RESIDENCE DE TOURISME : DES INVESTISSEURS PIEGES
Publié : septembre 25, 2014 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: banquier, gestionnaire, Lagrange, notaire, promoteur, Résitel, redressement fiscal Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : DES INVESTISSEURS PIEGESQuand l’investissement sans souci se révèle finalement cauchemardesque.
Retour sur les mésaventures des investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec
Quand les investisseurs rament…
Suite à mon précédent billet consacré à la remise en cause des avantages fiscaux en raison de l’absence de classement de la résidence de tourisme de Vignec gérée initialement par le groupe Lagrange, des internautes ont réagi.
Ici je publie le commentaire très documenté d’un investisseur fortement impliqué dans l’autogestion de cette résidence située près de St Lary. Ce particulier s’exprime au nom de la centaine d’investisseurs embarqués dans cette galère.
LES SEPT PIEGES
Avec ce redressement fiscal, « Le moins que l’on puisse dire, c’est que l’administration fiscale n’est absolument pas compréhensive. Les propriétaires sont encore une fois les vaches à lait:
1) Ils ont acheté un bien au dessus de leur valeur.
2) On leur a vendu un bien avec un loyer évalué « avec le Savoir faire et l étude marché du groupe Lagrange, un des leaders du tourisme français ».
3) Avant le terme du bail ferme et irrévocable, on leur propose une baisse de loyer de plus de 70%.
4) Sans local d accueil dans la résidence de tourisme,
5) Sans le classement 3* promis . Refusant cette proposition de baisse drastique du loyer, les investisseurs se lancent dans l’autogestion de leur résidence, située à des centaines de kilomètres de leur domicile.
6) « Les investisseurs retroussent les manches et après un an sans revenus, ils créent leur propre société pour exploiter leur résidence. Ils remettent à niveau le bien qui n’avait jamais été entretenu et, obtiennent en 2014, le classement 3*.
7) Aujourd’hui ils doivent payer la faute de Lagrange qui évidement ne dit plus rien sur ce point…
Qu’est ce qui viendra après? Vive l’investissement sans souci!
Au bout du compte: qui a gagné de l’argent dans ce système machiavélique broyant des milliers de personnes?
Est-ce normal de payer ce prix pour avoir eu la naïveté de croire un vendeur, un notaire, un banquier, un promoteur, un groupe et son gestionnaire. .. tous aux abonnés absents aujourd’hui? »
Sans faire de polémique, je signale que le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a refusé l’adhésion de cette résidence comme membre. Sans doute à cause de la composition de son Conseil d’Administration, qui compte un représentant du groupe Lagrange.
Dommage que cet organisme professionnel cède à des pressions en interne. Une résidence auto – gérée mérite de faire partie des adhérents du SNRT. Et de bénéficier comme les autres hébergements touristiques, à la fois des informations professionnelles concernant ce secteur et d’une meilleure visibilité qui faciliterait sa commercialisation auprès du public.
En résumé, « let’s cross the fingers » pour que le fisc adoucisse sa décision de redressement. Et pour que le SNRT accueille la résidence de Vignec.
IMMOBILIER : TOUR D’HORIZON EUROPEEN
Publié : juin 20, 2014 Classé dans : Crédit, Immobilier | Tags: Berlin, Era, Lisbonne, Londres, Paris Commentaires fermés sur IMMOBILIER : TOUR D’HORIZON EUROPEENLa France et le Royaume-Uni se classent au rang des pays les plus chers d’Europe, selon une étude signée par Deloitte. De son coté, le réseau Era table sur une légère reprise du marché cette année.
Entre l’Europe orientale et occidentale, les prix des logements font le grand écart, confirme la dernière étude Property Index de Deloitte. Sans grande surprise, l’immobilier résidentiel reste nettement moins cher dans les pays d’Europe de l’Est, où les prix des nouveaux appartements vont de 917euros/m² en Hongrie à 1.186 euros/m² en République Tchèque.
Londres et Paris restent, cette année encore, les capitales les plus chères d’Europe. Le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres peut dépasser les 10.000 euros/m². Quant à Paris, le prix moyen atteint 8.140 euros/m². « L’impact de la crise se fait sentir en France avec, pour la première fois, un fléchissement des prix. Ces derniers restent toutefois globalement élevés et devraient le rester car la construction de nouveaux logements est en panne. Des mesures fortes incitant la relance de la construction sont nécessaires afin d’encourager significativement le pouvoir d’achat en logement des Français. », me signale Laure Silvestre-Siaz, Associée responsable du secteur immobilier chez Deloitte
Inversement, Budapest, Lisbonne et Varsovie se classent au rang des capitales les moins chères d’Europe en 2013, le prix au mètre carré s’élevant respectivement à 1.140 euros, 1.640 euros et 1.704 euros en moyenne.
« D’une année sur l’autre, l’évolution des prix de l’immobilier diffère significativement à l’échelle des pays. L’Autriche et l’Allemagne ont enregistré la plus forte augmentation (7% et 5% respectivement) ; en revanche, on observe à nouveau une baisse conséquente en Italie et en Espagne, de l’ordre de 5% et 13% » poursuit Laure Silvestre-Siaz. Pour en savoir plus sur l’Allemagne et son risque de bulle immobilière, cliquez ici.
De son coté, le réseau de franchise d’agences immobilières ERA constate que » plus soutenus ou stables en Autriche, Belgique, Allemagne, Suède et Turquie, les prix et les transactions sont en plus faible croissance au Portugal et aux Pays-Bas « .
INVESTIR A L’ ETRANGER ?
