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RESIDENCE GEREE : DONNER UN MANDAT DE GESTION ?

AU LIEU DE SIGNER UN BAIL COMMERCIAL AVEC UN NOUVEL EXPLOITANT, IL EST POSSIBLE DE LUI DONNER UN MANDAT DE GESTION. LE POINT SUR CETTE FORMULE.

 

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Nombre d’investisseurs échaudés par le bail commercial conclu avec leur précédent exploitant, n’ont pas envie de se retrouver liés avec un autre professionnel. Aussi une fois qu’ils ont récupéré le fonds de commerce de la résidence, ils créent une SAS (société par actions simplifiée) pour détenir ce fonds de commerce et intervenir comme mandant auprès du gestionnaire sélectionné. « La SAS a au moins la vertu de pouvoir rendre à peu prés transparente la gestion de l’exploitant » m’explique un investisseur. Le mandant (la SAS regroupant les investisseurs) signe alors un mandat de gestion au nouvel exploitant. Un mandataire sérieux s’engage à apporter tous les soins à la bonne exploitation du fonds de commerce. Et assure la gestion de la résidence pour le compte du mandant.

Pendant la négociation avec le mandataire, il faut veiller à des points clés : le sérieux de la gestion, les travaux d’entretien et les gros travaux, sa rémunération, la durée du mandat et le schéma financier des recettes.

« En tant que mandataire, notre société signe un mandat de gestion de la résidence. Quant à la SAS d’exploitation, elle verse les loyers à chaque copropriétaire, et nous rémunère sous forme d’honoraires de gestion. Parfaitement transparent, notre modèle ne suscite aucun doute ou aucune suspicion chez nos partenaires investisseurs. Un intranet permet aux investisseurs de suivre en direct le remplissage de leur résidence » souligne Yannick Auré, à la tête du Groupe Exhore. Si certains gestionnaires reprenant la gestion d’une résidence, captent les recettes avant de les redonner à la SAS, cette formule n’est pas saine. Pas de doute,  la totalité des recettes ou du chiffre d’affaires doit arriver directement sur un compte en banque détenu par la SAS.

Dans la formule du mandat de gestion, les associés de la SAS s’impliquent davantage qu’en signant un bail commercial avec un exploitant. Ils doivent consacrer du temps pour « piloter » quelque peu la résidence, notamment sur le plan financier. En effet toutes les recettes de l’exploitation appartiennent à la SAS qui a également toutes les charges à régler dont les honoraires de gestion. « Lorsqu’on réside à des centaines de kilomètres et qu’on exerce une activité professionnelle, cette implication personnelle n’est pas forcément aisée » poursuit en privé ce président de SAS.

Au final, un mandat de gestion est-il préférable au bail commercial ? Face à un nouvel exploitant respectant ses engagements,  les investisseurs devraient toucher un montant des loyers nets de frais relativement similaire. Comprenez sur un chiffre d’affaires de 1.000, les investisseurs (bailleurs ou mandants) perçoivent environ 350.

Dans mon précédent billet, nous avons vu par exemple qu’ Exhore a versé pour la résidence de 140 appartements qu’elle pilote dans le cadre d’un bail commercial conclu il y a 7 ans à Strasbourg, un montant de 434.000 euros de loyers au titre de 2016.  Deux remarques : les Cassandre avançant que le nouvel exploitant réduit- lui aussi- son loyer en cours de bail se trompe. Par ailleurs ce montant équivaut largement au niveau de loyer… impayé par le précédent exploitant.

A Lannion, l’exploitant d’origine voulait baisser les loyers de 50%. Devant le refus des investisseurs, il a rompu le bail commercial. Après avoir délégué une expertise sur l’état de la résidence, les propriétaires ont racheté les parties communes et ont mandaté en 2014, Exhore pour la gestion du fonds.  « Après une grosse campagne de rénovation, nous avons dopé le chiffre d’affaires de cette résidence de près de 45%. En tant qu’actionnaires de la SAS, nous sommes ravis de cette nouvelle gouvernance. Nos biens se sont valorisés et les reventes restent rares » me confie Christophe Gaume, Président de la SAS.

Une preuve que l’on peut voir la vie en rose dans le secteur de l’immobilier géré.

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44 commentaires on “RESIDENCE GEREE : DONNER UN MANDAT DE GESTION ?”

  1. michel gallice dit :

    Excellente solution il me semble que ce mandat de gestion, il faut l’imposer à l’exploitant, et petit à petit cela deviendra la règle. Bon courage à tous.

