BIEN COMPRENDRE LES ROUAGES DE LA COPROPRIETE
Publié : février 27, 2022 Classé dans : Immobilier | Tags: copropriété, notaires 22 CommentairesUne bonne nouvelle pour les copropriétaires : la Chambre des Notaires de Paris et la CLCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) viennent de publier un guide pratique et gratuit intitulé « Copropriété : les questions essentielles ».
Gratuit, ce guide est à présent accessible en ligne sur les sites internet des Notaires du Grand Paris et de la CLCV.
Qu’est-ce qu’une copropriété ? Comment est-elle organisée ? Comment fonctionne-t-elle ? Qui la re présente ? Comment et à quelle majorité sont prises les décisions ? Que doit-on prévoir avant de vendre ou d’acheter un lot de copropriété ? Quelles sont les charges courantes d’une copropriété ? Quelles sont les contraintes d’une copropriété (location, Airbnb, etc.) ? Dans cet ouvrage, vous trouverez une mine d’informations : cas pratiques, tableaux, schémas, glossaire… . Ces éléments visent à « démythifier » le droit à la copropriété et la vie en copropriété pour les rendre le plus compréhensible possible. Comme les rouages de la copropriété sont complexes et souvent source de litige, je vous ai concocté un cas pratique
EXEMPLE PRATIQUE : L’ACHAT DE PARTIE (S) COMMUNE (S)
Imaginons qu’un copropriétaire détenant une chambre de service souhaite s’agrandir en achetant un couloir et l’espace dédié à la douche. « En vertu de la loi du 10 juillet 1965, l’acquisition de parties communes relève de la double majorité de l’article 26. A savoir les trois quarts des voix des copropriétaires et les trois quarts de tantièmes de la copropriété » explique Me Barbara Thomas David, notaire à Paris.
Au préalable dans sa résolution de l’assemblée générale, le candidat à l’extension doit prendre de multiples précautions. Comme l’indique Me Barbara Thomas David, « il faut recourir à un géomètre pour indiquer la surface qu’il envisage d’acheter, présenter des plans valides de l’existant et de son projet, préciser le nombre de tantièmes que représenterait cette acquisition et indiquer le prix qu’il en propose ». Pas de doute, une extension revient à augmenter la surface habitable de sa chambre. Si la chambre mitoyenne a fait l’objet d’une transaction récente, mieux vaut se baser sur son prix pour formuler une offre raisonnable.
« Lors de la discussion de la résolution, les copropriétaires peuvent discuter âprement le projet, le refuser ou bien l’approuver . Dans ce dernier cas, le prix sera réparti entre tous les copropriétaires, y compris l’acquéreur, en fonction de leurs tantièmes » conclut Me Barbara Thomas David. Les frais de modification du règlement de copropriété sont à la charge de l’acquéreur.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Bonjour,
Que faire pour permettre à une résidence de tourisme sous le régime de la copropriété de devenir habitation principale ? C’est un véritable problème
JE CITE, sous réserve de vérification future=} … »Un logement uniquement touristique
Sachez qu’il est impossible d’occuper les lieux en tant qu’habitant à titre principal. Ce logement ne doit être réservé qu’à l’occupation touristique. Ce ne peut être une résidence principale que vous choisissez de louer ponctuellement en location saisonnière. Le code de la construction et de l’urbanisme définit en effet comme un « hébergement hôtelier et touristique » qui ne peut être occupé plus de 90 jours consécutifs. Dépasser cette durée est illégal…. »
Bonjour
Merci pour votre commentaire. Puis je vous demander votre source à propos d’un logement uniquement touristique? Merci
Bonjour
Si j’ai bien compris vous êtes propriétaire d’un appartement dans une résidence de tourisme. Et le bail commercial n »a pas été renouvelé avec l’exploitant. Vous souhaitez donc donner ce bien en location à titre de résidence principale? En location nue (sans meuble) ou meublée?
Ou voulez vous pratiquer de la location meublée longue durée?
Il n’y a plus d’exploitant ni de bail commercial dans cette résidence de tourisme.
