RESIDENCE DE TOURISME : REMISE EN CAUSE DES AVANTAGES FISCAUX
Publié : septembre 14, 2014 Classé dans : Arnaques, Immobilier, Impôts, Placements | Tags: classement, Lagrange, résidence de tourisme, Résitel, rectification fiscal, redressement, SNRT 2 Commentaires Double peine pour les investisseurs : baisse de loyer et remise en cause des avantages fiscaux, faute de classement de la résidence de tourisme.
Vignec, dans les Hautes Pyrénées
A ce jour j’ai rédigé un peu plus de 150 billets de blog sur les tracas financiers des investisseurs dans l’immobilier de services géré par un exploitant. Un vaste sujet d’actualité si j’en juge votre fidélité dont je vous remercie et vous invite à vous abonner gracieusement à mon blog.
Aux tracas financiers s’ajoutent des soucis avec le fisc. Pour bénéficier des avantages fiscaux, la résidence de tourisme doit faire l’objet d’un classement de la part des services de la Préfecture. L’exploitant, en l’occurrence Résitel dans le giron du groupe Lagrange dispose d’un délai de 12 mois après la mise en service de la résidence de Vignec ( Hautes Pyrénées ), pour la faire classer. Pour bien comprendre ce dossier, je vous convie à un rappel chronologique
2007-2010 : Parfaitement au courant de cette obligation, Résitel, membre du Conseil d’Administration du SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) a certes demandé le classement de la résidence en 3*. En l’absence d’un local d’accueil pour les clients, elle a été rejetée. Normal, imaginez-vous un hôtel sans réception.
Scandale autour du local d’accueil
2011 : un copropriétaire de Vignec est redressé par le fisc au motif que la résidence n’était pas classée. Suite à l’appel des services juridiques de Lagrange, Résitel renouvelle sa demande de classement, mais cette fois en 2*. L’objectif était d’éviter les redressements. « Afin de ne pas répéter l’échec de 2007, Résitel a aménagé le local d’accueil le temps de la visite, puis l’a supprimé, comme l’a constaté un huissier, dès que le classement a été obtenu. Ceci privait la résidence de son avenir et d’un local de service pourtant obligatoire, aussi bien dans la loi que dans le règlement de copropriété » me confie un investisseur privé. Pire : Lagrange a tenté de vendre le local d’accueil à un restaurateur en lui cachant que ce local était local d’accueil. Le restaurateur a gagné en référé.
2013-2014 : Les autres copropriétaires de Vignec reçoivent une proposition de rectification de l’administration fiscale. Je reviendrai sur le sujet dans mon prochain billet. Après avoir aménagé un local d’accueil, les investisseurs autogestionnaires obtiennent enfin le classement de leur résidence en 3*.
Une double peine
Que retenir ? « Outre avoir privé la résidence de Vignec de son indispensable local d’accueil, Résitel a demandé à ses propriétaires des baisses de loyers de 75%. Quand ceux-ci ont refusé, ce gestionnaire les a abandonnés sans local d’accueil, avec un classement 2* alors qu’ils avaient vendu un 3* » poursuit cet investisseur.
Bravo à la forte mobilisation et solidarité des propriétaires, à leur vive capacité d’adaptation, pour remettre en exploitation la résidence de Vignec . Ils doivent encore s’armer de patience pour poursuivre la procédure en cours sur le local d’accueil, le référé n’ayant pas permis de statuer. Alors que l’assignation de cette affaire a été délivrée courant 2013, elle n’a toujours pas été jugée sur le fond.
Et surtout, le litige fiscal subsiste : les copropriétaires sont redressés pour non classement de la résidence de Vignec de 2007 à 2010. Ils sont donc victimes d’une faute entièrement commise par leur exploitant d’origine. A suivre. Que pensez-vous de ces mésaventures? REAGISSEZ ICI
MENACE SUR LES MEUBLES TOURISTIQUES DES GRANDES VILLES
Publié : août 25, 2014 Classé dans : Famille, Immobilier, Impôts, Placements, voyages | Tags: EHPAD, LMNP, LMP, New-York, Paris, résidence étudiantes, résidence de tourisme, résidence seniors Commentaires fermés sur MENACE SUR LES MEUBLES TOURISTIQUES DES GRANDES VILLESA New-York comme à Paris, les mairies partent en guerre contre la location de meublés touristiques pour des durées inférieures à un mois. Le point sur les pratiques des deux côtés de l’Atlantique.