  2. Sylvie Costes dit :

     » Une fois qu’ils ont récupéré le fonds de commerce de la résidence  » écrivez-vous. Récupérer son bien n’est possible, si l’on détient un bail commercial, que de deux façons : soit l’exploitant rompt le bail, ce qui n’est pas fréquent, soit le propriétaire doit aller en justice pour obtenir sa résiliation. Ce qui signifie une procédure longue et coûteuse, sans certitude d’issue favorable puisqu’elle dépend d’un juge, et le versement d’une lourde indemnité d’éviction à l’exploitant. Dans la grande majorité des cas les choses ne sont donc pas si simples.

    • mdenoune dit :

      Effectivement vous avez raison. Souvent il faut aller en justice. Et patienter six à douze mois selon le cas.

    • lucide dit :

      Attention à ne pas confondre Congé donné par le bailleur, auquel cas il y a une indemnité d’éviction à régler (à négocier)….et la procédure de résiliation ou c’est le juge qui tranche: si le juge tranche favorablement au bailleur, il n’y a pas d’indemnité d’éviction.
      La procédure en résiliation est elle couteuse? Non! Et même parfois pas plus qu’une assignation en référé….Alors si c’est pour avoir la paix ad aeternam, ça peut valoir le coup (et le cout…sans jeu de mot volontaire)

      • Sylvie Costes dit :

        Une dizaine de propriétaires d’une résidence que je connais bien et dont le locataire ne payait pas régulièrement les loyers ont lancé une action en résiliation en septembre 2015. Ils en sont à leur deuxième avocat et la procédure est toujours en cours. Si le locataire montre qu’il est de bonne foi (en payant les loyers, en montrant qu’il va redresser sa situation etc.) le juge lui accordera une chance de le prouver et les propriétaires n’obtiendront pas la résiliation.

  3. Tiens encore un plaidoyer pour les amateurs d’Appartexit !
    Mandat de gestion: n’interesse ( ou plutôt est le seul choix) pour les résidences malades sur lesquelles aucun exploitant ne veut prendre aucun risque!
    Le but du mandat de gestion est surtout d’éviter à l’exploitant tout le risque d’exploitation qui est rejeté sur les bailleurs à travers la SAS.
    De plus le mandataire peut se retirer sans difficulté puisqu’il n’est pas tenu par un bail commercial!
    Donc le mandat est un pis aller quand là à résidence est en difficulté !!
    J’attends avec beaucoup d’intérêt des témoignages de bailleurs historiques ( au moins 5 ans de recul ) ..

    • Pigeon92 dit :

      Encore un jugement lapidaire de Maître PECHAYRE!
      Affirmer sans analyse que le mandat de gestion est réservé résidences malades est faux et c’est bien mal connaître ce type de contrat. Mais on ne peut pas être spécialiste dans tous les domaines.

      • Il’ existe des mandats de gestion, mis en place dès le début de l’investissement ( en Ehpad notamment)…et très rentable…
        Mais pas en résidence de tourisme en multicopropriété .
        Tous les cas cités sont tous des cas de résidences déficitaires qui, un jour, ont basculé en mandat de gestion après forte baisse de loyer et parfois gros travaux..
        Il arrive que certaines résidences ainsi reprises se redressent…sans jamais permettre aux Copropriétaires d’origine de retrouver les loyers promis quand ils ont investi.
        De plus :
        Essayez de vendre un lot de résidence de tourisme sous mandat de gestion!
        qui achète et à quel prix?
        Les Copropriétaires d’AC veulent percevoir leurs loyers mais beaucoup voudraient aussi pouvoir revendre le mieux et le plus vite possible..
        C’est aussi pour ceux-la que nous avons négocié.
        Plus de 5000 ont déjà compris..
        D’autres comprennent tous les jours…

  4. Pigeon92 dit :

    Le mandat de gestion ne rend pas impossible à vendre le bien immobilier qui bénéficie d’un bail commercial.
    Si l’exploitant est performant et professionnel (cela existe….) il garde son mandat, les propriétaires détenant le fonds de commerce et étant bailleur et preneur à bail sont satisfaits, les loyers sont payés, le bien est vendable pour toutes ces raisons. Le choix de l’exploitant est primordial, je pense que tout le monde est d’accord sur ce point. Mais en aucun cas le mandat de gestion serait un obstacle à la rentabilité et à la vente du bien.

  5. yoyo dit :

    Propriétaire d’appartements à la mer et à la montagne, je suis plutôt satisfait de l’exploitant qui paie bien ses loyers.
    En revanche c ‘est avec surprise que je découvre le ton vif, voire agressif des réactions sur ce blog. En particulier les commentaires d’un avocat qui semble vraiment faire sa publicité. Ses mails sont si longs et si fréquents, que je me demande si ce n’est pas de l’intox. Il est temps d’élever le débat.

