RESIDENCE DE TOURISME : LA RESILIATION DES BAUX A LA FOUX D’ ALLOZ (2)
Publié : avril 30, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: bail commercial, Cour d'Appel, Mona Lisa, Terrasses de Labrau, TGI 1 commentaireACTE 3 POUR LES INVESTISSEURS DE MONA LISA.
Le Tribunal de Grande Instance de Digne vient de confirmer l’expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de Mona Lisa. Les baux commerciaux conclus avec les particuliers sont bel et bien annulés.
Nouvel épisode judiciaire pour les 69 propriétaires bailleurs dans une résidence située au Val d’Allos dans les Alpes du sud et gérée auparavant par Mona Lisa. Auparavant un petit rappel sur les étapes précédentes :
° 27 novembre 2014 : la Cour d’Appel confirme, en référé, la résiliation de 69 baux commerciaux dans cette résidence de tourisme exploitée par Mona Lisa ;
° 11 décembre 2014 : expulsion de l’exploitant. « Malgré la décision du TGI du 20 mars 2014 et cette confirmation par la Cour d’Appel, Mona Lisa s’était maintenu illégalement dans les lieux. Afin de le déloger, les copropriétaires ont fait procéder à son expulsion, avec le concours de la force publique » souligne Me Emmanuel Gili, du cabinet FG avocat à Marseille.
° 9 avril 2015. Saisi par la SARL les Terrasses de Labrau en vue d’annuler cette expulsion, le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Digne les Bains rend sa décision : confirmation de l’expulsion et condamnation des Terrasses de Labrau à supporter les frais de justice et une partie des frais d’avocat des copropriétaires.
QUE RETENIR ? Mona Lisa reste dans les lieux pour exploiter les baux résiduels.
Quant aux 69 copropriétaires ayant résilié leurs baux, ils ont signé un bail avec leur société d’auto-gestion avant la décision de la Cour d’appel du 27 novembre 2014. Et ce, afin que la résidence puisse être à nouveau ouverte au public dans les plus brefs délais, sans doute pour la saison d’été
Avant la résiliation des baux commerciaux, ils avaient cru à l’immobilier géré sans soucis. Qu’en pensez-vous?
MAISON INDIVIDUELLE : QUAND LE REVE TOURNE AU CAUCHEMAR
Publié : avril 10, 2015 Classé dans : Banque, Crédit, Famille, Immobilier | Tags: Crédit Foncier, maison individuelle, Maisons Pierre, saisie 6 CommentairesQUAND LE CREDIT FONCIER ACCORDE UN PRET DE 40 ANS POUR FINANCER UNE MAISON INDIVIDUELLE NEUVE…
Les Français rêvent d’habiter une maison individuelle. Sans doute, mais ce rêve peut tourner au cauchemar, si les opérateurs sont indélicats. Je vous fais part d’un témoignage d’une internaute suivant mon blog
UN PRET IMMOBILIER SUR 40 ANS
Acte 1. « En 2011, j’ai fais construire une maison en Seine et Marne via le constructeur Maisons Pierre et le Crédit Foncier. Etant mère seule avec un enfant de 5 ans, ils m’ont fais signer un crédit sur une durée de 40 ans avec environ 830 euros de remboursement mensuel. La maison coûtait 180.000 euros. De plus, ils n’ont pas tenu compte de ma capacité d’endettement car je n’avais pas les revenus nécessaires pour faire face à cela. Cette maison étant située à 2 heures de mon travail, j’ai dû me rapprocher de Paris en prenant en location un deux pièces dans le Val de Marne ».
- Lorsque cette solo battante a reçu son offre de prêt, elle n’avait qu’un contrat de travail à durée déterminée (CDD).
- Comment le Crédit Foncier ou toute autre banque peut accorder un prêt sur 40 ans ? Journaliste suivant le crédit et l’ immobilier depuis plusieurs années, j’ignorais même que cette durée de financement pouvait exister.
- Cette dame élevait déjà seule son fils
- Emprunteur modeste, elle était éligible au fameux prêt à taux zéro (PTZ). Certes avec ce dispositif ultra compétitif, elle ne rembourse que le capital. Mais elle n’est pas autorisée à donner en location sa maison. Dommage car le loyer lui aurait permis d’honorer ses mensualités de remboursement ;
BIENTOT LA SAISIE
Acte 2. Face aux loyers impayés, cette propriétaire vient de recevoir une convocation pour saisie de sa maison. Elle n’est mise à prix qu’à 48.000 euros. Par conséquent le produit de la vente, ne suffira pas à couvrir sa dette.
Dans ce dossier de naufragée du crédit, plusieurs points m’interpellent :
- Le constructeur de Maison individuelle serait intervenu à plusieurs niveaux en lui trouvant le terrain et le financement. Si je me rapporte à un article publié en 2012 par le Parisien, il n’est pas inconnu de la justice. Dossier à suivre.
Dans l’intervalle REAGISSEZ A CETTE AFFAIRE.
QUAND L’ELYSEE SE PENCHE SUR LES RESIDENCES DE TOURISME
Publié : mars 16, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: code du commerce, code du tourisme, Elysée, FNAPRT, résidence de tourisme 4 CommentairesA l’Elysée, la FNAPRT souhaite moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior.
