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BIEN COMPRENDRE LES ROUAGES DE LA COPROPRIETE

Une bonne nouvelle pour les copropriétaires : la Chambre des Notaires de Paris et la CLCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) viennent de publier un guide pratique et gratuit intitulé « Copropriété : les questions essentielles ».

Gratuit, ce guide est à présent accessible en ligne sur les sites internet des Notaires du Grand Paris et de la CLCV.

Qu’est-ce qu’une copropriété ? Comment est-elle organisée ? Comment fonctionne-t-elle ? Qui la re présente ? Comment et à quelle majorité sont prises les décisions ? Que doit-on prévoir avant de vendre ou d’acheter un lot de copropriété ? Quelles sont les charges courantes d’une copropriété ? Quelles sont les contraintes d’une copropriété (location, Airbnb, etc.) ? Dans cet ouvrage, vous trouverez une mine d’informations : cas pratiques, tableaux, schémas, glossaire… . Ces éléments visent à « démythifier » le droit à la copropriété et la vie en copropriété pour les rendre le plus  compréhensible possible. Comme les rouages de la copropriété sont complexes et souvent source de litige, je vous ai concocté un cas pratique

EXEMPLE PRATIQUE : L’ACHAT DE PARTIE (S) COMMUNE (S)

Imaginons qu’un copropriétaire détenant une chambre de service souhaite s’agrandir en achetant un couloir et l’espace dédié à la douche. « En vertu de la loi du 10 juillet 1965, l’acquisition de parties communes relève de la double majorité de l’article 26. A savoir les trois quarts des voix des copropriétaires et les trois quarts de tantièmes de la copropriété » explique Me Barbara Thomas David, notaire à Paris.

Au préalable dans sa résolution de l’assemblée générale, le candidat à l’extension doit prendre de multiples précautions. Comme l’indique Me Barbara Thomas David, « il faut recourir à un géomètre pour indiquer la surface qu’il envisage d’acheter, présenter des plans valides de l’existant et de son projet, préciser le nombre de tantièmes que représenterait cette acquisition et indiquer le prix qu’il en propose ». Pas de doute,  une extension revient à augmenter la surface habitable de sa chambre. Si la chambre mitoyenne a fait l’objet d’une transaction récente,  mieux vaut se baser sur son prix pour formuler une offre raisonnable.

« Lors de la discussion de la résolution, les copropriétaires peuvent discuter  âprement le projet, le refuser ou bien l’approuver . Dans ce dernier cas, le prix sera réparti entre tous les copropriétaires, y compris l’acquéreur, en fonction de leurs tantièmes » conclut Me Barbara Thomas David. Les frais de modification du règlement de copropriété sont à la charge de l’acquéreur.

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IMMOBILIER : ENCORE LE BOUM

VOLUME ANNUEL DE TRANSACTIONS RECORD ET GRANDES DISPARITES REGIONALES CARACTERISENT LE MARCHE DES LOGEMENTS ANCIENS

Si les acquéreurs ont dû mal à acheter pour la première fois ou à s’agrandir, les notaires et les professionnels de l’immobilier résidentiel ancien se frottent les mains. À fin septembre 2019, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois en France (y compris départements d’outre-mer hors Mayotte) se chiffre à 1 059 000. Ce record se traduit par 100.000 ventes de plus qu’il y a  un an, soit une hausse annuelle de 10,4%.

« Les taux de crédit historiquement bas  permettent aux acheteurs de supporter la hausse des prix. Il n’a jamais été aussi facile de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement. L’immobilier est considéré comme une valeur refuge et un élément de ré assurance pour l’avenir, notamment en prévision de conditions moins favorables lors de la retraite » m’expliquent les notaires réunis au Conseil Supérieur du Notariat.

 Toujours selon les notaires de France, au 3e trimestre 2019, les prix des appartements anciens en France métropolitaine ont progressé de   0,9 % par rapport au 2e trimestre 2019 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +1,2 % au 2e trimestre et +1,2 % au 1er trimestre. Sur un an, les prix des appartements anciens ont augmenté de + 4 %.

