RESIDENCES DE TOURISME : L’AVIS D’UN EXPERT IMMOBILER RECONNU
Publié : mars 1, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Parlement, Placements | Tags: expert immobilier auprès des tribunaux, Résidences de tourisme, SNRT 11 Commentaires
LOIN DE LA POLEMIQUE, JE VOUS TRANSMETS L’ANALYSE D’ UN EXPERT IMMOBILIER ET COMMERCIAL AUPRES DES TRIBUNAUX, SUR LES DIFFICULTES RENCONTREES PAR LES INVESTISSEURS DANS L IMMOBILIER GERE .
Mon dernier billet sur les résidences de tourisme et le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a suscité des réactions intéressantes de la part des internautes. J’y reviendrai ultérieurement. A ce propos, je vous signale que le SRNT organise à Paris, le 18 mars prochain un colloque, au cours duquel sera notamment présenté « la charte des bonnes pratiques avec les propriétaires ».
En attendant, je vous communique une analyse d’un expert immobilier auprès des tribunaux, des difficultés rencontrées par les investisseurs en résidence de tourisme.
« Dans ce type d’affaires, le schéma est rigoureusement le même. Il se caractérise par une collusion objective entre le promoteur, la société de commercialisation et le gestionnaire de l’ensemble immobilier.
S’agissant du promoteur et du gestionnaire, il existe souvent des liens de « consanguinité » m’explique cet expert immobilier reconnu et fidèle abonné de mon blog.
« Quant aux sociétés de commercialisation, qui vendaient ces placements aux particuliers en quête de défiscalisation, certaines travaillaient à des taux de rémunération supérieurs à 10% – souvent 12%, voire 13%-, quasi au-delà du taux de l’usure. Aujourd’hui, lesdits taux sont ramenés dans une fourchette comprise entre 7% et 10%. Une chaine « perverse » est donc intervenue dans la plupart des cas . Dans ces affaires, tout s’organise autour de la création d’une « rente » illusoire crée au profit de la chaine « promoteur, commercialisateur et gestionnaire » et confisquée par elle, contre-balancée par une « rente fiscale » théorique dont on imagine qu’elle va être portée au crédit de chaque acquèreur .
Des loyers en recul
Le système passe par l’idée illusoire qu’il y a une bonne élasticité de la progression des loyers. Or, c’est tout l’inverse qui se (ou s’est) produit » poursuit notre expert. Et ce, sous l’effet conjugué des loyers surévalués par rapport à ceux du marché et du retournement de la conjoncture.
Toujours selon notre expert : « Au fil des premières années, une partie importante des « pseudo-gains » locatifs a été absorbée par la progression des charges d’entretien. Et pour couronner le tout, les difficultés de gestion ont conduit à un « dépérissement » des immeubles. Comprenez à un manque d’entretien des résidences. Devant une telle dégradation, le Sénat a créé la Commission de réflexion sur les résidences de tourisme.
Pour autant, la « tromperie » continue. Aujourd’hui nous recevons tous des propositions d’achat de logements dans des résidences de tourisme (moins) ou des résidences étudiantes ou encore des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD), ces constructions à la mode ». Attention aux propositions de placement alléchantes. PRUDENCE.
QUE VOUS AYEZ OU NON INVESTI DANS CE TYPE DE BIENS, DONNEZ NOUS VOTRE AVIS ICI
RESIDENCE DE TOURISME : PRIVILEGE DANS LE GIRON DE LAGRANGE
Publié : janvier 18, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Lagrange, LP Promotion, Privilège Hotels resort, Résitel, Soderev 2 Commentaires
En moins de 10 ans, des investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un placement immobilier supposé pérenne.
Opération de croissance externe dans le monde de la gestion des résidences de tourisme. Le Groupe Lagrange comptant un peu plus de 30.000 lits sous gestion, vient de racheter la société (PHR) Privilège Hôtels & Resorts, qui gère environ 4.000 lits. Une manière d’augmenter son parc sous gestion d’un bon dixième. L’opération se serait conclue au 1er janvier 2015 par le biais de la SMAS (Sainte Maxime, Argentière et Les Saisies) une filiale de la nébuleuse Lagrange.