    • de l’intox? sans détour ni yoyo: je ne me cache pas..je parle ouvertement de l’accord AC ici à des gens qui ne seront jamais mes clients et a qui je ne demande rien dans ce domaine..;

      je dis simplement à ces lecteurs, copropriétaires d’AC , dont les résidences ne sont pour la plupart ni à la mer ni à la montagne, qu’ils peuvent obtenir auprès de 5000 bailleurs qui ont déjà signé et des avocats qui en représentent un grand nombre des informations sur ce que contiennent ces accords et pourquoi et comment ils ont été négociés.

      je ne chercher aucun client et ceux qui me font confiance et me connaissent savent cela …

      j’aide seulement ceux qui veulent bien écouter un autre son de cloche que celui toujours plus facile à défendre de l’opposition qui ne propose rien ici!

      • lucide dit :

        Comme d’autres investisseurs souhaitent également informer en toute transparence le danger à signer de nouveau avec Appartcity, qui n’a jamais tenu ses promesses, précisons que les personnes tenant les ficelles de cette société ont toujours les mêmes pratiques depuis de nombreuses années, et les continuent avec cette même mentalité, dans de nombreuses affaires actuellement.

      • Soyez précis! Factuel!
        Quelle résidence? Ou ? Quelle situation? Rentable? Déficitaire? Quelle défense ont adopté les victimes? Avec quel résultat?
        Éclairez nous…

      • drouet dit :

        L’autre proposition: L’Appart’exit!!!

        Evidemment qu’on n’a pas envie de signer un bail avec une société qui ne tient pas et qui n’a jamais tenu ses promesses….et un bail qui a été rédigé à la va vite avec des closes plus inapplicables les unes que les autres…
        Un seul exemple: le double ratio cumulatif de 32% de rapport loyer/CA et résultat d’exploitation supérieur à 12%!
        Du temps de P Denizet et E Bon, il nous a été proposé en mars 2016 (il y a plus d’un an!) dans la résidence un « bonus » dès les 5% de résultat d’exploitation atteints, et tout ce qui est au dessus partagé équitablement à 50/50….
        Passer des heures (rémunérées apparemment?) à obtenir encore moins bien de qui avait déjà été refusé à l’époque: bravo!….quelle efficacité!

  6. lucide dit :

    Qu’est qu’on marre ici! ça dépasse tout ce que j’ai jamais lu….

    voici un petit « best of » pris dans le précédent post de ce blog:

    ° « Méconnaissance aussi des tarifs d’avocats: low cost 270€Ht ! »…Ah bon, et bien il y en a alors beaucoup de low cost sur le marché des avocats….c’est très sympa pour ses confrères..
    « le tarif correspondant à mon expérience est très supérieur»…on a superman ici…une sorte de super extra avocat….un mec qui sait tout quoi!
    « 1100 clients à 180€, soit près de 200000€ »…à ce prix là, je veux bien passer toutes mes journées à écrire sur un blog….
    Même au quart du tarif…et puis, je veux bien faire du bénévolat…Surtout que si il y a de baux signés, il y a d’autres chèques qui tombent si j’ai bien compris.
    C’est bien de gonfler le nombre de ses clients, sauf que ça fait effet boomerang après….Surtout qu’il faut ajouter les honoraires d’assignations au préalable qui ont été menées depuis 2 ans? à raison de 300€/propriétaire? tarif low cost ou super avocat? ça fait combien au total? je me perds dans les zéros…

    ° Le chapitre sur « l’emplacement »
    …un vrai moment de bonheur:
    « la Majorité des Appartcity ne sont pas les pieds dans l’eau! Ni à Courchevel au pied des pistes! »….ben oui, ce sont des résidences affaires!
    “L’emplacement”pour une résidence Appartcity est quelque chose de plus subtil! » ah bon, alors désolé, je ne saisi pas la subtilité…Il y a de bons et de mauvais emplacements, c’est tout!
    « Centre Ville? Oui mais il y a des rues de centre ville qui sont “à l’abri du client”’! » ça signifie quoi des rues à l’abri du client? On parle de quoi? d’une résidence hotelière! donc à priori d’un lieu qui est clairement indiqué sur les sites internet avec une carte, dans les rues, etc…maintenant elles peuvent être en zone piétonnière ou accessible en voiture…mais rien à voir avec une boutique…il faudra qu’on m’explique .
    « Près des zones d’activité ou des aéroports? Oui mais il y a souvent “surnombre” »…souvent ou toujours? ou peut être seulement parfois? que de certitudes…

    Bon je m’arrête là….car c’est sans fin….

  7. LNS dit :

    Bonjour,

    Nous pensons plutôt comme madame COSTES, c’est à dire qu’avant de signer un mandat de gestion, il faut d’abord récupérer la résidence. Et c’est là que le bât blesse pour les résidences peu déficitaires, voire bénéficiaires.