Cette hausse sur 1 an est plus forte en Île-de-France (+ 4,7 %) qu’en province (+ 3,5 %). Mais les projections sur le 4e trimestre 2019 laissent présager de la poursuite de la hausse, plus prononcée et similaire entre Province et Île-de-France. Résultat : un rattrapage des prix en province se profile, avec une quasi-égalité avec l’Île-de-France : 5,6% (province) et 5,4% pour la région parisienne.

Attention, région parisienne ne rime pas avec Paris où les prix s’orientent vers 10.300 euros le m2. Et même si la capitale est une ville monde, elle n’est pas à l’abri des cycles immobiliers. Le long de la Seine ou ailleurs, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.

En attendant, les notaires de France ont pointé les grandes disparités régionales, comme l’illustre le visuel ci-dessus. Pour s’offrir un 3 pièces à Amiens ou un 4 pièces au Mans, un budget de 100.000 euros suffit. Mais il faudra débourser 500.000 euros pour acheter dans l’ancien, un 2 pièces dans le XI° à Paris ou un 4 pièces à Rouen. Et même 500.000 euros pour devenir propriétaire d’un 3 pièces à Cannes ou dans le 20° à Paris.


IMMOBILIER EN FRANCE : LES PRIX REPARTENT A LA HAUSSE

LES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS RENOUENT AVEC LA HAUSSE ET LES VOLUMES DE VENTES PROGRESSENT SUR LA FRANCE ENTIERE, SELON LES NOTAIRES.

 

A quelques semaines de la fin de l’année, 2016 s’annonce être un bon cru pour l’activité immobilière au niveau national. Les volumes ont bondi de 11% sur un an pour atteindre le point le plus haut des 10 dernières années, en s’élevant à 838.000 ventes à fin septembre 2016 contre 755.000 ventes un an plus tôt.  Toujours à fin septembre 2016, le volume de ventes estimé de logements anciens est en hausse de 15,1% sur un an en Ile-de-France (160.400 ventes) et de 10,1% en province (677.600 ventes). Dans ce contexte porteur, les prix s’affirment. Ainsi les indices Notaires – INSEE, s’inscrivent également en hausse sur un an : +1,4% pour les appartements anciens et + 2% pour les maisons anciennes.

RATTRAPAGE DES PRIX

Sous l’effet conjugué des taux de crédit à l’habitat toujours bas et d’un phénomène de rattrapage après trois années d’attentisme, le marché a donc fait preuve de dynamisme. « Si le volume de ventes dépasse le volume annuel moyen constaté sur la période 1999-2007, les prix ne sont pas remontés au point haut du marché observé au 4ème trimestre 2011 » m’explique Thierry Delessalle, notaire à Paris.

En passant au crible dix sept villes de plus de 150.000 habitants, les notaires de France constatent des écarts de prix dans l’ancien allant presque de 1 à 3 selon les localisations. Deux villes tirent particulièrement leur épingle du jeu: Lyon et Bordeaux. En revanche, Montpellier a tendance à pâtir des nombreuses constructions neuves.  Dans le tiercé des villes les plus chères figurent Nice (3.480 euros/m2), Lyon (3.370 euros/m2) et Bordeaux (3.200 euros/m2). En bas de la liste, se trouvent Angers (1.700 euros/m2), Le Havre (1.680 euros/m2) et Saint-Etienne (910 euros/m2). Il s’agit de prix au m2 médians.

QUELS BIENS POUR QUEL BUDGET ?

Avec un budget de 150.000 euros, un acquéreur peut opter pour un appartement de 3 pièces dans la commune de Toulouse. Il peut également prétendre à une maison de 4 pièces à Tours ou 5 pièces à Brest.

PARIS 1

Avec un budget de 250.000 euros, il pourra acheter un appartement de 3 pièces à Nanterre ou d’une maison de 5 pièces à Rennes. Pour 500.000 euros, il peut s’offrir un appartement de 2 pièces à Paris (1er arrondissement), un 4 pièces à Nice ou bien encore une maison de 6 pièces à Nantes.

 

 

 


APPOLONIA : NON A L’ENLISEMENT DU DOSSIER

Faute de moyens et de volonté politique, la plus grosse escroquerie immobilière de France s’enlise. Serait-ce la bataille du pot de terre contre le pot de fer ?

