LES RESIDENCES GEREES : VOS REACTIONS
Publié : novembre 9, 2021 Classé dans : Uncategorized | Tags: Appart City, residence gérée 11 CommentairesRESIDENCES MEDICALISEES, RESIDENCES ETUDIANTES, RESIDENCES DE TOURISME … UN VRAI DANGER SI L’ON RECHERCHE UN PLACEMENT SANS SOUCI. VOICI QUELQUES RECENTS COMMENTAIRES DES LECTEURS DE MON BLOG
« Le bail commercial protège, par construction, le preneur, c’est à dire celui qui exploitera votre bien. Mais en cas de faute grave, comme par exemple de non paiement des loyers ou avec grand retard, l’exploitant ne sera pas condamné par le juge d’appel. Pire, vous ne pourrez pas vous libérer de votre bail commercial. Et ce, avec la complicité des gouvernements successifs qui ont pourtant organisé le financement de ces structures par le particulier.
Ne tombez pas dans ce piège cauchemardesque »
Autre réaction d’un investisseur : « Prudence, prudence, les investisseurs en résidence de tourisme en font les frais actuellement. Les gestionnaires ont tous les droits y compris celui de ne pas respecter la loi en refusant de produire les comptes d’exploitation !
Et pour sortir d’un bail commercial, il faut payer une importante indemnité d’éviction. Vous êtes piégés et prisonniers pour longtemps. Même pendant 20 ans en résidence de tourisme ».
A propos des résidences gérées « Les résidences services après les résidences de tourisme… Les mêmes mécanismes, les mêmes promesses non tenues, la même impunité pour des exploitants indélicats ».
Le jugement du 14 septembre 2021 homologuant le plan de sauvegarde d’APPART CITY
« 89% d’investisseurs ayant accepté ce plan ? Certainement pas.
11% de refus express annoncés, 33% d’accords express annoncés. Et 56% de non répondants car bon nombre n’ont pas du tout été consultés. De plus les résultats de la consultation n’ont pas été communiqués aux contrôleurs de la procédure afin qu’ils puissent les vérifier comme il se doit.
Seuls les non répondants réellement consultés pouvaient être comptés comme des accords tacites. Les non répondants non consultés, c’est-à-dire ceux auxquels le mandataire n’a pas envoyé le projet de plan devraient être comptés comme des refus. Mais les mandataires et le Tribunal ont anormalement décidé de les compter comme des accords tacites.
Autre point : des avocats ont fait domicilier à leur cabinet certains de leurs clients bailleurs d’Appart City. Ces avocats ne leur ont pas demandé leur avis, avant d’accepter le plan de sauvegarde à leur place. Ces bailleurs ont juste reçu un courrier de leur avocat précisant « qu’ils n’avaient rien à faire » car l’accord de soutien prévoyait « une ratification automatique » du plan. Bien sûr c’est totalement faux ».
APPART CITY SERA RECAPITALISE
Publié : avril 29, 2017 Classé dans : Immobilier | Tags: Appart City, recapitulisation, residence gérée 56 CommentairesL’ EXPLOITANT APPART CITY RENFORCERA SON CAPITAL DE 20 MILLIONS D EUROS. ET CE, MALGRE LE COUP DE BLUFF POUR TENTER DE GAGNER DU TEMPS ET DE L’ARGENT.
SCOOP. A la date fatidique de fin avril, Appart City gestionnaire de plus de 100 résidences urbaines vient de renoncer à la fameuse clause suspensive, que j’avais signalée dans mon dernier billet de blog . En clair, même si le quota de nouveaux baux est loin d’être atteint, cette société sera recapitalisée.
De bonne source, Appart City, locataire ou preneur des baux commerciaux conclus avec les investisseurs, convoquera une assemblée générale des actionnaires en vue d’augmenter son capital de 20.000.000 d’euros.
Ce renforcement des fonds propres devrait donc intervenir en juin prochain. Quels acteurs apporteront les fonds?
Que retenir de ce feuilleton ? Pendant quatre mois, des professionnels du droit ont fait pression sur les investisseurs pour qu’ils signent le nouveau bail assorti d’une baisse de loyers et d’un renoncement à l’encaissement des impayés. Et ce, sous peine d’une déconfiture de l’exploitant. Cette affaire a suscité près de 500 commentaires souvent très polémiques sur mes derniers billets de blog !
L’AVIS D’INVESTISSEURS
« Malgré une baisse encore des retours de signatures, Appartcity a enfin décidé officiellement de sa recapitalisation en renonçant tout simplement à la clause suspensive…
Aucune surprise donc, puisque le résultat était connu depuis le départ. Tout était du chantage et un coup de poker…
Il fallait faire signer coute que coute, pour gagner ce que l’on pouvait gagner…..