    Je crains effectivement que le juge n’aille pas dans le sens du bailleur dans la mesure où AC propose une solution valable pour se sortir de sa situation et là, comment et avec quoi payer l’indemnité d’éviction ( qui sera certainement d’autant plus élevée que la résidence sera bénéficiaire).

    Avec mon mari nous avons préféré signer le nouveau bail et commencer à toucher les loyers plutôt que de nous lancer dans une longue et coûteuse bataille juridique qui va nous faire perdre encore plus. Certains ont peut être les moyens d’attendre et de se lancer dans une vaste roulette russe, ce n’est pas le cas pour tous les copropriétaires ( et ça, AC le sait parfaitement, lui qui a si bien choisi ses acheteurs ).

    Si nous avons signé le bail, ce n’est pas par simple allégeance aux avocats, mais plutôt par réflexion en fonction des données auxquelles nous avions accès et que nous comprenions.

    Nous croyons avec mon mari qu’il faut surtout rester réalistes et même si les plus gros gagnants dans cette affaire seront toujours les actionnaires, au plus tôt les nouveaux baux seront signés au plus vite les copropriétaires seront réglés. Bien sur, une fois de plus nous sommes soumis à ceux qui ont de l’argent mais ce n’est pas bien nouveau !

    LNS

    • mdenoune dit :

      Bonjour Madame

      La liberté de signer ou non appartient à chacun. Et je respecte votre décision prise avec votre mari.
      Cependant que voulez-vous dire lorsque vous écrivez « AC le sait parfaitement, lui qui a si bien choisi ses acheteurs »..;
      A vous lire.

  8. drouet dit :

    Merci pour ce commentaire qui reflète totalement la réalité de ce qui se passe.

    Certains propriétaires ont préféré signer pour avoir la paix et commencer à toucher quelques loyers…..Mais pour combien de temps? Je vous l’espère très longtemps (même si je n’y crois guère)….Tous les discours qui ont été tenus lors de l’achat de leur appartement se sont écroulés

    Ils sont signés par rapport aux informations qu’on a bien voulu leur donner et qu’ils ont pu comprendre…

    Ils ont choisi la voix de la tranquillité, car ils ont peur de ce qui pourrait se passer dans le cadre d’une résistance avec des procédures, parce que tout a été fait effectivement pour leur faire peur, y compris très probablement de la part de leur conseil.

    Règle de la fatalité: signons pour avoir la paix….et peu importe si il y en a qui s’en mettent plein les poches…..scénario bis repetita….et très probablement, les propriétaires signataires seront à nouveau confrontés à la même situation dans 1, 2 3 ans, car Appartcity trouvera d’autres raisons encore pour profiter des propriétaires (entre temps Océanis aura commercialisé d’autres résidences déficitaires et il faudra mutualiser ….par exemple….Mais Appartcity a très probablement aussi d’autres stratégies…)

    Madame, je suis de tout coeur avec vous, et très triste de cette situation….Votre choix est très respectable et je suis très sincère, mais beaucoup d’autres propriétaires ont décidé de se battre pour que ces pratiques qui n’ont que trop duré, cessent définitivement….Soit Appartcity cèdent immédiatement les résidences qui souhaitent partir, soit les propriétaires non signataires continueront leurs procédures pour faire entendre enfin leurs voix et dénoncer ces pratiques

    Nous pouvons rester unis, même si nos combats sont différents…..car nos intérêts sont communs.

    • En résumé que faut il faire selon vous ?
      Dès procédures?
      Je suis avocat, je suis ici a visage découvert!
      Quand je dis il faut signer un accord qui changera la donne actuelle et n’est absolument pas fataliste; certains me traitent de « vendu »!
      Si je soutenais comme certains conseils qu’il faut poursuivre les procédures certains m’accuseraient d’être assoiffé d’honoraires!
      Quand je dis simplement qu’il vaut mieux signer un accord
      1) qui permet de récupérer ses arriérés et d’avoir à l’avenir des loyers payés régulièrement
      2) qui fera faire des économies d’honoraires ou de frais d’huissier à tous ceux qui signent
      3) qui permet à ceux qui signent d’acquérir une position plus forte sur AC quoiqu’il arrive!

      • LNS dit :

        Bonsoir,
        D’accord avec vous drouet , rien ne presume de ce qui se passera face à AC d’ici deux ou trois ans.
        Ma seule crainte vient de la réponse des juges face aux demandes de résiliations de baux. Si l’indemnité d’éviction est maintenue du fait qu’AC a proposé des solutions de redressement que certains ont préferé ignorer, de quel montant sera t elle ? Qui pourra payer ?

        En fait mon raisonnement est le suivant : si Ac recommence à mal gérer et surtout à s’éloigner de ce qui est prévu dans le nouveau bail, alors là, sa crédibilité face à la justice sera moindre et obtenir une indemnité d’éviction d’autant plus difficile. A ce moment là, récupérer la résidence, monter une sas et donner un mandat de gestion prendra alors du sens.