Je vous signale que PHR avait été lancé en 2005 par le groupe LP Promotion, basé à Toulouse. Membre de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), LP Promotion avait été associé avec le groupe Lagrange au début des années 2000. « LP Promotion construisait, Lagrange commercialisait les lots et les gérait. En 2005, cette association a pris fin et nous avons décidé de mettre en place une structure de gestion » se souvient un proche du dossier. Avec cette cession, LP Promotion marque son souhait de se recentrer sur son métier de base, à savoir la promotion. Sa filiale de gestion était très présente en Maurienne avec des résidences notamment à Valmenier, Val Cenis et St Sorlin.
Quelle incidence pour les investisseurs ?
Les cessations d’activité partielle décidées par le Tribunal de commerce en 2013 pour Résitel et Soderev, restent de mauvais souvenirs pour les copropriétaires. Aujourd’hui ils redoutent de passer sous la coupe du Groupe Lagrange, pour la gestion de leurs biens.
« Nous sommes propriétaires d’un appartement à VALMEINIER (73) sous le régime DEMESSINE en ZRR. Au départ, en 2006 la gestion de la résidence de tourisme était assurée par Résid-Hotel (les frères MULKO à MOUGINS 06). Au bout de la 3° année d’exploitation (2009), survint le scénario habituel : proposition d’une baisse de loyer etc…Nous avons alors été vendus à QUIETUDE groupe lui-même déjà en difficulté qui a déposé le bilan 3 mois après.Après la résiliation de notre bail commercial, nous avons trouvé nous même un repreneur : le groupe P.H.R (Privilège Hotel Resort 31000) filiale du groupe LP PROMOTION . Bingo ! : PHR vient d’être repris par LAGRANGE ! » me confient des investisseurs privés.
Faisons les comptes : entre 2006 et 2015, soit en moins de 10 ans, ces investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un investissement immobilier supposé pérenne.
Payer le solde de TVA au fisc
A Valmenier et ailleurs, certains copropriétaires détenaient également un bien dans une autre résidence de tourisme gérée par Lagrange. Pour ne plus être à la merci d’exploitants indélicats, qui diminuent leurs loyers de 30% lors du renouvellement du bail commercial, certains ont préféré récupérer la pleine disposition de leur appartement. Le délai de détention pour le maintien des avantages fiscaux ayant été franchi, il ne leur restait qu’à régler à l’administration fiscale le reliquat de TVA. Cette solution au moins le mérite de la tranquillité.
Je vous rappelle que l’exonération de la TVA relative à l’investissement dans une résidence de tourisme, nécessite de conserver son bien pendant 20 ans.
RACHAT DE PHR PAR LAGRANGE, REMBOURSEMENT DE LA TVA AU FISC, RETARDS DE LOYERS: REAGISSEZ ICI SUR MON BLOG. EN ATTENDANT, MERCI DE VOTRE FIDELITE.
APPOLONIA : NON A L’ENLISEMENT DU DOSSIER
Publié : janvier 12, 2015 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: ACPR, Appolonia, Banque de France, banques, notaires 7 CommentairesFaute de moyens et de volonté politique, la plus grosse escroquerie immobilière de France s’enlise. Serait-ce la bataille du pot de terre contre le pot de fer ?
Dans les documents commerciaux, « Le château des Artistes » est présenté comme un havre de paix. Au lieu de faire rêver, cette résidence de tourisme 4 * située au Cannet, à proximité de Cannes dans les Alpes Maritimes s’apparente à un cauchemar pour les épargnants victimes de l’escroquerie Appolonia.
Jugez-un peu : un bien acheté 235.000 euros sera mis aux enchères à seulement 40.000 euros par le Crédit Mutuel de l’Etang de Berre. Il y a fort à parier que cette banque ou une de ses filiales se portera acquéreur de ce bien saisi. Le produit de la vente ne suffira pas à régler l’ardoise de cet investisseur malheureux. En téléphonant à la résidence, j’apprends même qu’il n’y a plus d’exploitant. Et que le restaurant attenant vient de changer de nom. Tout un programme !
Revenons au dossier dans son ensemble. Voilà bientôt 7 ans que les épargnants victimes de l’escroquerie Appolonia ont déposé plainte auprès de la justice. « Entre mars et octobre 2014, aucun juge d’instruction n’a été nommé pour poursuivre l’instruction de la plus grosse escroquerie immobilière et financière que la France ait connue. Jusqu’à maintenant, le nouveau juge d’instruction n’a pas à ma connaissance manifesté l’intention de poursuivre l’instruction malgré les nombreuses sollicitations de notre avocat, Me Jacques Gobert à Marseille » me confie Claude Michel, Président de l’Association des victimes, l ’ASDEVILM-ANVI.
