RESIDENCE DE TOURISME : LA TRILOGIE DE FONT ROMEU
Publié : septembre 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: autogestion, Font Romeu, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel 6 CommentairesTrois vitesses : dans le dossier Résitel qui fera l’objet d’une audience au tribunal de commerce fin septembre, la situation ubuesque de la résidence de tourisme de Font Romeu sera évoquée.
Font Romeu, station des Pyrénées Orientales, durant l’été
« Le cocktail des champions »: les bienfaits reconnus de l’entraînement en altitude (1800m), des conditions climatiques exceptionnelles et bien sur des installations sportives et structures d’accueil complètes » signale le site de l’office du tourisme de Font-Romeu.
Mais la plupart des particuliers ayant investi dans la résidence implantée dans cette station sportive et gérée par Résitel, une filiale du groupe Lagrange, gardent plutôt un mauvais souvenir de leur opération.
Au bout de quelques mois d’exploitation, Résitel leur faisait savoir que la résidence comptant cent appartements n’était pas rentable avec les loyers d’origine. Pour la « sauver », seule une baisse de loyer de 60% pouvait déboucher sur un retour à l’équilibre.
Face à ces difficultés d’exploitation, les propriétaires se sont retrouvés dans trois camps.
° « Les privilégiés bénéficiant d’une caution spécifique de la société Lagrange gestion Luxembourg, qui les assure du bon paiement des loyers au niveau initial » me confie un proche du dossier. Par conséquent, Résitel n’a pas proposé d’avenant aux cautionnés. (18 propriétaires).
° Les « conciliants » ou propriétaires ayant accepté de signer assorti d’une baisse moyenne de 50% par rapport au loyer initial (34 propriétaires). Ils ont accepté ces nouvelles conditions pour préserver leurs avantages fiscaux. Toutefois 12 d’entre eux ont déjà signifié à Résitel, qu’ils ne renouvelleraient pas leur avenant au 1er avril 2014.
° Les « récalcitrants » ayant refusé de signer l’avenant (48 propriétaires). Une fois que les 12 avenantés ne renouvelant pas leur bail au 1er avril 2014 les auront rejoints, leur nombre atteindra 60. Ils ont emprunté le chemin de l’autogestion en traitant avec un mandataire extérieur.
Au-delà des relations avec l’exploitant, se profilent l’éventuelle remise en cause des avantages fiscaux des investisseurs. Aux yeux du fisc, le statut d’autogestion n’est accordé que lorsque 50% des copropriétaires (soit 50 particuliers) créent leur propre société de gestion. A ce jour ils ne sont que 48 et Résitel n’accepte de renoncer par anticipation à l’exploitation de ces 12 lots. Faisons les comptes : 48 + 12 = 60 propriétaires pourraient maintenir leurs avantages fiscaux.
Le passif engendré par cette résidence
Pas de doute, si les contribuables venaient à perdre leurs avantages fiscaux liés à l’investissement dans cette résidence de tourisme, le passif de Résitel se verrait augmenté. « La reprise des avantages fiscaux des résiliés de Font Romeu se chiffrerait à près de 2,5 millions d’euros, soit près de 50.000 euros par investisseur » m’explique un propriétaire.
Un autre volet du passif lié à cette résidence reste à prendre en compte : celui correspondant aux loyers à échoir jusqu’au terme des baux résiliés soit un peu plus de 1,5 millions d’euros.
Les investisseurs sont loin d’être au bout de leurs peines.
FISCALITE : MONACO ATTIRE DES PATRONS BELGES
Publié : août 22, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Impôts | Tags: Belgique, France, Monaco 1 commentaireNi impôts, ni droits de succession pour les résidents monégasques. Mais les Français sont privés de ce régime fiscal.
Le Rocher de Monte Carlo
Régulièrement la France montre du doigt ses gros contribuables qui trouvent des cieux fiscaux plus cléments à l’étranger. Phénomène internationale, l’exode fiscal touche tous les pays, y compris nos voisins. Exemple, en Belgique dans un récent article du journal flamand De Tijd, et repris par RTL Belgique, j’apprends que près de 250 patrons Belges sont en exil à Monaco. Alors que les patrons français n’hésitent pas à franchir la frontière pour s’installer de l’autre coté des Ardennes pour céder leur entreprise avec un régime de taxation de plus-values adoucies.
