IMMOBILIER : QUAND VILLARD DE LANS SOUTIENT LA RENOVATION
Publié : juin 3, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts | Tags: Villard de Lans 1 commentaireLA STATION VILLAGE DE VILLARD DE LANS (ISERE) PROPOSE DES FORMULES CLES EN MAINS AUX PROPRIETAIRES AFIN QU’ILS RENOVENT LEURS MEUBLES DE TOURISME
Régulièrement dans ce blog, je reviens sur la rénovation des résidences de tourisme, qui devrait être encouragée fiscalement par le successeur du dispositif Censi Bouvard. Dans ce billet, j’élargis le sujet aux ensembles immobiliers vieillissants dans les stations de montagne, en particulier à Villard de Lans.
Principale ville du massif du Vercors, cette station située à 1.000 mètres d’altitude compte faire rénover deux ensembles immobiliers des années 1970 : le Balcon de Villard et les Glovettes. Localisés au pied des pistes, ils représentent 1.800 appartements, soit plus de 9.000 lits, sur les 20.000 lits de cette station qui célèbre la fête du vélo ce premier week-end de juin.
« Cet ambitieux projet s’intègre dans la stratégie touristique et urbanistique de Villard de Lans, menée sous l’impulsion du Maire, Chantal Carlioz. La commune souhaite favoriser globalement l’investissement des copropriétés et des propriétaires, en apportant des solutions globales, et en s’appuyant sur les nouvelles opportunités de la rénovation thermique des bâtiments » m’explique Christian Douchement, directeur de la station. La commune collabore avec un groupement d’entreprise, le réseau REH regroupant les leaders nationaux de la rénovation énergétique, et aussi avec les syndics, copropriétés, propriétaires, architectes, et experts techniques.
RENOVATION INTERIEURE : 500 EUROS/M2
Coté prix, se basant sur une seule copropriété de 900 logements les estimations varient de 400.000 euros à… 10 millions d’euros. Un appartement témoin a même été réalisé par le Groupe Samse et Vinci. Pour une rénovation intérieure d’un studio de 25 m2, il faut compter entre de 10.000 à 15.000 euros, soit entre 400 et 600 euros du mètre carré, contre 1.000 euros de travaux au mètre carré pour rénover une chambre d’hôtel de standing.
Ce budget permet de relooker l’appartement tout en répondant aux besoins de confort des vacanciers : changement des sanitaires, nouvelle cuisine, meubles et décoration contemporaine, domotique moderne… Dans les stations, on évoque souvent les studios de 25 m2 pour 4 personnes. A mon sens, ce type de bien est conçu pour deux personnes, voire un couple et deux enfants.
« Même en l’absence d’un avantage fiscal spécifique, transformer son bien en un appartement contemporain permet au propriétaire de profiter du régime fiscal du déficit foncier. Outre réaliser une économie d’impôt, il dope son revenu locatif et la valeur patrimoniale de son logement » poursuit Christian Douchement
Un premier pas a été franchi avec l’installation de la plus importante chaufferie bois privée en France dans la copropriété du Balcon de Villard de Lans , comptant 900 logements. Résultat : près de 30% d’économies annuelles sur les charges énergétiques de chauffage.
Relookés, les meublés devraient être davantage occupés par les vacanciers et les propriétaires. A la différence des ORIL (opération de rénovation de l’immobilier de loisirs), les propriétaires pourraient gérer eux-mêmes la location de leur bien. Inutile de le confier à un professionnel.
COUP DE POUCE FISCAL POUR RENOVER LES RESIDENCES DE TOURISME ?
Publié : Mai 23, 2016 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: Censi-Bouvard, Direction de la législation fiscale., réhabilitation, Résidences de tourisme 6 CommentairesEXCLUSIF : UNE REDUCTION D’IMPOT SUR LE REVENU POURRAIT ETRE ACCORDEE AUX PROPRIETAIRES RENOVANT LEUR LOGEMENT DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Les discussions entre le Ministère des Finances, les exploitants de résidences de tourisme et les investisseurs se poursuivent pour mettre en place, dès l’année prochaine, un dispositif fiscal axé sur la rénovation de ces résidences. Et ce, sachant qu’ il faudrait réhabiliter près de 4.000 logements par an.
