Investir comme propriétaire et louez directement avec toutes les assurances nécessaires en cas de crédit quitte à prendre plus petit , dernière arnaque dont la presse fait état celui des investisseurs français sur des maisons aux États Unis …. achetez si c est revendable mais pas pour des investissements hasardeux qui font le bonheur de pseudo financiers plus que douteux