DEUX RAPPORTS SUR L’ ESCROQUERIE
L’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) dépendant de la banque de France a refusé de communiquer à l’avocat de l’ASDEVILM-ANVI copie d’un rapport qu’elle a effectué sur certaines banques au motif qu’il est confidentiel . L’ACPR doit le communiquer au juge d’instruction, s’il en fait la demande. A ce jour, à ma connaissance il n’a pas encore formulé sa demande.
« Quant au rapport d’expertise financière et comptable, il a été rendu avec 2 ans de retard. Et surtout il contient 230 pages traitant de banalités, sauf des banques normalement au centre de ce type d’expertise! Les rapporteurs n’ont pas vu que les banques – avaient violé des centaines de fois la loi Scrivener (loi d’ordre pénal),
- avaient envoyé les offres de prêts à APOLLONIA et pas aux emprunteurs. Apollonia a renvoyé ces offres de prêts aux banques et non les emprunteurs.
- se sont abstenues de contacter les clients ;
Les rapporteurs n’ont pas davantage remarqué les faux les falsifications des documents bancaires » poursuit Claude Michel.
Face à cette situation d’obstruction, je me demande, si le Ministère de la Justice n’a pas donné des instructions pour que les banques ne soient pas inquiétées dans l’affaire APOLLONIA. Même topo pour les 5 notaires impliqués dans cette affaire.
Le Cannet sur la French Riviera
Les rebondissements judiciaires ne manquent pas. « Ainsi par exemple le 21 décembre 2012 la cour de cassation réunie en chambre mixte a cassé ses propres arrêts pris par la 2ème chambre le 7 juin 2012, ce qui en quelque sorte autorise les banques et les notaires à violer la loi » me confie un proche du dossier.
Près de 80 banques sont impliquées dans ce dossier, mais quelques unes seulement sont responsables de la plus grosse partie des prêts. Après avoir été mises en examen en tant que personnes morales, 5 d’entre elles ont été mises sous le simple statut de témoin assisté sans que de nouveaux éléments soient portés au dossier. Une manière encore de les « blanchir ». Et de leur laisser carte blanche pour poursuivre les victimes endettées en moyenne à plus de 200 %. « Supportant les conséquences de la double peine, accablées par un surendettement insurmontable les victimes n’ont d’autre choix que de poursuivre notaires et banques, principaux responsables de cette escroquerie. Nous exigeons que l’instruction soit poursuivie jusqu’à son terme. Et ce, même si elle doit entraver le fonctionnement habituel des banques et des notaires, ou nuire à leur image. Nous demandons l’application des lois qui protègent les citoyens, et réparation de tous les dommages causés » m’indique Claude Michel.
Il est grand temps les victimes d’Appolonia voient leurs dettes effacées. Et qu’elles perçoivent des dédommagements en vertu des préjudices subis.
IMMOBILIER : AVEZ VOUS PENSE A LOUER MEUBLE ?
Publié : décembre 13, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: location meublée, location touristique, Lodgis, Miami, New-York, Paris Commentaires fermés sur IMMOBILIER : AVEZ VOUS PENSE A LOUER MEUBLE ?POUR OPTIMISER SON INVESTISSEMENT IMMOBILIER, MIEUX VAUT FAIRE DE LA LOCATION MEUBLEE
Toujours absorbée par la recherche d’un bien à louer pour un proche, je vous assure qu’il est plus facile d’acheter à Paris ou en première couronne, un studio que de signer un bail de location ! Les loyers des petites surfaces sont exorbitants.
Dans le domaine de l’immobilier, il arrive qu’un particulier cumule plusieurs statuts : propriétaire de sa résidence principale, locataire d’un autre bien et pourquoi pas bailleur d’un appartement. En tant que bailleur, la location meublée, mérite l’attention comme l’illustre cette simulation signée par l’agence immobilière Lodgis.
Tour de vis sur la location touristique
Location meublée longue ou courte durée ? Je reviendrai sur ce sujet dans un prochain billet de blog. En attendant je vous alerte du durcissement de la réglementation de la location touristique à Paris en vous renvoyant à un article d’un confrère. Paris emboite le pas de nombreuses mégapoles dans le monde, notamment Miami et New York. Sans doute sous la pression des hôteliers touchés par cette concurrence tant au niveau des vacanciers que des voyageurs d’affaires.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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