RESIDENCES DE TOURISME : LA MORALISATION EN VUE ?
Publié : octobre 9, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements, Uncategorized | Tags: DGCCRF, FNAPRT, SNRT 10 CommentairesLES PROFESSIONNELS DU SECTEUR DES RESIDENCES DE TOURISME SERONT BIENTOT CONTROLES PAR LA DGCCRF, LA DIRECTION GENERALE DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA REPRESSION DES FRAUDES
Quand le placement plaisir tourne mal
Quasiment chaque semaine, je suis contactée à travers mon blog, par un investisseur en résidence de tourisme, confronté à de sérieuses difficultés. Le scénario se répète : « Notre exploitant nous a fait subir des baisses drastiques de loyer et une augmentation des charges de copropriété ». Son de cloche proche de la part d’une banque, qui ne commercialise plus de l’immobilier géré à la suite des problèmes rencontrés par ses clients.
DE SERIEUX RISQUES FINANCIERS
Au vu des difficultés constatées, la sous-direction du tourisme, en co-pilotage avec la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, vient de mettre en place un groupe de travail . Sa mission : analyser l’existant et étudier les évolutions pertinentes à apporter à la réglementation actuelle. Un constat s’impose : le secteur des résidences de tourisme représente un secteur-clé de l’hébergement touristique. Mais l’investissement dans ce domaine peut s’accompagner de risques financiers pour les propriétaires-investisseurs, que ces derniers ont parfois du mal à appréhender.
L’information préalable du consommateur, tel est le thème de la première réunion, qui sous l’égide des Pouvoirs publics, comprendra des professionnels réunis au sein du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et des investisseurs représentés par la Fédération Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme et Résidences Gérées (FNAPRT).
INFORMER AU PREALABLE L’ INVESTISSEUR
Dans mon prochain billet, je vous ferai part des propositions de la (FNAPRT) regroupant près d’une centaine de résidences de tourisme en difficultés, ce qui représente près de 9000 logements détenus par des investisseurs souvent en litige avec leurs exploitants, pour améliorer l’information préalable de l’investisseur.
Bien immobilier, défiscalisation, TVA, bail commercial, classement... quelles informations indispensables auriez-vous souhaité connaître avant d’investir dans une résidence de tourisme ? Répondez ici en réagissant à ce billet.
INVESTISSEMENT LOCATIF : ATTENTION A LA DEFISCALISATION
Publié : septembre 17, 2015 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Crédit Foncier, défiscalisation, investissement locatif, Pinel Commentaires fermés sur INVESTISSEMENT LOCATIF : ATTENTION A LA DEFISCALISATIONDéfiscaliser, se procurer un complément de retraite, constituer un patrimoine, voici les attentes et les motivations des investisseurs locatifs, selon le Crédit Foncier.
Dans mon précédent billet, je vous signalais que le Pinel démarrait bien. Cette fois je me penche sur une étude réalisée par le Crédit Foncier auprès de 3 000 clients investisseurs immobiliers.
Le tiercé des motivations
En tête figure la fiscalité citée par plus de la moitié (54 %) des investisseurs dans l’immobilier locatif. D’ailleurs les trois quarts (71 %) achètent dans le neuf et seulement un quart dans l’ancien (16 %).
Attention sur les mirages de la défiscalisation : risques de surpayer son bien, de subir une vacance locative remettant en cause l’avantage fiscal. Des investissements dans l’ancien avec le régime discret du déficit foncier me paraissent plus intéressants.
En second le souhait de disposer d’un futur complément de retraite constitue la seconde motivation des investisseurs locatifs (44 %). Encore faut-il que le placement remplisse ses promesses en termes de revenus locatifs.
En troisième position, figure la volonté de se constituer un patrimoine. C’est le cas pour 41 % des personnes interrogées affirment acquérir un bien à louer pour se constituer un patrimoine.
Le danger des investissements éloignés
Les investissements se situent surtout en l’Ile-de-France et dans les cinq régions les plus méridionales (Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Languedoc-Roussillon)
« Du fait de leur dynamise économique, ces régions concentrent 78 % des investissements locatifs réalisés par les particuliers au 1er semestre 2015 » me précise-t- au Crédit Foncier.