Ainsi le successeur du régime Censi Bouvard prendrait la forme d’une réduction d’impôt octroyée aux propriétaires de logements dans des résidences de tourisme, qui en confient la gestion à un exploitant. Pas question d’accorder un coup de pouce fiscal aux investisseurs n’ayant pas renouvelé leur bail avec un exploitant ou aux détenteurs de résidences secondaires.
QUELS TRAVAUX SERAIENT AIDES ?
Le SNRT (Syndicat National des Résidences de tourisme) distingue trois grands types de travaux : ceux dans les parties communes, ceux dans les parties privatives et la rénovation énergétique.
De son coté, la FNAPRT (Fédération nationale des propriétaires de résidences de tourisme) met l’accent sur les travaux dans les parties communes et dans les parties privatives, ainsi que sur les meubles. « La prise en compte des dépenses privatives de simple de rénovation, encouragerait sérieusement les propriétaires à participer à une démarche de réhabilitation de leur résidence » défend Thienan Hoang Présidente de cette fédération.
Dans ce domaine, l’avis de Bercy, en l’occurrence celui de la Direction de la législation fiscale (DLF), est catégorique : aide partielle, la défiscalisation ne peut pas régler l’ensemble des problématiques de réhabilitation. A son sens, il semble plus cohérent de prendre en compte exclusivement les travaux de réhabilitation afférents aux parties communes. Et d’exclure les dépenses privatives de maintien ou d’entretien des logements.
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LE CREDIT IMMOBILIER MIEUX ENCADRE
Publié : Mai 16, 2016 Classé dans : Banque, Crédit, Immobilier | Tags: Assurance-vie, Expert immobilier Commentaires fermés sur LE CREDIT IMMOBILIER MIEUX ENCADRELa protection du consommateur en matière de crédit immobilier se renforce à partir du 1er juillet 2016
Vous souhaitez acheter prochainement un logement neuf ou ancien ? Sachez qu’une ordonnance du 25 mars 2016 modifie les dispositions applicables aux crédits immobiliers à partir du 1er juillet 2016.
Instituant un cadre juridique européen harmonisé pour l’octroi du crédit immobilier et du crédit hypothécaire, cette ordonnance impose plus de pédagogie pour le crédit immobilier. Le candidat à l’emprunt recevra une fiche d’information standardisée, afin de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché et de décider en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit.
Mais surtout à partir du 1er juillet 2016, les banques seront appelées à faire évaluer le bien immobilier à usage d’habitation financé à crédit, par un expert indépendant.
A partir de quel montant cette évaluation sera obligatoire ? Les décrets d’application devront répondre à cette question. « Le prêteur (le banquier) devra décider, seul et selon ses facteurs de risque, le seuil de déclenchement de l’expertise immobilière. Il ne serait pas concevable, à mon sens, de décider en lieu et place du prêteur, les « marchés/clients » étant différents d’une région à l’autre » me confie Sébastien Duchesne, Directeur de Cofaris Evaluation, Expert immobilier agréé et Administrateur de la Chambre des Experts Immobiliers de France. Effectivement comme les prix font le grand écart entre la province et Paris, chaque réseau bancaire diligentera une expertise en fonction de ses propres critères.
HAUSSE DU TAUX D’INTERET
Si elle protège l’emprunteur, cette nouvelle obligation suscite plusieurs interrogations.
- Imaginons que vous empruntiez 300.000 euros pour financer une maison ou un appartement de 500.000 euros. Si la valeur de ce bien tombe à 450.000 euros dans l’expertise, le banquier ne vous prêtera que 250.000 euros et il vous restera à trouver 50.000 euros, supplémentaires en dehors de la banque pour boucler votre opération.
- Inévitablement, cette expertise a un coût que le banquier vous répercutera. A compter du 1er octobre 2016, ces frais seront prise en compte dans le nouveau taux annuel effectif global.
- Qui paye l’expertise si vous ne donnez pas suite à la transaction ?
BIENTOT DES PRETS A TAUX VARIABLES ?
Les banquiers restent discrets sur le sujet. Actuellement l’essentiel des prêts immobiliers sont accordés à taux fixes, ce qui permet à l’emprunteur de maîtriser le coût de son financement. Pourtant, de futures directives émanant cette fois du comité Bâle IV pourraient imposer à la France l’instauration du crédit immobilier à taux variables, afin de porter l’essentiel du risque sur l’emprunteur.
