RESIDENCE DE TOURISME : RESITEL ET LES FONDS DE CONCOURS
Publié : août 25, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel 8 CommentairesLe coup de pouce financier donné par le promoteur à l’exploitant d’une résidence de tourisme est-il justifié? A quand la transparence sur les fonds de concours?
Bientôt la rentrée et le compte à rebours a déjà commencé pour Résitel. En effet je vous signale que la période d’observation de cette filiale d’exploitation du groupe Lagrange se termine fin septembre 2013. D’ici là, une audience au tribunal de commerce décidera ou non de la poursuite de son activité. Bien sûr, le poids de son passif en constituera le sujet essentiel et j’y reviendrai dans un prochain billet.
Lors de cette audience la question des fonds de concours sera sans doute évoquée. En vertu de cette pratique, le promoteur d’une résidence de tourisme, qui encaisse le prix de vente, verse une somme d’argent au futur exploitant. « Prélevée sur sa marge, ces fonds peuvent être d’autant plus importants que la marge du promoteur est confortable. Lorsque le promoteur et l’exploitant n’appartiennent pas au même groupe, chacun défend sa marge, et le promoteur cherche à réduire les fonds de concours » explique un proche du dossier Résitel.
Justification officielle de l’existence de ces fonds de concours : au début, l’exploitation d’une résidence s’avère généralement déficitaire pendant quelques années. Alors que la résidence n’a pas encore trouvé sa clientèle, son exploitant doit régler immédiatement les loyers aux investisseurs privés.
La ventilation du prix de vente dans une RT
En versant des fonds de concours à l’exploitant, le promoteur contribue donc au financement des pertes d’exploitation au démarrage commercial de la résidence de tourisme. Cependant des questions me viennent à l’esprit.
Primo : pourquoi cette absence de transparence sur le montant des fonds de concours ?
Secondo : dans la plupart des cas, les difficultés financières surviennent lorsque la source des fonds de concours s’est tarie. Une preuve que comme tout produit de défiscalisation, les investisseurs surpayent les biens dans les résidences de tourisme ?
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FONDS DE CONCOURS : VOS AVIS
Publié : juin 4, 2013 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts | Tags: Fonds de concours, Lagrange, notaire, Soderev 3 CommentairesLe billet consacré aux fonds de concours dans les résidences de tourisme a suscité de nombreuses réactions. Je vous en fais part.
« La montée en puissance de la commercialisation d’une résidence de tourisme (RT) est loin d’être fallacieuse. Mais celle des charges de fonctionnement (flux, frais RH, etc…) l’est aussi ! En conséquence, et même si le positionnement commercial d’une RT nécessite en effet un peu de temps (en aucun cas 5 ans…) le point mort est inférieur durant la période de montée en charge »…
Comment de temps faut-il pour la montée en puissance ?
« ll est difficile de répondre précisément à cette question dans la mesure où chaque établissement se doit de cibler sa propre clientèle principale, dépendante par exemple de la situation géographique ou des prestations proposées par l’établissement. Mais si l’établissement n’a pas trouvé ‘’sa clientèle de fond’’ au bout de 24 à 36 mois, il y a sans doute un problème lié au positionnement commercial, ou lié au gestionnaire…
Pour imager, il est facile de comprendre qu’un établissement implanté au coeur d’une grande capitale régionale aura besoin de moins de temps pour développer un modèle économique sain et durable, qu’un autre sans aucun service, perdu dans une région peu touristique » répond cet internaute.
Quelle transparence?
“ La transparence est un mot inconnu dans le domaine des résidences de loisirs. Propriétaires d’un appartement dans une résidence Soderev/Lagrange , il est clair que nous aurions réfléchi un peu plus si nous avions su tout ce que l’on apprend aujourd’hui, grâce à la mutualisation des échanges entre copropriétaires se regroupant et à des blogs comme le vôtre.
