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IMPOTS IMMOBILIERS : QUE RESERVE L’ OBSERVATOIRE DES LOYERS ?

SI LES OBSERVATOIRES DES LOYERS SERVAIENT AUSSI A REVISER LES VALEURS LOCATIVES SERVANT D’ASSIETTE A LA TAXATION IMMOBILIERE,  IL FAUT S’ATTENDRE A UNE FLAMBEE DES IMPOTS DUS PAR LES LOCATAIRES ET LES PROPRIETAIRES.

Embarquons pour un sujet un peu technique et fiscal. Avec la récente publication du décret d’application sur l’encadrement des loyers qui entrera en vigueur le 1er aout à Paris, nombre d’observateurs ont tendance à oublier les Observatoires des loyers. Pourtant ce dispositif est en train de se mettre en place dans les préfectures. Par exemple à Nîmes, comme ne faisant pas l’objet d’un encadrement, s’est doté pour l’instant de manière informelle de cette structure à travers l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement).

« Autre mesure phare de la loi Alur, les Observatoires devraient permettent une meilleure connaissance économique du marché à l’image de ce qui se pratique en Allemagne par exemple » m’explique un expert immobilier auprès des tribunaux. En étudiant l’arrêté du 10 novembre 2014, je constate qu’une soixantaine de critères sont passés au crible pour « observer » le loyer d’un logement donné. Comment justifier une telle précision s’apparentant à une inquisition fiscale supplémentaire ?

VERS LA REVISION DES VALEURS LOCATIVES ?

« Cette fameuse valeur locative valeur est prise en compte dans le calcul de la taxe d’habitation due par les propriétaires et les locataires. De plus, elle joue un rôle essentiel pour le calcul de l’impôt foncier des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants. Si les Observatoires des loyers contribuaient à la  révision de la valeur locative des logements fixée en 1970, il faut s’attendre à une flambée de ces impôts » poursuit notre expert reconnu.

 

L’EXEMPLE DANS LE SECTEUR COMMERCIAL

Sa crainte se justifie par la récente actualisation des  valeurs locatives commerciales concernant les loyers des boutiques et des bureaux. Les centres des impôts plancheraient déjà sur une modification de la taxation à la contribution foncière. Selon leurs simulations, la note à régler au fisc serait multipliée par 4 pour les emplacements situés dans une rue très commerçante d’une capitale régionale ! A quoi s’ajoutent des aberrations. Ainsi, une boutique de rez-de-chaussée supporterait la même imposition qu’une profession libérale installée en étage. Toujours dans cette fameuse rue, l’imposition diffèrerait selon que l’on se situe d’un côté ou de l’autre.

Pas de panique toutefois. Wait and see. REAGISSEZ ICI.


RESIDENCES DE TOURISME : SECURISER LES INVESTISSEURS

Conscient des difficultés dans le secteur des résidences de tourisme, le gouvernement pourrait enfin prendre des mesures pour sécuriser les particuliers.

 

 

Suite à une question orale posée le 6 mai 2014 par le sénateur Georges Labazée, voici les grandes lignes de la réponse de Valérie Fourneyron, secrétaire d’État chargée du commerce, de l’artisanat, de la consommation, absente à la séance :

Destinée à l’origine à encourager l’implantation des résidences de tourisme dans des territoires qui présentaient un fort potentiel touristique, « la défiscalisation a également facilité un certain nombre de projets sans lien avec les réalités économiques du secteur ».

Après avoir mis en place ces avantages fiscaux au fil des années, les politiques sont en train d’engager un revirement pour éviter que de nouveaux « accidents ». Aussi le 27 mars 2014, une réunion de travail s’est déroulée au cabinet de Valérie Fourneyron pour sécuriser les futurs investisseurs particuliers. Trois points ont été retenus.

 

1. améliorer l’information pré-contractuelle. Et ce, afin que les investisseurs puissent à évaluer la proposition commerciale qui leur est faite, notamment la soutenabilité des engagements de loyer de la part des gestionnaires.

2. revoir le contexte du financement de l’investissement par emprunt, afin qu’ils soient capables de mesurer les conséquences d’un défaut de loyer, trop souvent présenté comme garanti.  «  Le Gouvernement pourrait renforcer les sanctions envers les promoteurs et les gestionnaires qui ne respecteraient pas leurs obligations d’information à l’égard des particuliers ».

3. garantir aux copropriétaires la propriété des locaux dédiés aux services collectifs afin de faciliter ainsi le changement de gestionnaire, si besoin. Dans un précédent billet, j’ai détaillé cette importante disposition figurant dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014 (accès au logement et un urbanisme rénové).

 

Sur ce dossier épineux, le Gouvernement travaille avec le syndicat représentatif des gestionnaires, comprenez le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et les associations représentant les copropriétaires, notamment la FNRT (fédération nationale des résidences de tourisme). A noter que le SNRT « contre attaque » en présentant début juin, une étude chiffrée sur l’impact économique des résidences de tourisme sur leur environnement local.

Au-delà de ces bonnes intentions, je continue de m’interroger sur les solutions de sortie pour les copropriétaires déjà piégés dans des résidences de tourisme en difficulté ?

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RESIDENCES DE TOURISME : PLUS DE LIBERTE POUR LES COPROPRIETAIRES

Désormais les locaux à usage collectif doivent faire partie des parties communes des nouvelles résidences de tourisme. Quid des anciennes déjà en exploitation et confrontées à des difficultés?

La piscine, une partie commune par excellence

 

 

En matière de résidences de tourisme, la loi ALUR de Cécile Duflot comporte une disposition favorable aux investisseurs. Son article 58, titre V, prévoit que dans les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014, les locaux à usage collectifs composés d’équipements et de services communs devront être la propriété indivise du syndicat des copropriétaires.

« Cette mesure vise à éviter des blocages éventuels en cas de cessation d’activité ou changement d’exploitation » m’explique-t-on au SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme). Effectivement, avec cette nouvelle disposition, ce sera plus facile de changer de gestionnaire.

 

Des situations encore problématiques

 

Toutefois, j’ai deux grandes interrogations :

  1. quid des parties communes des résidences de tourisme déjà livrées avant le 1er juillet 2014 ? généralement elles sont détenues par une société contrôlée par le gestionnaire.

Lors de difficultés avec ce dernier, les copropriétaires ont dû mal à obtenir la disposition de ces parties communes, comme la réception, pour retrouver leur liberté. Par exemple, les investisseurs de chez Lagrange-Résitel sont bien placés pour le savoir.

Si vous avez changé d’exploitant, je vous invite à témoigner ici sur votre parcours du combattant pour récupérer ces locaux indispensables à l’exploitation de la résidence.

En se basant sur les adhérents du SNRT, il existe 2206 résidences de tourisme (662 à la montagne, 812 à la mer, 231 à la campagne, et 501 en ville).

2. Quid de l’immobilier géré ne relevant du secteur des résidences de tourisme ? je pense en particulier aux résidences destinées aux seniors. Et aux établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) où les renouvellements de baux se font dans la douleur. Là encore, les parties communes, comme par exemple la salle de restaurant, la cuisine, les salons, sont généralement détenues par une société contrôlée par le gestionnaire. A ce niveau, vos témoignages sont bienvenus.  Merci de votre fidélité