FONDS DE CONCOURS : VOS AVIS
Publié : juin 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: Fonds de concours, Lagrange, notaire, Soderev 3 CommentairesLe billet consacré aux fonds de concours dans les résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Je vous en fais part.
« La montée en puissance de la commercialisation d’une résidence de tourisme (RT) est loin d’être fallacieuse. Mais celle des charges de fonctionnement (flux, frais RH, etc…) l’est aussi ! En conséquence, et même si le positionnement commercial d’une RT nécessite en effet un peu de temps (en aucun cas 5 ans…) le point mort est inférieur durant la période de montée en charge »…
Comment de temps faut-il pour la montée en puissance ?
« ll est difficile de répondre précisément à cette question dans la mesure où chaque établissement se doit de cibler sa propre clientèle principale, dépendante par exemple de la situation géographique ou des prestations proposées par l’établissement. Mais si l’établissement n’a pas trouvé ‘’sa clientèle de fond’’ au bout de 24 à 36 mois, il y a sans doute un problème lié au positionnement commercial, ou lié au gestionnaire…
Pour imager, il est facile de comprendre qu’un établissement implanté au coeur d’une grande capitale régionale aura besoin de moins de temps pour développer un modèle économique sain et durable, qu’un autre sans aucun service, perdu dans une région peu touristique » répond cet internaute.
Quelle transparence?
“ La transparence est un mot inconnu dans le domaine des résidences de loisirs. Propriétaires d’un appartement dans une résidence Soderev/Lagrange , il est clair que nous aurions réfléchi un peu plus si nous avions su tout ce que l’on apprend aujourd’hui, grâce à la mutualisation des échanges entre copropriétaires se regroupant et à des blogs comme le vôtre.
Cependant le business continue en tout impunité et laisse les investisseurs bien démunis avec des questions, des loyers impayés, des avenants à bail proposés comme le seul recours par l’exploitant, des emprunts à rembourser( bien sûr) et maintenant les charges de l’exploitant à avancer qui ne nous seront peut-être jamais remboursées…
Il faut témoigner encore et encore et avertir les futurs investisseurs pour qu’ils achètent en “toute transparence!”
Une subvention camouflée
« Le fonds de concours est une subvention camouflée, est payée par l’investisseur en augmentant le prix du m2. S’il n’y avait pas ces fonds de concours, aucun exploitant digne de ce nom s’engagerait sur des montants de loyer intenables dans le temps. Sans évoquer les commercialisateurs qui attirés par les commissions, vendent à tour de bras sans mettre en garde les investisseurs. Car ne l’oublions pas ils se présentent chez vous comme conseiller en patrimoine !!!!
Le clou du spectacle c’est le notaire, lui qui dans ses devoirs, doit vous mettre en garde sur le risque que vous prenez et le coût du M2.
Résumons : subvention camouflée + prix au M2 gonflé + défaut de conseil + commission »
Mise en place d’un label ?
« Afin d’éviter les catastrophes en série, le cas des exploitants qui ne peuvent faire face au loyer contractuel 2 ans après la livraison et des bailleurs furieux et démunis, je propose un plaidoyer pour labelliser dans l’avenir les produits gérés qui sont commercialisés.
Précisément le fonds de concours tant controversé par nature et le bilan prévisionnel de l’exploitant sont 2 éléments clés qui doivent faire l’objet d’une transparence pour vérifier si le modèle économique est viable.
Ceci devrait également conforter les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) dans le conseil avisé pour tel ou tel investissement pour leurs clients dans le cadre de leur responsabilité civile professionnelle et de leur déontologie.
En général, le fonds de concours résulte de négociations financières et techniques serrées entre le promoteur et le preneur à bail, très en amont de l’opération d’investissement, qui sont enfermées dans un contrat dit “de prise à bail”, assez complexe pour les néophytes. Mais je pense qu’il devrait être porté spontanément à la connaissance des copropriétaires investisseurs, avant toute signature d’un acte réitératif en VEFA par ex..
Le législateur en 2009 (articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Il n’y a qu’un pas pour élargir l’esprit de cette mesure aux conventions qui ont pu être prises en amont entre les professionnels que sont le promoteur et l’exploitant, comme le fonds de concours et le bilan prévisionnel de l’exploitant.
Le label devrait être accordé par un groupe /ou une entité indépendante et compétente et non un partenaire ou associés d’un CGP dans lequel celui-ci aurait des intérêts comme on l’a vu dans une jurisprudence récente qui a condamné cette pratique dolosive, de façon tout à fait justifiée. C’est juste une idée à creuser » commente Christopher Boinet, avocat
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VACANCES D’ETE : QUELS SONT VOS PROJETS ?
Publié : juin 1, 2013 Classé dans : voyages | Tags: autogestion, Résidences de tourisme, vacances Commentaires fermés sur VACANCES D’ETE : QUELS SONT VOS PROJETS ?Le compte à rebours a commencé pour les vacances. Voici les projets des Européens, selon Europ Assistance. Le blues risque de l’emporter.
Nous sommes début juin .. juste quelques semaines avant les grands départs en vacances de l’été. Je prends connaissance de la dernière enquête menée par Europ Assistance auprès d’un peu plus de 4.000 Européens : Français, Allemands, Britanniques, Italiens, Espagnols, Belges et Autrichiens.
