RESIDENCES DE TOURISME A LA MONTAGNE : HALTE ?
Publié : Mai 4, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Censi-Bouvard, montagne, résidence de tourisme, Sénat 10 Commentaires
SUPPRIMER LES INCITATIONS FISCALES A L’ INVESTISSEMENT LOCATIF DANS L’ IMMOBILIER DE LOISIR NEUF, UNE PROPOSITION DE DEUX SENATEURS
Sans faire de politique sur mon blog, je viens de prendre connaissance du récent rapport sénatorial consacré à « L’avenir de la montagne » rédigé par un UMP et un PS. Intitulé « Patrimoine naturel de la montagne: concilier protection et développement », ce rapport consacre un chapitre aux « difficultés de l’immobilier touristique en montagne’.
Ces deux sénateurs pointent le régime Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. « Ce dispositif est proposé comme un investissement locatif sûr pour les propriétaires : en achetant dans une résidence de tourisme classée, ils ont pu bénéficier d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement d’affecter leur bien à la location pendant une durée de neuf ans ».
Stimulés par une défiscalisation incitative, les programmes neufs destinés aux investisseurs se sont tellement multipliés, qu’une surproduction de résidences de tourisme touche de nombreuses stations de montagne.
« À l’échéance règlementaire des baux à un horizon de neuf à douze ans, ce sont des logements susceptibles de sortir du marché locatif. La poursuite du développement immobilier des stations à travers ce dispositif contribue mécaniquement à réamorcer régulièrement des besoins en hébergements neufs » poursuivent les rapporteurs.
Un parc immobilier vieillissant en altitude
Face à cette offre de logements neufs, il existe un parc immobilier vieillissant. Même s’ils sont bien localisés, la plupart des grands ensembles d’immeubles collectifs construits dans les années 1960-70 « sont aujourd’hui dégradés en raison de leur âge, d’un entretien insuffisant, d’une location intensive et d’une qualité parfois médiocre de la construction et des matériaux utilisés.
Très développés dans ces grands ensembles immobiliers, les systèmes de copropriété ont freiné à l’entretien des parties communes, l’ensemble des propriétaires ne parvenant pas à se mettre d’accord pour entreprendre des opérations d’entretien et de rénovation jugées trop coûteuses ».
Et surtout, l’offre locative est en inadéquation et la demande, compte tenu des attentes des visiteurs. Les espaces « cages à lapin » où l’on loge six à huit vacanciers dans 30 m2 n’ont plus la cote. Depuis une vingtaine d’années déjà, j’ai vu de rares initiatives en altitude pour réunir ces « cellules ». D’où l’impérative nécessite de rénover l’immobilier de loisir en montagne. Et ce, pour éviter un rythme de construction trop élevé au détriment des espaces naturels, constituer une source de travaux non délocalisables pour les entreprises et répondre aux attentes nouvelles de la clientèle française et étrangère.
La fin des avantages fiscaux dans le neuf géré ?
Les rapporteurs énoncent deux propositions : « Supprimer les incitations fiscales à l’investissement locatif dans l’immobilier de loisir neuf, et instaurer un dispositif fiscal incitant à la réhabilitation du parc locatif existant, sous la condition d’une obligation de mise en location d’une durée au moins égale à quinze ans ».
Dans leur rapport, ils mettent l’accent sur les aléas du bail commercial largement développés dans mon blog. A ce propos, je vous invite à consulter notamment le billet sur Vignec, une résidence auto gérée.
Sans oublier « le risque d’une confiscation par le promoteur et/ou le professionnel de l’immobilier du gain de l’avantage fiscal par une majoration du prix de vente de l’immeuble et/ou l’exigence de commissions importantes. Et enfin le développement de la construction de petites surfaces, aux prix accessibles afin de solvabiliser les investisseurs, au contraire des attentes actuelles de la clientèle ».
