VACANCES D’ETE : QUELS SONT VOS PROJETS ?
Publié : juin 1, 2013 Classé dans : voyages | Tags: autogestion, Résidences de tourisme, vacances Commentaires fermés sur VACANCES D’ETE : QUELS SONT VOS PROJETS ?Le compte à rebours a commencé pour les vacances. Voici les projets des Européens, selon Europ Assistance. Le blues risque de l’emporter.
Nous sommes début juin .. juste quelques semaines avant les grands départs en vacances de l’été. Je prends connaissance de la dernière enquête menée par Europ Assistance auprès d’un peu plus de 4.000 Européens : Français, Allemands, Britanniques, Italiens, Espagnols, Belges et Autrichiens.
Leurs intentions de départ en vacances reculent cette année de 4 points, ce qui marque un net décrochage à la baisse par rapport à la fin des années 2000. La crise et la sinistrose ambiantes sont passées par là. En fait, ils ne sont plus que 54% à avoir l’intention de partir au moins une fois en vacances cet été, c’est-à-dire entre début juin et fin septembre.
Pour la première fois depuis le début de la crise économique, les Français font grise mine : 62% déclarent vouloir partir en vacances cet été, soit 8 points de moins que l’an dernier (70%), un record pour le pays depuis 2005 (63%).
Le palmarès des budgets
Le budget consacré aux vacances d’été 2013 (cumul du transport, de l’hébergement, de la nourriture, des activités de loisirs, etc.) se maintient au même niveau que l’an dernier: autour de 2. 100 € . Cependant il existe de sérieuses disparités selon les nationalités. Voici le palmarès ressortant de l’enquête d’Europ Assistance :
Les Belges (2.508€) et les Autrichiens (2.505€) disposent du budget vacances le plus important parmi les Européens. Les Allemands souhaitent réduire légèrement leur budget (2.343€) et sont suivis par Français (2.140€). Malgré une nette tendance à la baisse, nos compatriotes restent les Européens ayant le plus l’intention de partir en vacances. En queue figurent les Italiens (1.761€) et les Espagnols (1.607€).
Visite de la capitale avec Veloparis
La France, 1ère destination des Européens
81% des vacanciers Européens planifient de passer leurs vacances d’été en Europe. Cette année encore, la France se positionne en tête du hit parade de leurs destinations. Le tourisme national reste également développé, 60% des Français resteront sur le territoire cet été.
L’attrait pour l’Hexagone constitue une bonne nouvelle pour les résidences de tourisme gérées par les exploitants ou autogérées, comme par exemple celle de Vignec. A niveau de confort équivalent, un séjour en résidence de tourisme revient moins cher qu’un séjour à l’hôtel. Profitez-en pour réserver dans ces « apart hôtels ».
RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?
Publié : Mai 28, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel, Soderev 11 Commentaires
A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?
Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : « prenons l’exemple d’un appartement dans une Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .
En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.
Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.
Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.
Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.
« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur. Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).
Montée en puissance de l’exploitation
Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ». Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.
Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.
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JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?
Publié : Mai 24, 2013 Classé dans : Arnaques, Parlement | Tags: action de groupe, AMF, class action, Etats-Unis, litige Commentaires fermés sur JUSTICE : QUID DE L’ACTION DE GROUPE ?Dans le droit français, l’action de groupe visera à résoudre et à réparer des préjudices des particuliers. A la différence de la médiation de l’AMF, la procédure judiciaire risque de prendre des années.
Aux Etats-Unis, les class actions ou actions de groupe sont légions. Très procéduriers, les Américains n’hésitent pas à saisir la justice pour des litiges, ce qui contribue à la fortune de certains de mes amis avocats « lawyers ». Les cours fédérales des Etats-Unis ont traité l’an dernier plus de 6.300 class action – un chiffre en constante augmentation – et les amendes peuvent atteindre des centaines de millions d’euros.
De ce coté-ci de l’Atlantique, et en France plus précisément, un projet de loi devrait être examiné par le Parlement avant l’été. En attendant, je me penche sur ses analogies et ses différences avec la médiation de l’AMF .