En attendant des prix à moins de 2.000 euros/m2 me font rêver. A l’heure des sites internet favorisant la location entre particuliers, pourquoi ne pas acheter un appartement bien placé à Lisbonne ou à Berlin ou encore Amsterdam pour en faire de la location courte durée destinée aux touristes ? Surtout que la location meublée de courte durée à Paris est soumise à une autorisation de la mairie. La location saisonnière d’un logement nécessite d’entamer des démarches de changement d’usage des locaux … ce qui constitue un véritable parcours du combattant, tellement courant avec l’Administration française !
IMMOBILIER : ACHETER OU NON ?
Publié : juin 12, 2014 Classé dans : Banque, Crédit, Famille, Immobilier, Uncategorized Commentaires fermés sur IMMOBILIER : ACHETER OU NON ?Plus de six Français sur dix (61%) se déclarent propriétaires d’un bien immobilier (56% sont propriétaires de leur résidence principale), dans un sondage Ifop réalisé pour Vousfinancer.com
Parmi différents évènements de la vie, l’achat d’un bien immobilier est perçu comme le plus engageant par plus d’un tiers des Français (36%), juste devant la signature d’un contrat à durée indéterminée (35%) et le mariage ou le Pacs (29%). Ils sont mêmes 43% à le considérer chez les jeunes de 25 à 34 ans, 41% chez les cadres et 40% chez les célibataires. Voici le constat résultant d’ une étude Ifop réalisée en mai 2014 pour le courtier Vousfinancer.com et le Syndicat national des professionnels immobiliers.
Plus de six Français sur dix (61%) se déclarent propriétaires d’un bien immobilier (56% sont propriétaires de leur résidence principale) avec de grandes disparités en fonction de l’âge (seulement 16% des 18-24 ans le sont contre 83% des plus de 65 ans) et des revenus (30% de ceux dont les revenus sont inférieurs à 1200 euros sont propriétaires contre 87% pour les revenus supérieurs à 4 000 euros).
Pour autant, 85% des Français, qu’ils soient propriétaires ou non, déclarent avoir ou avoir eu des craintes au moment d’acheter un bien immobilier. D’abord la charge financière (pour 50% des Français et 59% des 18-24 ans). Sans doute, mais s’engager à payer un loyer constitue également une charge financière. Mais effectivement, en cas de difficultés, je reconnais que c’est plus facile de changer de logement lorsqu’on est locataire que propriétaire. Seul hic: ces cigales ne se constituent pas un patrimoine!
Esnuite un changement de situation professionnelle (chômage) pour près d’un tiers d’entre eux (40% des moins de 35 ans). Enfin, un problème dans leur vie personnelle (divorce, séparation…) pour 21% des sondés (37% des jeunes ou 30% des Français en couple depuis moins de trois ans).
La peur de ne pas obtenir un crédit (18%) n’arrive qu’en cinquième position. Seuls 15% des Français n’ont aucune crainte liée à l’achat d’un bien immobilier. Une fois que vous avez franchi le pas, encore faut-il savoir ce que vous pouvez acheter.
RESIDENCES DE TOURISME : SECURISER LES INVESTISSEURS
Publié : Mai 24, 2014 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: excès de la défiscalisation, loi ALUR, résidence de tourisme 10 CommentairesConscient des difficultés dans le secteur des résidences de tourisme, le gouvernement pourrait enfin prendre des mesures pour sécuriser les particuliers.
Suite à une question orale posée le 6 mai 2014 par le sénateur Georges Labazée, voici les grandes lignes de la réponse de Valérie Fourneyron, secrétaire d’État chargée du commerce, de l’artisanat, de la consommation, absente à la séance :
Destinée à l’origine à encourager l’implantation des résidences de tourisme dans des territoires qui présentaient un fort potentiel touristique, « la défiscalisation a également facilité un certain nombre de projets sans lien avec les réalités économiques du secteur ».
Après avoir mis en place ces avantages fiscaux au fil des années, les politiques sont en train d’engager un revirement pour éviter que de nouveaux « accidents ». Aussi le 27 mars 2014, une réunion de travail s’est déroulée au cabinet de Valérie Fourneyron pour sécuriser les futurs investisseurs particuliers. Trois points ont été retenus.
1. améliorer l’information pré-contractuelle. Et ce, afin que les investisseurs puissent à évaluer la proposition commerciale qui leur est faite, notamment la soutenabilité des engagements de loyer de la part des gestionnaires.
2. revoir le contexte du financement de l’investissement par emprunt, afin qu’ils soient capables de mesurer les conséquences d’un défaut de loyer, trop souvent présenté comme garanti. « Le Gouvernement pourrait renforcer les sanctions envers les promoteurs et les gestionnaires qui ne respecteraient pas leurs obligations d’information à l’égard des particuliers ».
3. garantir aux copropriétaires la propriété des locaux dédiés aux services collectifs afin de faciliter ainsi le changement de gestionnaire, si besoin. Dans un précédent billet, j’ai détaillé cette importante disposition figurant dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014 (accès au logement et un urbanisme rénové).
Sur ce dossier épineux, le Gouvernement travaille avec le syndicat représentatif des gestionnaires, comprenez le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et les associations représentant les copropriétaires, notamment la FNRT (fédération nationale des résidences de tourisme). A noter que le SNRT « contre attaque » en présentant début juin, une étude chiffrée sur l’impact économique des résidences de tourisme sur leur environnement local.
Au-delà de ces bonnes intentions, je continue de m’interroger sur les solutions de sortie pour les copropriétaires déjà piégés dans des résidences de tourisme en difficulté ?
MERCI D’ AVANCE POUR VOS COMMENTAIRES ICI JUSTE EN DESSOUS DE CE BILLET, SOUS LA RUBRIQUE LEAVE A REPLY
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