IMMOBILIER : QUAND LE FISC RETOQUE DES INVESTISSEURS
Publié : septembre 20, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: classement, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel, redressement fiscal, Vignec 4 CommentairesEN RAISON DE L’ABSENCE DE CLASSEMENT D’UNE RESIDENCE DE TOURISME PAR L’EXPLOITANT, LE FISC RATTRAPE LES INVESTISSEURS POUR LEUR REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU.
Un malheur arrive rarement seul. Les investisseurs dans la résidence de tourisme de Vignec (Hautes Pyrénées), située près de la station de St Lary ont été confrontés à la déconfiture de Résitel, leur gestionnaire filiale du groupe Lagrange. Grâce à leur combativité, ils sont sortis de cette mauvaise passe en reprenant en mains leur gestion. Désormais cette résidence est autogérée de manière exemplaire.
Sur le plan fiscal, les copropriétaires ont fait l’objet d’un redressement avec l’administration.
UN AVANTAGE FISCAL…
L’investissement dans une résidence de tourisme classée en ZRR (Zone de revitalisation rurale), institué par la loi Demessine en 1999, présente de nombreux avantages : possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat ; réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 25% du montant investi hors taxes, étalée sur six ans ; rentabilité locative garantie et possibilité de séjourner dans les lieux plusieurs semaines chaque année. Le hic : cette résidence n’était pas classée, comme je l’ai détaillé dans mon précédent billet.
… SI LA RESIDENCE EST CLASSEE
Pour fixer les idées, voici le cas d’un investisseur parmi d’autres. Le 13 décembre 2007, Mr X a acheté un local à usage commercial ou d’habitation et un parking pour un prix TTC de 235.792 euros. Lors de sa déclaration de revenus 2007, il a tout naturellement sollicité le bénéfice de la réduction d’impôt (article 199 decies E du code général des impôts).
REDRESSEMENT FISCAL
Le 9 décembre 2013, notre investisseur reçoit une « proposition de rectification ». Argumentation de l’administration fiscale : « le logement, pour lequel vous avez demandé le bénéfice de la réduction d’impôt au titres des investissements locatifs dans le secteur du tourisme, n’a été classé que le 19 mai 2011 ». Et de poursuivre « vous avez bénéficié à tort de la réduction d’impôt de 2007 à 2010, soit un montant de 4.167 euros chaque année (25% de 16.666 euros ».
Voyez les dates : 13 décembre 2007 et 9 décembre 2013. Le fisc ne remet pas en cause les réductions d’impôt de 2008 et 2009, en vertu la prescription fiscale : deux ans et l’année en cours. Par contre, il retoque le contribuable pour sa réduction d’impôt des années 2010 et 2011.
Pour l’année 2010, l’administration lui réclame 5.084 euros :
4.167 euros au titre de la réduction d’impôt + 500 euros d’intérêts de retard (12% par an) + 417 euros de majoration (10%).
Pour l’année 2011, en raison d’un changement de base, l’administration lui réclame 1.007 euros.
Comment un contribuable de bonne foi peut-il être redevable de près de 6.100 euros, en raison de l’amateurisme d’un exploitant qui n’a pas pris le soin de faire classer la résidence de tourisme où il a investi ? Les dizaines d’investisseurs à Vignec sont bien sûr inquiétés par le fisc.
Espérons que l’administration fiscale soit compréhensible et n’impute pas aux investisseurs un manquement dont ils ne sont absolument pas responsables. Quel est votre avis. Réagissez sur mon blog.
RESIDENCE DE TOURISME : REMISE EN CAUSE DES AVANTAGES FISCAUX
Publié : septembre 14, 2014 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: classement, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel, rectification fiscal, redressement, SNRT 2 Commentaires Double peine pour les investisseurs : baisse de loyer et remise en cause des avantages fiscaux, faute de classement de la résidence de tourisme.
Vignec, dans les Hautes Pyrénées
A ce jour j’ai rédigé un peu plus de 150 billets de blog sur les tracas financiers des investisseurs dans l’immobilier de services géré par un exploitant. Un vaste sujet d’actualité si j’en juge votre fidélité dont je vous remercie et vous invite à vous abonner gracieusement à mon blog.
