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PARK SUITES EN VOIE DE RECAPITALISATION ?

NEGOCIATION EN COURS ENTRE CET EXPLOITANT DE L’ ENSEIGNE APPART CITY ET LES INVESTISSEURS

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Le nouvel appart city de Bordeaux Ravezies, sur la rive gauche de la Garonne

Dans mon précédent billet sur Appart City publié en juin dernier, j’indiquais que Park & Suites exploitant cette enseigne de résidences de tourisme urbaine, fixait des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….

Cinq mois après, la situation a évolué. En effet avec près 120 résidences,  le leader des appart-hôtels regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites,  assure être prêt à renforcer son capital de 20 millions d’euros. A cette recapitalisation s’ajouterait une somme minimale de 5 millions d’euros dédiée aux travaux d’urgence pour rénover des résidences.

Je vous rappelle que le groupe Park&Suites est contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone. Et à 60% par HPC Capital, « fonds entrepreneurial pour une croissance solide et durable ».

DES BAISSES DE LOYER DE 5 A 30%

En contrepartie de ce renforcement du capital,  l’exploitant demande aux investisseurs d’accepter des baisses de loyer de 5% à 30% sur toutes les résidences. Et ce, alors qu’ils continuent de subir des graves retards dans le paiement de leurs loyers. « Ces investisseurs doivent aussi faire face péniblement aux remboursements mensuels de leur prêt immobilier contracté pour financer ce placement » me rappelle Olivier Metay, Président de la FAPRAH ( Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Quarante huit résidences Appart City ont déjà adhéré à cette fédération.

Enfin le 15 octobre dernier, un troisième Appart City a été ouvert à Bordeaux. Les esprits chagrins se demandent si le groupe ne pratique pas la cavalerie en profitant des fonds récoltés auprès de nouveaux investisseurs pour payer en partie les loyers. Mais c’est un autre sujet.

 


ALERTE SUR LES RESIDENCES GEREES

INCERTITUDE SUR LE REGIME FISCAL L’AN PROCHAIN DES RESIDENCES DE TOURISME. DES PARTICULIERS FLOUES DESTINENT AU GOUVERNEMENT UNE PETITION CONTRE LES INVESTISSEMENTS TOXIQUES.

 

 

Le ministère du logement et les promoteurs le confirment : la bonne santé du secteur de l’immobilier neuf se confirme.  « Face à la baisse du rendement des fonds en euros dans l’assurance vie et à la volatilité des actions, la pierre redevient un support important » me rappelle Alexandra François-Cuxac Présidente de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers).

Au cours du premier semestre 2016, les ventes totales de logements neufs ont progressé de 22,7% en se chiffrant à 71.064. Ce score comprend les ventes au détail aux investisseurs privés et aux accédants à la propriété, les ventes en bloc à des institutionnels (notamment des compagnies d’assurance) et les résidences services. Justement, ce dernier poste s’élève à seulement 2.900 logements dans le secteur de l’immobilier géré. Selon les promoteurs, ce score comprend essentiellement des biens dans des résidences destinées à des étudiants ou à des seniors.

 

RESIDENCES SENIORS OU ETUDIANTES

Les promoteurs ont pris bonne note de la reconduction du dispositif Censi-Bouvard pour les résidences étudiantes ou seniors. « Afin d’accompagner dans la durée la dynamique du secteur et de procurer la visibilité nécessaire à ses acteurs, le Gouvernement poursuivra son action de soutien à la construction et au logement. Les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard en faveur des résidences pour les étudiants et les seniors, et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) seront ainsi reconduits en 2017» précise le communiqué de presse du Ministère du logement du 28 juillet 2016. Et bien sûr, ils regrettent qu’aucune décision ne soit prise pour l’instant sur une nouvelle prolongation du régime Censi-Bouvard, pour les résidences de tourisme.

