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RESIDENCE DE TOURISME : LA RESILIATION DES BAUX A LA FOUX D’ ALLOZ (2)

Publié : avril 30, 2015 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts, Uncategorized | Tags: , , , , | 1 commentaire

 ACTE 3 POUR LES INVESTISSEURS DE MONA LISA.

Le Tribunal de Grande Instance de Digne vient de confirmer l’expulsion de la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de Mona Lisa. Les baux commerciaux conclus avec les particuliers sont bel et bien annulés.

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Nouvel épisode judiciaire pour les 69  propriétaires bailleurs dans une résidence située au Val d’Allos dans les Alpes du sud et gérée auparavant par Mona Lisa. Auparavant un petit rappel sur les étapes précédentes :

° 27 novembre 2014 : la Cour d’Appel confirme, en référé, la résiliation de 69 baux commerciaux dans cette résidence de tourisme exploitée par Mona Lisa ;

° 11 décembre 2014 : expulsion de l’exploitant. «  Malgré la décision du TGI du 20 mars 2014 et cette confirmation par la Cour d’Appel, Mona Lisa s’était maintenu illégalement dans les lieux. Afin de le déloger, les copropriétaires ont fait procéder à son expulsion, avec le concours de la force publique » souligne Me Emmanuel Gili, du cabinet FG avocat à Marseille.

° 9 avril 2015. Saisi par la SARL les Terrasses de Labrau en vue d’annuler cette expulsion, le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Digne les Bains rend sa décision : confirmation de l’expulsion et condamnation des Terrasses de Labrau à supporter les frais de justice et une partie des frais d’avocat des copropriétaires.

QUE RETENIR ? Mona Lisa reste dans les lieux pour exploiter les baux résiduels.
Quant aux 69 copropriétaires ayant résilié leurs baux, ils ont signé un bail avec leur société d’auto-gestion avant la décision de la Cour d’appel du 27 novembre 2014. Et ce, afin que la résidence puisse être à nouveau ouverte au public dans les plus brefs délais, sans doute pour la saison d’été

Avant la résiliation des baux commerciaux, ils avaient cru à l’immobilier géré sans soucis. Qu’en pensez-vous?

LABRAU : LA COUR D’APPEL CONFIRME LA RESILIATION DES BAUX (2)

Publié : novembre 29, 2014 | Auteur : | Classé dans : Assurance, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: , , , , | 5 Commentaires

SOULAGEMENT DES INVESTISSEURS. LE REPRENEUR DE MONA LISA EST SOMME PAR LA COUR D’APPEL DE QUITTER L’ EXPLOITATION DE CETTE RESIDENCE DE TOURISME.

 

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Dans mon précédent billet, je vous ai signalé que le TGI de Digne avait mis fin aux baux commerciaux avec la SARL Les Terrasses de Labrau, filiale de la SEML (société d’exploitation de Mona Lisa) le repreneur de Mona Lisa. Cet exploitant, qui avait fait appel, vient d’être débouté par la Cour d’Appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 27 novembre 2014.

 

Les baux commerciaux sont résiliés.

 

« La Cour estime que l’adversaire n’a en aucun cas justifié de son obligation d’assurance . Elle confirme ici pleinement la démonstration faite par les bailleurs de l’insuffisance des preuves apportées par la SARL Les Terrasses de Labrau et des contrats d’assurance fournis à la procédure » explique Me Emmanuel Gili. Cet avocat marseillais a travaillé en équipe avec ses deux associés.

 

Une indemnité d’occupation

Dans le jugement du TGI, une astreinte était prévue. La Cour d’Appel va plus loin en condamnant l’exploitant ( la SARL Les Terrasses de Labrau) à verser une indemnité d’occupation aux copropriétaires.
Démarrant à compter du 19 novembre 2013, cette indemnité sera d’un montant égal au dernier loyer échu. A quoi doivent s’ajouter les charges et taxes. Toujours selon la Cour d’Appel, cette indemnité sera due jusqu’à ce que l’exploitant (la SARL Les Terrasses de Labrau) quitte les lieux et en remette les clés de cette résidence de tourisme.