Leurs intentions de départ en vacances reculent cette année de 4 points, ce qui marque un net décrochage à la baisse par rapport à la fin des années 2000. La crise et la sinistrose ambiantes sont passées par là. En fait, ils ne sont plus que 54% à avoir l’intention de partir au moins une fois en vacances cet été, c’est-à-dire entre début juin et fin septembre.
Pour la première fois depuis le début de la crise économique, les Français font grise mine : 62% déclarent vouloir partir en vacances cet été, soit 8 points de moins que l’an dernier (70%), un record pour le pays depuis 2005 (63%).
Le palmarès des budgets
Le budget consacré aux vacances d’été 2013 (cumul du transport, de l’hébergement, de la nourriture, des activités de loisirs, etc.) se maintient au même niveau que l’an dernier: autour de 2. 100 € . Cependant il existe de sérieuses disparités selon les nationalités. Voici le palmarès ressortant de l’enquête d’Europ Assistance :
Les Belges (2.508€) et les Autrichiens (2.505€) disposent du budget vacances le plus important parmi les Européens. Les Allemands souhaitent réduire légèrement leur budget (2.343€) et sont suivis par Français (2.140€). Malgré une nette tendance à la baisse, nos compatriotes restent les Européens ayant le plus l’intention de partir en vacances. En queue figurent les Italiens (1.761€) et les Espagnols (1.607€).
Visite de la capitale avec Veloparis
La France, 1ère destination des Européens
81% des vacanciers Européens planifient de passer leurs vacances d’été en Europe. Cette année encore, la France se positionne en tête du hit parade de leurs destinations. Le tourisme national reste également développé, 60% des Français resteront sur le territoire cet été.
L’attrait pour l’Hexagone constitue une bonne nouvelle pour les résidences de tourisme gérées par les exploitants ou autogérées, comme par exemple celle de Vignec. A niveau de confort équivalent, un séjour en résidence de tourisme revient moins cher qu’un séjour à l’hôtel. Profitez-en pour réserver dans ces « apart hôtels ».
RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?
Publié : Mai 28, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel, Soderev 11 Commentaires
A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?
Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : « prenons l’exemple d’un appartement dans une Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .
En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.
Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.
Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.
Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.
« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur. Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).
Montée en puissance de l’exploitation
Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ». Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.
Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.
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JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?
Publié : Mai 24, 2013 Classé dans : Arnaques, Parlement | Tags: action de groupe, AMF, class action, Etats-Unis, litige Commentaires fermés sur JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?Dans le droit français, l’action de groupe visera à résoudre et à réparer des préjudices des particuliers. A la différence de la médiation de l’AMF, la procédure judiciaire risque de prendre des années.
Aux Etats-Unis, les class actions ou actions de groupe sont légions. Très procéduriers, les Américains n’hésitent pas à saisir la justice pour des litiges, ce qui contribue à la fortune de certains de mes amis avocats « lawyers ». Les cours fédérales des Etats-Unis ont traité l’an dernier plus de 6.300 class action – un chiffre en constante augmentation – et les amendes peuvent atteindre des centaines de millions d’euros.
De ce coté-ci de l’Atlantique, et en France plus précisément, un projet de loi devrait être examiné par le Parlement avant l’été. En attendant, je me penche sur ses analogies et ses différences avec la médiation de l’AMF .
Trois points communs
Dans un litige de masse, la médiation se rapproche de l’action de groupe à 3 niveaux :
¬ « en remédiant à l’asymétrie des situations entre professionnels et
investisseur,
¬ en prenant en compte les préjudices modestes. Sinon, ils
risqueraient de ne pas être réparés,
¬ en assurant une harmonisation du traitement de ces dossiers » estime l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) .
Les différences
Contrairement à l’action de groupe, la médiation ne suscite aucun effet dissuasif. Et ce, en raison de son aspect confidentiel. Je précise que l’action de groupe dans le droit français vise à résoudre et à réparer des préjudices individuels.
Par conséquent, plusieurs victimes d’un même dommage peuvent demander collectivement réparation en justice. Ici pas de confidentialité, mais plutôt de la « publicité » qui devrait dissuader les professionnels à se livrer à des irrégularités. Du moins, espérons- le.
Médiation et action de groupe
Dans ce contexte, le recours au médiateur pourrait être renforcé. A tout moment d’une procédure d’action de groupe, vous en tant que particulier pourrez faire appel à une médiation.
Comparée à l’action de groupe, la médiation présente deux atouts. D’une part la gratuité. Et d’autre part, les délais nettement plus courts que la procédure judiciaire pouvant prendre six à sept ans ! De plus, le projet actuel prévoit que les accords intervenus dans le cadre de la médiation seraient soumis à l’homologation d’un juge.
Dans l’état actuel du texte, seuls les litiges liés à la consommation sont concernés. Lors de l’examen au Parlement, je peux fort bien imaginer qu’un amendement rendent les litiges financiers éligibles aux actions de groupe. Ce serait une bonne nouvelle pour toutes les victimes des arnaques de l’épargne. Affaire à suivre.
N’hésitez pas à témoigner sur mon blog. Par ailleurs pour être averti des nouveaux billets, il suffit d’entrer votre adresse mail sous la rubrique VOUS ABONNER (colonne de droite).
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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