Aux tracas financiers s’ajoutent des soucis avec le fisc. Pour bénéficier des avantages fiscaux, la résidence de tourisme doit faire l’objet d’un classement de la part des services de la Préfecture. L’exploitant, en l’occurrence Résitel dans le giron du groupe Lagrange dispose d’un délai de 12 mois après la mise en service de la résidence de Vignec ( Hautes Pyrénées ), pour la faire classer. Pour bien comprendre ce dossier, je vous convie à un rappel chronologique
2007-2010 : Parfaitement au courant de cette obligation, Résitel, membre du Conseil d’Administration du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a certes demandé le classement de la résidence en 3*. En l’absence d’un local d’accueil pour les clients, elle a été rejetée. Normal, imaginez-vous un hôtel sans réception.
Scandale autour du local d’accueil
2011 : un copropriétaire de Vignec est redressé par le fisc au motif que la résidence n’était pas classée. Suite à l’appel des services juridiques de Lagrange, Résitel renouvelle sa demande de classement, mais cette fois en 2*. L’objectif était d’éviter les redressements. « Afin de ne pas répéter l’échec de 2007, Résitel a aménagé le local d’accueil le temps de la visite, puis l’a supprimé, comme l’a constaté un huissier, dès que le classement a été obtenu. Ceci privait la résidence de son avenir et d’un local de service pourtant obligatoire, aussi bien dans la loi que dans le règlement de copropriété » me confie un investisseur privé. Pire : Lagrange a tenté de vendre le local d’accueil à un restaurateur en lui cachant que ce local était local d’accueil. Le restaurateur a gagné en référé.
2013-2014 : Les autres copropriétaires de Vignec reçoivent une proposition de rectification de l’administration fiscale. Je reviendrai sur le sujet dans mon prochain billet. Après avoir aménagé un local d’accueil, les investisseurs autogestionnaires obtiennent enfin le classement de leur résidence en 3*.
Une double peine
Que retenir ? « Outre avoir privé la résidence de Vignec de son indispensable local d’accueil, Résitel a demandé à ses propriétaires des baisses de loyers de 75%. Quand ceux-ci ont refusé, ce gestionnaire les a abandonnés sans local d’accueil, avec un classement 2* alors qu’ils avaient vendu un 3* » poursuit cet investisseur.
Bravo à la forte mobilisation et solidarité des propriétaires, à leur vive capacité d’adaptation, pour remettre en exploitation la résidence de Vignec . Ils doivent encore s’armer de patience pour poursuivre la procédure en cours sur le local d’accueil, le référé n’ayant pas permis de statuer. Alors que l’assignation de cette affaire a été délivrée courant 2013, elle n’a toujours pas été jugée sur le fond.
Et surtout, le litige fiscal subsiste : les copropriétaires sont redressés pour non classement de la résidence de Vignec de 2007 à 2010. Ils sont donc victimes d’une faute entièrement commise par leur exploitant d’origine. A suivre. Que pensez-vous de ces mésaventures? REAGISSEZ ICI
IMMOBILIER : PETIT TOUR DU MONDE DES PRIX
Publié : août 29, 2014 Classé dans : Exil fiscal, Immobilier, Impôts, Placements, Vidéo | Tags: Barnes, global property guide 1 commentaireSUR TOUS LES CONTINENTS, LES ACQUEREURS ETRANGERS SONT COURTISES POUR S OFFRIR UN PIED A TERRE. VOICI LES PRIX AU M2 POUR FACILITER VOTRE CHOIX
Voici un exemple de publicité, que je ne cautionne absolument pas!
Etonnant. Je rentre de Floride où j’ai visité des bureaux de vente de gratte ciels de logements. Dans ces salons confortables, j’ai constaté que des étrangers de tout horizon défilaient : canadiens, sud-américains, européens.
Pas de doute, en matière d’immobilier résidentiel, les particuliers- surtout les anglo-saxons- sélectionnent d’abord deux ou trois destinations qui les tentent, en fonction de critères plus ou moins personnels. Par exemple des parents ou amis possèdent déjà un pied à terre en dehors des frontières, la qualité de la desserte aérienne, les rapports affectifs ou/et culturels avec ce pays étranger.
Ensuite, ils n’hésitent pas à faire des comparaisons en termes de fiscalité et prix. Après une comparaison au niveau européen, j’élargis mes recherches au niveau mondial. Vous constaterez dans le tableau ci-dessous qu’un appartement vaut dix fois moins cher à Fort Lauderdale (Floride) qu’à Londres…. avec le soleil en prime!
