RESIDENCES DE TOURISME A LA MONTAGNE : HALTE ?
Publié : mai 4, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Censi-Bouvard, montagne, résidence de tourisme, Sénat 10 Commentaires
SUPPRIMER LES INCITATIONS FISCALES A L’ INVESTISSEMENT LOCATIF DANS L’ IMMOBILIER DE LOISIR NEUF, UNE PROPOSITION DE DEUX SENATEURS
Sans faire de politique sur mon blog, je viens de prendre connaissance du récent rapport sénatorial consacré à « L’avenir de la montagne » rédigé par un UMP et un PS. Intitulé « Patrimoine naturel de la montagne: concilier protection et développement », ce rapport consacre un chapitre aux « difficultés de l’immobilier touristique en montagne’.
Ces deux sénateurs pointent le régime Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. « Ce dispositif est proposé comme un investissement locatif sûr pour les propriétaires : en achetant dans une résidence de tourisme classée, ils ont pu bénéficier d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement d’affecter leur bien à la location pendant une durée de neuf ans ».
Stimulés par une défiscalisation incitative, les programmes neufs destinés aux investisseurs se sont tellement multipliés, qu’une surproduction de résidences de tourisme touche de nombreuses stations de montagne.
« À l’échéance règlementaire des baux à un horizon de neuf à douze ans, ce sont des logements susceptibles de sortir du marché locatif. La poursuite du développement immobilier des stations à travers ce dispositif contribue mécaniquement à réamorcer régulièrement des besoins en hébergements neufs » poursuivent les rapporteurs.
Un parc immobilier vieillissant en altitude
Face à cette offre de logements neufs, il existe un parc immobilier vieillissant. Même s’ils sont bien localisés, la plupart des grands ensembles d’immeubles collectifs construits dans les années 1960-70 « sont aujourd’hui dégradés en raison de leur âge, d’un entretien insuffisant, d’une location intensive et d’une qualité parfois médiocre de la construction et des matériaux utilisés.
Très développés dans ces grands ensembles immobiliers, les systèmes de copropriété ont freiné à l’entretien des parties communes, l’ensemble des propriétaires ne parvenant pas à se mettre d’accord pour entreprendre des opérations d’entretien et de rénovation jugées trop coûteuses ».
Et surtout, l’offre locative est en inadéquation et la demande, compte tenu des attentes des visiteurs. Les espaces « cages à lapin » où l’on loge six à huit vacanciers dans 30 m2 n’ont plus la cote. Depuis une vingtaine d’années déjà, j’ai vu de rares initiatives en altitude pour réunir ces « cellules ». D’où l’impérative nécessite de rénover l’immobilier de loisir en montagne. Et ce, pour éviter un rythme de construction trop élevé au détriment des espaces naturels, constituer une source de travaux non délocalisables pour les entreprises et répondre aux attentes nouvelles de la clientèle française et étrangère.
La fin des avantages fiscaux dans le neuf géré ?
Les rapporteurs énoncent deux propositions : « Supprimer les incitations fiscales à l’investissement locatif dans l’immobilier de loisir neuf, et instaurer un dispositif fiscal incitant à la réhabilitation du parc locatif existant, sous la condition d’une obligation de mise en location d’une durée au moins égale à quinze ans ».
Dans leur rapport, ils mettent l’accent sur les aléas du bail commercial largement développés dans mon blog. A ce propos, je vous invite à consulter notamment le billet sur Vignec, une résidence auto gérée.
Sans oublier « le risque d’une confiscation par le promoteur et/ou le professionnel de l’immobilier du gain de l’avantage fiscal par une majoration du prix de vente de l’immeuble et/ou l’exigence de commissions importantes. Et enfin le développement de la construction de petites surfaces, aux prix accessibles afin de solvabiliser les investisseurs, au contraire des attentes actuelles de la clientèle ».
QUE PENSEZ-VOUS DES PROPOSITIONS DE CES SENATEURS ? REAGISSEZ SUR MON BLOG ICI ;
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
Surprenant que deux sénateurs de bord opposé se penchent sur les problèmes de l’immobilier touristique en montagne. C’est sur qu’il faut rénover les appartements « mouchoir de poche » des immeubles anciens dans les stations de sports d’hiver. Continuez votre travail d’investigation. Bravo pour votre courage.