QUE PENSEZ-VOUS DES PROPOSITIONS DE CES SENATEURS ? REAGISSEZ SUR MON BLOG ICI ;
PARK & SUITES : VOS AVIS
Publié : Mai 2, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Park & Suites, résidence de tourisme, retard de loyer 5 CommentairesSUITE AUX BILLETS SUR DES RESIDENCES URBAINES, LES INTERNAUTES REAGISSENT SUR MON BLOG. LE POINT SUR LEURS DERNIERS AVIS
Quand la résidence mise sur le bien être de ses clients
Dans ce billet, je me limite à retranscrire des extraits des commentaires publiés par des clients de Park and Suites, sur mon blog. Si vous venez de percevoir vos loyers, je serai heureuse de l’apprendre ici.
« Propriétaire dans une Résidence P&S (Park and Suites) près de Saint Etienne, nous nous demandons comment une fusion de deux sociétés aussi, mal en point l’une que l’autre, peut nous assurer que les loyers vont être payés régulièrement…
Nous ne pouvons accepter comme « habituel et convenu » le retard du paiement des loyers, nous devons faire face à nos échéances sans bienveillance de la part de notre banque.
….le bail commercial que nous avons signé, avec une date de prise d’effet au 1er février 2010 pour dix ans ferme, ne comporte aucune clause mentionnant qu’en cas de «crise » les loyers seraient diminués ou impayés, bien au contraire puisque à l’article 7-1 dudit bail il est stipulé :
« Le montant du loyer du présent bail ne sera jamais dépendant ni directement, ni indirectement du niveau d’activité du PRENEUR.. »
Le loyer est payable trimestriellement, et fait l’objet d’une facture payable le 10 du mois suivant, selon les spécifications du bail commercial article 7-2 ».
La clause résolutoire du bail
Suggestion d’un avocat « Il faut réfléchir à l’exercice de la clause résolutoire du bail s’il y en a une, ce qui est presque toujours le cas.
L’objectif consiste d’abord de menacer l’exploitant pour négocier un versement et une garantie de paiement. Et ensuite si la négociation n’aboutit pas, d’envisager une reprise de l’exploitation.
Nous l’avons fait sur des résidences avec un pool d’investisseurs et un mandat de gestion avec un autre exploitant.
Il peut aussi être envisagé d’assigner l’exploitant en redressement judiciaire dans l’optique d’imposer un plan de reprise à la barre du tribunal ».
Réaction d’un investisseur
« Il y a bien le paragraphe concernant la clause résolutoire… Chaque propriétaire agit individuellement pour obtenir le paiement de ses loyers, en vertu de ladite clause ou par le biais de requête en injonction de payer…. ou autres procédures suivant sa protection juridique ou son Conseil.
L’astuce consiste à payer aléatoirement les loyers. Certains propriétaires sont réglés dans les temps, d’autres avec un ou deux mois de retard. Sans doute avant que les délais impartis par les commandements, ou autres procédures à leur encontre, soient échus. Et les plus malchanceux sont réglés avec plus d’un trimestre de retard….. Un propriétaire qui reçoit enfin son règlement et qui “passe en vert” au niveau de sa banque est moins virulent et a tendance à moins communiquer ! »
Conseil d’un juriste
« Il faut convoquer une AG de copropriété et coordonner une action commune. Le quorum est en principe rapidement atteint.
Après il faut exercer la clause résolutoire au référé après envoi d’un commandement de payer par huissier pour tous les propriétaires et voir si une assignation en redressement judiciaire est possible, car cela permet de reprendre l’exploitation soit en auto gestion soit au profit d’un tiers. Au moins vous n’êtes pas en EPAHD où c’est souvent plus compliqué ».
Le poids des frais
« Il faut être 70 % et bientôt 50 % de copropriétaires qui feront résilier leur bail par voie judiciaire et le mettront en gestion chez un autre exploitant ou en auto gestion.
