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IMMOBILIER : QUAND LE FISC RETOQUE DES INVESTISSEURS

EN RAISON DE L’ABSENCE DE CLASSEMENT D’UNE RESIDENCE DE TOURISME PAR L’EXPLOITANT, LE FISC RATTRAPE LES INVESTISSEURS POUR LEUR REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU.

 

Joseph Cotten dans "Le Troisième homme"

 

Un malheur arrive rarement seul. Les investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec (Hautes Pyrénées), située près de la station de St Lary ont été confrontés à la déconfiture de Résitel, leur gestionnaire filiale du groupe Lagrange. Grâce à leur combativité, ils sont sortis de cette mauvaise passe en reprenant en mains leur gestion. Désormais cette résidence est autogérée de manière exemplaire.

Sur le plan fiscal, les copropriétaires ont fait l’objet d’un redressement avec l’administration.

UN AVANTAGE FISCAL…

L’investissement dans une résidence de tourisme classée en ZRR (Zone de revitalisation rurale), institué par la loi Demessine en 1999, présente de nombreux avantages : possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat ; réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 25% du montant investi hors taxes, étalée sur six ans ; rentabilité locative garantie et possibilité de séjourner dans les lieux plusieurs semaines chaque année. Le hic : cette résidence n’était pas classée, comme je l’ai détaillé dans mon précédent billet.

… SI LA RESIDENCE EST CLASSEE

Pour fixer les idées, voici le cas d’un investisseur parmi d’autres. Le 13 décembre 2007, Mr X a acheté un local à usage commercial ou d’habitation et un parking pour un prix TTC de 235.792 euros. Lors de sa déclaration de revenus 2007, il a tout naturellement sollicité le bénéfice de la réduction d’impôt (article 199 decies E du code général des impôts).

 

REDRESSEMENT FISCAL

Le 9 décembre 2013, notre investisseur reçoit une « proposition de rectification ». Argumentation de l’administration fiscale : « le logement, pour lequel vous avez demandé le bénéfice de la réduction d’impôt au titres des investissements locatifs dans le secteur du tourisme, n’a été classé que le 19 mai 2011 ». Et de poursuivre «  vous avez bénéficié à tort de la réduction d’impôt de 2007 à 2010, soit un montant de 4.167 euros chaque année (25% de 16.666 euros ».

Voyez les dates : 13 décembre 2007 et 9 décembre 2013. Le fisc ne remet pas en cause les réductions d’impôt de 2008 et 2009, en vertu la prescription fiscale : deux ans et l’année en cours. Par contre, il retoque le contribuable pour sa réduction d’impôt des années 2010 et 2011.

Pour l’année 2010, l’administration lui réclame 5.084 euros :

4.167 euros au titre de la réduction d’impôt + 500 euros d’intérêts de retard (12% par an) + 417 euros de majoration (10%).

Pour l’année 2011, en raison d’un changement de base, l’administration lui réclame 1.007 euros.

Comment un contribuable de bonne foi peut-il être redevable de près de 6.100 euros, en raison de l’amateurisme d’un exploitant qui n’a pas pris le soin de faire classer la résidence de tourisme où il a investi ? Les dizaines d’investisseurs à Vignec sont bien sûr inquiétés par le fisc.

Espérons que l’administration fiscale soit compréhensible et n’impute pas aux investisseurs un manquement dont ils ne sont absolument pas responsables. Quel est votre avis. Réagissez sur mon blog.


RESIDENCES DE TOURISME : ATTENTION A LA REVENTE

Acheter un appartement dans une résidence de tourisme déjà en exploitation nécessite de vérifier la qualité du gestionnaire et les conditions du bail commercial. Sinon gare aux mauvaises surprises.

File:Blason ville fr Cauterets (65).svg

Le blason de Cauterets, station des Hautes Pyrénées

Les articles de presse, les émissions de télévision, les blogs peuvent avoir une vertu pédagogique. A preuve, je vous fais part d’un récent échange avec un internaute, qui était prêt à acheter un appartement situé dans une résidence de tourisme. Proposé directement par son propriétaire, ce bien était en cours de bail.