 

« Cette décision confirme que la SARL Les Terrasses de Labrau occupe la résidence sans droit ni titre depuis plus d’un an. Ses clients n’ont donc pas le droit de pénétrer dans les lots dont le bail a été rompu  » poursuit Me Emmanuel Gili.


En attendant le départ de l’exploitant, les 69 copropriétaires de la résidence de tourisme préparent l’après SEML. A cet effet, ils viennent de constituer une  société par actions simplifiée (SAS) en vue d’autogérer leur résidence. Ce mode de pilotage leur permet de préserver leurs avantages fiscaux du régime Demessine s’appliquant dans les ZRR (zone de revitalisation rurale).

MON BLOG EST UN LIEU D’ECHANGE. JE VOUS INVITE DONC A REDIGER VOS COMMENTAIRES ICI.

 

 

RESIDENCE DE TOURISME : LES BAUX RESILIES A LA FOUX D’ ALLOZ (1)

Publié : novembre 26, 2014 | Auteur : | Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: , , , , | Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : LES BAUX RESILIES A LA FOUX D’ ALLOZ (1)

ACTE 2 POUR LES INVESTISSEURS DE MONA LISA. Des propriétaires bailleurs dans une résidence située au Val d’Allos dans les Alpes du sud sont parvenus, à faire reconnaître la résiliation du bail commercial conclu avec leur exploitant, par le Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains. La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence vient de confirmer ce jugement.

La résidence Les Terrasses de Labrau est située à Allos

 

Vous êtes nombreux, chers internautes à me demander comment mettre fin au bail commercial qui vous lie avec votre exploitant de résidences de tourisme. N’étant pas avocate, ce n’est pas mon rôle de vous conseiller. Mais en tant que journaliste, je vous fais part de l’actualité touchant ce secteur sensible.

En matière de résiliation de bail commercial à l’initiative du bailleur (investisseur), voici donc une décision de justice rendue le 20 mars 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains

Les faits

Acte 2 pour les investisseurs de Mona Lisa.   Ce groupe d’hôtels et de résidence de tourisme a été placé en liquidation judiciaire au début de l’année 2010. Dans le lot des résidences de tourisme, la gestion des « Terrasses de Labrau » est reprise par la SARL Les Terrasses de Labrau. Son gérant, Pierre Bréchard, préside le groupe Société d’Exploitation Mona Lisa (SEML).

Située dans les Alpes du Sud, cette résidence 4 étoiles, qui est l’un des 37 établissements exploités par le groupe SEML, compte 86 appartements

L’action engagée

  • Dans ce dossier, la société Les Terrasses de Labrau, filiale de la Société d’Exploitation de Mona Lisa (SEML) est poursuivie au civil par les propriétaires bailleurs (chacun devant agir individuellement, il y a 69 actions en justice) soutenus par les syndicats des copropriétaires. Ceux-ci ont engagé une action pour expulser la société et les occupants de leurs locaux.

Les motifs ont trait au non respect de la production de l’assurance obligatoire du preneur (exploitant) contre l’incendie, les dégâts des eaux, les risques locatifs et les recours contre les voisins. Autre grief : le manque d’entretien des parties communes, en particulier de la piscine.

  • Les propriétaires bailleurs sont parvenus, en référé le 20 mars 2014, à faire reconnaître la résiliation du bail par le Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains.
  • La société Les Terrasses de Labrau a fait appel, tout en continuant à louer le bien malgré l’obligation qui lui avait été signifiée par le tribunal de quitter les lieux.
  • La Cour d’Appel d’Aix en Provence se prononcera le 27 novembre 2014 sur la résiliation potentielle des baux commerciaux. « Si elle confirme l’ordonnance et condamne l’exploitant, elle ouvre une brèche à de nombreux autres investisseurs dans des situations similaires de se retourner contre le preneur à bail. 23 autres résidences pourraient être concernées pour le seul groupe SEML » estime Me Emmanuel Gili, du cabinet FG avocat à Marseille.