Certains propriétaires veulent en faire leur résidence principale, d’autres une résidence secondaire avec possibilité de louer pendant la période estivale. D’autres souhaitent le conserver en résidence secondaire.
D’après le règlement de copropriété, il faudrait changer la destination de l’immeuble. Mais cela se fait à l’unanimité donc impossible.
Il faudrait aussi se tourner vers l’urbanisme pour connaître la destination inscrite dans le permis de construire et faire certaines démarches. Mais l’urbanisme ne répond pas…
Le syndic est incompétent sur ce sujet. C’est l’impasse.
Pourriez-vous étudier cette situation car beaucoup d’anciennes résidences de tourisme sont dans cette situation
Merci beaucoup de votre aide.
Cordialement
Merci de ces précisions. Un espoir pour changer la destination de l’immeuble ? Dans ce cas, la décision est prise à l’unanimité des copropriétaires lorsqu’elle risque de compromettre la destination de l’immeuble. Dans les autres cas, la décision est prise à la double majorité (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant les deux tiers / loi du 10.7.65 : art. 26).
Journaliste économique, je ne suis pas une spécialiste de la copropriété. Avoir des occupants à titre de résidence principale ne devrait pas compromettre la destination de l’immeuble. Au contraire, ces résidents feront plus attention aux appartements que des vacanciers de passage.
Le conseil syndical pourrait se rapprocher de la notaire parisienne citée dans mon billet et/ou de l’association. Bon courage
Je pense qu’il vous faut regarder votre règlement de copropriété car parfois à l’issue de la période d’exploitation par un gestionnaire unique (au moins 9 ans) ce qui est une obligation pour un classement en Résidence de Tourisme, il peut être autorisé un usage des logements à titre d’habitation.
Peut être qu’un changement de destination doit être demandé à l’urbanisme mais je ne pense pas qu’il y ait obligation de demander ce changement pour l’ensemble de la copropriété. En effet certains propriétaires peuvent privilégier d’occuper ou de louer pour de la longue durée et d’autres pour de la location touristique comme avec AirBNB.
Si votre règlement de copropriété prévoit ce cas, vous êtes moins liés les uns aux autres et je ne vois pas pourquoi il y aurait besoin d’un vote à l’unanimité des copropriétaires (sauf si ce changement n’est pas autorisé par le règlement de copropriété).
Au niveau de l’urbanisme si votre logement est en zone tendue, je pense qu’ils seront favorables à un usage à titre de location longue durée compte tenu de la pénurie de logements et de la volonté de nombreuses agglomérations de voir diminuer ces locations de courte durée.
Bonjour
Merci pour votre commentaire.
Effectivement les communes touristiques sont de plus en plus réticentes à la location de courte durée. https://mdenoune.com/2022/02/18/colmar-met-le-hola-aux-meubles-de-tourisme/
Avez- vous des exemples de location longue durée ou d’usage en habitation principale dans une résidence de tourisme? Si oui, où? Comment s’est opérée ce changement d’affectation des lieux? Je recherche des cas concrets pour les traiter dans un autre billet de mon blog
SI le gestionnaire a quitté les lieux (résidence de Béziers), je ne pense pas que la résidence puisse toujours être considérée comme une résidence de tourisme car il n’y a plus d’exploitation commerciale de l’hébergement.
La notion de résidence de tourisme est me semble t’il définie par le code du tourisme. Et le classement est obtenu par le gestionnaire qui en a fait la demande pour 5 ans auprès de Atout France (voir classement des RT sur le site classement.atout-france.fr).
A mon avis, la question n’est plus de savoir ce que peuvent faire les copropriétaires dans cette résidence de tourisme, mais ce qu’est devenue cette RT depuis le départ de l’exploitant. Dans ce cas il faut voir ce qu’autorise le règlement de copropriété. Rien ne peut garantir une exploitation à vie. Ensuite il convient de contacter l’urbanisme pour d’éventuelles formalités qui doivent pouvoir se faire, lot par lot.
Merci pour ces précisions. Cependant je cherche des exemples de résidences de tourisme reconverties totalement ou partiellement en résidence principale et/ou location longue durée. Appel à tous les internautes suivant mon blog. Merci d’avance pour vos témoignages.