Selon RTL Belgique, « Le choix de Monaco n’est pas tout à fait désintéressé. Les résidents fiscaux monégasques ont ce grand avantage de ne pas payer d’impôt sur le revenu, et pas de droits de succession…
Parmi les patrons ayant jeté leur dévolu sur la cité monégaque : Eddy Mercxk. L’ancien champion cycliste a créé et commercialisé sa propre marque de vélo jusqu’en 2008.
Mais attention, pour se domicilier à l’étranger en toute légalité, il y a des règles à respecter. On va examiner si le centre de votre vie professionnelle se situe ici ou la-bas, si le centre de votre vie familiale se situe en Belgique ou plutôt la-bas..
Comment l’administration effectue ses contrôles?
… Si un entrepreneur réside plus de 183 jours en Belgique par an, il sera alors considéré comme un résident fiscal belge. Et pour effectuer ces contrôles, l’administration fiscale ne manque pas d’imagination. « S’il est établi que vous consommez plus d’eau, de gaz ou d’électricité en Belgique qu’à Monaco, c’est un indice et donc vous êtes probablement plus un résident fiscal belge.
En cas de fraude, on assiste très peu à de poursuites au pénal. Le fisc belge préfère les arrangements financiers. Il réclamera les impôts dûs, des amendes et des intérêts de retard. C’est ce qui est arrivé l’an dernier à Tom Boonen. Le cycliste a dû s’acquitter de plus de 2 millions d’euros ».
Accord bilatéral entre la France et Monaco
Ce type de tracas ne peut pas concerner les Français. Certes le principe général de la fiscalité monégasque consiste en une absence totale de toute imposition directe. Mais les personnes physiques de nationalité française, qui ne pouvaient justifier de 5 ans de résidence à Monaco au 31/10/1962, sont soumises à l’impôt sur le revenu français. En dehors de la France, la Principauté n’a signé aucun accord fiscal bilatéral.
Une chose est sûre : les fiscs se font concurrence et tentent d’attirer les personnes fortunées.
Enfin je vous invite à cliquer sur le site touristique de Monte-Carlo, à partir duquel vous pouvez visualiser un plan avec une dizaine de banques dédiées à la gestion de fortune, dont certaines d’origine française. Parmi elles figurent notamment BNP Paribas Wealth Management Monaco, Société Générale Private Banking Monaco, Banque Populaire de la Côte d’Azur (BPCA), Crédit Suisse, Citi Global Wealth Management…Sur le Rocher, le tourisme fiscal reste très actif.
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RESIDENCES DE TOURISME : LE REPORTAGE DE FRANCE 2
Publié : août 16, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Vidéo | Tags: cap Estérel, Laprugne, Vignec 8 CommentairesFrance 2 vient de diffuser un long reportage sur les résidences de tourisme en mettant l’accent sur les dérives touchant les vacanciers et les investisseurs. Vidéo.
Enfin la télévision se penche sur les résidences de tourisme. Ayant vu reportage des Carnets de voyage en différé, j’ai découvert cette opération scandaleuse de Laprugne, dans l’Allier. Dans un billet ultérieur, j’étudierai ce dossier dans lequel nombre d’investisseurs privés sont « plantés ».
D’après les premières réactions des abonnés à mon blog, la réaction à ce reportage est plutôt mitigée. « L‘ensemble du bureau de notre fédération est ressorti frustré et déçu après le reportage diffusé dans Envoyé spécial hier soir. La télé restera toujours très superficielle. Il n’y a bien que la presse écrite pour aller au fond des choses » me confie Georges Guérin, Président de la FNAPRT (Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme).
Pas question pour moi de me poser en juge de paix. Les contraintes du petit écran différent de celles de la presse écrite papier ou numérique. Résultat : TV rime avec survol du sujet et traitement de l’information pour le grand public
En attendant le reportage intitulé « résidences de tourisme, miroir aux alouettes ? » a le mérite de faire la lumière sur le problème. Et donc d’intéresser d’autres journalistes par la suite… Et de toucher près de 3 millions de personnes.
