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IMMOBILIER : BIENTOT UN KRACH ?

A quand le Krach immobilier? Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède : dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué en fonction des valeurs par rapport aux revenus, d’après Amundi.

Début janvier,  les principaux réseaux d’agences immobilières en France vont dresser un bilan de l’année 2013 et donner leurs prévisions pour 2014. Il y a fort à parier qu’elles fassent preuve d’un certain optimisme. Pourtant régulièrement dans ce blog, je vous mets en garde contre les risques de krach immobilier en France.

Pas seulement hexagonal, ce danger guette également des pays étrangers. Et plus particulièrement ceux bien notés  par les agences : Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède. Dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué.

« En 2014, l’accélération de la croissance mondiale proviendra surtout des pays développés. Demandons-nous leur reprise économique ne repose pas trop sur l’expansion du marché immobilier, ou si leur marché immobilier n’est pas porteur d’importants risques économiques et financiers » s’interroge Bastien Drut, dans le dernier focus publié par Amundi Asset Management dans le giron de Crédit Agricole.

Des fortes surévaluations ?

Petit retour en arrière :  en mai 2013, dans son étude intitulée « Economic outlook », l’OCDE tirait déjà la sonnette d’alarme. Selon elle les prix des logements seraient surévalués de 49% en Norvège, de 47% au Canada, de 42% en Nouvelle-Zélande, de 29% en Australie, de 27% en Suède et de 26% au Royaume Uni. Dans ces pays, les ménages se sont fortement endettés pour devenir propriétaires. Qui plus est, ils ont contracté des financements à taux variable.

Pour effectuer ses évaluations, l’OCDE se fonde sur l’écart à la moyenne de long terme, des ratios « prix sur loyer » et « prix sur revenus ».  Quant aux estimations du FMI, elles sont très proches de celles de l’OCDE.

GRAPH House prices_VF

Et la France ?

 

Si l’on se fie aux ratios retenus par l’OCDE, voici les scores de notre pays. A l’instar des Pays-Bas, nous sommes dans une zone dangereuse. Mais au pays des polders, la bulle a déjà éclaté et le marché est sinistré.

 

  1. Ratio Prix / loyer (2012) :
  • 136 en France
  • 85 en Allemagne
  • 102 en Italie,
  • 113 en Espagne,
  • 119 aux Pays-Bas,
  • 131 en Grande-Bretagne

 

  1. Prix/ revenu (2012) :
  • 132 en France
  • 79 en Allemagne
  • 115 en Italie
  •  119 en Espagne
  •  130 aux Pays-Bas,
  • 122 en Grande-Bretagne

A l’aune de ces 2 indicateurs (mais avec de fortes distorsions entres les grands villes et les régions), les prix des logements seraient surévalués de 30 à 35%.  Inlassablement l’économiste Jacques Friggit table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait enfin revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique » !

« En cas d’éclatement de la bulle immobilière, ces pays pourraient revivre l’expérience des Etats-Unis, de l’Espagne ou encore des Pays-Bas ces dernières années. Les effets richesse joueraient en sens inverse (moins de consommation), la récession probable et les déficits publics augmenteraient fortement » conclut l’étude d’Amundi. Pas de doute, un comparatif international permet de prendre du recul. L’immobilier français serait-il l’un des plus surévalués au monde ?


IMMOBILIER : QUAND SHILLER DECROCHE LE PRIX NOBEL

Si la France n’a pas eu de prix Nobel d’économie récemment, elle peut profiter des travaux de l’économiste Jacques Friggit sur l’évolution des prix des logements. De chaque coté de l’Atlantique, Shiller et Friggit adoptent une démarche proche pour cerner la formation de bulle immobilière.

Le prix Nobel d'Economie a été attribué à trois économistes américains pour leurs analyses empiriques du prix des actifs.l

Le prix Nobel vient d’être attribué à trois économistes américains, dont Robert Shiller

Pressenti depuis plusieurs années pour le Prix Noble, Robert Shiller, économiste américain a décroché à mi-octobre 2013, cette distinction suprême. Comme les deux autres économistes récompensés, ils consacrent leurs travaux à des analyses empiriques des prix des actifs. Parmi ceux-ci-, les actions et l’immobilier occupent une place de choix. D’ailleurs dans sa chronique du 28 septembre dans le New York Times, Robert Shiller démontre de nouveau qu’une nouvelle bulle immobilière est en train de se former aux Etats-Unis.