Faut-il rappeler que des réunions entre professionnels de l’immobilier, de l’exploitation touristique et des investisseurs privés se sont déroulés sous l’égide du ministère des finances pour étudier les contours du dispositif appelé à succéder au régime Censi Bouvard, à compter du 1er janvier 2016. J’en ai fait état régulièrement dans mon blog.

UNE PETITION POUR MORALISER LE MARCHE

Les déconvenues des investisseurs réunis au sein de la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme) sont tellement fortes, qu’une pétition contre les investissements toxiques en résidences gérées et résidences de tourisme. Je vous recommande vivement d’en prendre connaissance. En  signant cette pétition destinée au gouvernement, on peut espérer que ce marché se moralise.

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OEUVRES D’ART : ATTENTION A LA PROVENANCE

SUR LE MARCHE DE L’ART, UNE OEUVRE PEUT ETRE ENTACHEE DE SUSPICION QUANT A SON ORIGINE. LA PLUS GRANDE VIGILANCE S ‘IMPOSE.

Henri Matisse, "Robe bleue dans un fauteuil ocre", huile sur toile, 1937.

Henri Matisse. « Robe bleue dans un fauteuil ocre ». Huile sur toile 1937

Sur le marché de l’art, la vente illégale en 1944 du tableau « Homme Assis » d’Amadéo Modigliani, spolié pendant la guerre,  continue de défrayer la chronique des deux cotés de l’Atlantique. La spoliation artistique des collections privées, un sujet que j’ai pu d’approfondir en suivant à l’Ecole du Louvre, un cycle d’été consacré aux collections françaises pendant la Seconde Guerre Mondiale. Tout particulièrement pour le blog, je viens d’interviewer l’animatrice de ce cours : Emmanuelle Polack, historienne, experte française pour la Task Swabinger Kunstfund.

Des chiffres d’abord. « Quelques 100.000 œuvres d’art ont été transférées de France vers l’Allemagne pendant la 2° guerre mondiale. Dans les années 60, la Commission de restitution a réussi à récupérer 60.000 objets d’art volés grâce aux indications de la Rose Valland. Pendant la guerre, « ce capitaine de l’art »  travaillait bénévolement au Musée du Jeu de Paume à Paris, lieu de transit des œuvres appartenant notamment aux familles juives et volées par les Allemands. Hitler les destinait à son futur musée de Linz » m’explique Emmanuelle Polack.

A ce jour, 2.000 œuvres répertoriées comme MNR (musées nationaux de restitution) attendent encore d’être revendiquées par les descendants de leurs propriétaires. Ces œuvres figurent dans cette base de données accessible par le grand public sur internet .

L’ART ET L’ETHIQUE

Ensuite, dans un souci de devoir de mémoire des victimes de guerre,  c’est important de se pencher sur la provenance d’une œuvre d’art. Et ce, afin de cerner l’identité de ses propriétaires successifs. « L’éthique doit absolument prévaloir sur le marché de l’art » martèle Emmanuelle Polack. D’ailleurs avant toute vacation, les grandes maisons de ventes aux enchères vérifient la provenance de chaque lot. « A Londres et à New-York, nous disposons d’une petite équipe spécialisée dans la recherche de provenance.  Souvent c’est un travail de titan,  mais avec la mise en ligne des archives familiales des grands collectionneurs, l’information va s’améliorer » assure Stephanie Ibanez, directrice juridique chez Christie’s à Paris. Encore faut-il que les descendants connaissent l’étendue de la collection de leurs parents. Ainsi par exemple, la journaliste Anne Sinclair, petite fille du marchand Paul Rosenberg, ignorait que « la robe bleue dans un fauteuil ocre » de Matisse appartenait à son grand père.

A noter que tous les catalogues de Christie’s sont passés en revue par le « Art Loss Register » afin de s’assurer que les lots ne sont pas enregistrés comme ayant été volés.

MISES EN GARDE

Enfin en matière de recel, la France s’est dotée de L’Office central de lutte contre le trafic des biens culturels (parfois abrégé en OCBC).  Chargé de la recherche des biens culturels, notamment des oeuvres d’art volés à des particuliers ou des institutions culturelles, cet organisme de police français dispose également d’une base de données accessible sur internet.

