RESIDENCES DE TOURISME EN DIFFICULTE : LA GESTION ASSISTEE
Publié : avril 15, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: autogestion, Exhore, gestion assistee, mandat de gestion 4 CommentairesAU LIEU D ETRE LIES A UN EXPLOITANT PAR UN BAIL COMMERCIAL DE 9 OU 11 ANS, LES PROPRIETARES PEUVENT DONNER UN MANDAT DE GESTION DE 3 OU 5 ANS A UN PROFESSIONNEL POUR PILOTER LEUR RESIDENCE DE TOURISME
Dans mon précédent billet, j’ai insiste sur les affres de l’auto gestion en direct. Cependant si le gestionnaire rompt le bail commercial de sa propre initiative, les propriétaires ne lui doivent aucune indemnité d’éviction. En outre, ils peuvent faire retenir l’autogestion « assistée ». Entendez par là en donnant un mandat de gestion à un professionnel. Avec cette formule, les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause par l’administration fiscale.
C’est le choix fait par exemple par des propriétaires d’une ex résidence urbaine Park & Suites à Lannion (Cotes d’Armor). Désormais elle est pilotée par la société Exhore dont le dirigeant a fait ses preuves dans l’hôtellerie économique. Entre ce secteur et celui des résidences urbaines, il y a un pas vite franchi. A la suite d’un appel d’offres auprès de plusieurs gestionnaires « indépendants », ils peuvent accorder au professionnel retenu, un mandat de gestion sur 3 ou 5 ans, renouvelables.
« Le loyer proposé ne sera pas une promesse. En se basant sur le chiffre d’affaires de la résidence urbaine reprise, nous versons un loyer fixe majoré d’une partie variable. Cette dernière partie est autorisée par le résultat brut d’exploitation » m’expliqueYannick Aure, à la tête d’Exhore. Dans la pratique, les investisseurs reçoivent entre 25% et 35% du chiffre d’affaires sous forme de loyer (partie fixe et variable). Et cerise sur le gâteau : cette gestion s’opère en toute transparence. A tout instant, les investisseurs peuvent consulter sur leur intranet, le tableau de bord de leur résidence : le taux de remplissage, le prix pratiqué,le chiffre d’affaires réalisée et les résultats détaillés. Loin d’être du gadget, cette transparence dans l’accès aux données de leur résidence, est appréciée par de nombreux investisseurs privés.
Opérationnelle depuis 2007, la société Exhore a déjà refusé de reprendre la gestion d’une quinzaine de résidences. Il s’agit essentiellement de résidences de tourisme situées dans les Alpes, les Pyrénées et le Massif Central. Raison invoquée : le décalage entre le loyer d’origine et le loyer réel était trop important.
Retrouvez cet article et d’autres, sur mon blog http://www.mdenoune.wordpress.com
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RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?
Publié : avril 7, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: autogestion, bail commercial, Fonds de concours, indemnité d'éviction, résidence de tourisme Commentaires fermés sur RESIDENCE DE TOURISME : VOUS AVEZ DIT AUTOGESTION ?ATTRACTIVE DE PRIME ABORD, L’AUTOGESTION EN DIRECT NE PRESENTE PAS QUE DES AVANTAGES. REVUE DE DETAIL
« Prévue par aucun texte, l’autogestion d’une résidence de tourisme est à la mode. Elle semble recouvrir la faculté pour les copropriétaires de substituer une ou plusieurs entreprises au gestionnaire défaillant et rendant les mêmes services que celui-ci, dans certaines conditions, conformément à l’instruction du 25.10.2010 » m’explique Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.
En cas de résiliation de l’ensemble des baux commerciaux, par le gestionnaire ou par un mandataire liquidateur, ou encore après la résiliation d’une partie des baux dès lors que le gestionnaire en place gère moins de 70% des lots, il est alors possible, aux termes des dispositions de l’article D321-2 du Code du Tourisme, d’envisager la possibilité de gérer « soi même » la résidence de tourisme. Cette « autogestion » passe par la constitution d’une société d’exploitation (généralement une SAS) par les investisseurs « libérés » de leur gestionnaire. Dans les faits, ces associés signent un bail commercial à eux-mêmes.