        La première solution de poursuivre avec eux dans un premier temps me semble incontournable. Et je peux vous assurer que je n’ai avec Ac aucun lien autre que ces maudits baux.

      • mdenoune dit :

        Si des investisseurs ont des expériences de récupération de résidence(s) sans avoir à régler une indemnité d’éviction, qu’ils n’hésitent pas à témoigner ici.

      • Pechayre dit :

        Vous devriez préciser
        – recuperation de residences RENTABLES au moment de leur départ?
        – recuperation sans baisse de loyer ou travaux considérables?
        Récupération sans loyer variable?

        En effet tout le monde sait faire partir une Résidence déficitaire sans indemnité!
        Le flou et l’amalgame ne permettent pas d’informer

      • drouet dit :

        Bonsoir LNS,

        Si je puis me permettre, vous faites une confusion entre donner congé à un exploitant et partir en résiliation.
        ° Dans le premier cas, vous décidez seul, c’est donc une décision unilatérale qui peut effectivement vous condamner à verser une indemnité d’éviction si le juge estime que l’exploitant est de bonne foi;
        ° Dans le second cas, vous montez un dossier prouvant la récurrence du non paiement des loyers (et vous savez comme moi qu’il y a matière) que vous remettez au juge qui lui décide: soit le juge vous donne raison et vous gagnez et bye bye Appartcity, soit vous perdez et êtes condamné à rester avec eux….jusqu’à la prochaine procédure….Mais il n’y a pas d’indemnité d’éviction.

      • drouet dit :

        Il ne faut plus laisser faire des exploitants qui font de la récidive, car ce n’est pas la première fois ni la dernière, et cela ne fait que déplacer le problème et pas le traiter sur le fond….
        En trouvant un accord, on ne fait que mettre un pansement qui tôt ou tard, partira laissant une plaie béante. Au final, en acceptant l’accord, on repartira dans des procédures, alors autant régler le problème une bonne foi pour toutes….
        Maintenant si certains veulent signer et qu’ils sont informés et satisfaits d’une solution rapide (quitte à y laisser quelques plumes et retarder leurs problèmes), libres à eux….c‘est leur choix et c’est tout à fait respectable.
        D’un autre côté, une solution consistant à embarquer de force les non signataires est irrespectueux.

        Ce n’est pas à Appartcity de décider seul! Sans nos lots, ils ne peuvent rien, et il faudra tôt ou tard qu’il réduisent leur voilure en acceptant de voir partir les résidences volontaires: ils ont signé un contrat, et la modification de celui-ci entraine l’acceptation obligatoire des 2 parties!

      • mdenoune dit :

        Bonjour Maitre

        Justement pour éviter le flou, combien de résidences déficitaires compte le parc d’AC?

      • Plus de la moitié du parc est déficitaire ou juste à l’équilibre…soit plus de 60 résidences.
        Précisément ce qui rend impossible toute solution cas par cas …
        Seule une solution globale permet d’éviter le dépôt de bilan…

      • mdenoune dit :

        Et pourquoi pas une solution partielle consistant à céder la soixantaine de résidences non bénéficiaires.

      • Impossible sans dépôt de bilan! Il faudrait aussi diviser par deux les charges de structure!
        Des emplois en jeu en nombre!
        De plus pour les « partants » éventuels il faudra aussi supporter les baisses de loyer!

      • mdenoune dit :

        Je ne comprends pas votre réponse. AC n’a pas déposé son bilan, et des résidences comme celle notamment de Béziers sont déjà sorties de son périmètre.

      • philip pechayre dit :

        BEZIERS : un départ accepté de l’une des 4 résidences les plus déficitaires! même en baissant les loyers suivant l’accord elle restait déficitaire! ce départ est exceptionnel et accepté parce qu’il arrange tout le monde.. Mais ce cas n’est pas replicable: seules 4 résidences ont un tel niveau de pertes!

      • lucide dit :

        « béziers est exceptionnel et accepté….mais ce cas n’est pas replicable »….Dommage, Magny est sorti aussi.….
        Mais on va me dire que c’est encore une exception….

  9. LNS dit :

    MR DROUET,
    Dans le deuxieme cas que vous evoquez si lon perd face au juge,dans quelles conditions pensez-vous que Ac poursuivra ? Loyers, arrieres, travaux ?

