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IMMOBILIER : QUELLES PERSPECTIVES POUR 2015 ?

ENCOURAGER OU MATRAQUER : IL VA FALLOIR CHOISIR. LES INCERTITUDES FISCALES CONTRIBUENT A  LA STAGNATION DE L’ACTIVITE SUR LE MARCHE DE L’ ANCIEN

IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT

 

Ce début d’année démarre par les traditionnels points consacrés au marché de l’immobilier résidentiel. « Malgré l’augmentation des droits d’enregistrement dans de nombreux départements, l’introduction d’une nouvelle tranche marginale d’impôt sur le revenu et l’encadrement des loyers, le marché immobilier a relativement bien résisté en 2014 » me confie Laurent Vimont, Pt du réseau Century 21 France. Son estimation sur l’activité: sans doute 720.000 transactions conclues en 2014.

En Ile-de-France, le marché se grippe. En province, on assiste à des coups de rabots successifs sur les prix.

L’analyse du marché des logements anciens par région révèle que le volume de vente augmente lorsque les prix reculent. Et inversement. Toujours selon Century 21, dans le Limousin, les prix ont gagné 3,7% sur un prix moyen de 1.270 euros/m2. Cette base semblera ridiculement bas aux Parisiens qui doivent décaisser en moyenne 8.230 euros/m2 pour devenir propriétaires.

 

 7 indicateurs au niveau national

 

 

 

Jusqu’à 3% de baisse des prix en 2015

« Cette année, les prix pourraient reculer jusqu’à 3%, sachant qu’ il existe de fortes disparités selon les régions. Mais une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait transformer cet effritement en véritable correction, voire en dévissage en fonction de son amplitude » poursuit Laurent Vimont. Cette évolution me fait penser au scénario lent de l’économiste Jacques Friggit.

Son de cloche identique chez Laforêt: « cette année, les prix pourraient baisser de 2%. Tant que les taux restent bas, il existe un noyau dur constitué par des primo-accédants aidés financièrement par leurs parents, des acquéreurs moins curieux et des investisseurs sur la voie du retour » me précise le Président du réseau Laforêt. Mais attention, une remontée d’un point des taux d’intérêt pourrait entrainer un recul des prix de 10%. Let’s cross the fingers.

 

Face à ces incertitudes, la prudence s’impose. Si vous êtes dans une opération d’achat revente, je vous conseille vivement déjà de vendre votre bien. Puis d’en chercher un autre. Le fait de payer « cash » et par conséquent de renoncer à la condition suspensive de crédit vous permettra de mieux négocier votre nouvelle opération.

 


IMMOBILIER : OU VA LE MARCHE ?

Depuis 2008, les prix des logements anciens ne décrochent pas vraiment en France. Cette tendance prouve que le scénario lent de l’économiste Jacques Friggit semble se vérifier. Et une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait nous faire passer dans son scénario rapide.

IMMOBILIER : LES ABUS DANS LES AIDES AU LOGEMENT

 

 

L’exception française continue. Chez nos voisins européens et même aux Etats-Unis, les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement baissé. Et même s’ils ont tendance à repartir en Grande-Bretagne sous l’effet d’un fort recours au crédit, ils ont retrouvé des niveaux plus sages.

De ce coté-ci de la Manche, rien de tel, malgré l’effritement des valeurs. « Pour acheter le même logement “toutes choses égales par ailleurs”, un primo-accédant doit s’endetter sur 25 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 » calcule Jacques Friggit.

Sans le coup de pouce financier des parents, la primo-accession reste difficile dans l’ancien, privé du PTZ (prêt à taux zéro). Le projet de loi de finances pour 2015 ne prévoit pas d’étendre ce financement à taux nul, à l’acquisition de logements anciens.

 

 

DES PRIX ENCORE EN HAUSSE PAR RAPPORT A 2000 
Si l’on se réfère à l’indice des prix en France, au deuxième trimestre 2014, le prix des logements anciens en France, rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 67% comparé à ceux de 2.000.

Basons- nous cette fois sur l’indice des prix à Paris, le prix des logements anciens dans la capitale s’inscrit encore en hausse de 144% par rapport à ceux de 2.000.

Depuis de nombreuses années, l’économiste, qui vient de participer à la publication d’un rapport sur les statistiques du logement,  table sur une correction du marché de l’immobilier résidentiel en France, qui ferait revenir le ratio prix/revenu vers son « tunnel historique », sur la base de deux schémas :

– un scénario rapide pouvant déclencher par exemple, une baisse des prix de l’ordre de 35% en 5 à 8 ans,

– un scénario lent pouvant se traduire par une stagnation des prix sur 15 à 20 ans.