Je vous invite à (re) voir ce reportage. Mon blog reste un lieu d’échanges où vous pouvez continuer de réagir par le biais des commentaires.
EXIL FISCAL : DES HERITIERS LORGNENT VERS LA SUISSE
Publié : août 10, 2013 Classé dans : Exil fiscal, Impôts, Parlement | Tags: Barnes, convention fiscale, droits de succession, France, Suisse 2 CommentairesLes héritiers seront taxés comme si le défunt, qui résidait en Suisse avait toujours vécu en France. Désormais, le droit applicable en matière de succession et d’héritage sera celui du pays de résidence des héritiers, et non celui du défunt, selon la nouvelle convention franco-suisse sur les successions.
Les rives du Léman à Genève
Nouveau coup de Trafalgar pour les détenteurs de gros patrimoines. Une nouvelle convention fiscale entre la France et la Suisse en matière de droits de succession a été signée le 11 juillet dernier par le ministre de l’Economie et des Finances Pierre Moscovici et son homologue suisse, Eveline Widmer-Schlumpf (EWS). Si elle est ratifiée par les Parlements de deux pays, elle devrait entrer en vigueur en janvier 2014. Pour bien comprendre les changements qu’elle entraînera, je vous explique la convention encore vigueur.
Actuellement Grâce à la convention fiscale bilatérale entre la France et la Suisse en matière de succession, un Français fortuné pouvait s’installer (fiscalement) sur les rives du lac Léman, pour réduire les impôts supportés par ses héritiers, lors de sa succession. En effet, en fonction de cet accord, les héritiers (résidant en France) étaient soumis aux droits de succession suisses pour tous les biens situés dans la Confédération. Et aux droits de succession français, pour les actifs encore restés en France.
En vertu de ce sacro principe de répartition de l’impôt, la facture à régler aux fiscs était sérieusement allégée. Côté Français, les exilés fiscaux s’organisaient pour détenir le minimum de biens dans l’Hexagone. Côté helvétique, dans la plupart des cantons, les droits de succession sont minimes, voire nuls.
Pas de doute, cette convention instaurée en 1953, avait incité certains Français fortunés à s’établir en Suisse en particulier. Et ce, pour prendre leur retraite, une fois leur entreprise cédée.
Demain Le principe de la répartition disparaît, selon le nouvel accord finalisé le 11 juillet dernier prévoit tout bonnement. S’ils résident toujours en France, les héritiers supporteront les droits de succession français sur tout le patrimoine du défunt. A savoir sur ses biens situés en France, mais également sur ceux situés dans la Confédération. Résultat : pour une succession importante en ligne directe, on pourra ainsi passer d’une imposition quasiment nulle, à une amputation de 45 % du patrimoine transmis.
« L’imposition par la France des biens immobiliers situés en Suisse est assez surprenante, car contraire aux principes généralement acceptés en matière de taxation internationale. EWS peut signer…mais le parlement, voire un référendum en décidera. » me confie un avocat genevois. Les cantons accueillant les Français « au forfait » (Genève, Vaud, Valais, Jura…) risquent de ne pas ratifier cet accord.
Unique sur le Léman : pied dans l’eau de prestige (source Barnes)
La solution pour les héritiers
En attendant, comme les héritiers résidant en France seront taxés comme si le défunt avait toujours vécu en France, ils sont réellement tenter de s’exiler eux aussi en Suisse. « Depuis plusieurs semaines, nos agences suisses reçoivent des demandes depuis la France. Les intéressés se renseignent sur la situation du marché immobilier helvétique avec l’idée de s’installer ici. Ce ne sera évidemment pas possible pour tous les candidats à l’exil car conditions d’immigration en Suisse sont strictes et l’achat de propriétés par les étrangers reste réglementé » m’explique Thibault de Saint Vincent, à la tête de Barnes, un réseau d’immobilier de prestige.
La nouvelle convention risque donc d’avoir un effet pervers sur les finances publiques françaises et encourager l’exil fiscal. Loin de rapporter davantage, elle risque au contraire de vider un peu plus les caisses de l’Etat.
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BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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