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IMMOBILIER : BIENTOT UN KRACH ?

A quand le Krach immobilier? Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède : dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué en fonction des valeurs par rapport aux revenus, d’après Amundi.

Début janvier,  les principaux réseaux d’agences immobilières en France vont dresser un bilan de l’année 2013 et donner leurs prévisions pour 2014. Il y a fort à parier qu’elles fassent preuve d’un certain optimisme. Pourtant régulièrement dans ce blog, je vous mets en garde contre les risques de krach immobilier en France.

Pas seulement hexagonal, ce danger guette également des pays étrangers. Et plus particulièrement ceux bien notés  par les agences : Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède. Dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué.

« En 2014, l’accélération de la croissance mondiale proviendra surtout des pays développés. Demandons-nous leur reprise économique ne repose pas trop sur l’expansion du marché immobilier, ou si leur marché immobilier n’est pas porteur d’importants risques économiques et financiers » s’interroge Bastien Drut, dans le dernier focus publié par Amundi Asset Management dans le giron de Crédit Agricole.

Des fortes surévaluations ?

Petit retour en arrière :  en mai 2013, dans son étude intitulée « Economic outlook », l’OCDE tirait déjà la sonnette d’alarme. Selon elle les prix des logements seraient surévalués de 49% en Norvège, de 47% au Canada, de 42% en Nouvelle-Zélande, de 29% en Australie, de 27% en Suède et de 26% au Royaume Uni. Dans ces pays, les ménages se sont fortement endettés pour devenir propriétaires. Qui plus est, ils ont contracté des financements à taux variable.

Pour effectuer ses évaluations, l’OCDE se fonde sur l’écart à la moyenne de long terme, des ratios « prix sur loyer » et « prix sur revenus ».  Quant aux estimations du FMI, elles sont très proches de celles de l’OCDE.

GRAPH House prices_VF

Et la France ?

 

Si l’on se fie aux ratios retenus par l’OCDE, voici les scores de notre pays. A l’instar des Pays-Bas, nous sommes dans une zone dangereuse. Mais au pays des polders, la bulle a déjà éclaté et le marché est sinistré.

 

  1. Ratio Prix / loyer (2012) :
  • 136 en France
  • 85 en Allemagne
  • 102 en Italie,
  • 113 en Espagne,
  • 119 aux Pays-Bas,
  • 131 en Grande-Bretagne

 

  1. Prix/ revenu (2012) :
  • 132 en France
  • 79 en Allemagne
  • 115 en Italie
  •  119 en Espagne
  •  130 aux Pays-Bas,
  • 122 en Grande-Bretagne

A l’aune de ces 2 indicateurs (mais avec de fortes distorsions entres les grands villes et les régions), les prix des logements seraient surévalués de 30 à 35%.  Inlassablement l’économiste Jacques Friggit table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait enfin revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique » !

« En cas d’éclatement de la bulle immobilière, ces pays pourraient revivre l’expérience des Etats-Unis, de l’Espagne ou encore des Pays-Bas ces dernières années. Les effets richesse joueraient en sens inverse (moins de consommation), la récession probable et les déficits publics augmenteraient fortement » conclut l’étude d’Amundi. Pas de doute, un comparatif international permet de prendre du recul. L’immobilier français serait-il l’un des plus surévalués au monde ?


NORVEGE : VOYAGER A BORD DE L’EXPRESS COTIER (2)

De superbes escales ponctuent  la route maritime de l’Express Côtier en Norvège. Voici les principales étapes du trajet au départ de Bergen jusqu’à Kirkenes, soit la traversée Sud vers le Nord. D’autres escales sont prévues dans le parcours Nord vers le Sud.

Panorama sur le Geirangerfjord, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO

Un voyage maritime à bord de l’Express Côtier, exploité par Hurtigruten, ne fait pas seulement rêver les étrangers. Comme le placement des passagers est libre au restaurant lors du déjeuner, c’est un moment privilégié pour nouer connaissance. Une quadra en compagnie de son père me confie : « Pour nous norvégiens, c’est une ligne de légende, à emprunter au moins une fois dans sa vie ».