La plupart de ces acquisitions sont payés sans emprunt.
ET SI VOUS RAISONNIEZ EN PIED CARRE!
Pour faire travailler vos méninges, je vous propose ce graphique en bâtons. » Ces données sont basées sur les prix moyens du mètre carré en 2012 et 2013 en $US pour des appartements de 120 m2 situés dans le centre des plus importantes villes de chaque pays. Et ce, que ce soit la capitale administrative et/ou financière et/ou le centre du marché locatif » m’explique-t-on chez Barnes
Sources : www.globalpropertyguide.com, Souhteast Florida Regional MLS
Et pour terminer, je vous propose d’apprécier l’accent américain de cette vidéo, consacrée à Naples. Cette station balnéaire de Floride donne sur le golfe du Mexique. En haute saison, sa population est largement multipliée par 10.
MENACE SUR LES MEUBLES TOURISTIQUES DES GRANDES VILLES
Publié : août 25, 2014 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements, voyages | Tags: EHPAD, LMNP, LMP, New-York, Paris, résidence étudiantes, résidence de tourisme, résidence seniors Commentaires fermés sur MENACE SUR LES MEUBLES TOURISTIQUES DES GRANDES VILLESA New-York comme à Paris, les mairies partent en guerre contre la location de meublés touristiques pour des durées inférieures à un mois. Le point sur les pratiques des deux côtés de l’Atlantique.
Des deux côtés de l’Atlantique, les « capitales » touristiques comme New-York et Paris semblent faire la chasse aux locations meublées de courtes durées (moins de 28 jours). J’en veux pour preuve la réponse que je viens de recevoir d’un manager d’immeubles à New-York où je cherchais une location pour quelques jours. « Mises en place depuis 2011, des restrictions légales sur ces locations de moins de 28 jours ont affecté le marché des propriétés que vous aimeriez louer. New York Council tente d’éliminer les conflits entre les immeubles de résidents permanents et les personnes louant leurs appartements aux touristes » Résultat : si des résidents permanents d’un immeuble se plaignent des gênes occasionnées (va et vient, bruit) par une location touristique dans leur immeuble, les autorités New Yorkaises mettront leur véto à cette pratique. Mon correspondant poursuit : « Nous vous garantissons de vous fournir un logement de même qualité, en cas d’interruption de l’utilisation de nos appartements une fois que votre location a débuté ». Réjouissant, s’il faut déménager au cours d’un séjour d’une petite semaine !
TOUR DE VIS A PARIS
Maintenant, je vous invite à étudier la situation à Paris où la mairie s’insurge contre la multiplication de locations de meublés. Quelques, 20.000 logements seraient soustraits du marché locatif du logement vide.
L’ile aux Cygnes à Paris et sa statue de la liberté
Pour la mairie de Paris, les locaux d’habitation loués pour une durée inférieure à 9 mois doivent faire l’objet d’un changement d’usage, si l’on se réfère aux articles L. 631-7 et L. 632-1 du code de la construction. « Ces deux articles sont applicables à Paris, dans les communes de la première couronne et dans l’ensemble des villes de plus de 200.000 habitants », me précise un avocat. Toujours pour lutter contre les meublés touristiques qui font concurrence aux hôtels, une disposition du plan local d’urbanisme (PLU) de Paris, assimile les locations meublées de courte durée à des hébergements hôteliers. A ce titre, elle les soumet donc à une autorisation d’urbanisme préalable de changement de destination. Sans entrer dans les détails, cette obligation s’avère lourde et onéreuse pour le loueur désireux de respecter la loi.
Enfin compte tenu de ces deux articles du Code la construction, il est difficile pour un investisseur de profiter du régime fiscal du LMP (loueur en meublé professionnel) ou du LMNP (loueur en meublé non professionnel) en solo. Comprenez sans investir dans le cadre d’une résidence gérée par un exploitant. Résidence de tourisme en ville ou non, résidence étudiante, seniors, EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Bref autant des résidences où les rapports entre bailleur (investisseur) et locataire (exploitant) sont totalement inversés… en contrepartie d’avantages fiscaux. Généralement le locataire impose ses conditions au bailleur comme l’illustrent vos mésaventures.
Comme ce blog est un lieu d’échanges des investisseurs déçus, j’attends ici vos témoignages sur vos déconvenues. D’ici là, bonne rentrée à tous.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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