Je suis la présidente d’une association de copropriétaires de la résidence Eureka à Montpellier et nous connaissons les retards de loyers, le syndic “imposé” qui nous facture d’énormes frais »…
Un copropriétaire enregistre 9 mois de retard de paiement. La résidence en cause se situe en région parisienne, à Rosny-sous-Bois (équipé d’un sauna). Et il y en a certainement d’autres… ».
DEFICIT FONCIER : DES CLIENTS DE MONA LISA PIEGES A EVIAN
Publié : avril 28, 2014 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: Apollonia, déficit foncier, Evian, Mona Lisa, notaire 10 Commentaires
EN 2007 DES CLIENTS DE MONA LISA INVESTISSENT DANS LA RENOVATION D’UN HOTEL DANS LE CADRE DU DEFICIT FONCIER. SEPT ANS PLUS TARD, LES VICTIMES SE BATTENT CONTRE CETTE OPERATION QUI TOURNE MAL.
Evian et son beau Rivage
Exploitant de résidences de tourisme et spécialiste des opérations de défiscalisation, la société Mona Lisa a été mise en liquidation judiciaire en janvier 2010 pour une partie et en mars 2010 pour une autre partie. Quatre ans après la déconfiture de cette société basée à Aix-en-Provence, des investisseurs se trouvent encore piégés. J’en veux pour preuve la mésaventure d’une cinquantaine des particuliers ayant investi en 2007 dans la rénovation d’un établissement dans le cadre du déficit foncier : l’hôtel Beau Rivage, à Evian au bord du lac Léman. Une localisation supposée top.
« Notre mésaventure a commencé par le démarchage par les commerciaux de Mona Lisa sur nos lieux de travail, d’abord par téléphone, puis en RDV dans l’entreprise. Experts comptables, avocats, médecins, cadres d’entreprise souhaitaient plus préparer un capital retraite que défiscaliser ».
Un particulier ne payant que 3.000 euros d’impôt sur le revenu se souvient : « Dans une simulation, le commercial me promettait près de 3.900 euros de résultat, dès 2008 ; plus de 7.600 euros en 2017. Mona Lisa ferait tout à notre place, y compris la déclaration d’impôts.. Le délai de signature était toujours ultra urgent pour de sombres histoires de délais fiscaux à respecter. Bref, l’inquiétude et la méfiance était bien là, mais le commercial nous rassurait, les notaires également ». Ce mécanisme me fait penser à celui d’Apollonia, qui faisait signer ses clients dans l’urgence .
UNE SOCIETTE ECRAN ENTRE EN SCENE
« Une assemblée générale a été provoquée en décembre 2007 à Evian en présence d’une société ayant acheté l’hôtel et le revendait à la découpe à chaque copropriétaire« . Cette AG entérine une société comme syndic ». Une somme de 50.000 euros lui est octroyée et elle est autorisée à reverser 95% des sommes des travaux au 1er avril 2008, pour les parties communes (travaux votés pour 2.222.000 euros. Ces 95% ont donc été versés alors que seulement 30% des travaux été effectués lors de leur arrêt définitif».
Depuis cette date, le bâtiment est déblayé, et hors d’eau/hors d’air
« Le mécanisme des 95% fut le même pour les parties privatives. Les 48 copropriétaires (49 lots) ont été victimes du mécanisme bien rôdé entre MONA LISA et son étude notariale » me signalent les victimes.
LA DECONFITURE DE MONA LISA
Le 19 mars 2009, année prévue de l’achèvement des travaux, le syndic informait les copropriétaires par voie LRAR de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de Mona Lisa.
Suite à 252.000 de travaux impayés, deux entreprises assignent Mona Lisa en juin 2009.
« Nous découvrions le château de cartes qui s’effondrait jour après jour. Il nous aura fallu plus de 2 ans pour réunir toutes les informations concernant notre projet, le timing des faits, ce dont nous étions propriétaires, etc…..En revanche, nous avions vite compris que les 2 emprunts contractés devraient être assumés pendant longtemps sans avoir de contrepartie financière en face.