Cependant le business continue en tout impunité et laisse les investisseurs bien démunis avec des questions, des loyers impayés, des avenants à bail proposés comme le seul recours par l’exploitant, des emprunts à rembourser( bien sûr) et maintenant les charges de l’exploitant à avancer qui ne nous seront peut-être jamais remboursées…
Il faut témoigner encore et encore et avertir les futurs investisseurs pour qu’ils achètent en “toute transparence!”
Une subvention camouflée
« Le fonds de concours est une subvention camouflée, est payée par l’investisseur en augmentant le prix du m2. S’il n’y avait pas ces fonds de concours, aucun exploitant digne de ce nom s’engagerait sur des montants de loyer intenables dans le temps. Sans évoquer les commercialisateurs qui attirés par les commissions, vendent à tour de bras sans mettre en garde les investisseurs. Car ne l’oublions pas ils se présentent chez vous comme conseiller en patrimoine !!!!
Le clou du spectacle c’est le notaire, lui qui dans ses devoirs, doit vous mettre en garde sur le risque que vous prenez et le coût du M2.
Résumons : subvention camouflée + prix au M2 gonflé + défaut de conseil + commission »
Mise en place d’un label ?
« Afin d’éviter les catastrophes en série, le cas des exploitants qui ne peuvent faire face au loyer contractuel 2 ans après la livraison et des bailleurs furieux et démunis, je propose un plaidoyer pour labelliser dans l’avenir les produits gérés qui sont commercialisés.
Précisément le fonds de concours tant controversé par nature et le bilan prévisionnel de l’exploitant sont 2 éléments clés qui doivent faire l’objet d’une transparence pour vérifier si le modèle économique est viable.
Ceci devrait également conforter les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) dans le conseil avisé pour tel ou tel investissement pour leurs clients dans le cadre de leur responsabilité civile professionnelle et de leur déontologie.
En général, le fonds de concours résulte de négociations financières et techniques serrées entre le promoteur et le preneur à bail, très en amont de l’opération d’investissement, qui sont enfermées dans un contrat dit “de prise à bail”, assez complexe pour les néophytes. Mais je pense qu’il devrait être porté spontanément à la connaissance des copropriétaires investisseurs, avant toute signature d’un acte réitératif en VEFA par ex..
Le législateur en 2009 (articles L321 – 2 du code du tourisme) a souhaité plus de transparence sur les comptes d’exploitation du gestionnaire. Il n’y a qu’un pas pour élargir l’esprit de cette mesure aux conventions qui ont pu être prises en amont entre les professionnels que sont le promoteur et l’exploitant, comme le fonds de concours et le bilan prévisionnel de l’exploitant.
Le label devrait être accordé par un groupe /ou une entité indépendante et compétente et non un partenaire ou associés d’un CGP dans lequel celui-ci aurait des intérêts comme on l’a vu dans une jurisprudence récente qui a condamné cette pratique dolosive, de façon tout à fait justifiée. C’est juste une idée à creuser » commente Christopher Boinet, avocat
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RESIDENCES DE TOURISME : QUID DES FONDS DE CONCOURS ?
Publié : Mai 28, 2013 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: Fonds de concours, Lagrange, Résitel, Soderev 11 Commentaires
A quand un effort de transparence dans la pratique des fonds de concours apportés par le promoteur aux gestionnaires de résidences de tourisme ?
Lorsque les investissements défiscalisant dans les résidences de tourisme tournent mal comme par exemple avec les gestionnaires Résitel et Soderev du groupe Lagrange , les particuliers découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Un investisseur m’explique : « prenons l’exemple d’un appartement dans une Résidence de tourisme selon la loi « Censi-Bouvard », d’une valeur de 100.000 euros. Bien exploité, cet investissement locatif peut rapporter 3.700 euros de loyer par an, en dégageant un rendement de 3,7%. Si le promoteur commercialise ce bien à 150.000 euros HT, l’investisseur va surpayer ce bien de 50.000 euros » .
En se basant sur une réduction d’impôt « Censi Bouvard » de 11%, l’avantage fiscal se chiffre à 16.500 euros, le prix d’achat HT ressort à 133.500 euros.
