QUAND L’ELYSEE SE PENCHE SUR LES RESIDENCES DE TOURISME
Publié : mars 16, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: code du commerce, code du tourisme, Elysée, FNAPRT, résidence de tourisme 4 CommentairesA l’Elysée, la FNAPRT souhaite moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior.
La délégation de la FNAPRT à l’Elysée
Alors que le syndicat des résidences de tourisme (SNRT) regroupant les exploitants de ces immeubles gérés organise un colloque à Paris le 18 mars, la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) continue de se démener pour faire entendre la voix des investisseurs privés. Le 13 mars 2015, une délégation de cette fédération s’est même rendue à l’Elysée pour rencontrer Bernard Combres, conseiller technique de François Hollande. C’est la deuxième fois qu’elle échange avec ce conseiller en charge des projets locaux.
DES INVESTISSEURS LIGOTES
En haut lieu, la délégation a mis l’accent sur la conjonction des lois encadrant le placement dans les résidences de tourisme qui ligote les particuliers investisseurs piégés. Me Thien Hoang, secrétaire générale de la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) me rappelle que :
“ Le code du Tourisme associé au code des impôts impose de louer 9 ans par bail commercial à un gestionnaire : que faire lorsque la sauvegarde arrive au bout de 4 ans ?
Le code du commerce empêche la sortie du bail commercial même au bout de 20 ans,
Le code du commerce donne un pouvoir abusif au gestionnaire en cas de sauvegarde et lui permet de résilier les baux des investisseurs refusant de signer les avenants relatifs à de sérieuses baisses de loyers ».
MORALISER LE SECTEUR
A l’Elysée, la délégation a renouvelé son souhait de moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior. Bref tous les placements immobiliers où l’investisseur se décharge de la gestion de son bien en concluant un bail commercial avec le gestionnaire.
Cela passe par des modifications législatives et réglementaires. La FNAPRT bataille pour que les publicités et le contrat de réservation d’un logement dans une résidence de tourisme comportent une note d’information permettant aux particuliers de comprendre la saisie de leur acquisition. Les mises en garde devraient porter sur la défaillance de l’exploitant de la résidence de tourisme, doublement pénalisante. En effet elle peut obliger l’acquéreur à reverser la TVA au prorata de la période restant à courir jusqu’au terme des 20 ans. Et même à rembourser au fisc, le montant de l’avantage fiscal !
Sans oublier qu’il faut plus de transparence sur le prix de vente du bien. Ce poste doit faire apparaître les frais de commercialisation et surtout LE MONTANT DES FAMEUX FONDS DE CONCOURS. Cette subvention est versée au gestionnaire par le promoteur pour lancer l’exploitation de la résidence. Dans un des mes précédents billets consacré au constat dressé par un expert immobilier auprès des tribunaux, l’accent était mis sur les dérives des placements gérés.
IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?
Publié : mars 8, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts | Tags: COS, défiscalisation, maire, Pierre Etoile, PLU, promoteur, Urbanisme Commentaires fermés sur IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?Deux phénomènes ralentissent la construction de logements. Depuis les dernières élections municipales, nombre de projets immobiliers restent bloqués à la mairie. En règle générale, les communes vendent leurs terrains trop chers.
Au lieu de traiter de l’immobilier ancien, cette fois, je consacre mon billet à l’urbanisme qui finalement rejoint… l’immobilier de défiscalisation. Suivez-moi en compagnie d’un promoteur parisien sérieux.
« L’Etat a tendance à oublier que les maires détiennent l’arme fatale : le pouvoir de délivrer ou pas les permis de construire. Vient s’ajouter à cela le pouvoir en amont, de planifier l’urbanisme de leur commune » m’explique Marc Gedoux, Président de la société de promotion immobilière Pierre Etoile.
A quoi sert de supprimer le fameux COS (coefficient d’occupation des sols), si les élus n’en font aucun usage, par peur d’élever leurs immeubles ? Certes le PLU (plan d’occupation des sols) régule la construction de logements. Je ne vous cache pas que je défends davantage la ville horizontale que verticale.
DES PERMIS DE CONSTRUIRE ENCORE BLOQUES
« L’histoire avait habitué les promoteurs à un gel des permis de construire pendant les périodes pré-électorales, et à un dégel après élections. Cette fois, le scrutin municipal du printemps 2014, défavorable à la majorité, a renouvelé une grande partie des maires, prolongeant le blocage après les élections -le temps que les nouvelles équipes s’installent -et désavouant les intentions urbanistiques des prédécesseurs » poursuit Marc Gedoux. Et de citer l’exemple des maires persuadés d’être battus, qui avant le second tour des municipales, ont fortement augmenté le salaire de certains de leurs collaborateurs. Résultat : leurs successeurs ne pouvaient que licencier les agents concernés, ce qui a eu pour effet de bloquer l’instruction des projets de programmes immobiliers.