Trois points communs
Dans un litige de masse, la médiation se rapproche de l’action de groupe à 3 niveaux :
¬ « en remédiant à l’asymétrie des situations entre professionnels et
investisseur,
¬ en prenant en compte les préjudices modestes. Sinon, ils
risqueraient de ne pas être réparés,
¬ en assurant une harmonisation du traitement de ces dossiers » estime l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) .
Les différences
Contrairement à l’action de groupe, la médiation ne suscite aucun effet dissuasif. Et ce, en raison de son aspect confidentiel. Je précise que l’action de groupe dans le droit français vise à résoudre et à réparer des préjudices individuels.
Par conséquent, plusieurs victimes d’un même dommage peuvent demander collectivement réparation en justice. Ici pas de confidentialité, mais plutôt de la « publicité » qui devrait dissuader les professionnels à se livrer à des irrégularités. Du moins, espérons- le.
Médiation et action de groupe
Dans ce contexte, le recours au médiateur pourrait être renforcé. A tout moment d’une procédure d’action de groupe, vous en tant que particulier pourrez faire appel à une médiation.
Comparée à l’action de groupe, la médiation présente deux atouts. D’une part la gratuité. Et d’autre part, les délais nettement plus courts que la procédure judiciaire pouvant prendre six à sept ans ! De plus, le projet actuel prévoit que les accords intervenus dans le cadre de la médiation seraient soumis à l’homologation d’un juge.
Dans l’état actuel du texte, seuls les litiges liés à la consommation sont concernés. Lors de l’examen au Parlement, je peux fort bien imaginer qu’un amendement rendent les litiges financiers éligibles aux actions de groupe. Ce serait une bonne nouvelle pour toutes les victimes des arnaques de l’épargne. Affaire à suivre.
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RESIDENCES DE TOURISME : BRAS DE FER SUR LES CHARGES
Publié : Mai 20, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, Uncategorized, Vidéo | Tags: charges de copropriété, Résitel, Soderev, tribunal de commerce 1 commentaireL’audience au Tribunal de commerce pour régler le sort de Soderev est reportée au 27 mai. Dans l’intervalle, les investisseurs sont confrontés à une envolée des charges de copropriété.
Le suspense continue pour les propriétaires de biens gérés par Soderev. Prévue initialement le 13 mai, l’audience du tribunal de commerce de Paris, qui devrait fixer le sort de cette filiale de gestion des résidences de tourisme du groupe Lagrange, est finalement reportée au 27 mai.
J’apprends que sur les trente deux résidences gérées par Soderev, seulement seize font l’objet d’une procédure de sauvegarde. Et sur ces seize, trois dont celle des Coches risquent de cesser leur activité.
Autre découverte : dans des nombreuses résidences gérées par Soderev ou par Résitel, une autre filiale du groupe Lagrange, les investisseurs privés se sont séparés de la société de syndic, également filiale du groupe Lagrange.
Quand les investisseurs payent deux fois
Le poids des factures de fonctionnement
Des difficultés existent aussi chez Soderev. Comme me l’explique un investisseur aux Coches, station rattachée au domaine skiable de la Plagne : « À l’origine, les contrats notamment avec l’EDF ont été souscrits par le syndic LSI (Lagrange Syndic Immobilier) au nom des copropriétés. Le règlement des factures était donc effectué par le syndic. En raison de leur montant important, elles étaient avancées par Soderev. En toute logique les contrats auraient du être souscrits par Soderev l’exploitant (comme cela se passe ailleurs).
Depuis que les copropriétaires ont changé de syndic, ils doivent s’acquitter des factures de fonctionnement que Soderev ne veut pas rembourser dans l’immédiat. D’ailleurs Soderev donne une fin de non recevoir aux appels de charges émis par notre nouveau syndic » m’explique un autre investisseur. Toujours aux Coches, la facture globale d’électricité depuis le 1er décembre 2012 se chiffre à 150.000 euros ». Rapportée à 150 copropriétaires, elle s’élève à 1.000 euros !
Pour les investisseurs la note est salée et leur placement a tendance à tourner au cauchemar, comme dans cette vidéo.
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