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Dans les documents commerciaux, « Le château des Artistes » est présenté comme un havre de paix. Au lieu de faire rêver, cette résidence de tourisme 4 * située au Cannet, à proximité de Cannes dans les Alpes Maritimes s’apparente à un cauchemar pour les épargnants victimes de l’escroquerie Appolonia.

Jugez-un peu : un bien acheté 235.000 euros sera mis aux enchères à seulement 40.000 euros par le Crédit Mutuel de l’Etang de Berre. Il y a fort à parier que cette banque ou une de ses filiales se portera acquéreur de ce bien saisi. Le produit de la vente ne suffira pas à régler l’ardoise de cet investisseur malheureux. En téléphonant à la résidence, j’apprends même qu’il n’y a plus d’exploitant. Et que le restaurant attenant vient de changer de nom. Tout un programme !

 

Revenons au dossier dans son ensemble. Voilà bientôt 7 ans que les épargnants victimes de l’escroquerie Appolonia ont déposé plainte auprès de la justice. « Entre mars et octobre 2014, aucun juge d’instruction n’a été nommé pour poursuivre l’instruction de la plus grosse escroquerie immobilière et financière que la France ait connue. Jusqu’à maintenant, le nouveau juge d’instruction n’a pas à ma connaissance manifesté l’intention de poursuivre l’instruction malgré les nombreuses sollicitations de notre avocat, Me Jacques Gobert à Marseille » me confie Claude Michel, Président de l’Association des victimes, l ’ASDEVILM-ANVI.

 

DEUX RAPPORTS SUR L’ ESCROQUERIE

 

L’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) dépendant de la banque de France a refusé de communiquer à l’avocat de l’ASDEVILM-ANVI copie d’un rapport qu’elle a effectué sur certaines banques au motif qu’il est confidentiel . L’ACPR doit le communiquer au juge d’instruction, s’il en fait la demande. A ce jour, à ma connaissance il n’a pas encore formulé sa demande.

« Quant au rapport d’expertise financière et comptable, il a été rendu avec 2 ans de retard. Et surtout il contient 230 pages traitant de banalités,  sauf des banques normalement au centre de ce type d’expertise! Les rapporteurs n’ont pas vu que les banques – avaient violé des centaines de fois la loi Scrivener (loi d’ordre pénal),

  • avaient envoyé les offres de prêts à APOLLONIA et pas aux emprunteurs. Apollonia a renvoyé ces offres de prêts aux banques et non les emprunteurs.
  • se sont abstenues de contacter les clients ;

Les rapporteurs n’ont pas davantage remarqué les faux les falsifications des documents bancaires » poursuit Claude Michel.

 

Face à cette situation d’obstruction, je me demande, si le Ministère de la Justice n’a pas donné des instructions pour que les banques ne soient pas inquiétées dans l’affaire APOLLONIA. Même topo pour les 5 notaires impliqués dans cette affaire.

 

Le Cannet sur la French Riviera

Les rebondissements judiciaires ne manquent pas. « Ainsi par exemple le 21 décembre 2012 la cour de cassation réunie en chambre mixte a cassé ses propres arrêts pris par la 2ème chambre le 7 juin 2012, ce qui en quelque sorte autorise les banques et les notaires à violer la loi » me confie un proche du dossier.

 

Près de 80 banques sont impliquées dans ce dossier, mais quelques unes seulement sont responsables de la plus grosse partie des prêts. Après avoir été mises en examen en tant que personnes morales, 5 d’entre elles ont été mises sous le simple statut de témoin assisté sans que de nouveaux éléments soient portés au dossier. Une manière encore de les « blanchir ». Et de leur laisser carte blanche pour poursuivre les victimes endettées en moyenne à plus de 200 %. « Supportant les conséquences de la double peine, accablées par un surendettement insurmontable les victimes n’ont d’autre choix que de poursuivre notaires et banques, principaux responsables de cette escroquerie.  Nous exigeons que l’instruction soit poursuivie jusqu’à son terme. Et ce, même si elle doit entraver le fonctionnement habituel des banques et des notaires, ou nuire à leur image. Nous demandons l’application des lois qui protègent les citoyens, et réparation de tous les dommages causés » m’indique Claude Michel.

 

Il est grand temps les victimes d’Appolonia voient leurs dettes effacées. Et qu’elles perçoivent des dédommagements  en vertu des préjudices subis.