La délégation de la FNAPRT à l’Elysée
Alors que le syndicat des résidences de tourisme (SNRT) regroupant les exploitants de ces immeubles gérés organise un colloque à Paris le 18 mars, la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) continue de se démener pour faire entendre la voix des investisseurs privés. Le 13 mars 2015, une délégation de cette fédération s’est même rendue à l’Elysée pour rencontrer Bernard Combres, conseiller technique de François Hollande. C’est la deuxième fois qu’elle échange avec ce conseiller en charge des projets locaux.
DES INVESTISSEURS LIGOTES
En haut lieu, la délégation a mis l’accent sur la conjonction des lois encadrant le placement dans les résidences de tourisme qui ligote les particuliers investisseurs piégés. Me Thien Hoang, secrétaire générale de la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidence de Tourisme (FNAPRT) me rappelle que :
“ Le code du Tourisme associé au code des impôts impose de louer 9 ans par bail commercial à un gestionnaire : que faire lorsque la sauvegarde arrive au bout de 4 ans ?
Le code du commerce empêche la sortie du bail commercial même au bout de 20 ans,
Le code du commerce donne un pouvoir abusif au gestionnaire en cas de sauvegarde et lui permet de résilier les baux des investisseurs refusant de signer les avenants relatifs à de sérieuses baisses de loyers ».
MORALISER LE SECTEUR
A l’Elysée, la délégation a renouvelé son souhait de moraliser le secteur élargi à l’immobilier géré : résidences de tourisme, résidences étudiantes ou urbaines, voire les résidences senior. Bref tous les placements immobiliers où l’investisseur se décharge de la gestion de son bien en concluant un bail commercial avec le gestionnaire.
Cela passe par des modifications législatives et réglementaires. La FNAPRT bataille pour que les publicités et le contrat de réservation d’un logement dans une résidence de tourisme comportent une note d’information permettant aux particuliers de comprendre la saisie de leur acquisition. Les mises en garde devraient porter sur la défaillance de l’exploitant de la résidence de tourisme, doublement pénalisante. En effet elle peut obliger l’acquéreur à reverser la TVA au prorata de la période restant à courir jusqu’au terme des 20 ans. Et même à rembourser au fisc, le montant de l’avantage fiscal !
Sans oublier qu’il faut plus de transparence sur le prix de vente du bien. Ce poste doit faire apparaître les frais de commercialisation et surtout LE MONTANT DES FAMEUX FONDS DE CONCOURS. Cette subvention est versée au gestionnaire par le promoteur pour lancer l’exploitation de la résidence. Dans un des mes précédents billets consacré au constat dressé par un expert immobilier auprès des tribunaux, l’accent était mis sur les dérives des placements gérés.
IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?
Publié : mars 8, 2015 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts | Tags: COS, défiscalisation, maire, Pierre Etoile, PLU, promoteur, Urbanisme Commentaires fermés sur IMMOBILIER NEUF : QUELLE RESPONSABILITE DES MAIRES ?Deux phénomènes ralentissent la construction de logements. Depuis les dernières élections municipales, nombre de projets immobiliers restent bloqués à la mairie. En règle générale, les communes vendent leurs terrains trop chers.
Au lieu de traiter de l’immobilier ancien, cette fois, je consacre mon billet à l’urbanisme qui finalement rejoint… l’immobilier de défiscalisation. Suivez-moi en compagnie d’un promoteur parisien sérieux.
« L’Etat a tendance à oublier que les maires détiennent l’arme fatale : le pouvoir de délivrer ou pas les permis de construire. Vient s’ajouter à cela le pouvoir en amont, de planifier l’urbanisme de leur commune » m’explique Marc Gedoux, Président de la société de promotion immobilière Pierre Etoile.
A quoi sert de supprimer le fameux COS (coefficient d’occupation des sols), si les élus n’en font aucun usage, par peur d’élever leurs immeubles ? Certes le PLU (plan d’occupation des sols) régule la construction de logements. Je ne vous cache pas que je défends davantage la ville horizontale que verticale.
DES PERMIS DE CONSTRUIRE ENCORE BLOQUES
« L’histoire avait habitué les promoteurs à un gel des permis de construire pendant les périodes pré-électorales, et à un dégel après élections. Cette fois, le scrutin municipal du printemps 2014, défavorable à la majorité, a renouvelé une grande partie des maires, prolongeant le blocage après les élections -le temps que les nouvelles équipes s’installent -et désavouant les intentions urbanistiques des prédécesseurs » poursuit Marc Gedoux. Et de citer l’exemple des maires persuadés d’être battus, qui avant le second tour des municipales, ont fortement augmenté le salaire de certains de leurs collaborateurs. Résultat : leurs successeurs ne pouvaient que licencier les agents concernés, ce qui a eu pour effet de bloquer l’instruction des projets de programmes immobiliers.
Marc Gedoux
LA DEFISCALISATION EN QUESTION
Marc Gedoux me livre également son avis sur le patrimoine foncier des communes et l’usage qu’elles en font. « Trop de communes appliquent la loi de mobilisation foncière en dépit du bon sens, provoquant des surenchères imbéciles et suicidaires sur les terrains. Cela conduit à de nombreux projets ne sortant pas de terre. Et lorsqu’ils sont lancés, les promoteurs ne sont pas capables de proposer des prix adaptés aux jeunes ménages primo-accédants et même aux accédants. Aussi vendent-ils à des investisseurs attirés par la défiscalisation ».
Afin de rentabiliser leur opération immobilière, les promoteurs fixent finalement le loyer à un niveau plus élevé, excluant une partie significative des candidats locataires.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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