RESIDENCES URBAINES : APPART CITY DANS LE GIRON DE PARK SUITES
Publié : avril 17, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Andira, Appart'City, Park&Suites, résidences d'affaires 11 CommentairesEn procédant à l’acquisition de son concurrent Appart’City, Park & Suites devient le leader français des appart-hôtels. Il lui reste à combler ses retards de loyers.
Attendue depuis quelques mois, l’opération d’acquisition d’Appart’City (du groupe GFE) par leGroupe Park&Suites a été officialisée début avril. Elle a été financée par l’entrée au capital du Groupe, d’Equistone Partners Europe, à hauteur de 40%, venant ainsi renforcer les capitaux propres de la nouvelle entité.
Constitué de plus de 130 établissements, ce nouvel acteur joue la carte de la complémentarité sur le plan territorial comme sur celui du positionnement. « L’ensemble des appart-hôtels a vocation à passer pour les gammes, 2 et 3 étoiles sous l’enseigne Appart’City, la gamme 4 étoiles conservera quant à elle la marque Park&Suites » me confie un professionnel. Voilà pour les annonces officielles.
Quid de retards de loyers ?
Sinon j’apprends que Patrice Cavalier, Président de la Holding M Finance et fondateur de la marque Park&Suites, « est un homme discret, qui n’aime pas parler aux journalistes ». Ce dirigeant assure que les retards de loyers n’ont jamais excédé un trimestre sur la totalité du parc. Et de poursuivre « Nous avons financé cette opération (le rachat d’Appart City) afin d’avoir un fonds de roulement qui nous permette d’être à jour sur nos loyers ».
Des victimes d’Apollonia connaissent déjà cet opérateur. Des investisseurs plus récents ont eux aussi affaire à cet opérateur. Il lui reste à honorer ses loyers en temps et en heure. C’est le souhait des adhérents de ANDIRA
Association Nationale de Défense des Investisseurs Privés en Résidence d’Affaires –
Chers lecteurs du blog et investisseurs dans ces résidences urbaines, MERCI DE VOTRE FIDELITE. Témoignez ici sur la régularité du paiement des loyers du nouveau groupe.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Propriétaire dans une Résidence P&S près de Saint Etienne, nous sommes écoeurés de tous ces beaux discours….
Comment une fusion de deux sociétés aussi, mal en point l’une que l’autre, peut-elle nous assurer que les loyers vont être payés régulièrement ! Comme dirait ma maman, « vous dites çà à un cheval de bois, il vous met un coup de pied ! »
Et pourtant malgré toute l’agitation, toutes les ficelles que nous essayons de tirer, toutes les associations qui se créent, tous les organismes que nous alertons….. Ils fanfaronnent ….. et nous nous subissons
Ci-dessous des extraits du courrier que j’ai adressé en LRAR à Mrs MANNA et CAVELIER
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Dans une interview accordée à CERENICIMO, Monsieur Patrice CAVELIER a confirmé le rachat de la Société APPART CITY par PARK&SUITES, pour devenir le premier acteur sur le marché français en dépassant les plus grands….. !
Monsieur CAVELIER contourne habilement la question des loyers impayés en ouvrant même le « parapluie » concernant les futurs retards pour les résidences en service, tout en oubliant d’indiquer, que parallèlement il est proposé le versement de pré-loyers dès la signature chez le notaire, pour les nouveaux acquéreurs de résidences en cours de réalisation (pub CERENICIMO)
Nous ne pouvons accepter comme « habituel et convenu » le retard du paiement des loyers, car nous propriétaires lambda, nous devons faire face à nos échéances sans bienveillance de la part de notre banque alors que devrions bénéficier suivant l’accroche sur le site « propriétaires » de PARK&SUITES :
«…De revenus garantis : Les loyers que nous versons sont garantis et indexés quel que soit l’occupation de votre ou vos appartement(s).
D’une gestion sereine de votre patrimoine : Vous n’avez pas à vous préoccuper de la recherche d’un locataire, ni de l’entretien de votre bien.
D’un complément pour votre retraite. »
….selon le bail commercial que nous avons signé ensemble, avec une date de prise d’effet au 1er février 2010 pour dix ans ferme, et qui par ailleurs ne comporte aucune clause mentionnant qu’en cas de «crise » les loyers seraient diminués ou impayés, bien au contraire puisque à l’article 7-1 dudit bail il est stipulé :
« Le montant du loyer du présent bail ne sera jamais dépendant ni directement, ni indirectement du niveau d’activité du PRENEUR.. »
Le loyer est payable trimestriellement, et fait l’objet d’une facture payable le 10 du mois suivant, selon les spécifications du bail commercial article 7-2, ce qui ne devrait plus vous posez de problèmes suivant les dires de Mr DENIZET (Les Echos 06/04) :
« la recapitalisation, qui profite aux deux sociétés va permettre de payer les retards de loyers ». …
Ps : Mr CAVELIER a le droit d’être agacé, mais qu’en est-il des propriétaires à qui l’on annonce (Linda Durand aujourd’hui 15 avril) que leurs loyers du 4ème trimestre 2013 seront payés sous 10 jours, alors que le 1er trimestre 2014 accuse déjà un retard ? C’est bien une vérité çà ! »
Il faut dans ces cas là réfléchir à l’exercice de la clause résolutoire du bail s’il y en a une, ce qui est presque toujours le cas.
L’objectif consiste d’abord de menacer l’exploitant pour négocier un versement et une garantie de paiement; Et ensuite si la négociation n’aboutit pas, d’envisager une reprise de l’exploitation.
Nous l’avons fait sur des résidences avec un pool d’investisseurs et un mandat de gestion avec un autre exploitant.