LES INVESTISSEURS GAGNENT EN APPEL

Dans un arrêt du 27 novembre 2014, la Cour d’Appel d’Aix en Provence vient de confirmer la décision du TGI. « C’est une victoire pour les 69 copropriétaires, qui sont libérés de leurs baux commerciaux. L’exploitant, le groupe SEML (ex Mona Lisa), est expulsé et condamné à payer tous les loyers, charges et taxes jusqu’à ce qu’il rende les clefs des appartements » me confie un proche du dossier.

Très rapidement, je reviendrai dans le détail sur cette décision de justice. En attendant, comme à Vignec, les investisseurs ont bien l’impression d’être piégés par les exploitants successifs. Par ailleurs, des clients de Mona Lisa (1ère génération) avaient déjà eu des mauvaises surprises à Evian.

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APOLLONIA : LES PRATIQUES DES TROIS NOTAIRES CONDAMNES

Publié : mars 28, 2014 | Auteur : | Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: , , , , | 1 commentaire

Trois notaires ont rédigé des actes porteurs de fautes et d’anomalies qui altèrent leur authenticité et leur pouvoir exécutoire.

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Des épargnants dépouillés

Dans mon précédent billet, je vous annonçais la condamnation de trois notaires impliqués dans l’affaire Apollonia. Comme promis, je reviens sur leurs fautes graves commises pendant quatre ans.

Dans des Arrêts du 31 octobre 2013,  la 1ere Chambre B de Cour d’Appel d’Aix- en- Provence reproche à un notaire de Marseille :

 « De s’être mis sous la dépendance d’Apollonia (…) qui avait fini par lui imposer son mode de fonctionnement (…) en ayant systématiquement recours à la procuration

D’avoir fait signer des procurations mentionnant « offre de prêt signée ce jour » alors que cela ne correspondait pas à la réalité

D’avoir établi de manière répétitive des actes hors de l’étude

D’avoir fait signer une procuration en envoyant un clerc dans les locaux d’Apollonia, comme un facteur (…), ce qui porte atteinte à la solennité de l’acte authentique

De ne pas avoir respecté son obligation de conseil »

COLLUSIONS AVEC DES PROMOTEURS

Pour un autre notaire, cette fois d’Aix-en-Provence, le jugement relève qu’il « procédait à de véritables tournées pour recevoir les procurations (…) en divers lieux, hôtels, aéroports, locaux professionnels des acquéreurs. La mention « offre de prêt signée ce jour » figurant dans toutes les procurations alors que ce n’était pas le cas, prouve qu’il établissait ces procurations à la chaîne, sans vérifier au cas par cas la situation de chaque acquéreur. (…) Dans ces conditions, il a manqué de façon réitérée à son devoir d’information, de renseignement et de conseil ».

Des faits similaires sont reprochés au troisième notaire, exerçant lui aussi à Aix-en-Provence. La cour indique que la pratique des procurations, même lorsqu’elle n’était pas nécessaire, « permettait au promoteur de se prévaloir d’actes de réservations confirmés (…), lui permettant de réaliser le programme immobilier ». Ainsi, « cette pratique notariale correspond à une association aux affaires du promoteur ».

Plusieurs promoteurs sont mis en cause dans le scandale Apollonia. « Le plus impliqué est Océanis Promotion dont le PDG est également PDG de Park and Suites le principal gestionnaire » me confie un proche du dossier.

Panneau notaire

Interlocuteur des familles, le notaire a un devoir de conseil. Mais dans le cas d’Apollonia, le notaire « ne donnait aucun conseil de nature à faire prendre conscience à l’acquéreur qu’il commettait peut-être une erreur en acquérant un bien immobilier dont le financement pouvait être contestable ».

Les agissements de ces trois notaires indélicats  ne sont pas représentatifs du corps notarial dans son ensemble, dont chaque membre, je vous le rappelle, est assermenté en tant qu’officier ministériel.

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