Les actionnaires vont injecter 20 millions d’ici 1 mois » me signalent un pool d’investisseurs ayant conservé leur bail d’origine.
QUE VOUS AYEZ OU NON SIGNE LE NOUVEAU BAIL, REAGISSEZ CI DESSOUS
RESIDENCE GEREE : DONNER UN MANDAT DE GESTION ?
Publié : mars 31, 2017 Classé dans : Immobilier, Placements | Tags: fonds de commerce, mandat de gestion, residence gérée 44 CommentairesAU LIEU DE SIGNER UN BAIL COMMERCIAL AVEC UN NOUVEL EXPLOITANT, IL EST POSSIBLE DE LUI DONNER UN MANDAT DE GESTION. LE POINT SUR CETTE FORMULE.
Nombre d’investisseurs échaudés par le bail commercial conclu avec leur précédent exploitant, n’ont pas envie de se retrouver liés avec un autre professionnel. Aussi une fois qu’ils ont récupéré le fonds de commerce de la résidence, ils créent une SAS (société par actions simplifiée) pour détenir ce fonds de commerce et intervenir comme mandant auprès du gestionnaire sélectionné. « La SAS a au moins la vertu de pouvoir rendre à peu prés transparente la gestion de l’exploitant » m’explique un investisseur. Le mandant (la SAS regroupant les investisseurs) signe alors un mandat de gestion au nouvel exploitant. Un mandataire sérieux s’engage à apporter tous les soins à la bonne exploitation du fonds de commerce. Et assure la gestion de la résidence pour le compte du mandant.
Pendant la négociation avec le mandataire, il faut veiller à des points clés : le sérieux de la gestion, les travaux d’entretien et les gros travaux, sa rémunération, la durée du mandat et le schéma financier des recettes.
« En tant que mandataire, notre société signe un mandat de gestion de la résidence. Quant à la SAS d’exploitation, elle verse les loyers à chaque copropriétaire, et nous rémunère sous forme d’honoraires de gestion. Parfaitement transparent, notre modèle ne suscite aucun doute ou aucune suspicion chez nos partenaires investisseurs. Un intranet permet aux investisseurs de suivre en direct le remplissage de leur résidence » souligne Yannick Auré, à la tête du Groupe Exhore. Si certains gestionnaires reprenant la gestion d’une résidence, captent les recettes avant de les redonner à la SAS, cette formule n’est pas saine. Pas de doute, la totalité des recettes ou du chiffre d’affaires doit arriver directement sur un compte en banque détenu par la SAS.
Dans la formule du mandat de gestion, les associés de la SAS s’impliquent davantage qu’en signant un bail commercial avec un exploitant. Ils doivent consacrer du temps pour « piloter » quelque peu la résidence, notamment sur le plan financier. En effet toutes les recettes de l’exploitation appartiennent à la SAS qui a également toutes les charges à régler dont les honoraires de gestion. « Lorsqu’on réside à des centaines de kilomètres et qu’on exerce une activité professionnelle, cette implication personnelle n’est pas forcément aisée » poursuit en privé ce président de SAS.
Au final, un mandat de gestion est-il préférable au bail commercial ? Face à un nouvel exploitant respectant ses engagements, les investisseurs devraient toucher un montant des loyers nets de frais relativement similaire. Comprenez sur un chiffre d’affaires de 1.000, les investisseurs (bailleurs ou mandants) perçoivent environ 350.
Dans mon précédent billet, nous avons vu par exemple qu’ Exhore a versé pour la résidence de 140 appartements qu’elle pilote dans le cadre d’un bail commercial conclu il y a 7 ans à Strasbourg, un montant de 434.000 euros de loyers au titre de 2016. Deux remarques : les Cassandre avançant que le nouvel exploitant réduit- lui aussi- son loyer en cours de bail se trompe. Par ailleurs ce montant équivaut largement au niveau de loyer… impayé par le précédent exploitant.
A Lannion, l’exploitant d’origine voulait baisser les loyers de 50%. Devant le refus des investisseurs, il a rompu le bail commercial. Après avoir délégué une expertise sur l’état de la résidence, les propriétaires ont racheté les parties communes et ont mandaté en 2014, Exhore pour la gestion du fonds. « Après une grosse campagne de rénovation, nous avons dopé le chiffre d’affaires de cette résidence de près de 45%. En tant qu’actionnaires de la SAS, nous sommes ravis de cette nouvelle gouvernance. Nos biens se sont valorisés et les reventes restent rares » me confie Christophe Gaume, Président de la SAS.
Une preuve que l’on peut voir la vie en rose dans le secteur de l’immobilier géré.
DANS LA RUBRIQUE TOUT EN BAS DE CE BILLET INTITULEE « LEAVE A MESSAGE » VOUS POUVEZ REAGIR.
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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