A l’instar des pratiques des assureurs : en poussant les unités de compte dans les contrats d’assurance, ils transfèrent le risque aux assurés. En cas de hausse de la Bourse, l’épargne est certes valorisée. Mais en cas de baisse, l’assuré perd de l’argent.
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RESIDENCES GEREES : QUEL BILAN ?
Publié : avril 24, 2016 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Censi-Bouvard, Etat, Fonds de concours, FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme)., immobilier géré, logement étudiant, niches fiscales, résidence de tourisme, résidence senior, residence services, SNRT (syndicat national des residences de tourisme) 9 CommentairesDEPUIS 2009, LE DISPOSITIF CENSI BOUVARD SOUTIENT LA LOCATION MEUBLEE ET NON PROFESSIONNELLE DE LOGEMENTS DANS LES RESIDENCES GEREES PAR DES EXPLOITANTS.
L’hébergement touristique est souvent vendu en Censi Bouvard
Initié par la loi ALUR, le rapport du gouvernement sur le dispositif « Censi-Bouvard » a été déposé au Parlement fin 2015. Venant de me le procurer, il rappelle que depuis 20 ans, les Pouvoirs Publics soutiennent avec des carottes fiscales les résidences, notamment de tourisme. Dernier dispositif en date : le « Censi Bouvard » mis en place en 2009 et appelé à disparaître à la fin de cette année. « La mesure a pris une importance croissante dans le financement des logements en résidence. Elle a à minima contribué au maintien du flux de construction dans le neuf, dans un climat conjoncturel difficile » note le rapport.
Ce rapport étudie les trois segments du marché des résidences services : celui des résidences étudiantes, celui des résidences séniors et celui des résidences de tourisme.
11.000 NOUVEAUX LOGEMENTS GERES PAR AN
Prenons l’année 2014 avec ses 11.000 logements construits en résidence services. Sur ce total, 8.300 d’entre ont bénéficié de la mesure Censi Bouvard, d’après les estimations de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) et du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme).
Calculons la différence : 11.000 – 8.300 soit 2.700 logements dans les résidences gérées n’ont pas été « aidés » fiscalement par le Censi Bouvard. C’est le cas pour un logement sur deux en résidence de tourisme. Explication : leurs contribuables fortement fiscalisés préfèrent pratiquer un amortissement sur leur investissement en immobilier géré, qui reste en dehors du plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.
Toujours selon ce rapport d’évaluation, le dispositif Censi Bouvard a concerné récemment, bon an, mal an :
° 3.600 logements étudiants . Vu leur superficie réduite, le placement moyen se situe autour de 90.000 euros.
° 2.700 logements destinés aux personnes âgées. L’investissement moyen tourne autour de 200.000 euros environ par logement.
° 2.000 logements dans les résidences de tourisme. Là encore, l’investissement moyen s’élève à 200.000 euros environ par logement.
LE COUT DU DISPOSITIF POUR L’ETAT
En se basant sur la réduction d’impôt sur le revenu Censi Bouvard de 11% du prix de vente dans la limite de 300.000 euros, cette mesure coûte malgré tout à l’Etat à 137 millions d’euros par an. Et le retour sur investissement n’est pas toujours au rendez-vous.
LE PROFIL DES INVESTISSEURS
Les investisseurs en location meublée font le double pari de la bonne localisation du bien et du sérieux de l’exploitant. Ils concluent un bail commercial sur 9 ou 11 ans avec un gestionnaire. Avec ce placement supposé être sans souci, ils comptent bien se constituer un complément de revenus pour la retraite. Voilà pour la théorie, qui ne se vérifie pas toujours dans les faits.
A l’instar des dispositifs fiscaux incitatifs pour la résidence principale mis en place 1984, les régimes fiscaux pour soutenir l’immobilier géré conduit à des excès :
- surface du logement calculée pour optimiser l’avantage fiscal,
- mauvaise localisation des programmes,
- prix de vente surévalués par les fameux fonds de concours, dans l’immobilier géré. Alimentés par les promoteurs pour lancer les nouvelles résidences, ces fonds manquent totalement de transparence.
SANS LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD, AURIEZ-VOUS INVESTI DANS UNE RESIDENCE SERVICES? Répondez ici
Enfin je reviens vers vous sous quinzaine avec un sujet plus ludique.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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