IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?
Publié : juin 19, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: impôt foncier, inquisition fiscale, loi ALUR, Observatoire des loyers, taxe d'habitation Commentaires fermés sur IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?SI LES OBSERVATOIRES DES LOYERS SERVAIENT AUSSI A REVISER LES VALEURS LOCATIVES SERVANT D’ASSIETTE A LA TAXATION IMMOBILIERE, IL FAUT S’ATTENDRE A UNE FLAMBEE DES IMPOTS DUS PAR LES LOCATAIRES ET LES PROPRIETAIRES.
Embarquons pour un sujet un peu technique et fiscal. Avec la récente publication du décret d’application sur l’encadrement des loyers qui entrera en vigueur le 1er aout à Paris, nombre d’observateurs ont tendance à oublier les Observatoires des loyers. Pourtant ce dispositif est en train de se mettre en place dans les préfectures. Par exemple à Nîmes, comme ne faisant pas l’objet d’un encadrement, s’est doté pour l’instant de manière informelle de cette structure à travers l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement).
« Autre mesure phare de la loi Alur, les Observatoires devraient permettent une meilleure connaissance économique du marché à l’image de ce qui se pratique en Allemagne par exemple » m’explique un expert immobilier auprès des tribunaux. En étudiant l’arrêté du 10 novembre 2014, je constate qu’une soixantaine de critères sont passés au crible pour « observer » le loyer d’un logement donné. Comment justifier une telle précision s’apparentant à une inquisition fiscale supplémentaire ?
VERS LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES ?
« Cette fameuse valeur locative valeur est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation due par les propriétaires et les locataires. De plus, elle joue un rôle essentiel pour le calcul de l’impôt foncier des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants. Si les Observatoires des loyers contribuaient à la révision de la valeur locative des logements fixée en 1970, il faut s’attendre à une flambée de ces impôts » poursuit notre expert reconnu.
L’EXEMPLE DANS LE SECTEUR COMMERCIAL
Sa crainte se justifie par la récente actualisation des valeurs locatives commerciales concernant les loyers des boutiques et des bureaux. Les centres des impôts plancheraient déjà sur une modification de la taxation à la contribution foncière. Selon leurs simulations, la note à régler au fisc serait multipliée par 4 pour les emplacements situés dans une rue très commerçante d’une capitale régionale ! A quoi s’ajoutent des aberrations. Ainsi, une boutique de rez-de-chaussée supporterait la même imposition qu’une profession libérale installée en étage. Toujours dans cette fameuse rue, l’imposition diffèrerait selon que l’on se situe d’un côté ou de l’autre.
Pas de panique toutefois. Wait and see. REAGISSEZ ICI.
APPARTEMENTS FAMILIAUX : LE PARADOXE DE LA LOCATION
Publié : juin 7, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Uncategorized | Tags: caution bancaire, ISF, location, propriétaire bailleur 1 commentaireQUAND DES CADRES SUPERIEURS NE PEUVENT PAS LOUER DES APPARTEMENTS DE STANDING. COMPLEMENT D’ENQUETE EN REGION PARISIENNE
Dur, dur, même si on en a largement les moyens de louer un appartement familial en région parisienne. Un proche d’à peine soixante ans vient de vendre sa résidence principale suite au départ de ses enfants. Une étape courante à ce stade de la vie.
Vivant en solo, il s’est fixé comme plafond un loyer mensuel de 2.500 euros charges comprises pour une centaine de mètres carrés. En théorie, ses revenus mensuels doivent se chiffrer à au moins 7.500 euros par mois.
Le hic : malgré un patrimoine confortable, ses revenus ne représentent pas 3 fois le loyer. « C’est totalement paradoxalement. Même avec des candidats locataires payant l’ISF, certains propriétaires bailleurs sont hyper méfiants » me confie un observateur.
Première mésaventure : une maison proposée à la location. Malgré les garanties nécessaires, le propriétaire muté à l’étranger pour une période de trois ans l’a refusé comme locataire. Durant l’expatriation de son propriétaire, cette personne aurait pu réaliser son opération d’achat revente en douceur.
DES LOYERS HORS MARCHE
Seconde déception, cette fois pour un appartement . S’étonnant qu’il soit proposé à 27 euros par mois dans un secteur géographique, où le mètre carré s’affiche aux environs de 20 euros par mois, un bailleur l’a brutalisé au téléphone en raccrochant : « Avec vos questions, je n’ai pas envie de vous louer mon bien ».
Las de ses recherches, ce solo termine un mail à l’agent immobilier par cette formule : « en espérant qu’un assujetti à l’ISF, puisse devenir locataire ». Et là, encore il essuie un refus du propriétaire bailleur. Pourtant quasiment 5 années de loyer sont bloquées chez le notaire!
S’il avait été sélectionné pour devenir locataire, il lui aurait fallu obtenir une caution bancaire pour garantir le loyer. Et là, les banques exigent un dossier à peu près équivalent à une demande de crédit immobilier ! A croire qu’il est plus facile d’acheter pour se loger que de louer. Décidément cela se vérifier pour les grandes surfaces, comme pour les plus petites. Même si un problème de « riche », donnez moi votre avis ici.
IMMOBILIER : LA CORSE, VERSION LUXE
Publié : juin 1, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Placements | Tags: Barnes, Corse, domaines, terrains, villas 1 commentaireEncore préservée du bétonnage, l’Île de Beauté attire toujours les amateurs d’environnements de qualité. Le point sur le marché des belles résidences secondaires.
Le fameux golfe de Spérone, de réputation internationale
En Corse, l’immobilier résidentiel haut-de-gamme est en train de retrouver des couleurs. Voilà ce que j’ai pu constater après avoir « tourné » dans la Corse du Sud, il y a quelques jours.
