LES RESIDENCES DE TOURISME EN QUESTION
Publié : février 23, 2015 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: ICC, IRL, résidence de tourisme, SNRT 9 CommentairesQUAND LE SYNDICAT NATIONAL DES RESIDENCES DE TOURISME REAGIT SUR MON BLOG.
Vive la transparence
Désolée, depuis le scoop sur la recapitalisation de deux exploitants, j’ai tardé pour alimenter mon blog. Mais j’ai donné la priorité à mes collaborations journalistiques! A travers mes billets reprenant de nombreux témoignages de propriétaires mécontents, j’essaie de démêler les difficultés liées au marché de la résidence gérée.
Dans un souci de transparence, je vous fais part de la réaction du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme). Voici son message : « Avec l’impartialité qui est la vôtre, peut-être pourriez-vous, mettre en perspective leurs doléances : la FNPART ( fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a 5 000 membres, la FEDERS 2 000. Ces 7 000 propriétaires ne sont pas tous victimes, certains s’associent par prudence car ils ont entendu parler de problèmes dans la profession, d’après la FNPART. Par ailleurs la profession compte environ 130 000 propriétaires. On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents ». Je me réjouis que des propriétaires soient satisfaits de leur placement. Sur ce total, seulement 76.000 baux sont déjà renouvelés, et le solde devrait l’être dans les prochaines années. Même si le gestionnaire tient la route, et n’a aucun accident de parcours pendant les neuf premières années du bail, des mauvaises surprises lors du renouvellement du bail. A suivre donc.
CHANGEMENT D’INDICE POUR REVALORISER LES LOYERS
Autre remarque du SNRT : « Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. Et lorsqu’on fait un calcul de rentabilité sur 18 ans cela reste souvent très correct ». Certes, c’est pour cette raison que les renouvellements de baux s’effectuent sur la base de l’indice de référence des loyers, l’IRL, nettement plus sage que le fameux ICC qui a flambé. Mais le bat blesse également au niveau des travaux à financer. Sans doute, ce type de placement a-t-il été présenté comme garanti. Une preuve qu’il a été mal vendu.
Enfin je comprends difficilement que dans l’immobilier géré, le propriétaire bailleur soit pieds et mains liés à l’exploitant, son locataire ! Une situation quasiment inverse à celle prévalant sur le marché de l’immobilier non géré.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Merci, certes 123 000 sont heureux. Mais alors les autres sont dans un sacré « problème » !
Si ce syndicat est si fier de lui, qu’il n’oublie pas de faire la police chez lui.
Qu’est ce qui l’empêche de créer des normes, de donner des avis aux gouvernants et de réclamer des règles justes. Voire d’éliminer des collègues malhonnêtes !
A ma connaissance, il existe un code de déontologie pour les exploitants. Encore faut-il qu’il soit respecté. A défaut que des sanctions soient données aux adhérents ne suivant pas ce code.
UN peu facile comme réponse de parler de 123000 co-propriétaires satisfaits. Car si vous prenez le seul cas LAGRANGE sur 4500 co-propriétaires aucun de satisfait. Alors le syndicat n’est pas logique, car il doit reconnaître qu’il y a des brebis galeuses sur la quantité de gérants de résidences de tourisme. Certes, difficile de comparer LAGRANGE avec RESIDE-ETUDES, mais pour l’acquéreur, le principe est exactement le même, alors le syndicat doit savoir balayer devant sa porte et remettre au pas, ceux qui ne sont pas dans les clous.
Même réaction de ma part : 10 ans dans les résidences de tourisme et je ne connais pas un seul propriétaire ( sauf station de montagne haute altitude ) qui n’est pas été obligé de baisser son loyer à un moment ou à un autre…voir même à payer des rénovations ( théoriquement à la charge de l’exploitant )
Outre Lagrange, Quietude, Resid’hitel, Transmontagne tous ont accepté d’exploiter ( en relation avec le promoteur/vendeur et ses fonds de concours ) des résidences dont il était évident dès le départ de l’impossibilité pour l’exploitant de payer les loyers garantis.
Il est évident que le SNRT défend les gros porteurs en phase à des difficultés financières et/ou des retards de loyers (Odalys, Lagrange, mme vacances, PV….)
« On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents », ce chiffre comprend à n’en pas douter les propriétaires jusqu’ici silencieux, comme nous, qui essaient de sortir du contrat (sans snrt fnpart).
C’est en effet la méthode de vente à la limite de l’escroquerie, sinon plus dans bien des cas, qui est à combattre. Il faut acheter de l’ancien en direct au propriétaire pour gagner le gros lot, l’acheteur en neuf défiscalisé vend à perte en acceptant de perdre pas mal de plumes (de pigeon) s’il ne va pas à 20 ans de bail.
Nous pourrons reparler du bilan réel dans 20 ans…
Merci à M. Denoune pour son excellent blog d’infos!
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Merci de votre fidélité.
On note que le SNRT compte environ 50 adhérents… pour combien de gestionnaires en France? Est il vraiment représentatif de toute la profession?
La FNAPRT, elle, est une jeune organisation qui n’a pas absolument pas la prétention de représenter tous les propriétaires mécontents, mais d’offrir aux propriétaires la possibilité de s’unir pour faire valoir des arguments totalement ignorés du SNRT.
Les gros gestionnaires se protègent derrière le SNRT, qui lui même préfère nier les problèmes plutôt de les traiter.