« Après avoir lu votre article sur le groupe Lagrange, je suis très inquiet car je suis en train d’acheter un appartement à un particulier dans une résidence touristique à Cauterets (65), dont le bail initial de 9 ans se termine en avril 2014.  Quels conseils me donnez-vous ? »

Bail initial : avant de vous engagez à acheter ce bien, il faut absolument demander à votre vendeur, le bail commercial et le faire lire par votre avocat ou votre notaire. Et ce, afin de savoir s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail.

Par ailleurs exigez de votre vendeur, une photocopie de ses relevés bancaires de 2 ou 3 dernières années pour vérifier que le loyer est bien versé. Et que son montant correspond au loyer de départ figurant dans le bail, majoré de l’indexation.

Attention à l’indemnité d’éviction

« D’après les dires du vendeur, à compter de la fin du bail, soit en avril 2014, sur simple lettre de résiliation et de non renouvellement du bail,  je peux me dégager de tout lien avec le groupe Lagrange et jouir comme bon me semble de mon bien! Qu’en est-il? Car au regard de votre article cela ne semble pas être tout à fait le cas ».

 Là encore, à la lecture de votre bail commercial, le professionnel du droit sera en mesure de vérifier s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne renouvelez pas le bail.  Généralement, les investisseurs privés doivent verser une indemnité d’éviction au locataire (la société d’exploitation). Le fait de ne pas renouveler le bail, prive l’exploitant d’un chiffre d’affaires. Aucun texte ne définit le montant de cette indemnité d’éviction du locataire. Mais pour les baux commerciaux d’une durée de neuf ans, une indemnité représentant trois ans de chiffre d’affaires lié à ce bien, n’est  pas irréaliste.

« Autre question : est-ce que du jour au lendemain comme j’ai cru le lire le groupe peut abandonner une résidence ? Que se passe-t-il alors pour les propriétaires? »

 C’est la galère. Ils tentent parfois l’autogestion, comme par exemple à Vignec.

 

« N’étant pas très au fait de toutes ces pratiques immobilières je ne voudrais pas me faire piéger et mettre en péril l’équilibre et l’avenir de ma famille car ce projet représente un gros pari et un investissement pour l’avenir ».

Oui, c’est un pari risqué pour l’avenir

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RESIDENCES DE TOURISME : LE REPORTAGE DE FRANCE 2

France 2 vient de diffuser un long reportage sur les résidences de tourisme en mettant l’accent sur les dérives touchant les vacanciers et les investisseurs. Vidéo.

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Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme. Ayant vu reportage des Carnets de voyage en différé, j’ai découvert cette opération scandaleuse de Laprugne, dans l’Allier. Dans un billet ultérieur, j’étudierai ce dossier dans lequel nombre d’investisseurs privés sont « plantés ».

D’après les premières réactions des abonnés à mon blog, la réaction à ce reportage est plutôt mitigée. « L‘ensemble du bureau de notre fédération est ressorti frustré et déçu après le reportage diffusé dans Envoyé spécial hier soir. La télé restera toujours très superficielle. Il n’y a bien que la presse écrite pour aller au fond des choses » me confie Georges Guérin, Président de la FNAPRT (Fédération nationale des associations de  propriétaires de résidences de tourisme).

Pas question pour moi de me poser en juge de paix. Les contraintes du petit écran différent de celles de la presse écrite papier ou numérique. Résultat :  TV rime avec survol du sujet et traitement de l’information pour le grand public

En attendant le reportage intitulé « résidences de tourisme, miroir aux alouettes ? » a le mérite de faire la lumière sur le problème. Et donc d’intéresser d’autres journalistes par la suite… Et de toucher près de 3 millions de personnes.

Je vous invite à (re) voir ce reportage. Mon blog reste un lieu d’échanges où vous pouvez continuer de réagir par le biais des commentaires.