LES RESIDENCES DE TOURISME EN QUESTION
Publié : février 23, 2015 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: ICC, IRL, résidence de tourisme, SNRT 9 CommentairesQUAND LE SYNDICAT NATIONAL DES RESIDENCES DE TOURISME REAGIT SUR MON BLOG.
Vive la transparence
Désolée, depuis le scoop sur la recapitalisation de deux exploitants, j’ai tardé pour alimenter mon blog. Mais j’ai donné la priorité à mes collaborations journalistiques! A travers mes billets reprenant de nombreux témoignages de propriétaires mécontents, j’essaie de démêler les difficultés liées au marché de la résidence gérée.
Dans un souci de transparence, je vous fais part de la réaction du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme). Voici son message : « Avec l’impartialité qui est la vôtre, peut-être pourriez-vous, mettre en perspective leurs doléances : la FNPART ( fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) a 5 000 membres, la FEDERS 2 000. Ces 7 000 propriétaires ne sont pas tous victimes, certains s’associent par prudence car ils ont entendu parler de problèmes dans la profession, d’après la FNPART. Par ailleurs la profession compte environ 130 000 propriétaires. On ne parle jamais des 123 000 propriétaires contents ». Je me réjouis que des propriétaires soient satisfaits de leur placement. Sur ce total, seulement 76.000 baux sont déjà renouvelés, et le solde devrait l’être dans les prochaines années. Même si le gestionnaire tient la route, et n’a aucun accident de parcours pendant les neuf premières années du bail, des mauvaises surprises lors du renouvellement du bail. A suivre donc.
CHANGEMENT D’INDICE POUR REVALORISER LES LOYERS
Autre remarque du SNRT : « Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. Et lorsqu’on fait un calcul de rentabilité sur 18 ans cela reste souvent très correct ». Certes, c’est pour cette raison que les renouvellements de baux s’effectuent sur la base de l’indice de référence des loyers, l’IRL, nettement plus sage que le fameux ICC qui a flambé. Mais le bat blesse également au niveau des travaux à financer. Sans doute, ce type de placement a-t-il été présenté comme garanti. Une preuve qu’il a été mal vendu.
Enfin je comprends difficilement que dans l’immobilier géré, le propriétaire bailleur soit pieds et mains liés à l’exploitant, son locataire ! Une situation quasiment inverse à celle prévalant sur le marché de l’immobilier non géré.
FAITES NOUS PART DE VOS AVIS EN REAGISSANT SUR MON BLOG.
RESIDENCES DE TOURISME : RECAPITALISATION DE 2 EXPLOITANTS
Publié : février 6, 2015 Classé dans : Uncategorized 4 CommentairesSociétés exploitant des résidences de tourisme, Odalys et CGH renforcent leurs fonds de roulement. Le point sur ces deux schémas différents visant à sécuriser les investisseurs.
Pour faire face aux remous de la conjoncture, deux exploitants de résidences de tourisme renforcent leurs fonds propres.
L’an dernier, un fonds d’investissement devait entrer dans le capital d’ Odalys. D’après notre confrère des Echos, c’est finalement la maison mère, la Financière Duval qui injectera 25 millions d’euros d’argent frais auprès de sa filiale d’exploitation, pilotant 190 résidences de tourisme regroupant 75.000 lits. « Avec cette opération financière, espérons que les retards de paiement de loyers s’achèvent » me confient des copropriétaires- investisseurs.
Renforcement des fonds propres du groupe MGM
D’autre part, le fonds Ekkio Capital vient de prendre une participation dans le capital du groupe MGM. Et ce, à deux niveaux, en s’invitant au capital de CGH (Compagnie de gestion d’hôtelière) qui exploite à la montagne, 28 résidences de tourisme totalisant 2000 appartements et 10.000 lits. En 2014, CGH a réalisé un chiffre d’affaires de 35 millions d’euros.
Dans cette opération de capital développement, le fonds Ekkio prend également une participation dans la filiale de promotion de ce groupe, MGM Construction. Le chiffre d’affaires de ce promoteur spécialisé dans les résidences de montagne a certes baissé en 2014 à 80 millions d’euros, contre 100 millions en 2013.
« Désormais, notre modèle économique se base sur la construction annuelle d’environ 160 appartements en résidence de tourisme et 40 en résidence principale. Dans le cadre de ce partenariat stratégique, ce fonds d’investissement accompagnera nos différentes opérations de promotion dans des proportions variables en fonction de la taille des projets, afin de conserver certains logements à travers une foncière » m’explique David Giraud, Président du groupe MGM.
Tout en maintenant le cap des résidences 4 étoiles, le groupe MGM a cédé ses deux hôtels à Tignes en 2014.
BONS PLANS A BRATISLAVA
Publié : février 1, 2015 Classé dans : Art, Famille, Vins, voyages | Tags: Bratislava, morphopsychologie, Philharmonie, Slovaquie, Théatre national Slovaque Commentaires fermés sur BONS PLANS A BRATISLAVAAvec sa vieille ville aux allures de Prague et son opéra de réputation internationale, Brastilava est une destination idéale pour une escapade.
Après Berlin, cette fois je vous emmène dans les Carpates à Brastilava. Traversée par le Danube, je suis vraiment restée sous le charme de la capitale de la Slovaquie, située à la frontière de l’Autriche et de la Hongrie et à proximité de la République Tchèque.
Se limitant souvent à une escale de croisière sur le Danube, elle mérite quelques jours de visite. Bien sûr, évitez la haute saison où la foule déversée par des bateaux doit se presser dans ses ruelles pavées. Dans le centre historique de Stare Mesto, j’ai admiré son ancien hôtel de ville dont la partie la plus ancienne remonte au XVI° siècle, , ses maisons aux teintes pastel et ses églises baroques.