Cela me parait une bonne analyse des dérives des cadeaux fiscaux qui finalement ne profitent qu’aux promoteurs et aux intermédiaires. Et malheureusement ce n’est pas vrai que pour les résidences touristiques de montagne!
Cher Internaute
A quels autres placements faites-vous allusion?
Je suis très dubidatif quant à la suite que sera donné à ce rapport « d’INFORMATION »qui fait 143 pages
PATRIMOINE NATUREL DE LA MONTAGNE : CONCILIER PROTECTION ET DÉVELOPPEMENT
Commission du développement durable, des infrastructures, de l’équipement et de l’aménagement du territoire
Rapport d’information n° 384 (2013-2014) présenté par
Hélène Masson-Maret (UMP – Alpes-Maritimes) et André Vairetto (SOC – Savoie)
Plus une synthèse de 4 pages concernant 53 propositions dont la N°47 pour ce qui nous concerne
Si l’intention est louable pour la suppression de la Loi « Censi –Bouvard » sachant que celle-ci se termine le 31/12/2016., le temps qu’elle soit proposée dans la prochaine Loi de Finance, débattue et acceptée, qu’il y a eu un « changement de gouvernement » 2017 sera bientôt là !!avec d’autres élections. Etc etc…. LA DATE SERA DEPASSEE.
ET SURTOUT quand on lit les conclusions en réponse à ce travail de fond qui a été fait par les commissions.
Nous avons l’impression désagréable d’entendre : » Vous avez effectué un bon travail ! Bravo, on vous remercie, il y a de bonnes idées !
Mais on en reste là, suite au prochain épisode………..
Voici ce paragraphe qui résume tout :
CONCLUSION
« Je sais que beaucoup d’acteurs de la montagne estiment qu’ils serait utile de réviser ou d’actualiser la loi Montagne. »
Près de trente ans après son adoption, la loi Montagne du 9 janvier 1985 ne se présente pas comme un texte « indépassable », mais demeure, par les principes qu’elle a posés, le socle toujours pertinent de tous les développements ultérieurs de la politique de la montagne.
S’il était justifié, en 1985, de mettre en avant les « handicaps » des territoires de montagne pour faire jouer la solidarité nationale en leur faveur, il apparaît non moins justifié de mettre en avant, en 2014, les multiples ressources de ces territoires, qui ont su retrouver ou préserver leur dynamisme pour les mettre au service de la collectivité nationale toute entière.
Les deux axes du développement et de la protection autour desquels ce texte fondateur s’organise, apparaissent aujourd’hui comme une heureuse anticipation de la problématique du développement durable, devenue une priorité nationale depuis le « Grenelle de l’environnement ».
Ces axes guident de manière équilibrée tous les aspects de la politique de la montagne, et particulièrement ceux relatifs à la mise en valeur et à la sauvegarde de l’environnement des terres d’altitude.
La beauté des paysages, la variété de la faune et de la flore, l’abondance des ressources du patrimoine naturel de la montagne, font de celui-ci un véritable « trésor national », dont les richesses s’offrent aujourd’hui à tout un chacun, mais doivent aussi, par-delà les aléas du changement climatique, pouvoir être transmises aux générations futures
Le constat est tout à fait exact.
Parc immobilier obsolète et non conforme à la clientèle de notre époque
Des projets neufs souvent décriés par des locaux ou associations soucieuses de l environnement
La solution consisterait effectivement dans le soutien financier (via incitation fiscale) à la rénovation en passant par le rassemblement de plusieurs lots afin de moderniser ce parc présent et « gênant »
Nous avons tous en tête des barres d’immeubles en montagne que l’on rêverait voir rénové.
La Plagne Belle Combe , Val Claret, Flaine, Arcs 1600…
A voir, mais a priori très bonne initiative.
Bonjour,
Concernant les logements de montagne, il en faut pour tout le monde: ceux, qui cherchent des petites surfaces pas chères, ceux, qui veulent des grandes surfaces, du luxe, du moyen gamme et du 1er prix. Le Censi-Bouvard, ça vaut pas un clou, autant le supprimer pour un système plus intelligent.
Le problème supplémentaire des sénateurs français (rien à voir avec le sénat US) est qu’ils ne semblent rien connaitre du marché de la montagne.