Comme dans le cadre du scandale d’Apollonia, les situations personnelles peuvent devenir dramatiques : un copropriétaire a du retourner vivre chez ses parents, un autre décédé entre-temps à fait hériter sa fille de ce cadeau empoisonné.
Suite à l’expertise judiciaire du bâtiment et des travaux réalisés et restant à réaliser, le coût total des indemnités est estimé à plus de 5 millions d’euros (total des parties privatives et communes). L’enjeu est majeur ».
UNE PROCEDURE EN COURS
Absence d’assurance dommages-ouvrage, manquement d’obligation de conseil du notaire sur la possibilité de défaillance de Mona Lisa, les chefs d’accusation sont nombreux. En attendant, les victimes sont confrontées à la situation suivante :
– remboursement de deux emprunts (1 pour l’achat de la chambre et pour les travaux d’entretien, 1 autre pour les travaux de rénovation), pour un montant d’environ 1.000 euros par mois ;
– paiement d’onéreux frais de procédure et d’expertise ;
– impossibilité de revendre une chambre qui en l’état n’a strictement aucune valeur ;
– incapacité d’investir de nouveau dans la relance des travaux pour mettre en gérance le bien
– redressement fiscal en raison de la non location du bien
– nécessité de trouver un intervenant prêt à investir dans les travaux et dans la gestion de l’hôtel afin de redonner le droit aux copropriétaires au principe de déficit foncier
En 2010, le préjudice de chaque copropriétaire a été évalué à plus de 100.000 euros par lot, hors parties communes. A ce jour, il a dû augmenter sérieusement.
RESIDENCES URBAINES : APPART CITY DANS LE GIRON DE PARK SUITES
Publié : avril 17, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Andira, Appart'City, Park&Suites, résidences d'affaires 11 CommentairesEn procédant à l’acquisition de son concurrent Appart’City, Park & Suites devient le leader français des appart-hôtels. Il lui reste à combler ses retards de loyers.
Attendue depuis quelques mois, l’opération d’acquisition d’Appart’City (du groupe GFE) par leGroupe Park&Suites a été officialisée début avril. Elle a été financée par l’entrée au capital du Groupe, d’Equistone Partners Europe, à hauteur de 40%, venant ainsi renforcer les capitaux propres de la nouvelle entité.
Constitué de plus de 130 établissements, ce nouvel acteur joue la carte de la complémentarité sur le plan territorial comme sur celui du positionnement. « L’ensemble des appart-hôtels a vocation à passer pour les gammes, 2 et 3 étoiles sous l’enseigne Appart’City, la gamme 4 étoiles conservera quant à elle la marque Park&Suites » me confie un professionnel. Voilà pour les annonces officielles.
Quid de retards de loyers ?
Sinon j’apprends que Patrice Cavalier, Président de la Holding M Finance et fondateur de la marque Park&Suites, « est un homme discret, qui n’aime pas parler aux journalistes ». Ce dirigeant assure que les retards de loyers n’ont jamais excédé un trimestre sur la totalité du parc. Et de poursuivre « Nous avons financé cette opération (le rachat d’Appart City) afin d’avoir un fonds de roulement qui nous permette d’être à jour sur nos loyers ».
Des victimes d’Apollonia connaissent déjà cet opérateur. Des investisseurs plus récents ont eux aussi affaire à cet opérateur. Il lui reste à honorer ses loyers en temps et en heure. C’est le souhait des adhérents de ANDIRA
Association Nationale de Défense des Investisseurs Privés en Résidence d’Affaires –
Chers lecteurs du blog et investisseurs dans ces résidences urbaines, MERCI DE VOTRE FIDELITE. Témoignez ici sur la régularité du paiement des loyers du nouveau groupe.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Vos derniers commentaires