Trente quatre escales ponctuent le trajet départ de Bergen jusqu’à Kirkenes, soit la traversée du Sud vers le Nord et celle du  Nord vers le Sud. Lors des escales, deux possibilités. Visiter en solo ce qui limite les possibilités compte tenu de la durée relativement courte des escales. Au mieux quelques heures. Ou acheter des excursions lors de la réservation de son voyage ou à bord. Seul hic, leur prix relativement élevé, ce qui peut constituer un second budget de voyage.

Hurtigruten - carte express cotier

Les escales de l’Express Côtier

Cependant certaines visites restent incontournables. C’est le cas par exemple le Geirangerfjord, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Et où la croisière ne peut s’effectuer qu’à la belle saison. Le navire jette l’ancre dans la mer de Norvège et un autre bateau l’aborde pour recevoir les passagers et les conduire à quai à Geiranger. Ce fjord s’étend sur plus de 100 km de Geiranger à Alesund.

Une fois débarqués, avec les passagers ayant pris cette excursion nous empruntons la route des Aigles, afin de profiter de vues magnifiques sur ce fjord. Changement de décor lorsque nous prenons le ferry jusqu’à la gorge de Gudbrandsjuvet, zone alpine. La balade se termine par la descente de la route des Trolls, avec ses 11 lacets menant au fond de la vallée. Crise de l’euro oblige, notre guide est grec !

Suivent deux escales où nous découvrons la ville tous seuls. Alesund réputée pour ses bâtiments Art Nouveau. Et pour la petite histoire, cette ville fut détruite par un incendie en 1904, puis reconstruite dans le style du début du siècle dernier. Les façades ont du charme, mais ne valent pas celles de Tallinn en Estonie.

Trondheim et ses docks transformés en habitation

Trondheim, l’ancienne capitale historique, fut fondée par le roi Viking Olav Tryggvason dès 997. Elle abrite la cathédrale Nidaros, l’un des plus beaux monuments de l’art gothique d’Europe du Nord. Dans un musée adjacent, nous admirons des couronnes royales et nous contentons des légendes en anglais.

Au bout d’un certain temps de navigation, nous franchissons le cercle polaire arctique, cette ligne  qui  traverse la péninsule scandinave, (Norvège, Suède et Finlande), l’Islande, le Groenland, le nord de la Russie et le nord du continent américain (Canada et Alaska). Situé sur le parallèle de 66° 33′ 44″ de latitude nord, il s’agit de la latitude la plus méridionale. A ce niveau, en théorie, il est possible d’observer le soleil de minuit dans l’hémisphère nord. En pratique, en raison du temps nuageux, nous n’avons pas pu admirer le soleil de minuit.

Puis nous faisons escale à Tromso, un port implanté à proximité de l’océan Arctique. Construite en 1965 sur un promontoire,  la  » cathédrale arctique  » de Tromso n’est qu’une église.  Cet « Opéra de Norvège », en comparaison à l’Opéra House de Sydney est bien visible par sa couleur immaculée et sa forme dépouillée. Je préfère nettement la cathédrale de Tromso, la seule cathédrale en bois de Norvège, plus authentique.

Le Cap Nord, le point le plus septentrional du continent. Plus que cet endroit de bout du monde, très venteux, c’est le trajet y menant qui en vaut la peine. Pour arriver sur ce plateau situé à 307 mètres au dessus de la mer, nous traversons pendant près d’une heure, des espaces très arides, sans aucune végétation. Seul bémol : depuis quelques années, le Cap Nord est exploité comme une attraction touristique, ce qui en gâche un peu le charme. Cependant ce voyage à bord de l‘Express Côtier restera un grand moment à renouveler. Sans doute vers mars-avril : certes les température sont nettement plus basses qu’en été. Mais à cette période, nous aurons peut-être la chance d’observer les aurores boréales au Nord.  Cette destination vous tente : rendez-vous sur  le photoblog d’un fin connaisseur de l’Océan Arctique.