« Avec cette formule, les investisseurs échaudés évitent les inconvénients fréquemment dénoncés : paiement de l’indemnité d’éviction, des fonds de concours, la gestion opaque, les charges abusives, la baisse des loyers, les travaux non faits, les frais de commercialisation excessifs » poursuit Me Jacques Gobert
LES CONTRAINTES DE L’ AUTOGESTION EN DIRECT
Mais prendre en mains la destinée de sa résidence ne présente pas que des avantages. En effet les contraintes sont nombreuses et les risques évidents.
« En tant que bailleurs-dirigeants de la SAS, nous devons nous improviser chef d’entreprise, gérer la résidence de tourisme en présence d’autant d’actionnaires que de bailleurs, aux intérêts pas forcément convergents, faire face à l’absence de fonds propres » reconnaît un copropriétaire pratiquent l’autogestion. Et de poursuivre : « les tâches sont lourdes : il convient d’assurer une présence quotidienne sur les lieux pour gérer la logistique nécessaire aux services à rendre obligatoirement (accueil, blanchisserie, petit déjeuner, nettoyage…) , il faut gérer les ventes de séjours à la semaine ou à la nuitée, assurer la promotion du site, les réservations, mais aussi faire face aux contraintes inhérentes à tout ensemble immobilier (travaux, entretien etc) ». Grâce à la détermination de ses copropriétaires une résidence de tourisme comme celle de Vignec a relevé ce défi. Mais les exemples de réussite d’autogestion en direct sont rares.
Un constat s’impose : on ne s’improvise pas hôtelier du jour au lendemain… Et encore moins, lorsqu’on habite à des centaines de kilomètres de la résidence. Dans mon prochain billet, j’évoquerai l’autogestion intermédiée.
BIENTOT UN CENSI BOUVARD «REHABILITATION » ?
Publié : mars 21, 2016 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: dispositif Censi-Bouvard, FNAPRT, gestionnaire, promoteur, résidence de tourisme 6 CommentairesDES L’AN PROCHAIN LE SUCCESSEUR DU DISPOSITIF FISCAL CENSI BOUVARD DEVRAIT AIDER LES PROPRIETAIRES A RENOVER LEUR BIEN DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Le compte à rebours a commencé pour le régime Censi Bouvard. En effet ce mécanisme maintes fois reconduit, est appelé à disparaître le 1er janvier 2017. Lors du Conseil national de la montagne (CNM) du 29 septembre 2015, le gouvernement s’est engagé à mener une concertation sur la réorientation du dispositif vers la seule réhabilitation de l’ancien. D’ailleurs la prochaine réunion de concertation est prévue le 22 mars 2016.
Sans surprise, les promoteurs et gestionnaires de résidences de tourisme sont partisans que le Censi Bouvard joue une nouvelle fois les prolongations. « Opposer le neuf à la réhabilitation est une fausse bataille » commente un acteur prépondérant. En revanche, les représentants des investisseurs privés plaident pour la disparition du Censi Bouvard dans le neuf.
UN BILAN CRITIQUE
Regroupant 120 résidences de tourisme, soit environ 12.000 personnes, la FNAPRT est globalement favorable à la suppression du dispositif Censi Bouvard et à son remplacement par un régime favorisant la réhabilitation au profit des investisseurs propriétaires d’un logement dans une résidence de tourisme au 1er janvier 2017.
« Loin de promouvoir le tourisme, ce dispositif a généré des bulles immobilières, la construction de bien inadaptés à la demande locale, tout ceci au détriment de particuliers investisseurs ruinés ; les investisseurs ayant investi dans le foncier, se trouvent privés de tout droit de regard et de décision de leur bien. Et surtout la nécessité de maintenir des avantages fiscaux est parfois devenue un moyen de pression considérable pour fragiliser encore plus les investisseurs » souligne Thienan Hoang, Présidente de la FNAPRT.
