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RESIDENCES DE TOURISME : HALTE A LA MUTUALISATION DES LOYERS

SUR LE PLAN JURIDIQUE, LA PRATIQUE DE LA MUTUALISATION DES LOYERS DANS LES RESIDENCES DE TOURISME, S’AVERE CONTESTABLE

 

Durant cet été bien spécial, nombre d’investisseurs d’ Appart City se plaignent de la mutualisation des loyers entre les dizaines de résidences de tourisme de cet exploitant. Imaginez : si votre résidence en bord de mer a fait le plein pendant les vacances, quelles raisons justifieraient un partage des loyers entre d’autres destinations moins porteuse ? Aucune.

Une résidence de tourisme ne peut absolument pas se comparer par exemple à une SCPI (société civile de placement immobilier). Chaque porteur de parts est associé de la SCPI qui encaisse les loyers et les mutualise afin de diviser les risques.

« La pratique des gestionnaires des résidences de tourisme  mutualisant des ressources ou loyers et aussi, des charges ou frais de siège est jugée trompeuse, au sens pénal du code de la consommation, depuis longtemps par plusieurs parlementaires » avertit Me Jacques Gobert, avocat à Marseille.

Dans les faits, le gestionnaire regroupe les recettes de loyers générées par chacune des résidences qu’il gère. Résultat : l’investisseur peut se retrouver privé de loyers au motif qu’ils ont servi, par exemple,  à colmater les pertes d’une autre  résidence.

OBLIGATION DE COMMUNIQUER LES COMPTES DE CHAQUE RESIDENCE

« Cette question de la mutualisation a été longuement abordée par le parlement qui a modifié le code du tourisme par la loi de 2009. Dans ce texte, le législateur a bien tenté, en effet, de mettre fin à des abus criants de gestionnaires peu scrupuleux en imposant l’obligation de communiquer les comptes de chaque résidence (art L321.1 du code du tourisme)…réforme pourtant bien molle. En effet le gouvernement n’a pas sanctionné cette « obligation » régulièrement violée impunément par nombre de gestionnaires » poursuit Me Gobert.

 

Par son côté « opaque », « défavorable au consommateur » et très « avantageux » pour le gestionnaire, la « mutualisation » des loyers entre résidences d’un même groupe, appelait à préserver le  bailleur, à le considérer comme un « consommateur qu’il fallait protéger » et ne pas tromper. D’où la nécessité de contraindre les gestionnaires à créer autant de sociétés qu’ils détenaient de résidences. Voilà pour la théorie vue par le législateur. La pratique diverge.

« Et pourtant, à l’époque, le gouvernement s’est refusé à interdire cette  mutualisation, afin de  permettre la survie d’une société, au lieu de la conduire à la faillite.  Une manière de sacrifier le consommateur-bailleur au profit du gestionnaire locataire « trompeur ». Aujourd’hui,  les loyers sont trop souvent mutualisés ET impayés…. Avec – EN PRIME – des entreprises au bord de la faillite. Comme l’a partiellement mis en lumière une enquête de la DGCCRF en 2017 » conclut Me Gobert.

Les parlementaires porteurs en 2009 des amendements appelant à supprimer cette mise en commun des loyers de toutes les résidences d’un exploitant avaient donc raison.  Il est donc grand temps de tirer les leçons des errements de la loi de 2009.

Dans mon précédent billet de blog, je précisais qu’à ma connaissance, seule la société Apart City faisait un pot commun des loyers de toutes ses résidences.

 

QUEL EST VOTRE AVIS ? REAGISSEZ ICI.

 

 


2 commentaires on “RESIDENCES DE TOURISME : HALTE A LA MUTUALISATION DES LOYERS”

  1. mrsolemio dit :

    C’est étonnant, le bail prévoit un loyer. Comment celui ci serait il dépendant d’un autre paramètre?

    • mdenoune dit :

      Voici la réaction d’un autre abonné confronté à un problème technique :
      « Merci pour ce post qui résume bien le fonctionnement de cet exploitant avec le système de mutualisation.

      Le problème, c’est que cette mutualisation intéresse Appartcity lorsqu’elle les arrange, et parallèlement ils la rejettent lorsque cela les arrange aussi…Petite explication:

      – Lors des négociations en 2016 avec 4 avocats et la Faprah, ces derniers dressent un tableau de « performance’ des résidences pour calculer un taux de baisse de loyer à consentir en fonction de la performance (sur des chiffres fournis par Appartcity, dont on sait pertinemment qu’une partie d’entre eux étaient erronés et dont les acteurs étaient parfaitement conscients): des loyers avec 5% de baisse provisoire pour les résidences les plus rentables et jusqu’à 30% de baisse définitive pour les plus déficitaires….une manière de mélanger mutualisation et non mutualisation pour satisfaire le plus grand nombre de bailleurs…..Au passage, certains conseils en profitent pour négocier la sortie de quelques résidences du groupe en échange de la garantie de « coopération » des bailleurs/clients pour leur faire avaler la pilule…
      Echec final: seulement 50% des résidences ont pu signer un accord alors qu’il fallait 75%!

      Dans toute entreprise où il y a des filiales, lorsqu’elles ne sont pas rentables ou trop problématiques, on les restructure ou on s’en sépare…C’est simplement du bon sens…mais le mot « restructuration » chez Appartcity consiste uniquement à ajuster les loyers en pressurisant les bailleurs pour les forcer à accepter et rendre certaines résidences rentables (appartements vendus à prix d’or par des filiales du groupe, et avec une rentabilité non tenables)…..La restructuration ne passe jamais par le diminution des très hauts salaires de leur dirigeants ou la négociation de la dette auprès des banques et des actionnaires….Pourtant, tous sont dans le même bateau!

      Aujourd’hui, comme de nombreux exploitants, ce groupe est dans une grande difficulté…..A leur décharge, ils ne sont pas responsable des effets de la crise du COVID, à condition toutefois d’avoir réouvert leurs résidences à temps, alors que dans certaines villes où ils sont présents, la concurrence se réjouissait qu’Appartcity maintienne ses résidences fermées: quelle erreur stratégique!

      Maintenant, A eux de faire le ménage dans le parc de résidences entre les résidences rentables ou pas et les résidences à problèmes ou pas…le groupe qui avait essayer d’éteindre sa réputation sulfureuse se retrouve à nouveau pointé du doigt comme l’un des plus mauvais élèves parmi les exploitants…A eux aujourd’hui de tirer le meilleur du pire en repensant totalement leur métier et leur modèle, en partant sur d’autres bases mieux épreuves pas la concurrence ».


Répondre ici en une dizaine de lignes merci

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