Si on veut tuer ce tourisme, on peut leur confier le dossier.
Bien entendu, il serait indispensable de rénover les anciennes résidences. Mais pas avec la technique de l’ENA: deshabiller Pierre pour habiller Paul.
Faire des lois intelligentes, c’est faire de telle sorte, que TOUS en profitent: donc qu’on ait des petites surfaces, des moyennes surfaces et des grandes surfaces. La difficulté est de trouver le bon EQUILIBRE.
Salutations
Bonjour,
Pour répondre clairement à votre question :
OUI ! IL FAUT CESSER TOUTE DEFISCALISATION IMMOBILIERE
Au moins le temps de moraliser le marché immobilier; car aujourd’hui, quand bien même il y a un avantage fiscal,
Celui qui est TOUJOURS LE PERDANT A L’ARRIVEE, c’est le particulier :
– A l’achat : le bien vendu est surfacturé au M2 par le promoteur, qui se prend pour lui l’équivalent de
La défiscalisation que vous allez en retirer.
– A l’usage : le particulier est encore lésé : nous l’avons vu et le voyons encore avec les exploitants de résidences de tourisme
(A venir pour les EPHAD) : baisse des loyers aussi
– Au terme : lorsqu’on est tenu par un bail commercial, il y a l’indemnité d’éviction que la plupart des propriétaires méconnaissent :
car notaires, intermédiaires de vente et exploitants se sont bien gardés de soulever un sujet qui rebuterait l’acquéreur au moment de signer.
Au terme de l’engagement de location exigé par la défiscalisation, et pour ceux souhaitant revendre, il y a souvent une moins-value à la clé;
De nombreux propriétaires revendent en même temps. D’où une forte concurrence et une offre surabondante dans certains secteurs. De plus les, logements sont « usés » par l’exploitation.
PLUS DE DEFISCALISATION TANT QUE LE MENAGE NE SERA PAS FAIT
Régulièrement le particulier est non seulement démuni face à ces situations. Mais il n’est pas soutenu, PAS PROTEGE DU TOUT !
Le politique fait lâ’objet de lobbyings de la part des promoteurs, les tribunaux de commerce prennent des mesures en faveur
de sociétés soi-disant en difficulté.
Que retenir? surfacturation + baisse de loyer + indemnité d’éviction + moins-value
Avec des frais fixes : charges de remboursement, entretien ,ennuis, procédures, temps passé..
Aujourd’hui un bien immobilier en défiscalisation revient bien cher.
Luc SENEZ
Président de l’Association des propriétaires
LES CHALETS DE WENGEN
Bonjour. Pour info. Concernant l‘investissement Park & Suites d’Aix, au 7 avril 2014 nous sommes toujours en attente du loyer du dernier trimestre 2013 et bien évidemment du premier 2014. Et ce, malgré un courrier datant de plusieurs semaines nous assurant le règlement. Cordialement Pierre Blanchard E
Ce projet est très intéressant. Il n’est pas acceptable de continuer à créer des futures résidences à problèmes (du fait de la vente avec des loyers « garantis » intenables et des fonds de concours).
Il semble effectivement plus adapté de réfléchir à une rénovation du parc existant, afin de s’adapter à la demande actuelle et de conserver un patrimoine valorisé et valorisant pour la localité.
Il ne faut pas laisser proliférer les lits froids dans des résidences souvent en coeur de station. Je rejoins les propos de M Luc Senez plus haut: assainissons d’abord l’existant et rendons le pèréne.
Le système a prévu la création de résidences, mais n’a pas prévu la sortie du système. Ou son évolution, qui doit être globale. D’où la nécessité de considérer la mise à niveau des biens locatifs, mais également leur mode de gestion : réforme du bail commercial.
Le maintien du dispositif CENSI BOUVARD tel qu’il est aujourd’hui est difficilement justifiable au vu du nombre d’échecs récents du dispositif. Il est très regrettable que ce dispositif s’étende aux résidences autres (étudiantes, résidences senior…) il y a encore beaucoup de travail … et la FNAPRT entend bien travailler également la dessus.
Merci pour votre réaction. A coté du dispositif Censi-Bouvard, il existe le régime du Loueur en meublé non professionnel assorti de l’amortissement du bien immobilier.