Il peut aussi être envisagé d’assigner l’exploitant en redressement judiciaire dans l’optique d’imposer un plan de reprise à la barre du tribunal.
Il y a bien le paragraphe concernant la clause résolutoire… Chaque propriétaire agit individuellement pour obtenir le paiement de ses loyers, en vertu de ladite clause ou par le biais de requête en injonction de payer…. ou autres procédures suivant sa protection juridique ou son Conseil.
L’astuce de PARK & SUITES, et de payer aléatoirement les loyers : à certains propriétaires dans les temps, d’autres avec un ou deux mois de retard (sans doute avant que les délais impartis par les commandements, ou autres procédures à leur encontre, soient échus) et pour les plus malchanceux avec plus d’un trimestre de retard….. A chaque nouvelle échéance on se demande à « quelle sauce on va être mangé »
C’est sûr qu’un propriétaire qui reçoit enfin son règlement et qui « passe en vert » au niveau de sa banque est moins virulent et a tendance à moins communiquer !
Il faut convoquer une AG de copropriété et coordonner une action commune. Le quorum est en principe rapidement atteint.
Après il faut exercer la clause résolutoire au référé après envoi d’un commandement de payer par huissier pour tous les propriétaires et voir si une assignation en redressement judiciaire est possible, car cela permet de reprendre l’exploitation soit en auto gestion soit au profit d’un tiers. Nous l’avons fait. Au moins vous n’êtes pas en EPAHD où c’est souvent plus compliqué.
C’est tout à fait cela. Il faut être 70 % et bientôt 50 % de copropriétaires qui feront résilier leur bail par voie judiciaire et le mettront en gestion chez un exploitant plus honnête ou en auto gestion.
Je suis la présidente d’une association de copropriétaires de la résidence EUREKA à MONTPELLIER et nous connaissons les retards de loyers, le syndic « imposé » qui nous facture d’énormes frais, le personnel de PKS (Mme SALFI, Mme CEYRAT, Mme DURAND…).
Nous avons déjà contacté un avocat et l’avons fait savoir;
Merci de votre commentaire. Vous écrivez « Il faut être 70 % et bientôt 50 % de copropriétaires ». A moi de vous demander des précisions sur « bientôt 50% »: (projet de loi en préparation au ministère du tourisme?) ou autre?
Park and suites ne m’a jamais payé à l’heure! 2 trimestres de retard et un commandement de payer, plus une intervention d’un avocat pour enfin recevoir mes loyers de retard…
Actuellement, je n ai toujours pas été payé du trimestre à échoir : 1er Avril -30juin….
Cela recommence…..
Un copropriétaire enregistre 9 mois de retard de paiement. Et il y en a certainement d’autres…
C’est insupportable …La résidence en cause se situe en région parisienne, à ROSNY SOUS BOIS (93).
Il faut effectivement alors aller rechercher la résiliation du bail soit pour négocier soit pour remplacer l’exploitant. Commencez par un commandement de payer suivi d’une action en référé en résolution de bail. Attention à vérifier avant si l’entité exploitante est en état de cessation des paiements car il pourrait être plus intérressant alors de poursuivre en redressement pour proposer un plan de reprise en autogestion ou en location gérance.
David
L’une des premières difficultés va probablement être d’obtenir l’adhésion de plus de 70% de propriétaires. Les propriétaires vont peser le pour et le contre entre les tracas et les risques que peuvent poser la recherche d’une autre solution d’exploitation et les ennuis que représentent les retards de loyer. Les paiements ponctuels et aléatoires de la part du gestionnaire risquent effectivement de diviser les propriétaires, mais c’est une vision court terme. Je pense que pour avoir une chance réussir à quitter son gestionnaire, dans la mesure ou cette solution est considérée comme souhaitable, il est nécessaire de disposer de la solution alternative (autre gestionnaire qui soit sérieux, autogestion sous mandat, etc …) sans quoi peu de chances de convaincre les 70%.
Une fois les 70% atteints, les autres 30% suivront très probablement car il est peu probable qu’un propriétaire veuille garder de façon isolée un appartement dans une résidence de ce type.
Il convient également au préalable de s’assurer que la future société de gestion pourra disposer des lots de service (local d’accueil, buanderie, salle petit déjeuner…) sans quoi il sera très difficile d’envisager une exploitation normale. C’est un moyen de pression répandu pour « obliger » les copropriétaires à rester avec un gestionnaire choisi par le propriétaire des lots de service.
A ce sujet, précisons que la http://www.fnaprt.com, cette association d’associations de copros vise à dénoncer les pratiques abusives du secteur et essaye de les limiter. Elle a très largement contribué à l’art 27 de la loi ALUR qui impose entre autres que le local d’accueil fasse partie de la copropriété ( résidence construite à partir du 1er Juillet 2014).
Un petit mot pour ceux qui se demanderaient qui est « vignec village »: nous sommes les copropriétaires d’une résidence de tourisme dont le gestionnaire s’est mis en sauvegarde en 2012 après des mois d’impayés.
Refusant les baisses de loyer proposées, nos baux ont été résiliés. Ne pouvant pas disposer du local d’accueil (le groupe du gestionnaire en ayant conservé l’usage) nous avons du trouver une solution alternative et avec plus de 70% des propriétaires nous avons créé une société de gestion que nous gérons nous même (pas de mandat).
Chers internautes
Pour en savoir plus sur Vignec, je vous rappelle un précédent billet sur cette réussite de résidence autogérée. Voici le lien
https://mdenoune.wordpress.com/2013/05/06/residences-de-tourisme-un-exemple-dautogestion/
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