En effet afin de ne pas perdre leurs avantages fiscaux, les investisseurs sont poussés à accepter des baisses de loyer très importantes pouvant aller jusqu’à 70% par rapport à leur loyer initial retenu pour leur opération de financement à crédit. « On ne peut pas relancer le dispositif sans avoir réglé les problèmes actuels qui surgissent notamment dans la période après-vente. Aujourd’hui les résidences neuves cannibalisent celles dégradées, des promoteurs préférant construire des résidences neuves au côté d’anciennes plutôt que de rénover ces dernières » m’explique Jacques Gobert, avocat à Marseille.
EVITER LES LITS FROIDS
Les propriétaires désargentés n’ont plus les moyens d’entretenir leur bien. Celui-ci par manque d’entretien est parfois finalement délaissé, ce qui en fait dans le jargon des professionnels un « lit froid » c’est-à-dire non occupé par un touriste. Multiplié à l’échelle d’une résidence d’une centaine de logements, soit environ 400 lits, ce phénomène entraîne une baisse de la fréquentation touristique d’une station de montagne ou d’une station balnéaire.
Cependant encourager le Censi Bouvard réhabilitation nécessite de prendre toute une série de précautions. Ne serait-ce pour que les gestionnaires profitent des travaux de réhabilitation pour faire signer au terme des travaux un nouveau bail moins intéressant pour les propriétaires.
DONNEZ ICI VOTRE AVIS SUR LE BILAN DU CENSI BOUVARD ET SUR VOS SOUHAITS EN MATIERE DE TRAVAUX DE L’IMMOBILIER DE LOISIRS GERE.
IMMOBILIER : TIME TO GO
Publié : mars 15, 2016 Classé dans : Assurance, Banque, Crédit, Immobilier | Tags: assurance emprunteur, BCE, OAT, taux effectif global, taux nominal Commentaires fermés sur IMMOBILIER : TIME TO GODES PRIX IMMOBILIERS APPELES A GRIMPER DANS LES SECTEURS DYNAMIQUES, DES TAUX DE CREDIT, VOICI DEUX CONDITIONS POUR SE LANCER DANS L’ACHAT DE SA RESIDENCE PRINCIPALE.
A Paris comme dans les villes dynamiques de province, le marché de l’immobilier résidentiel donne des signes de vitalité. Et comme l’immobilier est constitué de micro-marchés, mieux vaut réaliser une analyse secteur par secteur au lieu de raisonner sur un plan global. Des villes, des quartiers tirent leur épingle du jeu. En revanche d’autres restent à la traîne.
En attendant, depuis quelques semaines, la fréquentation reprend dans les agences immobilières. Une maison de 900.000 euros vient de se vendre en seulement deux jours dans une commune des Hauts de Seine, limitrophe de Paris. Un achat sans doute réalisé par des secondo accédants. Quant aux primo accédants ne sont pas en reste. Grâce au coup de pouce familial, ils achètent leur résidence principale dès qu’ils décrochent un CDI (contrat à durée indéterminée).
L’autre facteur favorable au réveil du marché résidentiel tient au faible niveau des taux d’intérêt. « Les taux directeurs extrêmement faibles – l’obligation Amortissable du Trésor à 0,50% et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne à 0%- permettent aux établissements bancaires de prêter à des taux très bas tout en gardant une marge confortable » m’explique Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.
Actuellement la marge des banques affiche plus de 100 points de base comme l’illustre le graphique ci-dessous.
Compte tenu de leur marge, les banques peuvent accorder aux clients VIP, des crédits sur dix ans à un taux nominal inférieur à 1%. Bien sûr en intégrant les frais de dossier, le coût de la garantie et celui non négligeable de l’assurance emprunteur, le TEG (taux effectif global) correspond au taux nominal majoré presque d’un point.
A cette bonne conjoncture de taux pour les candidats à l’emprunt immobilier, s’ajoute l’ambition des banques de développer sérieusement dans leur production, le crédit immobilier. Pas de doute « gagner » un client pour financer sa résidence principale revient à bénéficier de la domiciliation de ses revenus.
Pour l’équipe de Meilleurtaux, « l’inflation nulle plaide pour un maintien durable des taux bas ». Mais les Cassandre évoqueront même le risque de déflation qui ne sert pas forcément les actifs réels comme la pierre. L’avenir nous dira qui a raison.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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