Nordkap

Le Cap Nord (Copyright Gerhard Schlecht)


NORVEGE : VOYAGER A BORD DE L’EXPRESS COTIER (1)

Sans complaisance, mes impressions  sur mon voyage maritime avec Hurtigruten en Norvège. Départ de Bergen pour atteindre Kirkenes, un port situé au delà du cercle polaire et du Cap Nord.

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 Longueur: 108m, largueur maximale: 16,5 m et tirant d’eau de 4,7 mètres.

Eté oblige, cette fois je vous emmène en Norvège à bord d’un navire Hurtigruten pour découvrir les fameux fjords.

Plus qu’une croisière, il s’agit d’une expérience. Loin des clubs de vacances flottants embarquant des milliers de passagers, les navires de l’Express Côtier exploités par cette compagnie norvégienne fêtant actuellement ses 120 ans remplissent une triple mission au départ de Bergen et jusqu’à Kirkenes, à la frontière russe : transport public de passagers, de marchandises et de touristes.

Ses douze navires sont conçus dans le même esprit : ici pas de boîte de nuit, ni d’animation de groupe. Et surtout leur capacité reste raisonnable.  Par exemple seulement 294 couchages (pour 149 cabines) sur le MS Vesteralen à bord duquel nous avons embarqué. Ou 640 couchages pour le r Trollfjord. Par rapport aux navires de l’ancienne génération, les récents bénéficient d’une piscine et d’un jacuzzi. Rien de comparable par conséquent avec les clubs de vacances flottants d‘autres compagnies.

Début juillet, nous embarquons à Bergen pour profiter du soleil de minuit, qui éclaire cette région une bonne partie de l’été. Que l’on effectue le trajet Sud vers le Nord, ou vice-versa, le ton est donné dès la première réunion d’information animée par l’officier Egbert Pijfers. « Vous faites avant tout un voyage pour admirer la nature et les paysages. Trente quatre escales ponctueront notre trajet allant du Sud vers le Nord et revenant du Nord vers le Sud. Comme le bateau est ponctuel, nous n’attendons pas les retardataires. Ils devront nous retrouver à l’escale suivante.

Question météo, dans la Norvège du Nord, il s’avère difficile de faire des prévisions. Rien n’est garanti. Une fois, en raison d’une tempête de neige, une excursion vers le Cap Nord a dû être annulée en juin ».

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L’officier Egbert Pijfers veille sur les passagers

Après ces observations, nous sommes rassurés en apprenant que le Gulf Stream réchauffe la côte norvégienne. Même après avoir passé le cercle polaire, les températures restent clémentes en se situant autour de 18° la journée.

L’Express Côtier propose une large palette d’excursions. Je reviendrai sur le sujet dans mon prochain billet. En attendant, je vous fais partager mes impressions.

LES MOINS

° Le coût de la vie en Norvège, largement deux fois supérieur à celui de la France. En juillet 2013, il faut 7 couronnes norvégiennes pour un euro.

° La taille des cabines. Sur les navires de l’ancienne génération, les lits superposés sont nombreux. D’où l’intérêt de bien se renseigner sur le type de cabine réservée.

° Les liaisons aériennes de SAS ou Air France, avec la France nécessitant souvent des escales pour les destinations secondaires, c’est-à-dire en dehors de la capitale Oslo. Mais la situation est en train de s’améliorer avec les dessertes effectuées en vol non stop Paris-Bergen par la compagnie Norwégian Airlines. Et demain par Transavia.

LES PLUS

° Une expérience sur l’Express Côtier, c’est avant tout un enchantement. Les paysages sont splendides et impressionnants. Bien emmitouflés, on apprécie en duo ou en famille, la pureté de l’air, la progression entre les îles basses et plates, la beauté spectaculaire des fjords.

° Un vrai voyage maritime. Dans les îles les plus reculées, l’arrivée de l’Express Côtier constitue un véritable événement. Auparavant, les navires de la ligne transportaient même le courrier. Aujourd’hui, il s’agit de marchandises.

° La possibilité moyennant un supplément de fractionner son itinéraire.  Par exemple en s’attardant à Svolvaer, principale ville de l’archipel des Lofoten, ou à Tromso, camp de base des explorateurs de l’Arctique.

