QUAND L’ELYSEE SE PENCHE SUR LES RESIDENCES DE TOURISME
Publié : mars 16, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: code du commerce, code du tourisme, Elysée, FNAPRT, résidence de tourisme 4 CommentairesA l’Elysée, la FNAPRT souhaite moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior.
La délégation de la FNAPRT à l’Elysée
Alors que le syndicat des résidences de tourisme (SNRT) regroupant les exploitants de ces immeubles gérés organise un colloque à Paris le 18 mars, la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) continue de se démener pour faire entendre la voix des investisseurs privés. Le 13 mars 2015, une délégation de cette fédération s’est même rendue à l’Elysée pour rencontrer Bernard Combres, conseiller technique de François Hollande. C’est la deuxième fois qu’elle échange avec ce conseiller en charge des projets locaux.
DES INVESTISSEURS LIGOTES
En haut lieu, la délégation a mis l’accent sur la conjonction des lois encadrant le placement dans les résidences de tourisme qui ligote les particuliers investisseurs piégés. Me Thien Hoang, secrétaire générale de la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) me rappelle que :
“ Le code du Tourisme associé au code des impôts impose de louer 9 ans par bail commercial à un gestionnaire : que faire lorsque la sauvegarde arrive au bout de 4 ans ?
Le code du commerce empêche la sortie du bail commercial même au bout de 20 ans,
Le code du commerce donne un pouvoir abusif au gestionnaire en cas de sauvegarde et lui permet de résilier les baux des investisseurs refusant de signer les avenants relatifs à de sérieuses baisses de loyers ».
MORALISER LE SECTEUR
A l’Elysée, la délégation a renouvelé son souhait de moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior. Bref tous les placements immobiliers où l’investisseur se décharge de la gestion de son bien en concluant un bail commercial avec le gestionnaire.
Cela passe par des modifications législatives et réglementaires. La FNAPRT bataille pour que les publicités et le contrat de réservation d’un logement dans une résidence de tourisme comportent une note d’information permettant aux particuliers de comprendre la saisie de leur acquisition. Les mises en garde devraient porter sur la défaillance de l’exploitant de la résidence de tourisme, doublement pénalisante. En effet elle peut obliger l’acquéreur à reverser la TVA au prorata de la période restant à courir jusqu’au terme des 20 ans. Et même à rembourser au fisc, le montant de l’avantage fiscal !
Sans oublier qu’il faut plus de transparence sur le prix de vente du bien. Ce poste doit faire apparaître les frais de commercialisation et surtout LE MONTANT DES FAMEUX FONDS DE CONCOURS. Cette subvention est versée au gestionnaire par le promoteur pour lancer l’exploitation de la résidence. Dans un des mes précédents billets consacré au constat dressé par un expert immobilier auprès des tribunaux, l’accent était mis sur les dérives des placements gérés.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Comment a-t-on pu adopter un tel principe qui, sous couvert d’une pseudo-défiscalisation destinée à éblouir le petit investisseur revient à subventionner un « outil de travail » pour les Gestionnaires pour lesquels l’Etat est plus bienveillant qu’il ne l’est à l’égard de celles et ceux qui se sont laissés seduire….la défiscalisation est à l’Investisseur ce que le chant des sirènes etait aux marins.
La défiscalisation: un avantage qui coûte cher, très cher! Ainsi, en 6 ans, notre bien a perdu 50 % de sa valeur (soit près de 85 000 €, plus que ce que nous aurions payé en impôts sur le revenu!) Quand le Gestionnaire est décidé, il nous envoie nos loyers: 280 €/mois en brut, soit à peine 200 € en net pour payer des mensualités de….1100 €! Avec cet investissement, nous devions percevoir à terme un complément de retraite! Ce furent les arguments de notre Vendeur qui nous avait bien parlé de la restitution de la TVA en se gardant bien de nous préciser que, en cas de revente, si celle-ci intervient avant le 9ème anniversaire, nous devons restituer au fisc l’intégralité des impôts dont nous avons été dégrevés, et, selon le cas, nous pouvons être amenés à reverser une partie de la TVA si cette vente intervient avant le …..20ème anniversaire ! De plus, bénéficiant de toutes les faveurs du Législateur, bien que se révélant dans une infinité de cas être un TRÉSOR mauvais payeur, le Gestionnaire peut bénéficier d’une indemnité d’éviction !
Évoquant ce problème qui fait de nous des pigeons complètement plumés, Erwann SEZNNEC a écrit un livre au titre révélateur lequel, de mémoire, est le suivant: « L’Immobilier….Robien, SCELLIER, la plus grande arnaque du siècle »
A ceux de vos Lecteurs qui seraient tentés par ces Lois de défiscalisation qui ont suivi la Demessine (la nôtre!), la Robien, la SCELLIER, la Dufflot, etc…, je crierai haut et fort: »ATTENTION! PUEGE A …..! »
Bonjour
Merci pour votre témoignage et votre excellente analyse. Les avantages fiscaux que l’on fait miroiter aux investisseurs profitent finalement aux « monteurs » de produits.
Absolument. Il faut également considérer que cet argent public, donc celui du contribuable au sens large, est détourné de son objectif.
Ceci pose le problème du rôle de l’état en tant qu’auteur de carottes fiscales, qu’il renouvelle alors que l’on en connait les effets pervers.
Deux faits majeurs qui rendent l’Etat « complice:
– La défiscalisation (Censi Bouvard, Malraux, hors TVA) est un outil formidable pour vendre des produits toxiques (bien vendus largement au dessus de leur valeur: résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence senior, résidence hotelière)
– une fois la première déconvenue arrivée (proposition de baisse de loyer, abandon de la résidence par le gestionnaire), la défiscalisation, ou plutôt la perspective d’un redressement fiscal, devient un moyen de chantage pour le gestionnaire ou son remplaçant pour obtenir des baisses de loyer (en plus, via bail commercial)
L’aspect fiscal est un sujet incontournable qu’il faut traiter avec le législateur.
Il faut arrêter de gaspiller l’argent public en ruinant au passage des milliers de petits propriétaires.
Pardonnez-moi une comparaison qui peut sembler être déplacée, et pourtant…..
Je compare ces investissements défiscalises à la multiplication des radars fixes, des vaccins en surnombre de Roselyne, ou des alcootests abandonnes depuis…. Je pense qu’un même point commun relie ces affaires à bien d’autres : celui de « faire plaisir » à de grands copains! La moralité a completement disparu du Monde Politique! On voit le résultat avec les elections departementales d’hier! Le FN progresse: par conviction? Non, par rejet! L’UMP/UDI arrive en tête grace à son chef de file et sa batterie de casseroles qu’on laisse traîner jusqu’en 2017: après, il sera de nouveau intouchable! Le PS a pris la claque qu’il méritait… Mais dans quel Monde pourri sommes-nous plonges’? Le Oetit reste l’opprimé, ça, c’est une certitude et le changement….n’est pas pour demain!