Des deux côtés de l’Atlantique, les « capitales » touristiques comme New-York et Paris semblent faire la chasse aux locations meublées de courtes durées (moins de 28 jours). J’en veux pour preuve la réponse que je viens de recevoir d’un manager d’immeubles à New-York où je cherchais une location pour quelques jours. « Mises en place depuis 2011, des restrictions légales sur ces locations de moins de 28 jours ont affecté le marché des propriétés que vous aimeriez louer. New York Council tente d’éliminer les conflits entre les immeubles de résidents permanents et les personnes louant leurs appartements aux touristes » Résultat : si des résidents permanents d’un immeuble se plaignent des gênes occasionnées (va et vient, bruit) par une location touristique dans leur immeuble, les autorités New Yorkaises mettront leur véto à cette pratique. Mon correspondant poursuit : « Nous vous garantissons de vous fournir un logement de même qualité, en cas d’interruption de l’utilisation de nos appartements une fois que votre location a débuté ». Réjouissant, s’il faut déménager au cours d’un séjour d’une petite semaine !
TOUR DE VIS A PARIS
Maintenant, je vous invite à étudier la situation à Paris où la mairie s’insurge contre la multiplication de locations de meublés. Quelques, 20.000 logements seraient soustraits du marché locatif du logement vide.
L’ile aux Cygnes à Paris et sa statue de la liberté
Pour la mairie de Paris, les locaux d’habitation loués pour une durée inférieure à 9 mois doivent faire l’objet d’un changement d’usage, si l’on se réfère aux articles L. 631-7 et L. 632-1 du code de la construction. « Ces deux articles sont applicables à Paris, dans les communes de la première couronne et dans l’ensemble des villes de plus de 200.000 habitants », me précise un avocat. Toujours pour lutter contre les meublés touristiques qui font concurrence aux hôtels, une disposition du plan local d’urbanisme (PLU) de Paris, assimile les locations meublées de courte durée à des hébergements hôteliers. A ce titre, elle les soumet donc à une autorisation d’urbanisme préalable de changement de destination. Sans entrer dans les détails, cette obligation s’avère lourde et onéreuse pour le loueur désireux de respecter la loi.
Enfin compte tenu de ces deux articles du Code la construction, il est difficile pour un investisseur de profiter du régime fiscal du LMP (loueur en meublé professionnel) ou du LMNP (loueur en meublé non professionnel) en solo. Comprenez sans investir dans le cadre d’une résidence gérée par un exploitant. Résidence de tourisme en ville ou non, résidence étudiante, seniors, EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Bref autant des résidences où les rapports entre bailleur (investisseur) et locataire (exploitant) sont totalement inversés… en contrepartie d’avantages fiscaux. Généralement le locataire impose ses conditions au bailleur comme l’illustrent vos mésaventures.
Comme ce blog est un lieu d’échanges des investisseurs déçus, j’attends ici vos témoignages sur vos déconvenues. D’ici là, bonne rentrée à tous.
RESITEL : 60 MILLIONS D’ EUROS EN JEU
Publié : juin 15, 2014 Classé dans : Immobilier, Impôts, Placements | Tags: bail avenanté, bail résilié, Lagrange, passif, résidence de tourisme, Résitel 1 commentairePLUS DE 60 MILLIONS D’ EUROS DE PASSIF DECLARE PAR LES INVESTISSEURS SONT CONTESTES PAR RESITEL. MAIS LE TRIBUNAL DEVRAIT STATUER PROCHAINEMENT
Six mois après le plan d’apurement du passif mis en place par le Tribunal de commerce de Tarbes, le litige subsiste entre des investisseurs et cette filiale du groupe Lagrange. Plus de 60 millions d’euros de passif déclaré par les investisseurs sont contestés par Résitel.
Sur le millier d’investisseurs dont le passif déclaré est contesté par Résitel, se distinguent deux grandes catégories.
° Les « avenantés » : par précaution, ils ont déclaré dans les créances, les loyers à échoir entre la mise sous sauvegarde et la signature de l’avenant et parfois la reprise de l’avantage fiscal. Il est agréé d’une façon générale qu’en ayant signé les avenants, ces investisseurs ont renoncé aux loyers garantis et que par ailleurs, sauf cas particulier, leurs avantages fiscaux sont préservés : le passif déclaré ne devrait, en général, pas être retenu.
° Les « résiliés » : ils ont déclaré dans les créances, les loyers à échoir entre la mise sous sauvegarde et la fin du bail et parfois la reprise de l’avantage fiscal.
A ce titre, à compter du 18 juin 2014, des particuliers sont convoqués par ce tribunal « dans le cadre de la vérification du passif ». En fait le passif contesté porte essentiellement sur les loyers impayés à échoir.
Quand l’exploitant quitte la résidence
Suite à la mise sous sauvegarde de Résitel, les investisseurs ont dû choisir entre une baisse drastique de leurs loyers par un avenant, ou une résiliation dudit loyer. A noter que Résitel s’est totalement désengagé de 4 résidences : Mimizan, Valloire, Vignec le clos des Fontanelles aux Angles. De plus, cet exploitant s’est partiellement désengagé de 4 autres résidences ou il gère désormais moins de 70% des lots : Font Romeu, Talmont Saint Hilaire, Saint Cyprien, Brides. A cela s’ajoutent dans les autres résidences des investisseurs isolésayant refusé de signer les avenants et dont le bail a été résilié.