Le lieu d’investissement diffère selon la nature du bien.
° Dans l’ancien, le bien locatif est implanté dans le secteur géographique où réside l’investisseur. Un bon point pour maitriser le marché locatif.
° Dans le neuf, le bien locatif se situe surtout (67 %) dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur. Attention danger en achetant sur un marché que l’on ne connaît pas. Un placement immobilier n’est pas une opération financière et ne doit pas s’effectuer les yeux fermés. Mon conseil : acheter près de chez soi
Quel est le profil des investisseurs?
Le revenu annuel médian des acquéreurs reste stable depuis plusieurs années. Mais des disparités de pouvoir d’achat apparaissent selon les régions : il atteint 67 500 euros à l’échelle nationale et grimpe en Rhône-Alpes (73 600 euros), pour culminer (74 390 euros) en Ile-de-France (74 390 euros).
L’âge moyen des investisseurs ressort à 45 ans ; les plus de 40 ans représentent l’essentiel des investisseurs locatifs particuliers (72 % du total). Les trois quarts (74 %) des investisseurs vivent en couple. Ma question : ces investisseurs sont-ils déjà propriétaires de leur résidence principale ? Je pense qu’ils en sont locataires.
Les petites surfaces privilégiées
Neuf transactions sur dix portent sur des appartements, les maisons individuelles ne représentant que 10 % des opérations d’investissement locatif.
Rien de nouveau, les investisseurs se tournent surtout vers les petites surfaces (2 pièces ou studios pour plus de la moitié des investisseurs) : en moyenne de 41 m2 pour un montant d’acquisition de 160 000 euros avec de fortes disparités régionales. Plus précisément, il s’élève à 195 000 euros en Ile-de-France et de 171 000 euros en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
IMMOBILIER LOCATIF : BON DEPART POUR LE PINEL
Publié : août 28, 2015 Classé dans : Crédit, Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: dispositif Pinel, FPI Commentaires fermés sur IMMOBILIER LOCATIF : BON DEPART POUR LE PINEL
AVEC LE REGIME PINEL, LES INVESTISSEURS SEMBLENT REDECOUVRIR LES ATTRAITS DU PLACEMENT PIERRE.
La Présidente de la Fédération des Promoteurs retrouve le sourire
L’investissement locatif dans le neuf revient de loin. Alors que la loi ALUR concoctée par Cécile Duflot décourageait les investisseurs, le sérieux lifting apporté à ce dispositif par Sylvie Pinel est plus attractif. Sur les 24. 749 ventes enregistrées par les promoteurs au 1er semestre 2015, la commercialisation aux investisseurs connaît une forte hausse (+66,2%) et représente 51% du total des transactions au détail du semestre (40% au 1er semestre 2014).
UN PLACEMENT FAMILIAL
« Profitant des faibles taux d’intérêt, le dispositif Pinel renforce l’intérêt du placement pierre. Surtout les particuliers apprécient de pouvoir donner leur bien en location à ses descendants ou ascendants » me confie Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). D’ailleurs la FPI table sur environ 8.000 ventes par an, dans le cadre familial. En attendant, le volume des ventes dans une optique d’investissement retrouve un niveau comparable à celui de 2011.
Dans la pratique cette embellie concerne surtout les logements « ordinaires », comprenez les biens banalisés. En toute logique, elle devrait profiter aux logements gérés comme les résidences étudiantes pour loger un enfant ou les résidences seniors pour héberger un parent âgé. C’est loin d’être le cas, les ventes de résidences avec services (étudiants, seniors tourisme) accusant un retrait (‐4,3% au 1er semestre),
TROIS DUREES DE PLACEMENT
Avec le dispositif Pinel, il est possible d’investir sur 6, 9 ou 12 ans. En fonction de la durée de l’engagement du propriétaire bailleur, la réduction d’impôt sur le revenu se chiffre à 12%, 18% ou 21%.