Cette fois, je vous invite à traverser l’Atlantique et à vous pencher sur les travaux de Jacques Friggit, un économiste français qui s’acharne à démontrer que les prix des logements en France sont surévalués par rapport aux revenus des ménages. Dans mes billets consacrés au danger d’un krach immobilier, j’ai fait référence à cet économiste et à son fameux tunnel.

Quel est le lien entre Robert Shiller et Jacques Friggit ? Leur démarche  s’appuie sur des analyses empiriques du prix des actifs.

Les deux indices immobiliers créés par Shiller

Créé par Shiller, un indice de prix immobilier couvre le passé récent : il s’agit de  l’indice S&P / Case Shiller (http://www.spindices.com/index-family/real-estate/sp-case-shiller), qui commence en 1987.   C’est l’un des deux principaux indices de prix des logements aux Etats-Unis, avec l’indice FHFA (http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=87).

En France,  l’indice Notaires-INSEE français n’a rien à envier à ces deux indices.

Par ailleurs Robert Shiller a publié un indice reconstitué depuis 1890, par raccord d’indices préexistants. Il est décrit dans « Irrational Exuberance ».

Robert J. Shiller

Au cours des dernières années, Robert Shiller a eu raisons à deux reprises.

« Une première fois à la fin des années 1990, lorsqu’il a annoncé le caractère insoutenable du prix atteint des actions. Il s’est ensuite effondré à partir de 2000, lors du krach des actions technologiques. Une seconde fois, dans les années 2000, lorsqu’il a souligné le caractère insoutenable du prix atteint par les logements » m’explique Jacques Friggit.

R Shiller avait prédit la crise des subprimes, mais les autorités américaines ne l’avaient pas écouté. Voici son blog.

                                                                                                                                                                                               

R Shiller, une allure d’acteur et le spécialiste des bulles.

A quand un krach immobilier en France ?

Comme ce dernier, il utilise des régularités sur le long terme.  Sur les actions, ses travaux sont bien antérieurs à ceux de Jacques Friggit. En revanche, sur le prix des logements, les travaux de Jacques Friggit ont démarré un an environ, avant ceux de Shiller. Notre économiste français a-t-il influencé le prix Nobel ?

 » Bien que j’aie publié mon indice et mes premières analyses séculaires sur le prix des logements un peu avant qu’il ait publié le sien, il n’y a pas de preuve qu’il se soit inspiré de ma démarche.  En tout cas, Shiller ne le dirait certainement pas  » répond en toute modestie Jacques Friggit. Sa courbe ou tunnel est célèbre dans le milieu de l’immobilier.

Reste à savoir si et quand Jacques Friggit aura raison avec sa théorie du tunnel.  Ce jour là, en cas de scénario rapide, les prix de l’immobilier résidentiel décrocheront sérieusement en France. A moins que le scénario lent se réalise. Dans cette hypothèse moins probable mais qu’on ne peut écarter, les prix des logements risquent de stagner pendant 20 ans !

Donnez votre avis sur les prix des logements dans votre région. Continuent-ils de grimper? restent-ils stables ou baissent-ils? Les exemples à l’appui sont bienvenus. C’est à vous de réagir maintenant, juste en dessous de ce billet.


IMMOBILIER : BIENTOT UNE BULLE EN ALLEMAGNE ?

Méfiants vis-à-vis de l’euro, les Allemands se ruent sur l’immobilier résidentiel… pour sécuriser leurs avoirs.

Oktoberfest_2005_-_inside_Löwenbräufestzelt

 La fameuse fête de la bière ou OctobertFest à Munich

Changement radical de situation Outre-Rhin. Depuis des années, j’entends que le marché des logements en Allemagne est une belle endormie. Mais depuis quelque, il est en pleine effervescence. « Comme les Allemands n’ont guère confiance en l’euro, ils se ruent sur l’immobilier. Ils achètent souvent deux logements : un pour se loger et un autre destiné à la location » me confie Walter de Boer, à la tête de Bowfonds Property Development basé à Utrecht. Actuellement, l’’Allemagne ne compte que 40% de propriétaires contre 60% en France.

La croissance économique est  plus forte en AllemagneAnnual growth in our 3 key markets

Le boum des permis de construire

Alors que ce promoteur est présent en France, aux Pays-Bas et en Allemagne. Ce dernier pays est actuellement le marché le plus actif.

Il suffit de se pencher sur le nombre de permis de construire accordé pour les appartements : 7.750 en février 2013 contre 5.750 en février 2003, soit une hausse de près de 35% en dix ans. En janvier 2012, un pic a même été enregistré avec 10.250 permis de construire accordés !