    • drouet dit :

      Madame bonjour,

      J’ai bon espoir que les propriétaires pourront gagner, mais en cas d’échec votre question est très pertinente, et je n’ai pas de réponse toute faite d’une part, et je ne veux surtout pas dévoiler les possibilités (surtout qu’Appartcity doit nous lire)
      Les propriétaires ont un contrat donc des loyers à honorer….moins Appartcity paye, plus il se met en porte à faux avec leurs bailleurs, plus c’est facile de partir
      Les loyers et arriérés seront payés aux tarifs actuels.
      Quant aux travaux, c’est le bail qui les détermine, mais le preneur doit entretenir son outil de travail;

      J’ai pu constater que dans certaines résidences, il essaye de facturer aux bailleurs des travaux lui incombant….Appartcity n’a pas entretenu convenablement certaines de ses résidences, ce qui le contraint aujourd’hui de demander aux bailleurs de participer.
      Maintenant, il faut voir les devis d’Appartcity qui sont largement supérieurs à ce que vous pourriez demander à un entrepreneur local à conditions égales, ou même à un autre exploitant….Finalement, ils financent 50% après avoir augmenté les prix de 100% (via notamment des marges confortables).

      • 1°) soyons précis sur les actions en résiliation du bail :

        Si vous tentez de résilier et que vous n’y arrivez pas c’est qu’AC vous paie..

        Bien sur si AC continue à ne pas vous payer vous gagnerez..Mais si vous gagnez c’est qu’AC veut bien vous laisser partir car s’il ne paie pas, il sait très bien que la résiliation est inévitable et qu’il l’accepte. En effet, je ne cite que pour mémoire l’hypothèse ou AC ne vous paierez pas parce que l’accord échoue et que les actionnaires ne renflouent pas: dans ce cas vous n’aurez pas le temps de résilier car ce sera le dépôt de bilan! Qui bloquera la résiliation!

        Or si AC veut bien vous laisser partir c’est que votre résidence est très déficitaire et subira de toutes façons une baisse avec le nouveau repreneur qui
        – ajustera le loyer ( ne rêvez pas ) en vous promettant une clause de retour et un loyer variable (aucun risque pour lui) et,
        – s’il n’est pas sur de pouvoir redresser la résidence il vous offrira généreusement un mandat de gestion ( aucun risque pour lui)…
        – parfois plus « malin » le repreneur vous proposera un bail 3/6/9 en maintenant le loyer au dessus de celui proposé par AC…ce qui lui permettra de revoir le bail tous les 3 ans, en réalité.
        – Le nouveau repreneur vous mettra soigneusement dans une nouvelle société, et vous n’obtiendrez pas la garantie de la maison mère ( toujours aucun risque pour lui).

        Donc si vous gagnez contre AC en réalité vous perdrez à tous les coups contre le nouvel arrivant qui peut jouer les chevaliers blancs sans risque !

        Je mets au défi ici des « partants » (de résidences déficitaires bien sur) de trouver un seul cas de résidence DEFICITAIRE partie :
        – sans baisse de loyer
        – sans loyer variable
        – sans mandat de gestion
        – avec un bail de durée ferme de 11 ans
        – sans être placée dans une société séparée pour la résidence
        – ou avec une garantie de loyer d’une maison mère solide
        – sans payer de gros travaux

        2°) soyons précis si vous n’arrivez pas à résilier: c’est qu’ AC vous paie !

        vous direz alors « tout va bien »! ..hmm? : d’une part votre bail actuel se termine bientôt pour beaucoup de résidences et le renouvellement va être chaotique surtout si la valeur locative locale est inférieure au loyer ce qui sera le cas pour beaucoup de résidences déficitaires : donc si votre résidence est déficitaire vous n’échapperez pas à la baisse de loyer…Et attendant les biens restent invendables!

        Parfois vous penserez que votre bail est encore long pour être tranquille un moment? non! tous les 3 ans depuis le début du bail, et si votre résidence est déficitaire, AC peut demander au juge des loyers d’ajuster le loyer à la baisse…pour beaucoup de résidence se sera le cas! Et en attendant les biens resteront invendables.

        Finalement , les seules résidences pouvant résister glorieusement sont les résidence rentables qui peuvent refuser de signer et refuser en bloc toute baisse de loyer..mais sans pouvoir partir car AC vous paiera! Et vous ne pourrez pas résilier le bail!

        3°) soyons précis sur les travaux:

        vous affirmez « péremptoirement  » que AC surévalue les travaux pour « rouler » les copropriétaires: peut être? mais si vous avez pu vous en apercevoir, comme vous le dites, les autres résidences s’en apercevront aussi ! et quand il s’agira de négocier les travaux, toutes les compétences disponibles dans chaque résidence seront mises à contribution pour « valider » les devis, et plusieurs devis seront exigés..rien n’empêche de faire cela déjà! Donc ceci restera possible et cet argument ne tient pas la route pour empêcher de signer le nouveau bail.

      • Bailbail59 dit :

        Concernant les travaux de Lille, j’ai pu démontrer (l’avocat le sait ) que les devis étaient bidons.

