IMMOBILIER ROBIEN : UN CABINET DE CONSEIL CONDAMNE
Publié : octobre 27, 2014 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Herios, meublé loué non professionnel, Robien, Tribunal Correctionnel 6 CommentairesUN CABINET DE CONSEIL EN DEFISCALISATION VIENT D’ ETRE CONDAMNE EN CORRECTIONNEL A DES PEINES LOURDES. LE POINT SUR CETTE AFFAIRE DE PRATIQUE COMMERCIALE TROMPEUSE.

Oui je vous ai promis la suite de mon billet sur la Guadeloupe. Mais l’actualité bouleverse mon programme.
En avant première, je viens de prendre connaissance d’une décision de justice qui bouleverse le Landernau de l’épargne. A l’issue de son audience du 16 octobre 2014, la chambre Correctionnelle de Lyon vient de condamner un cabinet de conseil Herios Finance basé près de Lyon.
Motifs de la condamnation : tromperie sur la nature, la qualité substantielle ou l’origine d’une prestation de service. Et pratique commerciale trompeuse.
Décision du Tribunal : 1 an d’emprisonnement avec sursis et 15.000 euros d’amende pour l’un des dirigeants. Et 6 mois d’emprisonnement avec sursis et 10.000 euros d’amende pour l’autre. A quoi s’ajoutent des dommages et intérêts allant de 14.000 à 50.000 euros pour chacune des 7 victimes de ce cabinet indélicat.
Les faits
« Des particuliers ont tous été démarchés agressivement par la société HERIOS FINANCE pour investir dans des appartements bénéficiant du dispositif dit « Loi de Robien » ou « meublé loué non professionnel ».
Ces investissements étaient présentés comme étant sécurisés, devant s’autofinancer et devaient permettre aux investisseurs de se constituer, à terme, un patrimoine immobilier. Ils se sont, en réalité, révélés désastreux :
° les biens ont été volontairement surévalués afin que ce cabinet puisse obtenir des commissions plus importantes par les banques,
- pour faire croire à la rentabilité de ces biens, les loyers annoncés ont également été surévalués (loyers annoncés correspondant au double du loyer plafonné dans les biens disposant du dispositif dit « Loi de Robien »),
- les prêts étaient adossés sur des contrats d’assurance-vie non-sécurisés générant des pertes irréversibles pour les investisseurs » m’explique Me Jacques Gobert, avocat défenseur des plaignants.
A titre d’exemple, une des victimes a acquis un logement locatif en province en déboursant 161.289 € en 2006. Deux ans, plus tard, l’évaluation de ce bien varie entre 55.000 € et 80.000 € ! Une décote d’environ 50% due au prix de vente excessif du bien.
L’étude personnalisée réalisée par ce cabinet de défiscalisation annonçait un loyer « garanti » de 594 € par mois, soit 7.128 € annuels. Sur 7 ans (de 2007 à 2013), cet investisseur aurait dû percevoir 49.896 euros de loyers. En réalité, il n’a encaissé que 19.214 € de loyers, soit une baisse de + de 60% !
ET MAINTENANT Les victimes ne souhaitent pas s’arrêter là au niveau de la procédure. Elles comptent attaquer les banques qui leur ont financé un bien toxique. Affaire à suivre.
AFFAIRE APOLLONIA : VOS REACTIONS
Publié : octobre 15, 2014 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: banque, FICP, justice, notaire 10 CommentairesLes victimes de l’affaire Apollonia depuis 2006, se sont constituées partie civile en 2009. 5 ans de procédure, 5 ans d’inscription au fameux fichier des incidents de paiement. Une double peine.
Vous avez été nombreux à réagir à mon dernier billet sur l’Affaire Apollonia. Ici je publie quelques réactions. Que les « oubliés » soient compréhensifs.
« Pris la main dans le sac – notaires banques et banquiers- poursuivent normalement leurs activités, alors que leurs victimes sont poursuivies par leurs escrocs, sont inscrites depuis plusieurs années au fichier des incidents de paiement de la banque de France (FICP) avec toutes les conséquences, leurs biens et leurs revenus sont saisis. Des situations dramatiques que les lenteurs et la compassion de la justice pour les banques et les notaires ne cessent d’aggraver depuis 8 ans.
Nos avocats sont intervenus auprès du Gouverneur de la banque de France pour corriger cette injustice. Mais leurs interventions n’ont jamais été suivies d’effet. Cette peine s’ajoute à toutes nos difficultés et nos souffrances » témoigne Mr Claude Michel, le Pt de l’Asdevilm.
