LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE
Publié : mars 28, 2021 Classé dans : Immobilier | Tags: Pierre & Vacances 13 CommentairesPrès de deux mois après l’ouverture de la procédure amiable de conciliation chez Pierre & Vacances-Center Parcs, peu d’informations filtrent.
Depuis le 2 février 2021, Pierre & Vacances-Center Parcs fait l’objet d’une procédure amiable de conciliation ouverte par le Président du Tribunal de commerce de Paris.
Dans l’attente des autorisations de réouvertures et des décisions des pouvoirs publics en réponse à des actions d’indemnisation, le numéro un européen des résidences de tourisme indique suspendre provisoirement le règlement des loyers des partenaires concernés par la conciliation.
En outre, au lieu de renouveler un bail commercial d’une durée ferme de 9 ans, le groupe propose à nombre d’investisseurs privés, notamment dans des (ZRR) zones de revitalisation rurale, un simple mandat de gestion locative. Comment justifier la transformation de son modèle d’exploitation ? « L’évolution du contexte et des acteurs économiques, l’essor des technologies numériques, l’apparition de nouveaux acteurs on-line sont autant de facteurs qui ont contribué à réduire les marges opérationnelles de l’exploitation touristique » répond le groupe.
Avec cette formule plus souple, inutile de garantir un loyer aux propriétaires. En attendant les investisseurs subissent une double peine. D’une part ils sont privés de loyers réguliers. D’autre part, ils doivent rembourser le surplus de TVA au fisc. On leur a vendu un investissement hors TVA à condition de le conserver au moins 20 ans en bail commercial. Lorsque l’exploitant transforme ce dernier en mandat de gestion au terme de la 18 ième année, il leur reste 2 ans de TVA à rembourser à l’administration fiscale. Rappelons que la procédure de conciliation vise à trouver des solutions amiables avec les partenaires.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour
Je voudrais insister sur le fait que lorsque l’on veut récupérer son bien au terme du bail de 9 années, c’est impossible car l exploitant vous réclame une indemnité d’eviction disproportionné par apport au prix du bien.
Pour ma part la ste Vacanceole me réclame 39.000 euros pour un bien que je mets en vente 79.000 euros. Cet exploitant vient de reprendre le fond de commerce au mois de septembre 2020 pour un prix de 42.000 euros!
Et dans le nouveau bail il ne parle absolument pas de la clause revente du bien et des conséquences pour le bailleur. C’est très flou
Et quand on achète son bien, l’indemnité d’éviction n est jamais mentionnée. C’est donc de l’escroquerie.
Bonjour,
Oui, en général l’indemnité d’éviction représente 2 à 3 ans de Chiffre d’Affaires de l’exploitant.
Sachant qu’en général le loyer représente 25 à 30% de ses charges, on peut donc calculer que la prime d’éviction représente entre :
– Au max : 3 ans, 25% => 3 x (100/25) = 12 ans de loyer.
– Au min : 2 ans, 30% => 2 x (100/30) = 6.66 ans de loyer.
Sachant que vous avez signé un bail de 9 ans, en gros soit VOUS DONNEZ PLUS que ce que vous avez jamais gagné, au mieux à peu près la totalité ou en tout cas une grosse partie pour, juste, récupérer votre bien.
Dans votre cas, les 39 000€ d’indemnité demandés représentaient combien d’année de revenus ?
On s’est bien fait avoir, avec la bénédiction des pouvoirs publics et des juges !
Et si le locataire ne paie pas, ce qui mécaniquement jusqu’à peu conduisait à la rupture du bail et donc à pouvoir récupérer son logement n’est plus possible.
Le gouvernement a voté une loi permettant à l’exploitant de se mettre en procédure de conciliation, ce qui abouti à la suspension de toutes poursuites.
Clairement, le gouvernement a plus à cœur à protéger le modèle économique des exploitants qui attirent des touristes, paient de la TVA et de l’IS que le véritable investisseur privé. Propriétaire, par définition, il est trop petit pour se plaindre et n’a qu’a continuer de travailler pour tenter de remplir le tonneau … des danaïdes des finances publiques.
Il existe des possibilités de rupture de bail sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, lorsque les clauses du bail ne sont pas respectées par le locataire (paiement des loyers et non réalisation de l’entretien ou des travaux prévus dans le bail par exemple). Il faut se référer au Code du Commerce.
Oui, bien sûr, ça existe, mais en théorie !!!
Dans les faits, on signe les accords de conciliation en abandonnant plusieurs mois de loyer, des reports de loyer et des baisses de loyer, tout en continuant à payer les charges, les travaux, les Impots Fonciers, les assurances et, bien sûr les crédits.
Où alors, on se pends !