        En effet, deux devis ont été proposés et en creusant un peu, j’ai pu prouver que le second émanait d’un bureau de conseil dirigé par une esthéticienne et n’avait pour finalité que de faire « digérer » le montant du premier.

  10. lucide dit :

    News….
    Il semble que les départs (ou Appartexit) se confirment comme c’était prévu…..Magny les hameaux, à côté de Versailles, est sorti en même temps que Béziers ….A quand le prochain? Plusieurs sont sur la liste….
    Les retours sont toujours aussi timides si on analyse les chiffres, malgré l’envoi de quelques baux la semaine passée…
    Du coup, Appartcity semblerait commencer à négocier….intéressant, mais pas surprenant….On le savait dès le départ…
    On est bien rentré dans la 2ème phase..Faute d’avoir eu 50% des résidences signataires à plus de 75% des propriétaires, Appartcity continue son pèlerinage, espérant toujours que ceux qui ont refusé signeront quand même….L’histoire nous confirme bien qu’il fallait surtout attendre et ne pas agir dans la précipitation.


    • Oui 3 ou 4 quatre départs sont prévus
      !
      Quand les déficits s’en vont il n’y a pas de problèmes! Nous n’avons aucun problème avec ces départs qui facilitent la restructuration…
      Contrairement à ce que vous dites il n’y a plus de négociation : AC laisse partir quelques cas qu’il considère comme irrécupérables! À tort ou à raison! Qu’importe!
      Les 50% sont passés ! Qu’espérez vous?
      Que voulez vous!

      • Lacarbre dit :

        Une nouvelle fois Maître Pechayre est contraint de renier ses écrits.

        Après nous avoir affirmé qu’aucune résidence ne sortirait, puis après avoir finalement reconnu que finalement une sortirait (Béziers) et bien c’est maintenant 4 résidences qui sortent !

        Le pourcentage de 80% de signataires sera-t-il recalculé sur la base du nouveau nombre de résidences diminué de 4, mais aussi diminué du nombre de résidences qui n’avaient rien à signer ?

        Quand on veut faire parler les chiffres autant aller jusqu’au bout de cette démarche malhonnête

        Pourquoi ces mensonges?

        Quant aux négociations, je peux aussi vous dire qu’elles sont d’actualité sur au moins une résidence hors accord et que c’est sans doute pour cela que cette résidence n’a pas encore reçu de proposition de nouveau bail.

      • lucide dit :

        Oh la la….que de contradictions!

        ° Après « il n’y aura aucun départ »…. »3 ou 4 départs sont prévus »…. sans compter qu’on sait qu’il y en aura d’autres….on s’y perd un peu dans tout cela….

        ° Maintenant « quand les déficits s’en vont, il n’y a pas de problèmes »….alors laissons le choix à toutes les résidences qui ont une baisse (ARBITRAIRE je rappelle) de loyers de partir déjà!….Ah mince, ils ont négocié pour tous, au nom de tous, au nom de la sainte mutualisation…..et sans qu’on ait un mot à dire…Circulez, il n’y a rien à voir!

        ° « les 50% sont passés »…encore un mensonge: d’une part certainement pas au 31 mars et surement en voulant compter 12 résidences hors accord qui n’ont rien signé….A force de se persuader de certaines choses, on finit par y croire, et raconter n’importe quoi!

        Je suppose même que T R a fait un faux en écriture pour pouvoir prolonger les délais conformément à l’article 1.4 du bail; en tout cas, c’était une obligation: s’en est il affranchi ou a-t-il envoyé un faux en écriture, en recommandé aux signataires du protocole? (on suppose qu’ils se garderont bien de dire ce qu’il en est)….

        Ah oui, mais j’oubliais que cette notification doit être envoyée uniquement aux 4 avocats signataires du protocole…..donc, c’est vrai que cela ne concerne nullement tous les propriétaires et bien heureusement…

      • C’est fait cher Lucide !
        Prolongation notifiée
        50% validés
        Qui prend les paris pour la suite?

      • Bailbail59 dit :

        50% validés selon l’avocat…il reste à persuader les récalcitrants ou plutôt les indécis ou encore ceux qui n’ont pas signé sans réfléchir.

        Les propriétaires ayant pris le temps de lire l’usine à gaz qu’est ce nouveau bail, seront plus difficiles à convaincre; Et ils ne satisferont pas des « y a qu’à  » ou  » c’est la seule solution pragmatique ».

  11. lucide dit :

    Que de « si »…..Avec des « si » et des « mais » on refait le monde….