Le fichier des incidences de paiement
« Le fichage au FICP constitue un désastre pour les victimes, celles en activité se trouvent dans des situations ubuesques.
Les banques devront dédommager les victimes pour ce préjudice incluant toutes les pertes, faute de pouvoir financer leur activité normalement » confie une victime.
« Je fais partie de ceux mis par les banques en FICP. J’ai même perdu mon entreprise par les banques ne m’ont plus suivi à partir du jour où je suis passé en FICP. Je confirme la double peine.
Les banques m’ont demandé de céder la gérance en quoi elles accéderaient à ma demande de prêt. J’ai cédé la gérance et ai réinvesti 40.000 euros pour en définitive avoir un refus et arrêter mon entreprise » raconte un ex dirigeant d’entreprise .
Une génération sacrifiée
« Notre jeunesse sacrifiée aux études : médecin spécialiste c’est long, très long. Mais au bout on se dit que c’est le rêve. On élève 4 enfants on a des projets de vie pour eux pour nous.
Et un jour une “une bande” avec dans le peloton de tête un notaire détenant le sceau de la république vient vous extirper 5 signatures pour 5 procurations pour 5 actes à venir. Tout cela en moins de 15 minutes dans le bureau d’un commercial véreux.
Ce jour là, vous ne le savez pas encore, mais le rêve est devenu cauchemar. Nuits blanches, destruction de tous nos repères, de notre structure mentale. Le gouffre abyssal qui s’ouvre devant nous est monstrueux et sans espoir.
La désespérance, c’est bien ce qui va nous guider pendant plusieurs années.
Notre combat au côté de l’association Asdevilm et de nos avocats…, nous a porté au delà de toute espérance, vers un monde redevenu acceptable au fil des déceptions, mais aussi des victoires.
Presque 10 ans ont passé et nous avons appris à vivre “avec”.
Pour autant nous ne relâchons pas notre vigilance, nous savons à qui nous avons affaire…
Les institutionnels ont voulu notre mort ! Nous ne nous sommes pas laissés faire. Pour être libres et fiers de la société dans laquelle nous vivons et que nous transmettons, nous avons résisté ».
Une justice à deux vitesses ?
« Les 70 000 cotes du dossier pénal accablantes pour les notaires, les banquiers et les banques, ne suffisent pas à la justice pour mettre fin à ces drames humains. Le choix du pourrissement de ce dossier qui fait peur ne règlera pas les graves problèmes qu’il renferme.
Que la justice puisse à ce stade trouver encore des circonstances atténuantes pour les banques ayant violé des milliers de fois la loi Scrivener en disant “qu’il s’agit d’erreurs banales”, ne mettra pas un terme à la souffrance des victimes et aux nombreux scandales révélés par l’affaire APOLLONIA » conclut Claude Michel.
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APOLLONIA : LE SCANDALE CONTINUE
Publié : octobre 4, 2014 Classé dans : Arnaques, Banque, Crédit, Famille, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Apollonia, banques, notaires, rapport d 'expertise judiciaire, Tribunal de grande instance 19 CommentairesLes banques en profitent pour agresser les malheureux clients d’Apollonia, les autres escrocs poursuivent leurs activités normalement et le sort des victimes on s’en fout !
James Bond serait sans doute plus efficace et rapide .
Dommage que la toute nouvelle action de groupe (class action en langage anglo-saxon) ne s’applique en France pour l’instant qu’en matière de consommation. Si ce dispositif avait été élargi à la sphère financière, j’ose espérer qu’il sortirait de sa léthargie, la procédure judiciaire du scandale APOLLONIA.
Avec ou sans l’aval des pouvoirs publics, a procédure continue de piétiner. « Depuis le mois de mars nous n’avions plus de juge. Mais à la mi-septembre, un nouveau juge d’instruction en charge de l’affaire a repris, ce dossier semblant embarrasser beaucoup de monde.. Les banques en profitent pour nous agresser, les autres escrocs poursuivent leurs activités normalement et le sort des victimes on s’en fout !», me confie un proche du dossier.
En attendant des centaines de victimes continuent de supporter des saisies des biens, de comptes bancaires, de meubles et même de salaires. Et ce, sur la base d’actes jugés non conformes à la déontologie des notaires.