Depuis 2008, le scénario lent semble se dérouler au niveau national. Pour combien de temps ? difficile de répondre. Une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait nous faire basculer dans le scénario rapide.


IMMOBILIER : QUAND SHILLER DECROCHE LE PRIX NOBEL

Si la France n’a pas eu de prix Nobel d’économie récemment, elle peut profiter des travaux de l’économiste Jacques Friggit sur l’évolution des prix des logements. De chaque coté de l’Atlantique, Shiller et Friggit adoptent une démarche proche pour cerner la formation de bulle immobilière.

Le prix Nobel d'Economie a été attribué à trois économistes américains pour leurs analyses empiriques du prix des actifs.l

Le prix Nobel vient d’être attribué à trois économistes américains, dont Robert Shiller

Pressenti depuis plusieurs années pour le Prix Noble, Robert Shiller, économiste américain a décroché à mi-octobre 2013, cette distinction suprême. Comme les deux autres économistes récompensés, ils consacrent leurs travaux à des analyses empiriques des prix des actifs. Parmi ceux-ci-, les actions et l’immobilier occupent une place de choix. D’ailleurs dans sa chronique du 28 septembre dans le New York Times, Robert Shiller démontre de nouveau qu’une nouvelle bulle immobilière est en train de se former aux Etats-Unis.

Cette fois, je vous invite à traverser l’Atlantique et à vous pencher sur les travaux de Jacques Friggit, un économiste français qui s’acharne à démontrer que les prix des logements en France sont surévalués par rapport aux revenus des ménages. Dans mes billets consacrés au danger d’un krach immobilier, j’ai fait référence à cet économiste et à son fameux tunnel.

Quel est le lien entre Robert Shiller et Jacques Friggit ? Leur démarche  s’appuie sur des analyses empiriques du prix des actifs.

Les deux indices immobiliers créés par Shiller

Créé par Shiller, un indice de prix immobilier couvre le passé récent : il s’agit de  l’indice S&P / Case Shiller (http://www.spindices.com/index-family/real-estate/sp-case-shiller), qui commence en 1987.   C’est l’un des deux principaux indices de prix des logements aux Etats-Unis, avec l’indice FHFA (http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=87).

En France,  l’indice Notaires-INSEE français n’a rien à envier à ces deux indices.

Par ailleurs Robert Shiller a publié un indice reconstitué depuis 1890, par raccord d’indices préexistants. Il est décrit dans « Irrational Exuberance ».

Robert J. Shiller

Au cours des dernières années, Robert Shiller a eu raisons à deux reprises.

« Une première fois à la fin des années 1990, lorsqu’il a annoncé le caractère insoutenable du prix atteint des actions. Il s’est ensuite effondré à partir de 2000, lors du krach des actions technologiques. Une seconde fois, dans les années 2000, lorsqu’il a souligné le caractère insoutenable du prix atteint par les logements » m’explique Jacques Friggit.

R Shiller avait prédit la crise des subprimes, mais les autorités américaines ne l’avaient pas écouté. Voici son blog.

                                                                                                                                                                                               

R Shiller, une allure d’acteur et le spécialiste des bulles.

A quand un krach immobilier en France ?

Comme ce dernier, il utilise des régularités sur le long terme.  Sur les actions, ses travaux sont bien antérieurs à ceux de Jacques Friggit. En revanche, sur le prix des logements, les travaux de Jacques Friggit ont démarré un an environ, avant ceux de Shiller. Notre économiste français a-t-il influencé le prix Nobel ?

 » Bien que j’aie publié mon indice et mes premières analyses séculaires sur le prix des logements un peu avant qu’il ait publié le sien, il n’y a pas de preuve qu’il se soit inspiré de ma démarche.  En tout cas, Shiller ne le dirait certainement pas  » répond en toute modestie Jacques Friggit. Sa courbe ou tunnel est célèbre dans le milieu de l’immobilier.

Reste à savoir si et quand Jacques Friggit aura raison avec sa théorie du tunnel.  Ce jour là, en cas de scénario rapide, les prix de l’immobilier résidentiel décrocheront sérieusement en France. A moins que le scénario lent se réalise. Dans cette hypothèse moins probable mais qu’on ne peut écarter, les prix des logements risquent de stagner pendant 20 ans !

Donnez votre avis sur les prix des logements dans votre région. Continuent-ils de grimper? restent-ils stables ou baissent-ils? Les exemples à l’appui sont bienvenus. C’est à vous de réagir maintenant, juste en dessous de ce billet.