Bonjour,
Le règlement de copropriété est muet quant à la suite à donner au départ du gestionnaire.
Dans le RC on trouve en vrac un ensemble immobilier qui comprendra 282 logements destinés à constituer la résidence en quasi hôtelier et 60 logements destinés à constituer la résidence de tourisme,.28 bâtiments destinés à un village de vacances, l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation et à toute activité liée au tourisme dans le cadre d’une résidence de tourisme…
Il ne faut pas faire la confusion entre la destination et l’usage.
Je ne sais pas si le notaire possède une copie du permis de construire précisant la destination au titre de l’urbanisme
C’est compliqué et un arrêt de cour de cassation précise que la destination peut être modifiée à l’unanimité….
En tout cas, le service de l’urbanisme a dans ses archives le permis de construire.
J’ai en mémoire un cas, où le service de l’urbanisme a « sorti » un dossier de PC de + de 15 ans. Il s’agissait d’une maison…Et le PC n’était pas totalement régularisé. Tentez votre chance de ce coté ci. Par ailleurs les arrêts de cour de Cassation ne modifient pas forcément les règles de vote la copro.. La loi est en ligne… A vérifier.
Carmel fait la confusion entre résidence de tourisme et meublé de tourisme qui ne peut être loué à la même personne plus de 90 jours consécutifs. Le vrai problème est le devenir de la résidence de tourisme sans gestionnaire depuis plusieurs années et dont les propriétaires voudraient en faire leur résidence principale ou secondaire.
Jetez un oeil sur le chat (échange numérique) dans le lien ci-dessous
https://paris.notaires.fr/fr/actualites/copropriete-les-questions-essentielles-le-guide-et-la-conference
« Copropriété : les questions essentielles », un chat qui a été animé par Me Barbara THOMAS-DAVID, notaire à Paris et David RODRIGUES, juriste spécialisé dans le logement à Association nationale de consommateurs et usagers ( CLCV). Je ne suis pas là pour faire la pub. Mais vos questions dépassent mes compétences dans ce domaine.
N »hésitez pas à revenir vers moi quand vous avez plus de précisions.
PS: votre résidence se trouve où? elle se compose d’appartements ou de maisons? Merci.
Bonjour,
La copropriété se trouve à Béziers « les berges du canal » que vous pouvez voir sur googlemaps. 18 ilôts comportant des maisons duplex de 4 à 8 personnes soit 344 logements. Je suis adhérente à la CLCV Béziers . On m’avait promis une aide efficace, mais depuis janvier, ça ne répond plus. Pourriez-vous m’envoyer en message privé les coordonnées de David Rodrigues que vous mentionnez ?
Merci
bonsoir adressez vous au siège
CONSOMMATION, LOGEMENT ET CADRE DE VIE. 59, boulevard Exelmans 75016 Paris Tél : 01 56 54 32 10.
Bonjour,
J’avais déjà appelé le siège mais il ne traite aucun dossier. Il m’a renvoyée sur Montpelllier qui ne traite pas les dossiers de béziers…Il y a eu beaucoup d’articles sur les résidences de tourisme et les gestionnaires ne payant pas les loyers. Mais rien sur le devenir. On trouve des articles disant qu’il faut contacter la mairie et le service d’urbanisme mais personne ne répond.
Il faudrait déjà connaître la destination de la construction inscrite sur le permis de construire avant d’essayer de modifier le règlement de copropriété (unanimité impossible tout comme majorité des2/3) 1/3 assiste à l’assemblée générale procurations comprises. Rien n’a été prévu par le législateur. Vous avez des connaissances qui pourraient peut-être aider….
Bonjour
la réponse du siège m’étonne à moitié. donnez moi votre adresse mail svp.
pas.lart@wanadoo.fr LE MAIL M EST REVENU
Bonjour, le règlement de copropriété de la résidence des Balcons du Viso à Abriès – Hautes-Alpes (actuellement exploitée en résidence de tourisme) a prévu dès le départ un usage en résidence de toursime (pendant la durée d’exploitation) et à usage principal d’habitation.
Cela donne une certaine souplesse aux copropriétaires, en matière d’usage des locaux.