RAPPORT D’ EXPERTISE ACCABLANT
Désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance de Marseille, un cabinet d’expertise judiciaire a été chargé de faire un rapport sur l’affaire APOLLONIA . Ce document confidentiel révèle notamment qu’un notaire a reçu 80 actes le même jour de clients établis dans toute la France. Un autre en a reçu 34 le 23 décembre, puis 37 le 27 décembre et enfin 38 le 28 décembre 2006 . Les adhérents de l’Asdevilm sont excédés et je comprends leur lassitude dans ce scandale APOLLONIA. A quand un James Bond dans la finance?
A cela s’ajoute un arrêt de la cour d’appel d’Aix indiquant: » comme le facteur, les notaires effectuaient leur tournée pour rencontrer les clients ». Même s’il est préoccupé par le projet de réforme de la profession, le Conseil Supérieur du Notariat n’a pas encore jugé nécessaire de dénoncer ces pratiques plus que douteuses.
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RESIDENCE DE TOURISME : REMISE EN CAUSE DES AVANTAGES FISCAUX
Publié : septembre 14, 2014 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: classement, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel, rectification fiscal, redressement, SNRT 2 Commentaires Double peine pour les investisseurs : baisse de loyer et remise en cause des avantages fiscaux, faute de classement de la résidence de tourisme.
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Vignec, dans les Hautes Pyrénées
A ce jour j’ai rédigé un peu plus de 150 billets de blog sur les tracas financiers des investisseurs dans l’immobilier de services géré par un exploitant. Un vaste sujet d’actualité si j’en juge votre fidélité dont je vous remercie et vous invite à vous abonner gracieusement à mon blog.
Aux tracas financiers s’ajoutent des soucis avec le fisc. Pour bénéficier des avantages fiscaux, la résidence de tourisme doit faire l’objet d’un classement de la part des services de la Préfecture. L’exploitant, en l’occurrence Résitel dans le giron du groupe Lagrange dispose d’un délai de 12 mois après la mise en service de la résidence de Vignec ( Hautes Pyrénées ), pour la faire classer. Pour bien comprendre ce dossier, je vous convie à un rappel chronologique
2007-2010 : Parfaitement au courant de cette obligation, Résitel, membre du Conseil d’Administration du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a certes demandé le classement de la résidence en 3*. En l’absence d’un local d’accueil pour les clients, elle a été rejetée. Normal, imaginez-vous un hôtel sans réception.
Scandale autour du local d’accueil
2011 : un copropriétaire de Vignec est redressé par le fisc au motif que la résidence n’était pas classée. Suite à l’appel des services juridiques de Lagrange, Résitel renouvelle sa demande de classement, mais cette fois en 2*. L’objectif était d’éviter les redressements. « Afin de ne pas répéter l’échec de 2007, Résitel a aménagé le local d’accueil le temps de la visite, puis l’a supprimé, comme l’a constaté un huissier, dès que le classement a été obtenu. Ceci privait la résidence de son avenir et d’un local de service pourtant obligatoire, aussi bien dans la loi que dans le règlement de copropriété » me confie un investisseur privé. Pire : Lagrange a tenté de vendre le local d’accueil à un restaurateur en lui cachant que ce local était local d’accueil. Le restaurateur a gagné en référé.
2013-2014 : Les autres copropriétaires de Vignec reçoivent une proposition de rectification de l’administration fiscale. Je reviendrai sur le sujet dans mon prochain billet. Après avoir aménagé un local d’accueil, les investisseurs autogestionnaires obtiennent enfin le classement de leur résidence en 3*.
Une double peine
Que retenir ? « Outre avoir privé la résidence de Vignec de son indispensable local d’accueil, Résitel a demandé à ses propriétaires des baisses de loyers de 75%. Quand ceux-ci ont refusé, ce gestionnaire les a abandonnés sans local d’accueil, avec un classement 2* alors qu’ils avaient vendu un 3* » poursuit cet investisseur.
Bravo à la forte mobilisation et solidarité des propriétaires, à leur vive capacité d’adaptation, pour remettre en exploitation la résidence de Vignec . Ils doivent encore s’armer de patience pour poursuivre la procédure en cours sur le local d’accueil, le référé n’ayant pas permis de statuer. Alors que l’assignation de cette affaire a été délivrée courant 2013, elle n’a toujours pas été jugée sur le fond.
Et surtout, le litige fiscal subsiste : les copropriétaires sont redressés pour non classement de la résidence de Vignec de 2007 à 2010. Ils sont donc victimes d’une faute entièrement commise par leur exploitant d’origine. A suivre. Que pensez-vous de ces mésaventures? REAGISSEZ ICI



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