° Le charme des navires de l’ancienne génération avec leurs boiseries et leurs cuivres.  De plus, avec un tirant d’eau réduit, ils accostent très facilement.

Geirangerfjord

Admirer les fjords depuis le pont du bateau

° La qualité de la table. Une carte de vins chère, mais une grande variété de plats chauds et froids. Un superbe buffet de poissons : saumon fumé, truite saumonée, harengs, flétan, morue, maquereau, sans oublier les crevettes. Vive le petit déjeuner scandinave avec ses poissons fumés ou séchés.

° L’ambiance cosmopolite. Jusqu’à une douzaine de nationalités peuvent embarquer. Certes beaucoup de germanophones (allemands, autrichiens, suisses allemands), mais aussi des francophones et des anglophones (anglais, américains, australiens). Pour les norvégiens, comme pour les étrangers, l’Express Côtier est véritablement une ligne maritime de légende.

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IMMOBILIER : OU EN EST LA BULLE ?

A quand le Krach immobilier? Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède. Dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué, d’après Amundi.

Régulièrement dans ce blog, je vous mets en garde contre les risques de krach immobilier en France. Le danger guette également les pays bien notés  par les agences : Australie, Canada, Nouvelle-Zélande, Norvège, Royaume-Uni, Suède. Dans ces pays, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement augmenté et le marché parait désormais surévalué.

« En 2014, l’accélération de la croissance mondiale proviendra surtout des pays développés. Demandons-nous leur reprise économique ne repose pas trop sur l’expansion du marché immobilier, ou si leur marché immobilier n’est pas porteur d’importants risques économiques et financiers » s’interroge Bastien Drut, dans le dernier focus publié par Amundi Asset Management

Des fortes surévaluations ?

Petit retour en arrière :  en mai 2013, dans son étude intitulée « Economic outlook », l’OCDE tirait déjà la sonnette d’alarme. Selon elle les prix des logements seraient surévalués de 49% en Norvège, de 47% au Canada, de 42% en Nouvelle-Zélande, de 29% en Australie, de 27% en Suède et de 26% au Royaume Uni. Dans ces pays, les ménages se sont fortement endettés pour devenir propriétaires. Qui plus est, ils ont contracté des financements à taux variable.

Pour effectuer ses évaluations, l’OCDE se fonde sur l’écart à la moyenne de long terme, des ratios « prix sur loyer » et « prix sur revenus ».  Quant aux estimations du FMI, elles sont très proches de celles de l’OCDE.

GRAPH House prices_VF

Et la France ?

 

Si l’on se fie aux ratios retenus par l’OCDE, voici les scores de notre pays. A l’instar des Pays-Bas, nous sommes dans une zone dangereuse. Mais au pays des polders, la bulle a déjà éclaté et le marché est sinistré.

 

  1. Ratio Prix / loyer (2012) :
  • 136 en France
  • 85 en Allemagne
  • 102 en Italie,
  • 113 en Espagne,
  • 119 aux Pays-Bas,
  • 131 en Grande-Bretagne

 

  1. Prix/ revenu (2012) :
  • 132 en France
  • 79 en Allemagne
  • 115 en Italie
  •  119 en Espagne
  •  130 aux Pays-Bas,
  • 122 en Grande-Bretagne

A l’aune de ces 2 indicateurs (mais avec de fortes distorsions entres les grands villes et les régions), les prix des logements seraient surévalués de 30 à 35%.  Inlassablement l’économiste Jacques Friggit table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait enfin revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique » !

« En cas d’éclatement de la bulle immobilière, ces pays pourraient revivre l’expérience des Etats-Unis, de l’Espagne ou encore des Pays-Bas ces dernières années. Les effets richesse joueraient en sens inverse (moins de consommation), la récession probable et les déficits publics augmenteraient fortement » conclut l’étude d’Amundi. Pas de doute, un comparatif international permet de prendre du recul. L’immobilier français serait-il l’un des plus surévalués au monde ?