Sur ce marché en plein boum, les programmes immobiliers se commercialisent en quelques semaines.  Avant le début des travaux, quasiment 70 à 80% des programmes sont vendus. Cette situation peut faire rougir d’envie les promoteurs français. Message de leurs homologues allemands : « Venez construire chez nous ».

Une valeur refuge : la pierre

A la différence de la France où le pouvoir politique et économique reste confiné en région parisienne, ce pays fédéral se caractérise par une absence de pression centralisatrice. « L’Allemagne compte des capitales régionales particulièrement développées. Si Berlin constitue un centre administratif pour le pays, il n’est pas son poumon économique » me confie Olivier Dontot, Président d’Immobilien Faubourg Group.

Un peu d’histoire… Après la seconde guerre mondiale, les industries se sont déplacées vers les villes du sud, comme Stuttgart ou Munich. Avec Hambourg, la capitale de la Bavière se positionne comme la ville la plus importante d’Allemagne sur le plan économique. Derrière ces deux métropoles, des villes comme Francfort, Cologne, Düsseldorf et Berlin restent particulièrement dynamiques.

Toujours à Munich, les prix ont bondi de 4.400 euros/m2 au début 2010 à 6.400 euros/m2 au début de cette année, soit une hausse de 45% en trois ans. Dans la même période, ils ont gagné 20% à Hambourg.

Pas étonnant dans ces conditions que la Banque centrale européenne signale que « les prix de l’immobilier augmentent nettement dans certaines régions d’Allemagne et nous devons suivre cela avec attention ». Une bulle immobilière serait-elle en train de se former Outre-Rhin ? Un phénomène que nous avons connu en France.

Retrouvez d’autres articles sur mon blog.

Habitation


IMMOBILIER : OU EN EST LA BULLE ?

A quand le Krach immobilier? Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède. Dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué, d’après Amundi.

Régulièrement dans ce blog, je vous mets en garde contre les risques de krach immobilier en France. Le danger guette également les pays bien notés  par les agences : Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède. Dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué.

« En 2014, l’accélération de la croissance mondiale proviendra surtout des pays développés. Demandons-nous leur reprise économique ne repose pas trop sur l’expansion du marché immobilier, ou si leur marché immobilier n’est pas porteur d’importants risques économiques et financiers » s’interroge Bastien Drut, dans le dernier focus publié par Amundi Asset Management

Des fortes surévaluations ?

Petit retour en arrière :  en mai 2013, dans son étude intitulée « Economic outlook », l’OCDE tirait déjà la sonnette d’alarme. Selon elle les prix des logements seraient surévalués de 49% en Norvège, de 47% au Canada, de 42% en Nouvelle-Zélande, de 29% en Australie, de 27% en Suède et de 26% au Royaume Uni. Dans ces pays, les ménages se sont fortement endettés pour devenir propriétaires. Qui plus est, ils ont contracté des financements à taux variable.

Pour effectuer ses évaluations, l’OCDE se fonde sur l’écart à la moyenne de long terme, des ratios « prix sur loyer » et « prix sur revenus ».  Quant aux estimations du FMI, elles sont très proches de celles de l’OCDE.

GRAPH House prices_VF

Et la France ?

 

Si l’on se fie aux ratios retenus par l’OCDE, voici les scores de notre pays. A l’instar des Pays-Bas, nous sommes dans une zone dangereuse. Mais au pays des polders, la bulle a déjà éclaté et le marché est sinistré.

 

  1. Ratio Prix / loyer (2012) :
  • 136 en France
  • 85 en Allemagne
  • 102 en Italie,
  • 113 en Espagne,
  • 119 aux Pays-Bas,
  • 131 en Grande-Bretagne

 

  1. Prix/ revenu (2012) :
  • 132 en France
  • 79 en Allemagne
  • 115 en Italie
  •  119 en Espagne
  •  130 aux Pays-Bas,
  • 122 en Grande-Bretagne

A l’aune de ces 2 indicateurs (mais avec de fortes distorsions entres les grands villes et les régions), les prix des logements seraient surévalués de 30 à 35%.  Inlassablement l’économiste Jacques Friggit table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait enfin revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique » !

« En cas d’éclatement de la bulle immobilière, ces pays pourraient revivre l’expérience des Etats-Unis, de l’Espagne ou encore des Pays-Bas ces dernières années. Les effets richesse joueraient en sens inverse (moins de consommation), la récession probable et les déficits publics augmenteraient fortement » conclut l’étude d’Amundi. Pas de doute, un comparatif international permet de prendre du recul. L’immobilier français serait-il l’un des plus surévalués au monde ?