Pour vous convaincre d’acheter l’appartement, des professionnels qui commercialisent pour le promoteur, vous promettent un rendement de 4,6%, soit un loyer annuel de 7.000 euros.
Par rapport aux 3.700 euros de loyer qui correspondraient à la réalité du marché, il manque donc 3.300 euros par an, afin d’obtenir le rendement promis et alléchant. Où trouver cette somme ? tout simplement, dans les fonds de concours.
Sur les 50.000 euros de « non-valeur », le promoteur conserve 15.000 euros et reverse 35.000 euros à son partenaire ayant une double casquette : commercialisateur et gestionnaire.
« Ce montant de 35.000 euros se ventile en commission de vente versée au commercialisateur (18.500 euros) et en fonds de concours destinés au gestionnaire de la Résidence (16.500 euros). En tant que propriétaire, vous avez signé un bail commercial avec un locataire (le gestionnaire), qui doit vous verser les loyers promis » m’assure un investisseur. Le gestionnaire bénéficie donc de 5 ans de subventions (3.300 x 5 ans = 16.500 euros).
Montée en puissance de l’exploitation
Pour justifier l’existence de ces « subventions », les professionnels rappellent « qu’il faut un certain délai pour la montée en puissance de l’exploitation d’une nouvelle résidence ». Cet argument n’est pas forcément fallacieux. En revanche, les fonds de concours méritent des critiques à deux niveaux, à mon sens. D’une part, leur montant devrait être limité par la réglementation. D’autre part, un effort de transparence s’impose pour que les candidats à l’investissement soient informés de la présence des fonds de concours dans un programme immobilier et de leur importance.
Faisons un rêve sur la transparence… et donnez votre avis ici sur ce sujet épineux.
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QUAND VACANCEOLE MISE SUR LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE
Publié : octobre 8, 2022 Classé dans : Immobilier, voyages | Tags: mandat de gestion, Vacanceole 2 CommentairesCET ACTEUR DU TOURISME APPORTE UNE SOLUTION DE GESTION AUX INVESTISSEURS EN DIFFICULTE.
Fort de son parc de 6.300 logements touristiques en exploitation, Vacanceole fait un peu cavalier seul au sein du SNRT (syndicat nationale des résidences de tourisme).
Traditionnellement, les opérateurs commencent l’exploitation de résidences de tourisme fraichement livrées par des promoteurs. Dans le modèle Pierre et Vacances, il s’agissait même des résidences lancées par le groupe, puis exploitées par une filiale.
Depuis quelques années, ce modèle s’est essoufflé. Et les avantages fiscaux n’ont pas réussi à compenser les problèmes d’image liés à ce placement souvent sulfureux. Les investisseurs privés ont bien compris qu’une fois les fonds de concours accordés par le promoteur épuisés, ils se retrouvaient pieds et mains liés à des exploitants prêts à baisser le loyer de leur bail commercial.
INTERVENIR EN POMPIER
Pour sa part Vacancéole adopte une autre stratégie. D’ailleurs cette société basée à Chambéry n’a jamais géré une résidence neuve. « A la différence des exploitants traditionnels de résidences de tourisme, nous avons vocation à redresser des situations compliquées » explique Eric Journiat, co fondateur de Vacanceole.
Selon les cas, cette société reprend des résidences détenues par des investisseurs privés ou des collectivités locales. Et elle exploite les biens touristiques dans le cadre d’un nouveau bail commercial ou d’un mandat de gestion locative. Cela étant, une tendance se dégage. « On assiste à la fin du bail commercial. Avec un mandat de gestion locative, le propriétaire est maitre de la situation. En outre, il évite l’indemnité d’éviction, une disposition d’ordre public du bail commercial. En résumé le mandat de gestion lui procure plus de flexibilité » poursuit Eric Journiat.
Pour l’exploitant, le mandat de gestion locative lui évite aussi de verser des loyers garantis.
Un système gagnant –gagnant ?
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