En résumé Dès septembre 2014, la mise en place du dispositif Pinel a modifié la donne : s’appuyant sur un zonage actualisé durant l’été 2014, il procure donc plus de souplesse aux particuliers avec le choix de la durée conditionnant l’avantage fiscal, et possibilité de location aux ascendants/descendants. Autre bonne nouvelle : la suppression de l’encadrement des loyers (sauf à Paris et à Lille) prévu initialement par la Loi ALUR. Encore faut-il ne pas investir les yeux fermés pour éviter les mauvaises surprises.
RESIDENCE DE TOURISME : LA VALSE DES CLASSEMENTS
Publié : août 24, 2015 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Atout France, Bureau Véritas, classement, notaire, résidence de tourisme, Résitel 2 CommentairesLA VALSE DES CLASSEMENTS EST DE MISE POUR UNE RESIDENCE DE TOURISME A BAGNERES DE LUCHON. TENTATIVE D’EXPLICATIONS.
Bien être et thermalisme à Luchon dans les Pyrénées….
Les particuliers ayant réalisé en 2003 un placement de défiscalisation dans la résidence baptisée « LES PICS D’ARAN » à BAGNERES-DE-LUCHON, gardent aujourd’hui encore un gout amer de leur investissement. Surnommée « La Reine des Pyrénées » cette station thermale située en Haute Garonne draine des curistes une bonne partie de l’année. Misant sur cette réputation des investisseurs ont acheté dans une résidence de tourisme supposée être classée 3 étoiles.
A la suite des nombreuses malfaçons, elle a été classée en 2011 à 1 étoile par la préfecture. Cela signifie que la résidence n’a pas été classée de 2004 à 2011.
Les copropriétaires ont demandé à la justice une indemnisation. « Quelques jours avant l’audience, Atout France décide finalement de classer notre résidence en trois étoiles, faisant ainsi tomber toute notre argumentation, et l’indemnisation demandée » me signale la Présidente du Syndicat des copropriétaires.
DEMANDE D ANNULATION DE CE CLASSEMENT
Ne baissant pas les bras, cette énergique Présidente vient de demander à Atout France et au secrétariat au tourisme, l’annulation de ce classement. Je vous rappelle qu’à l’instar des hôtels, le classement d’une résidence de tourisme s’obtient sur la base d’une grille comprenant plusieurs critères. Comme la Présidente s’est procuré cette grille de classement, voici son commentaire « L’inspection est on ne peut plus « large » vis à vis du gestionnaire. Je vous donne les points forts :
. la résidence a UNE piscine en partie extérieure, avec un rideau au milieu . Sur la grille, elle est devenue 1 piscine intérieure + 1 piscine extérieure = 2 fois plus de points ;
. nous avons fixé au sol des 3 couloirs d’entrées (ouvertes à tous vents), un porte-vélos. C’est devenu « LOCAL A VELOS »‘
. nous avons des matelas définis « HAUTE DENSITE », mais j’ai cherché en vain cette dénomination sur l’étiquette ;
A cela s’ajoutent DES POINTS POUR L’ASCENSEUR QUI, DEPUIS LE 3ème étage, desservirait le 4ème. En fait, la résidence se compose de TROIS bâtiments de DEUX ETAGES, SANS AUCUN ASCENSEUR ! ». Manifestement, le classement a été fait à la légère. Et une visite de l’inspecteur sur site s’impose pour constater l’état de cette résidence et la déclasser.
DES MALFACONS ESTIMEES A PLUS DE 80.000 EUROS
Les déboires de copropriétaires ne s’arrêtent pas là. « Les malfaçons et les nombreuses non finitions (digicode, boîtes aux lettres, fontaine…) ont conduit le Syndicat à faire un référé à l’encontre du constructeur, de l’architecte, du notaire ayant manqué à son devoir d’information, du BUREAU VERITAS (absent, probablement). Quant au gestionnaire RESITEL, il est appelé en responsabilité par le promoteur, estimant que les problèmes viennent d’un manque d’entretien » conclut la Présidente.
Un bel exemple d’imbroglio financier. Bon courage aux copropriétaires….
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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