En tout cas c’est ce qui se passe avec Appart’City qui est un des plus gros, mais probablement avec d’autres, y compris Pierre et Vacances.
Et j’attends avec impatience pour savoir ce qui va se passer dans les jours à venir lorsque Appart’City se mettra en cessation de paiement ou dépôt de bilan. Plan de sauvegarde ou liquidation ? Les paris sont ouverts.
Mais en aucun cas, ne comptez pouvoir récupérer votre bien à bon compte, c’est l’actif le plus important de la Sté qui sera très bien vendu, pour rembourser en priorité les administrateurs judiciaires, les salariés dont le patron qui a si bien géré, etc …
Il est fort à parier que les « richissimes » propriétaires qui « ont profité » pendant des années, en seront encore de leur poche pour un éternel recommencement.
On signe ou alors …. on ne signe pas.
J’ai personnellement choisi la 2è option à 2 reprises en 2016 et en 2020.
Et on se bat pour récupérer les clefs et partir avec un autre exploitant beaucoup plus respectueux de ses bailleurs et de ses obligations.
Il faut arrêter de penser que soutenir Appartcity est un passage obligé et qu’il n’y aurait pas de vie après.
Il vaut mieux fuir les avocats qui vous tiennent ce discours….
Merci pour cet article. Qu’en est il des autres promoteurs exploitants comme MGM par exemple ? Avez vous des nouvelles ? Merci
On peut parfaitement récupérer son lot sans indemnité d’éviction si le locataire est en défaut de paiement de loyer. Et aujourd’hui je me demande quel serait le calcul d’une indemnité d’éviction pour un fonds de commerce qui n’a plus aucune valeur.
Une jurisprudence toute fraiche, vient de prononcer la résiliation d’un bail commercial pour un impayé de 5.000 euros, même pendant COVID.
Les jurisprudences sont de plus en plus fournies et l’impayé est de plus en plus sanctionné. A lire ici :https://www.dalloz-actualite.fr/flash/bail-commercial-bonne-foi-et-juge-face-pandemie#.YGHGha8zZPb.
Quant à la récupération de TVA, on peut passer un mandat et continuer à en bénéficier sous certaines conditions, la différence sera le mode de calcul de la plus value en cas de revente.
Bonjour
Merci pour vos précieux commentaires. Effectivement, on peut conserver la suspension de TVA en cas de passage à un mandat de gestion. Et ce, sous certaines conditions. Je reviendrai sur le sujet.
Bonsoir,
Il y a t-il un cas de figure où on peut récupérer son bien pour le mettre sous location classique, hors bail commercial, quid après 20ans ou même avant sous réserve de remboursement de tout TVA avant 20 ans? Quelqu’un a t’il des connaissances/expérience sur ce scenario à partager svp? Merci
Pour « récupérer » votre bien, vous devez rompre le bail commercial, une fois celui ci rompu vous pouvez mettre en location votre appartement nécessairement en meublé et apportiez trois des quatre services que sont le ménage, l’accueil, le linge et le petit déjeuner.
Les modalités de mise en œuvre de ces services sont tout à fait accessibles ( mise en place par la copropriété, sous-traitance à des sociétés spécialisées ,mandat) .
Dans ces conditions vous continuerez à bénéficier du régime tva sans remboursement. L’incidence fiscale sera uniquement au moment de la revente et du calcul de la plus value, vous serez considéré comme exploitant et soumis aux plus values des professionnels et non celles des particuliers , ce qui vous est moins favorable.
Si vous réussissez à rompre ou à ne pas renouveler le bail, vous pouvez au bout de 20 ans le mettre en location directe à des particuliers sans avoir besoin de mettre les services en place.
La mise en place de ces services ne sert qu’à garder le statut fiscal de résidence de services. A défaut de mettre ces services en place, vous perdez le statut de résidence de tourisme et vous devez rembourser la TVA résiduelle sur une base de 20 ans au total (1/20è par an restant ).
Donc au bout de 20 ans, il n’y a plus de TVA résiduelle à rembourser à l’état, vous pouvez alors louer directement votre bien comme appartement classique (avec bail de location classique) sans avoir de TVA à rembourser et donc sans avoir besoin de proposer les services.
Tout à fait d’accord avec Florence LEGUY sur le plan fiscal, mais attention au plan civil et notamment à la destination de l’immeuble définie par le règlement de copropriété, qui peut limiter la liberté de location et imposer la fourniture de services ou restreindre l’exploitation à celle de résidence hotellière ou de tourisme
Oui juste, il faut vérifier si le règlement de copro ne l’empêche pas.
En général, ça fonctionne et il est possible de faire évoluer un règlement de copropriété il me semble.