Sur le fond, quand bien même, il n’y aurait que 10 000 propriétaires lésés c’est suffisant pour devoir traiter le problème.
LE LEGISLATEUR A BIEN ECRIT DES TEXTES DE LOI CONTRE LES HOMICIDES. POURTANT IL A PEU DE PERSONNES ASSASSINEES, ET CHAQUE FOIS QU’IL Y A UN CRIME, LA PRESSE N’A PAS A « METTRE EN PERSPECTIVE » QU’IL Y A DES DIZAINES DE MILLIONS DE GENS QUI N’ONT PAS ETE ASSASSINEES!
Celà étant, sur la polémique ouverte par le SNRT: il y a des milliers de propriétaires mécontents qui souffrent en silence, servis par Pierre et vacances, Lagrange, Odalys, SEML, Park&Suite, (feu)Quietude, …ou des petits gestionnaires peu délicats (Tourisma vert, Manureva, …).
Le fond du sujet repose sur le marché de dupe de départ et c’est toujours le même schéma qui se reproduit qu’il s’agisse de Résidences de Tourisme, de résidences étudiantes, résidences senior, résidence hotelière, … A l’aide de défiscalisation, le promoteur, en cheville avec le gestionnaire, vend des biens AU DESSUS de leur valeur (vente de non-valeurs) en promettant des loyers irréalistes. Le gestionnaire paye les loyers plus ou moins longtemps grâce à une partie de la non-valeur (fond de concours) que le promoteur lui a reversé.
C’est donc l’acheteur qui paye son propre loyer jusqu’au jour ou le gestionnaire ne peut plus payer (épuisement du fond de concours): et ce jour là, le propriétaire découvre que le bien qu’il avait acheté dans une logique long terme ne verse plus les loyers promis alors qu’il a un crédit et un engagement sur le long terme lié à sa défiscalisation.
C’est bien le marché de dupe du départ dont il est question: à aucun moment l’acheteur n’est informé DU RISQUE, pourtant bien réel, associé à son achat: perte de loyer (crédit difficile voire impossible à rembourser), perte de la défiscalisation (somme importante à rembourser au fisc), baisse de loyer associé au problème de l’indemnité d’éviction (quasi-impossibilité de sortir du dispositif sur le long terme)…
PS: Peu de mécontents? Combien s’en préparent-ils avec village nature, projet pharaonique de Pierre et Vacances de 1700 villas: on lit sur le blog de France Info qu’ils vendent des 45m² jusqu’à 300 000€… Plus cher que Paris Centre ville…Pas mal pour un bien sorti des champs de pomme de terre (il n’y a qu’à regarder une carte google earth pour voir l’environnement… Le foncier n’a pas du couter bien cher).. Et pourtant ce projet est revendu par quasiment toutes les grosses banques, et proposé « spontanément » par les banques à leurs clients qui n’ont rien demandé… Mais on peut douter que le SNRT aille contre leur plus adhérent le plus important…
Petites choses sans aucune importance-
1) 123 000 propriétaires contents contre 10 000 de mécontents – donc c’est très manichéen – Soit tu n’es pas content soit tu es content – Be non il y en a qui ne disent rien et n’en pensent pas moins !
2) ICC: la loi cadrant les indices de revalorisation des loyers, ‘IRL exclu tout simplement les LMP – c’est écrit noir sur blanc dans la loi – Je n’y suis pour rien, je n’invente rien il suffit de savoir lire et de ne pas l’interpréter toujours dans le même et unique sens
Il faut bien retenir que les baux signés sont des baux commerciaux. c’est donc la legislation qui s’y refere – En aucun cas dans la legislation des baux commerciaux des changements d’indice ne peuvent etre effectués sans l’accord des 2 parties – Nos chers financo-gestionnaires prennent effectivement le mauvais pli d’assimiler les baux commerciaux signés avec des baux locatifs. Or je me suis heurté avec certains gesionnaires à ce sujet Le seul fait de leur rappeler que ce sont des baux strictement commerciaux ne leur permettait pas de changer d’indice leur ont disons rendu « moins sourd » A noter que l’IRL est exclusivement destiné aux baux locatifs et sont exclus par la loi des baux commerciaux(ICC).
Une autre chose, dans le cadre de baux commerciaux, le seul fait de ne pas regler les loyers est un cas d’annulation de jouissance d’un bail commercial – Donc dans le cas où les hurlements l’emporteraient … bye bye je prends mon lot and ciao et ils ne peuvent rien faire!
Leur technique est justement de supperposer les baux locatifs aux baux commerciaux.
Il est egalement interressant d’observer que sous une economie favorable les invetissements sont realisés est fonction d’une defiscalisation et non de la valeur d’un bien ce qui est tres prejudiciable, comme nous pouvons le constater maintenant – un bien immobillier n’est pas une baguette de pain, si le pain est mauvais il est jeté, si l’immobillier est mauvais que fait on ?
Donc maintenant les acquereurs doivent se posent des questions betes et mechantes, est ce que j’aimerais passer mes vacances ici meme ? si oui quel prix je payerais ? Qui est le gestionnaire ? Est ce que je le connais oui/non ?
C’est malheureusement aussi simple que cela uniquement du bon sens !
Et en dernier lieu mon coup de gueule – Nous sommes dans un pays où pour gagner correctement sa vie on cherche à defiscaliser !