IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?
Publié : mars 8, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts | Tags: COS, défiscalisation, maire, Pierre Etoile, PLU, promoteur, Urbanisme Commentaires fermés sur IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?Deux phénomènes ralentissent la construction de logements. Depuis les dernières élections municipales, nombre de projets immobiliers restent bloqués à la mairie. En règle générale, les communes vendent leurs terrains trop chers.
Au lieu de traiter de l’immobilier ancien, cette fois, je consacre mon billet à l’urbanisme qui finalement rejoint… l’immobilier de défiscalisation. Suivez-moi en compagnie d’un promoteur parisien sérieux.
« L’Etat a tendance à oublier que les maires détiennent l’arme fatale : le pouvoir de délivrer ou pas les permis de construire. Vient s’ajouter à cela le pouvoir en amont, de planifier l’urbanisme de leur commune » m’explique Marc Gedoux, Président de la société de promotion immobilière Pierre Etoile.
A quoi sert de supprimer le fameux COS (coefficient d’occupation des sols), si les élus n’en font aucun usage, par peur d’élever leurs immeubles ? Certes le PLU (plan d’occupation des sols) régule la construction de logements. Je ne vous cache pas que je défends davantage la ville horizontale que verticale.
DES PERMIS DE CONSTRUIRE ENCORE BLOQUES
« L’histoire avait habitué les promoteurs à un gel des permis de construire pendant les périodes pré-électorales, et à un dégel après élections. Cette fois, le scrutin municipal du printemps 2014, défavorable à la majorité, a renouvelé une grande partie des maires, prolongeant le blocage après les élections -le temps que les nouvelles équipes s’installent -et désavouant les intentions urbanistiques des prédécesseurs » poursuit Marc Gedoux. Et de citer l’exemple des maires persuadés d’être battus, qui avant le second tour des municipales, ont fortement augmenté le salaire de certains de leurs collaborateurs. Résultat : leurs successeurs ne pouvaient que licencier les agents concernés, ce qui a eu pour effet de bloquer l’instruction des projets de programmes immobiliers.
Marc Gedoux
LA DEFISCALISATION EN QUESTION
Marc Gedoux me livre également son avis sur le patrimoine foncier des communes et l’usage qu’elles en font. « Trop de communes appliquent la loi de mobilisation foncière en dépit du bon sens, provoquant des surenchères imbéciles et suicidaires sur les terrains. Cela conduit à de nombreux projets ne sortant pas de terre. Et lorsqu’ils sont lancés, les promoteurs ne sont pas capables de proposer des prix adaptés aux jeunes ménages primo-accédants et même aux accédants. Aussi vendent-ils à des investisseurs attirés par la défiscalisation ».
Afin de rentabiliser leur opération immobilière, les promoteurs fixent finalement le loyer à un niveau plus élevé, excluant une partie significative des candidats locataires.
RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU
Publié : mars 1, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Placements | Tags: expert immobilier auprès des tribunaux, Résidences de tourisme, SNRT 11 Commentaires
LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .
Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.
« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.
S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.
« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .
Des loyers en recul
Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.
Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.
Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.
QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI
LES RESIDENCES DE TOURISME EN QUESTION
Publié : février 23, 2015 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: ICC, IRL, résidence de tourisme, SNRT 9 CommentairesQUAND LE SYNDICAT NATIONAL DES RESIDENCES DE TOURISME REAGIT SUR MON BLOG.
Vive la transparence
Désolée, depuis le scoop sur la recapitalisation de deux exploitants, j’ai tardé pour alimenter mon blog. Mais j’ai donné la priorité à mes collaborations journalistiques! A travers mes billets reprenant de nombreux témoignages de propriétaires mécontents, j’essaie de démêler les difficultés liées au marché de la résidence gérée.
Dans un souci de transparence, je vous fais part de la réaction du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme). Voici son message : « Avec l’impartialité qui est la vôtre, peut-être pourriez-vous, mettre en perspective leurs doléances : la FNPART ( fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a 5 000 membres, la FEDERS 2 000. Ces 7 000 propriétaires ne sont pas tous victimes, certains s’associent par prudence car ils ont entendu parler de problèmes dans la profession, d’après la FNPART. Par ailleurs la profession compte environ 130 000 propriétaires. On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents ». Je me réjouis que des propriétaires soient satisfaits de leur placement. Sur ce total, seulement 76.000 baux sont déjà renouvelés, et le solde devrait l’être dans les prochaines années. Même si le gestionnaire tient la route, et n’a aucun accident de parcours pendant les neuf premières années du bail, des mauvaises surprises lors du renouvellement du bail. A suivre donc.
CHANGEMENT D’INDICE POUR REVALORISER LES LOYERS
Autre remarque du SNRT : « Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. Et lorsqu’on fait un calcul de rentabilité sur 18 ans cela reste souvent très correct ». Certes, c’est pour cette raison que les renouvellements de baux s’effectuent sur la base de l’indice de référence des loyers, l’IRL, nettement plus sage que le fameux ICC qui a flambé. Mais le bat blesse également au niveau des travaux à financer. Sans doute, ce type de placement a-t-il été présenté comme garanti. Une preuve qu’il a été mal vendu.
Enfin je comprends difficilement que dans l’immobilier géré, le propriétaire bailleur soit pieds et mains liés à l’exploitant, son locataire ! Une situation quasiment inverse à celle prévalant sur le marché de l’immobilier non géré.
FAITES NOUS PART DE VOS AVIS EN REAGISSANT SUR MON BLOG.
RESIDENCES DE TOURISME : RECAPITALISATION DE 2 EXPLOITANTS
Publié : février 6, 2015 Classé dans : Uncategorized 4 CommentairesSociétés exploitant des résidences de tourisme, Odalys et CGH renforcent leurs fonds de roulement. Le point sur ces deux schémas différents visant à sécuriser les investisseurs.
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