Marc Gedoux
LA DEFISCALISATION EN QUESTION
Marc Gedoux me livre également son avis sur le patrimoine foncier des communes et l’usage qu’elles en font. « Trop de communes appliquent la loi de mobilisation foncière en dépit du bon sens, provoquant des surenchères imbéciles et suicidaires sur les terrains. Cela conduit à de nombreux projets ne sortant pas de terre. Et lorsqu’ils sont lancés, les promoteurs ne sont pas capables de proposer des prix adaptés aux jeunes ménages primo-accédants et même aux accédants. Aussi vendent-ils à des investisseurs attirés par la défiscalisation ».
Afin de rentabiliser leur opération immobilière, les promoteurs fixent finalement le loyer à un niveau plus élevé, excluant une partie significative des candidats locataires.
RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU
Publié : mars 1, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Placements | Tags: expert immobilier auprès des tribunaux, Résidences de tourisme, SNRT 11 Commentaires
LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .
Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.
« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.
S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.
« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .
Des loyers en recul
Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.
Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.
Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.
QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI
RESIDENCE DE TOURISME : PRIVILEGE DANS LE GIRON DE LAGRANGE
Publié : janvier 18, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Lagrange, LP Promotion, Privilège Hotels resort, Résitel, Soderev 2 Commentaires
En moins de 10 ans, des investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un placement immobilier supposé pérenne.
Opération de croissance externe dans le monde de la gestion des résidences de tourisme. Le Groupe Lagrange comptant un peu plus de 30.000 lits sous gestion, vient de racheter la société (PHR) Privilège Hôtels & Resorts, qui gère environ 4.000 lits. Une manière d’augmenter son parc sous gestion d’un bon dixième. L’opération se serait conclue au 1er janvier 2015 par le biais de la SMAS (Sainte Maxime, Argentière et Les Saisies) une filiale de la nébuleuse Lagrange.
Je vous signale que PHR avait été lancé en 2005 par le groupe LP Promotion, basé à Toulouse. Membre de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), LP Promotion avait été associé avec le groupe Lagrange au début des années 2000. « LP Promotion construisait, Lagrange commercialisait les lots et les gérait. En 2005, cette association a pris fin et nous avons décidé de mettre en place une structure de gestion » se souvient un proche du dossier. Avec cette cession, LP Promotion marque son souhait de se recentrer sur son métier de base, à savoir la promotion. Sa filiale de gestion était très présente en Maurienne avec des résidences notamment à Valmenier, Val Cenis et St Sorlin.
Quelle incidence pour les investisseurs ?
Les cessations d’activité partielle décidées par le Tribunal de commerce en 2013 pour Résitel et Soderev, restent de mauvais souvenirs pour les copropriétaires. Aujourd’hui ils redoutent de passer sous la coupe du Groupe Lagrange, pour la gestion de leurs biens.
« Nous sommes propriétaires d’un appartement à VALMEINIER (73) sous le régime DEMESSINE en ZRR. Au départ, en 2006 la gestion de la résidence de tourisme était assurée par Résid-Hotel (les frères MULKO à MOUGINS 06). Au bout de la 3° année d’exploitation (2009), survint le scénario habituel : proposition d’une baisse de loyer etc…Nous avons alors été vendus à QUIETUDE groupe lui-même déjà en difficulté qui a déposé le bilan 3 mois après.Après la résiliation de notre bail commercial, nous avons trouvé nous même un repreneur : le groupe P.H.R (Privilège Hotel Resort 31000) filiale du groupe LP PROMOTION . Bingo ! : PHR vient d’être repris par LAGRANGE ! » me confient des investisseurs privés.
Faisons les comptes : entre 2006 et 2015, soit en moins de 10 ans, ces investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un investissement immobilier supposé pérenne.
Payer le solde de TVA au fisc
A Valmenier et ailleurs, certains copropriétaires détenaient également un bien dans une autre résidence de tourisme gérée par Lagrange. Pour ne plus être à la merci d’exploitants indélicats, qui diminuent leurs loyers de 30% lors du renouvellement du bail commercial, certains ont préféré récupérer la pleine disposition de leur appartement. Le délai de détention pour le maintien des avantages fiscaux ayant été franchi, il ne leur restait qu’à régler à l’administration fiscale le reliquat de TVA. Cette solution au moins le mérite de la tranquillité.
Je vous rappelle que l’exonération de la TVA relative à l’investissement dans une résidence de tourisme, nécessite de conserver son bien pendant 20 ans.
RACHAT DE PHR PAR LAGRANGE, REMBOURSEMENT DE LA TVA AU FISC, RETARDS DE LOYERS: REAGISSEZ ICI SUR MON BLOG. EN ATTENDANT, MERCI DE VOTRE FIDELITE.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Vos derniers commentaires