De style art Nouveau, l’Eglise Sainte-Elisabeth arbore des teintes bleutées. Pour la visite des musées, je vous renvoie aux guides touristiques.
Une destination musicale
Si vous êtes mélomane, je vous recommande le Théâtre National Slovaque. Dans ses deux bâtiments – l’un de facture classique et un autre d’architecture contemporaine- il accueille une belle programmation d’opéras, notamment la Traviata, Don Juan. A deux pas, la Philharmonie.
A Brastislava, en rencontrant Silvie Chaldek, j’ai également découvert la morphopsychologie. Utilisée à titre personnel ou professionnel (pour le recrutement de collaborateurs), cette méthode cherche des correspondances entre la morphologie des traits du visage et la psychologie d’un individu. Etonnant. La médecine chinoise recourt à la « lecture » du visage pour dresser un diagnostic.
Conseils pratiques
Pour vous rendre à Bratislava par avion, deux grandes solutions pour les parisiens : un vol direct avec Ryanair au départ de Beauvais, ou un vol jusqu’à Vienne au départ de Paris. Puis liaison en bus ou train ou encore taxi jusqu’à Brastilava (64 km). En saison, un hydrofoil relie Vienne à Brastilava.
Même si ce pays a adopté l’euro, ses prix sont ultra compétitifs : moins de 10 euros pour un menu, des places d’Opéra pour le tarif des cinémas sur les Champs Elysées. C’est parfaitement possible de réserver des places directement sur leur site, en vous rendant sur leur version en anglais.
Pour l’hébergement, vous trouverez de beaux hôtels, des chambres d’hôtes très sympathiques et des cafés branchés. Ne manquez pas les vins slovaques de qualité.
RESIDENCE DE TOURISME : PRIVILEGE DANS LE GIRON DE LAGRANGE
Publié : janvier 18, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Lagrange, LP Promotion, Privilège Hotels resort, Résitel, Soderev 2 Commentaires
En moins de 10 ans, des investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un placement immobilier supposé pérenne.
Opération de croissance externe dans le monde de la gestion des résidences de tourisme. Le Groupe Lagrange comptant un peu plus de 30.000 lits sous gestion, vient de racheter la société (PHR) Privilège Hôtels & Resorts, qui gère environ 4.000 lits. Une manière d’augmenter son parc sous gestion d’un bon dixième. L’opération se serait conclue au 1er janvier 2015 par le biais de la SMAS (Sainte Maxime, Argentière et Les Saisies) une filiale de la nébuleuse Lagrange.
Je vous signale que PHR avait été lancé en 2005 par le groupe LP Promotion, basé à Toulouse. Membre de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), LP Promotion avait été associé avec le groupe Lagrange au début des années 2000. « LP Promotion construisait, Lagrange commercialisait les lots et les gérait. En 2005, cette association a pris fin et nous avons décidé de mettre en place une structure de gestion » se souvient un proche du dossier. Avec cette cession, LP Promotion marque son souhait de se recentrer sur son métier de base, à savoir la promotion. Sa filiale de gestion était très présente en Maurienne avec des résidences notamment à Valmenier, Val Cenis et St Sorlin.
Quelle incidence pour les investisseurs ?
Les cessations d’activité partielle décidées par le Tribunal de commerce en 2013 pour Résitel et Soderev, restent de mauvais souvenirs pour les copropriétaires. Aujourd’hui ils redoutent de passer sous la coupe du Groupe Lagrange, pour la gestion de leurs biens.
« Nous sommes propriétaires d’un appartement à VALMEINIER (73) sous le régime DEMESSINE en ZRR. Au départ, en 2006 la gestion de la résidence de tourisme était assurée par Résid-Hotel (les frères MULKO à MOUGINS 06). Au bout de la 3° année d’exploitation (2009), survint le scénario habituel : proposition d’une baisse de loyer etc…Nous avons alors été vendus à QUIETUDE groupe lui-même déjà en difficulté qui a déposé le bilan 3 mois après.Après la résiliation de notre bail commercial, nous avons trouvé nous même un repreneur : le groupe P.H.R (Privilège Hotel Resort 31000) filiale du groupe LP PROMOTION . Bingo ! : PHR vient d’être repris par LAGRANGE ! » me confient des investisseurs privés.
Faisons les comptes : entre 2006 et 2015, soit en moins de 10 ans, ces investisseurs ont déjà eu affaire avec 4 exploitants. Un incroyable taux de rotation pour un investissement immobilier supposé pérenne.
Payer le solde de TVA au fisc
A Valmenier et ailleurs, certains copropriétaires détenaient également un bien dans une autre résidence de tourisme gérée par Lagrange. Pour ne plus être à la merci d’exploitants indélicats, qui diminuent leurs loyers de 30% lors du renouvellement du bail commercial, certains ont préféré récupérer la pleine disposition de leur appartement. Le délai de détention pour le maintien des avantages fiscaux ayant été franchi, il ne leur restait qu’à régler à l’administration fiscale le reliquat de TVA. Cette solution au moins le mérite de la tranquillité.
Je vous rappelle que l’exonération de la TVA relative à l’investissement dans une résidence de tourisme, nécessite de conserver son bien pendant 20 ans.
RACHAT DE PHR PAR LAGRANGE, REMBOURSEMENT DE LA TVA AU FISC, RETARDS DE LOYERS: REAGISSEZ ICI SUR MON BLOG. EN ATTENDANT, MERCI DE VOTRE FIDELITE.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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