    Si Appartcity paye parce qu’ils sont assignés en résiliation, et bien tant mieux…..On ne demande que ça, qu’ils tiennent leurs engagements…Et s’ils ne payent pas, et bien aussi tant mieux, car on résilie…
    Maintenant, il y a une « procédure » plus intelligente : c’est de négocier mutuellement le départ via un protocole d’accord.
    Quand on veut partir, on prend toutes les précautions, et cela signifie que de multiples repreneurs sont prêts à reprendre à des conditions ou les propriétaires sont d’accord…donc aucun problème….A baisse égale, on préfère quelqu’un qui paye régulièrement et qui a fait ses preuves.

    Le loyer binaire ne concerne que les propriétaires heureux de partir….Il n’est pas indispensable, surtout qu’il n’est pas légal d’après les services fiscaux (mais ça, ça n’est pas important)….le mandat de gestion n’est pas l’unique solution…..maintenant bail ferme de 9 ans, 10 ou 11, franchement ça ne change pas grand chose…Mais surtout les nouvelles conditions ne concernent que les propriétaires souhaitant partir…..Et puis la sacro sainte mutualisation qui ne profite qu’aux dirigeants et actionnaires d’Appartcity qui brandissent ça à tout va….et parfois certains conseils….de qui d’ailleurs?

    « La valeur locative », toujours cette menace…..Mais c’est aussi dans les 2 sens!!! Ils peuvent aussi être assignés en revalorisation (il y a des cas)….A- t- elle été effectuée lors des calculs de baisse de loyers? Si non, je m’interroge sérieusement alors du sérieux de ce travail, car cela aurait du être effectué si ça fait été fait sérieusement….

    Des biens qui restent et resteront invendables avec l’enseigne Appartcity, qui a une réputation détestable ad aeternam….Si on veut les vendre et les vendre bien, seule solution: changer d’enseigne! Il y a de multiples retours d’expériences dans ce domaine avec d’anciennes résidences Appartcity sorties du groupe.

    Les résidences très rentables ont majoritairement signé parce que c’est une baisse provisoire….Cela n’apporte aucune économie au groupe…..et en tout cas, cela ne suffira pas à payer les « royalties » des prêts mezzanine des actionnaires….

    Je cite: « 56 résidences sont considérées comme OK par les actionnaires à fin mars et 5800 propriétaires sont OK. L’accord se poursuit donc puisque le seuil de 50% est franchi et plus de 10 résidences vont aussi passer le cap dans les prochains jours! »…effectivement « sont considérées comme »: mais ça change tout!….Ce n’est pas bien de mentir, quand on sait pertinemment que ce seuil n’a pas été atteint au 31 Mars; l’écrire s’appelle « un faux en écriture »

    Ah, c’est vrai j’oubliais: un conseil de ce blog est rémunéré, via le mandat qu’il distribue, aux nombres de signatures!!! ça change tout aussi….

    • DUBOS dit :

      lucile, Vous écrivez « A baisse égale, on préfère quelqu’un qui paye régulièrement et qui a fait ses preuves. » mais qui ?

      Si on suit votre raisonnement, 120 résidences quittent Appart’City et se retrouvent sur le marché. Croyez-vous qu’elles imposeront leurs conditions ?

      Seules les plus rentables arriveront à se placer (en perdant plus de plumes que dans l’accord actuel), les autres ??

      Vous semblez convaincu de l’ACexit, pouvez-vous me dire combien de copropriétaires dans vos résidences vous suivent ???

      Expliquer donc comment quitter Appar’City (méthode, conditions de mise en œuvre, coûts, chance de réussite), pour trouver quoi une fois que l’on est parti (montrez le bail qui sera à signer, les conditions, …) ce que l’accord a amené .

  12. lucide dit :

    On peut remercier ce conseil qui intervient sur ce blog de ne jamais avoir démenti mes propos.
    En plus, en comptabilisant les résidences à 0% qui n’ont jamais rien, il fait quelque part voter les morts…c’est vrai qu’en période électorale, nous sommes dans l’actualité.

    On ne peut que regretter qu’il n’a jamais présenté d’autres possibilités à un de ses fidèles « défenseurs »….ou du moins, n’a-t-il jamais souhaité le faire ou pris la peine de le faire et pour cause….

    Du coup, on se retrouve avec un pénible 40% de réelles signatures au 31 mars….on peut supposer que Cergy, Rennes Beauregard, Blois, et peut être Paris Villette ou La Ciotat arriveront péniblement à atteindre les 75% demandés + 2 résidences à faibles baisses…mais cela ne fera qu’au total 47%…..

    Le plus difficile reste à faire avec les 53% restantes qui ne signeront pas (ou très peu)….


    Aucune chance d’avoir les quotas définitifs fin avril
    ….A moins que tout cela ne soit qu’une mise en scène de T R pour essayer de tirer ce qu’il peut, ce qui est écrit depuis le début….

    Le groupe va sérieusement devoir réduire sa voilure et se contenter du raisonnable au risque de tout perdre…..Car le prochain principal perdant, c’est bien lui…