Même les petits collectionneurs  consacrant quelques milliers d’euros à une peinture ou à une sculpture ne sont pas à l’abri de déconvenues. La solution ?  «  A côté du certificat d’authenticité, exiger de la galerie ou de la société de vente aux enchères une fiche de provenance de l’œuvre signée par un expert affilié au syndicat des galeristes et attestant du parcours de transferts de propriété de l’œuvre » répond Emmanuelle Polack. A quand cette déontologie sur le marché de l’art français ?

 


GROS TEMPS CHEZ APPART CITY

DES DIFFICULTES DE TRESORERIE CONDUISENT LE LEADER DES APPART HOTELS A RETARDER LE PAIEMENT DES LOYERS, VOIRE A DIMINUER LES DITS LOYERS.

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Les arènes de Nîmes

Regroupant les résidences ex-Appart’City et ex-Park&Suites, l’enseigne Appart’City, avec ces 117 résidences se positionne comme le leader français des appart-hôtels. Situées en centre ville, ces résidences de tourisme s’adressent aux voyageurs d’affaires et aux touristes. Contrôlé à hauteur de 40% par le fonds de capital risque Equistone, le groupe Park&Suites exploite l’enseigne Appart’City. La dernière ouverture concerne une résidence de caractère près des arènes de Nîmes. Voilà pour le coté pile.

Pour le coté face, nombre d’investisseurs de l’ex-Park & Suites et l’ex-Appart City, soit environ 9.500 particuliers continuent de subir entre 3 mois et 12 mois de retard pour encaisser leurs loyers. Ayant à faire face à leurs remboursements d’emprunt, ils assignent en justice cet exploitant afin qu’il règle ses loyers. Même condamné à régler les loyers, cet exploitant ne s’exécute pas toujours…En effet les propriétaires ne récupèrent souvent leurs loyers qu’au bout de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois. De plus, ces procédures en référé coûtent cher sur le plan des finances et de l’énergie.

« Dans le groupe Appart City, les  loyers représentent 71 millions d’euros par an et il manque 20 à 25 millions euros de trésorerie, soit l’équivalent d’environ 4 mois de loyers » me confie un fin connaisseur du dossier.

BAISSE DE LOYER SANS CONCERTATION

Compte tenu de ces difficultés,  Appartcity a  communiqué début mai, un calendrier de paiement des loyers sur quelques mois, afin de « rassurer » les propriétaires. Mais cet exploitant a raboté les loyers de 5% à 30% sur toutes les résidences, y compris sur celles dégageant un bénéfice d’exploitation. Et pour certaines résidences, des travaux de rénovation oscillant entre 3.500 et 6.000 euros HT pour un studio. Le tout, sans aucune concertation préalable !

Au cours des dernières semaines,  Appartcity a fixé des rendez vous dans chaque résidence pour proposer des avenants aux baux actuels avec une réduction de loyers….

A ce jour,  des réunions ont déjà eu lieu dans près d’une trentaine de résidences. Mis devant le fait accompli, les propriétaires ne souhaitent nullement signer ces avenants. Aussi risquent-ils d’assigner cet exploitant en justice, pour refuser cette baisse imposée et continuer à récupérer leurs loyers impayés.

 

La plupart des investisseurs de l’ex- Park & Suites et  l’ex-Appart City ont constitué des associations de défense. Près de 40 résidences du groupe adhérent déjà à la FAPRAH (Fédération des associations de propriétaires de résidences Appart’Hotel). Recensant toutes les problématiques liées à ce gestionnaire (baisse de loyer, travaux de rénovation imposés,…), cette fédération donne aussi des outils pour mieux se défendre face à son exploitant. En outre, elle contacte régulièrement les élus pour les sensibiliser aux dérives des investissements en LMNP et le comportement de certains exploitants.

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