Prenons le cas de ce particulier ayant investi à la montagne, dans une résidence située à Valloire (73). Refusant la chute des loyers, son bail a été résilié en septembre 2012 par le juge commissaire à la demande de Résitel et son administrateur. Le montant des loyers échus (cumul des impayés au moment de la mise sous sauvegarde) est estimé à 5000€ et le montant des loyers à échoir jusqu’au terme du bail résilié est 65.000 euros, ces montants ayant été déclarés par le particulier au passif de Résitel. Les 5000€ ne sont pas contestés par Résitel contrairement aux 65 000€. Ayant opté pour un paiement en numéraire de 25 % des créances définitivement admises, devant intervenir dans les trois mois de l’adoption du plan, soit avant fin mars 2014, le particulier aurait du recevoir 1250€. A mi juin, de nombreux investisseurs ayant retenu cette option, n’ont pas encore été dédommagés !
Statuer sur le passif contesté
L’audience du 18 juin devant le juge commissaire a pour but de statuer sur le passif contesté. Deux scénarios possibles : les 65.000 euros pourront être admis en totalité ou partiellement au passif de Résitel ou le juge commissaire se déclarera incompétent pour fixer la créance. Dans ce cas, il appartiendra au Tribunal de Grande Instance de statuer sur ce passif.
Une fois le passif contesté fixé, Résitel le régler à l’investisseur, suivant l’option retenue. Elle ne sera pas forcément celle retenue par le particulier pour le passif loyer échu. Voir mon précédent billet à ce sujet.
Enfin près de six mois après le début du plan de continuation de Résitel, la poursuite des retards de règlement de loyers et ses impayés de charges illustrent la grande fragilité financière de cet exploitant.
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RESIDENCES DE TOURISME : SECURISER LES INVESTISSEURS
Publié : Mai 24, 2014 Classé dans : Crédit, Immobilier, Impôts | Tags: excès de la défiscalisation, loi ALUR, résidence de tourisme 10 CommentairesConscient des difficultés dans le secteur des résidences de tourisme, le gouvernement pourrait enfin prendre des mesures pour sécuriser les particuliers.
Suite à une question orale posée le 6 mai 2014 par le sénateur Georges Labazée, voici les grandes lignes de la réponse de Valérie Fourneyron, secrétaire d’État chargée du commerce, de l’artisanat, de la consommation, absente à la séance :
Destinée à l’origine à encourager l’implantation des résidences de tourisme dans des territoires qui présentaient un fort potentiel touristique, « la défiscalisation a également facilité un certain nombre de projets sans lien avec les réalités économiques du secteur ».
Après avoir mis en place ces avantages fiscaux au fil des années, les politiques sont en train d’engager un revirement pour éviter que de nouveaux « accidents ». Aussi le 27 mars 2014, une réunion de travail s’est déroulée au cabinet de Valérie Fourneyron pour sécuriser les futurs investisseurs particuliers. Trois points ont été retenus.
1. améliorer l’information pré-contractuelle. Et ce, afin que les investisseurs puissent à évaluer la proposition commerciale qui leur est faite, notamment la soutenabilité des engagements de loyer de la part des gestionnaires.
2. revoir le contexte du financement de l’investissement par emprunt, afin qu’ils soient capables de mesurer les conséquences d’un défaut de loyer, trop souvent présenté comme garanti. « Le Gouvernement pourrait renforcer les sanctions envers les promoteurs et les gestionnaires qui ne respecteraient pas leurs obligations d’information à l’égard des particuliers ».
3. garantir aux copropriétaires la propriété des locaux dédiés aux services collectifs afin de faciliter ainsi le changement de gestionnaire, si besoin. Dans un précédent billet, j’ai détaillé cette importante disposition figurant dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014 (accès au logement et un urbanisme rénové).
Sur ce dossier épineux, le Gouvernement travaille avec le syndicat représentatif des gestionnaires, comprenez le SNRT (syndicat national des résidences de tourisme) et les associations représentant les copropriétaires, notamment la FNRT (fédération nationale des résidences de tourisme). A noter que le SNRT « contre attaque » en présentant début juin, une étude chiffrée sur l’impact économique des résidences de tourisme sur leur environnement local.
Au-delà de ces bonnes intentions, je continue de m’interroger sur les solutions de sortie pour les copropriétaires déjà piégés dans des résidences de tourisme en difficulté ?
MERCI D’ AVANCE POUR VOS COMMENTAIRES ICI JUSTE EN DESSOUS DE CE BILLET, SOUS LA RUBRIQUE LEAVE A REPLY
BLOG DE MARTINE DENOUNE 
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