« Attirés par des prix plus attractifs que ceux de la Côte d’Azur, les acquéreurs recherchent des lieux de villégiature en résidence secondaire ou à l’année » me confie Claudia Mura, directrice de l’agence Barnes Corse.
Les villas s’affichent à des prix 20 à 30% moins cher que ceux de la French Riviera. Pour les terrains, l’écart peut atteindre 50%.
Villas ou terrains, la vue mer et la proximité des plages constituent des critères essentiels. Quant au type d’architecture, il joue accessoirement sur le prix : les acquéreurs ont tendance à donner la préférence au style contemporain. Résultat : les villas de style traditionnel présentent une décote de l’ordre de 20% par rapport aux biens récents. A moins que leurs propriétaires les rénovent en les mettant au gout du jour.
Basée à proximité du domaine de Cala Rossa à Lecci de Porto Vecchio, l’agence Barnes Corse propose près d’une centaine de biens à la vente et une soixantaine à la location. Une preuve que l’acquéreur a un large choix. « Entre 2005 et 2012, les prix des résidences secondaires ont baissé de -10 à -20% pour les biens d’une valeur inférieure à 1,5 million d’euros. Et de -15 à -40% pour ceux dépassant le cap de 1,5 million d’euros » poursuit Claudia Mura. La correction a donc été très sévère pour le haut de gamme.
ENCORE UNE MARGE DE NEGOCIATION
Toujours sur ce secteur du marché, au cours de douze derniers mois, les ventes reprennent, mais avec de fortes négociations : de l’ordre de -20 à -40% par rapport aux prix de présentation. Comprenez ceux affichés par les agences. Les Français, et surtout les parisiens constituent les principaux acquéreurs. Cependant les étrangers – Allemands, Suisses, Anglais, Belges- représentent 30% des transactions.
D’une manière générale, le littoral corse concentre la plupart des demandes. En particulier la Balagne (Région de Calvi, l’Ile Rousse et Lumio), avec ses propriétés authentiques proches des rivages, la région Ajaccienne, le long de la route des Sanguinaires et sur la côte Sud (Porticcio, Isolella). Sans oublier l’extrême Sud, avec ses lotissements qualifiés de « domaines » privés au bord de l’eau : Punta d’Arosa, Cala Rossa, Cala d’Oro, Punta d’Oro, et Sperone, au coeur de l’un des plus beaux golfs 18 trous du monde, face à l’ile de Cavallo.
Pour les biens plus accessibles en termes de prix, je vous renvoie à l’enquête que je viens de publier dans le mensuel patrimonial Intérêts Privés et intitulé « Où et quel prix acheter en Corse ? ».
LES PIEGES DU REGROUPEMENT DE CREDITS
Publié : Mai 27, 2015 Classé dans : Banque, Crédit, Famille | Tags: ACPR, regroupement de crédits Commentaires fermés sur LES PIEGES DU REGROUPEMENT DE CREDITSREGROUPER SES CREDITS POUR N’AVOIR QU’UN SEUL FINANCEMENT PEUT PRESENTER DE MAUVAISES SURPRISES COMME LE SIGNALE L’ACPR DANS SON RAPPORT D’ACTIVITE.
Organisme veillant à protéger les clients des banques, l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) a contrôlé l’an dernier, la distribution de regroupements de crédits. Dans son rapport annuel l’ACPR rappelle que ces opérations de banque doivent respecter, selon les cas, les dispositions du crédit immobilier ou du crédit à la consommation.
Ces contrôles ont révélè quatre grandes dérives en matière de commercialisation du regroupement de crédits :
- Une présentation déséquilibrée de l’opération proposée. Tout est mis en œuvre pour présenter les pseudo avantages du regroupement de crédits pour les particuliers. Et non pas pour les banques qui par ce biais, placent leur « production » et augmentent leur encours de crédit. Il est courant de lire : « prêt immobilier, crédit auto, prêts personnels, prêts renouvelables. Vous souhaitez n’avoir qu’un seul prêt pour simplifier la gestion de vos comptes et avoir une mensualité adaptée à vos revenus ? ».
- « La publicité et les sites Internet mettent souvent en avant la réduction de la mensualité de remboursement des prêts et occultent,totalement ou partiellement, l’augmentation de la durée de remboursement et du coût de l’opération » m’explique-t-on à l’ACPR.
- Les professionnels du crédit n’attirent pas l’attention des clients sur le coût global de l’opération de regroupement de crédits. De plus, ils ont tendance à passer sous silence les conséquences sur les biens mis en garantie. Dès qu’un actif est donné en garantie, il « n’appartient plus » au particulier pendant toute la durée du refinancement.
4. Autre dérive : l’ACPR constate que cette opération destinée à « donner de l’air » au budget des emprunteurs, s’accompagne d’une proposition quasi systématique d’un montant supplémentaire de capital emprunté.
Certes les dispositions législatives n’interdisent pas cette pratique. Comme l’ACPR, j’estime que ce financement complémentaire doit être motivé en fonction des besoins du client.
Formulons le vœu que les professionnels apprécient la situation financière des particuliers sur toute la durée de l’opération. Et ce, au-delà de la mise en place de sûretés et de garanties qui réduisent le coût du risque des établissements de crédit.
Avez-vous déjà fait appel au regroupement de crédits ? Faites nous part ici, de votre expérience.
Enfin en dehors du regroupement de crédits, je vous renvoie à un récent billet consacré à un financement immobilier accordé sur 40 ans à un emprunteur en contrat à durée déterminée!
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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